广东物业招标管理办法

广东物业招标管理办法一、总则（一）目的为规范广东省物业招标活动，加强物业管理市场监管，保障物业招标活动当事人的合法权益，促进物业管理行业健康发展，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》以及相关法律法规，结合本省实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在广东省行政区域内进行的物业服务项目招标活动，包括住宅物业、商业物业、工业物业、公共设施物业等各类物业服务项目的招标。（三）基本原则1.公开原则：物业招标活动应公开进行，招标信息、招标程序、评标标准等应向社会公开，确保潜在投标人能够平等获取信息，参与竞争。2.公平原则：招标人应公平对待所有潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，保障其平等参与投标竞争的权利。3.公正原则：评标委员会应按照既定的评标标准和方法进行评标，确保评标结果公正、客观，不受任何单位和个人的非法干预。4.诚实信用原则：招标活动当事人应诚实守信，履行各自的义务，不得隐瞒真实情况、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。二、招标主体与职责（一）招标人1.招标人是依法提出招标项目、进行招标的法人或者其他组织。业主大会成立前，建设单位为招标人；业主大会成立后，业主大会可以作为招标人组织招标活动。2.招标人应当具有与招标项目规模和复杂程度相适应的技术、经济等方面的专业人员，具备编制招标文件和组织评标能力，或者委托具有相应资质的招标代理机构代理招标。（二）招标代理机构1.招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构应当具备相应的资质条件，并在其资质许可范围内从事招标代理业务。2.招标代理机构应当与招标人签订书面委托合同，明确委托代理事项、权限和期限等内容。招标代理机构应当按照合同约定履行义务，提供优质、高效的服务，维护招标人的合法权益。三、招标程序（一）招标计划制定1.招标人应当根据项目实际情况，制定招标计划，明确招标项目的基本情况、招标方式、招标时间安排等内容。招标计划应当报物业所在地县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。2.招标计划应当包括以下主要内容：项目名称、地点、规模、性质等基本情况；招标范围、内容及要求；招标方式（公开招标或者邀请招标）；招标时间安排，包括发布招标公告、报名时间、开标时间、评标时间等；其他需要说明的事项。（二）招标文件编制1.招标人或者其委托的招标代理机构应当根据招标项目特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括以下主要内容：招标公告或者投标邀请书；投标人须知，包括投标报价要求、投标文件编制要求、投标有效期、开标时间和地点等；物业服务合同主要条款，包括服务内容与质量标准、服务费用及支付方式、合同期限、双方权利义务、违约责任等；评标标准和方法；投标文件格式；其他需要提供的资料。2.招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。招标人应当根据项目实际情况，合理确定招标文件的售价，不得以营利为目的。（三）招标公告发布1.采用公开招标方式的，招标人应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况、获取招标文件的办法等事项。2.招标公告应当至少在投标截止日前20日发布。招标人可以根据项目实际情况，适当延长招标公告的发布时间，但应当在投标截止日前通知潜在投标人。（四）报名及资格预审1.潜在投标人应当按照招标公告或者投标邀请书的要求，在规定的时间内报名，并提交资格预审申请文件。资格预审申请文件应当包括以下主要内容：营业执照副本复印件；物业服务企业资质证书副本复印件；法定代表人身份证明书及授权委托书；业绩证明材料，包括近三年类似物业服务项目的合同复印件；其他需要提供的证明材料。2.招标人或者其委托的招标代理机构应当对潜在投标人提交的资格预审申请文件进行审查，确定合格的潜在投标人名单。资格预审合格的潜在投标人数量不得少于3家。3.招标人应当向资格预审合格的潜在投标人发出资格预审合格通知书，并告知其获取招标文件的时间、地点和方法。资格预审不合格的潜在投标人，招标人应当告知其原因。（五）招标文件发放1.招标人或者其委托的招标代理机构应当按照资格预审合格通知书中确定的时间、地点，向资格预审合格的潜在投标人发放招标文件。2.潜在投标人应当在领取招标文件时，向招标人或者其委托的招标代理机构提交投标保证金。投标保证金的金额不得超过投标总价的2%，最高不得超过80万元人民币。投标保证金应当以现金、支票、汇票、本票或者金融机构、担保机构出具的保函等形式提交。3.招标人应当在投标有效期满后及时退还投标保证金及银行同期存款利息。有下列情形之一的，投标保证金不予退还：投标人在投标有效期内撤回投标文件的；中标人无正当理由不与招标人签订合同的；中标人未按照招标文件规定提交履约保证金的；投标人在投标过程中弄虚作假、串通投标的。（六）投标文件编制与提交1.潜在投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当包括以下主要内容：投标函；法定代表人身份证明书及授权委托书；投标报价表；物业服务方案，包括服务内容、服务标准、服务流程、人员配备、设施设备管理、应急预案等；业绩证明材料，包括近三年类似物业服务项目的合同复印件；其他需要提供的资料。2.投标文件应当按照招标文件规定的格式、内容和要求编制，并由投标人法定代表人或者其授权代表签字并加盖公章。投标文件应当密封包装，并在封口处加盖投标人公章。3.投标人应当在招标文件规定的投标截止时间前，将投标文件送达指定地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具签收凭证。在投标截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。（七）开标1.招标人应当按照招标文件规定的时间、地点开标。开标应当邀请所有投标人参加。开标由招标人或者其委托的招标代理机构主持，邀请所有投标人的法定代表人或者其授权代表参加。2.开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标报价、投标文件的主要内容等。开标过程应当记录，并存档备查。（八）评标1.评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。2.评标委员会成员应当按照招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标标准和方法应当在招标文件中明确规定，不得随意改变。3.评标委员会应当按照得分由高到低的顺序推荐中标候选人，并向招标人提交评标报告。中标候选人应当不超过3个，并标明排序。（九）中标1.招标人应当根据评标委员会提出的评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。2.中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。3.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面物业服务合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。四、评标标准与方法（一）评标标准1.评标标准应当包括以下主要内容：投标报价，包括报价合理性、价格构成明细等；物业服务方案，包括服务内容完整性、服务标准明确性、服务流程科学性、人员配备合理性、设施设备管理有效性、应急预案可行性等；企业业绩，包括近三年类似物业服务项目的数量、规模、服务质量等；企业信誉，包括是否存在违法违规行为、是否受到行政处罚等；其他需要考虑的因素。2.评标标准应当根据招标项目的特点和需要，合理设置各项评审因素的权重，确保评标结果公正、客观。（二）评标方法1.评标方法主要包括综合评估法和经评审的最低投标价法。综合评估法是指在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项评审因素进行综合评审，以评标总得分最高的投标人作为中标候选人的评标方法。经评审的最低投标价法是指在满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的评标价格调整方法，对投标报价以及其他因素进行价格折算，以评标价最低的投标人作为中标候选人的评标方法。2.招标人应当根据招标项目的特点和需要，选择合适的评标方法。采用综合评估法的，应当明确各项评审因素的分值和评分标准；采用经评审的最低投标价法的，应当明确评标价格调整方法和标准。五、监督管理（一）监管部门职责1.县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业招标活动的监督管理工作。其主要职责包括：贯彻执行国家和地方有关物业招标的法律法规和政策；制定本行政区域内物