【《房地产资产证券化融资模式及风险分析概述综述》3700字】

房地产资产证券化融资模式及风险分析概述1.1房地产企业融资模式（1）主要融资渠道1.权益融资：一般包含了IPO和增发，定向股权增发作为上市公司进行股权再融资的权益性债券融资方式。其特殊性在于，对于企业盈利水平没有严格的标准要求。即使企业出现了一定程度的亏损，也能够顺利完成申请。但是通过对比分析，可以发现，定向股权增发被普遍认为是股权融资方式中发行门槛最低的一种融资方式。但是目前政府审批的定向新增项目融资通过速度也已经开始趋于放缓，2017年11月份起，上市公司通过政府定向新增筹集项目融资的资金总额大幅度的下降,项目的融资审批更加严格。1.开发贷款：由于商业银行申请开发贷的成本是很低的，对企业的标准要求不高。因此，绝大多数的房地产企业都会选择这一种渠道。但是需要注意到是，为了顺利得到贷款，企业比需要具备完整的资质文件，比如国有土地使用证等等。只有保障了这些资质的合格，才能够提出申请。针对贷款的额度而言，其和抵押物价值是直接相关的。因此，针对一些高额的资金需求，商业银行一般不会审批。这个就导致企业往往会容易出现短期的资金流失或者资金错配。3.非标融资：现阶段，随着我国政府多项管控政策的出台和实施，进一步加大了银行对投资非标同业金融服务相关业务的风险控制与运行约束，而非标融资的规范性也更高。基于传统的银行贷款等方式的对比分析，可以发现，其成本是较高的，但是综合而言，目前还是一种有效途径。4.债权融资：国内发行方面，以2018年为时间起点，我国的房地产企业境内资本的直接融资政策开始收紧。针对境外发债而言，我国政府的监管力度也不断提升。其特殊性在于，发债的门槛要求很高。同时，整体的成本也很高。5.资产证券化：发起人将自身持有的基础资产“真实出售”给特殊目的机构/公司（SpecialPurposeVehicle，SPV），可以对风险进行隔离。同时，其对企业的标准门槛较低，市场中的中小型企业都可以提出申请。此外，基于信用增级的方式，ABS产品在市场中的受众范围更广了，从而实现了对发行成本的严格控制。而ABS的底层资产的类型是多种多样的，可以满足很多企业的需求，为房地产企业的发展创造了有利的基础条件。基于ABS融资的方式，在企业资产证券化的过程中，交易所等是其中的关键性流通场所。早在2014年，我国政府就已经规定了证券商、基金等全资子公司应当统一以专项基金资产运营管理业务方案制作为业务载体对其项目进行专项资产管理证券化项目运营管理业务，并制定了对负面财务信息披露的统一备案制度，从而在很大程度上缩减了产品发行的时间期限，提升了项目发行的管理效率。资料来源：《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定（修订稿）》证监会〔2014〕49号（2）房地产资产证券化操作模式1.类“REITs”（房地产信托投资基金）产品，主要模式为物业+租金的证券化。通常在“类REITs”产品中。在通常情况下，证券公司会构建针对性的资产支持计划，并进行持续性的监管和控制。在完成了后期的评估审查后，如果判定为合格，则会将投资者目前的资金转移到REITs的私募基金中。在此基础上，基于这一私募基金所分派的现金流，就可以产生收益，为投资者带来价值。目前，在很多写字楼和酒店的项目中，都选取使用了这一种方式。1.抵押贷款支持证券（CMBS），其是利用不动产来证券化的方式。在通常情况下，会把很多的商业性物业的抵押贷款进行重新规划和组合，最终构建出相应的底层资产。同时，基于对整体结构的配置，通过证券的方式来进行发行，吸引市场中的投资者。此类方式的优势在于，整体成本很低，同时资产具备较强的流动性，企业可以在最大程度上利用不动产的价值。3.物业费证券化，是指由具有物业经营管理能力的物业管理企业或者经营单位以物业合同为依据，向业主等人收取定期的物业管理费用。此外，往往也会涉及到停车等多种费用，要基于双方的物业合同进行分析。4.购房尾款证券化，开发商支付了定金之后，其对购买方享有的剩余购房款债权。在通常情况下，涉及到了按揭型和非按揭型的两种尾款类型。针对前者而言，其特殊性在于，购房者必须要要按揭银行等机构定期支付相应的剩余款。而针对后者，购房者花费自身积累的财富购买房屋，要支付全部余款。在此情况下，自有资金购房的付款往往会在很短的时间内完成。此基础资产并不是非得融资不可。但是需要注意到的是，因为涉及到了银行审批等流程，所以针对按揭型的购房尾款，其处理时间周期是较长的，剩余房款支付周期也很长。所以，因为这样的特殊性，证券化过程中的购房尾款主要是指按揭型购房尾款。5.运营收益权证券化，针对企业能够得到的在商场、酒店等所属物业的服务收益的权利。在通常情况下，这一种收益涵盖了场地和店铺的租金，日常管理费用，日常服务费用等多个类型。1.2房地产证券化风险分析（1）结构性风险①破产隔离证券化在很大程度上受到了破产隔离机制的影响。基于真实销售的方式，将资产的所有权进行了转移，最终达到资产转移的效果。需要注意到到的是，在法律的角度上，真实销售的实现还存在较大的局限。在真实的环境条件下，如果想要顺利达到破产隔离的效果，就需要首先解决这些问题：第一，SPV+信托所依据的法律体系不够成熟，还存在较多的缺陷。现阶段，其已经在信托领域中逐渐普及，应用率不断提升。我国现阶段的信托法上关于信托公司资金和个人财产独立进行交易可能存在风险情况的一些相关法律规定，以达到真实出售的目的。然而，认真研究它的理论本质，这一模式显然不是完美无缺。信托制度发轫于英美两国法系，由委托人等进行管理，实现对自身信托资产的维护。这就体现出了一种特殊的共生管理关系。正是因为这样，SPV+信托在美国等欧美国家中得到了持续健康的发展，呈现出了独立存续的特征。但是针对我国而言，始终非常强调的一点是一物一权，而共享财产所有权这一理念并非完全适用于我国目前的需求和特点。同时，相关的法律和制度也是不够完善的，在此方面存在较大的空缺。基于对我国信托法的深入研究，可以发现，其中明确指出了这样的规定，假设委托人面临破产或重组等重大问题，那么，存在于信托中的资产首先就将成为抵偿债务的工具。正是因为这样，SPV一般无法得到实现真实出售。而相应的破产隔离的范围和内涵都非常模糊。其二，由于SPV在特定情况下，可以作为一个经济实体被法律所认可，在国内外几十年的企业资产证券化交易市场中的地位不言而喻。现阶段，在我国的市场中，常规的资产证券化都是以资产管理计划为基础而进行的。所以，可以得出这样的结论，即资产管理计划发挥着SPV的效用。但是基于对我国目前法律和制度的内容分析，可以发现，在法律层面上，资产管理计划实际上不能够作为一个真正意义上的法律主体，故SPV的独立性无法得到法律上的可靠支持，破产隔离存在瑕疵。②信用增级针对内部的增级方式，使用频率最高的是优先/次级分层结构。其优势在于，能够在很大程度上分散整体的风险。但是如果想要达到最佳的效果，必须要保障不同的资产现金流是分散和独立存在的。但是基于对我国市场现状的分析，可以发现，现阶段此类底层资产的类型是非常单一的。因此，如果单一资产的未来现金流无法达到预期，往往就会直接造成兑付风险。而针对次级证券而言，其难以应对全部的风险，因此就会出现严重的违约问题。外部增级方面：1.资产抵押赖于评估公司对未来现金流的预测和资产的估值，在本文5.1.1中有详细说明。1.差额支付。通常情况下，其最终的效果受到了差额支付方的信用等级的影响。在我国的市场中，通常是以实际融资人的关联方为差额支付方。因此，假设其存在一定的流动性风险，此时信用等级也会降低。这就造成了信用增级的效果是较差的，无法达到预期。3.保证金安排。其含义是，融资人首先向保证金账户中存储一定金额的保证金，假设后期出现了现金流不足的问题，此时就可以利用保证金来进行增信。（2）基础资产池相关风险我国产品的底层资产大多为持有的不动产或债权，底层资产的质量水平直接对后期现金流起到了影响。而现金流的平稳性会直接影响证券化产品的市场运作。所以，可以得出这样的结论，即假设底层资产非常单一，在现金流不足的情况下，此时就会出现严重的风险。（3）利率风险利率风险主要由市场利率波动引起。利率波动主要从两个角度影响资产支持证券：一是利率波动偏离了借款人合同利率，引发了借款人提前还本付息和违约行为，从而导致资产支持证券基础资产的现金流发生变动。二是利率的变化可能会导致在借款人从资产支持证券中获得的实际投资收益发生变化，从而直接地导致资产支持证券实际市场价格发生变化,使投资者的利益受到直接影响。（4）违约风险违约风险泛指债务人因为无法偿还或者缺乏偿还的主观意愿，而未能够偿还或者没能够在规定的期限内偿还债务而产生的风险。（5）提前偿付风险提前偿付风险既是信贷资产证券化所独有的一种风险，又是区分信贷资产证券化与普通证券的重要一个特征。提前偿付风险是指借款人因为自身财务状况有所改变或者市场发生变动，而就自身的欠款情况进行提前还款所导致的一种不确定性的风险。由于我国法律明确规定，在不损害债务人利益的前提下，提前还款行为即为合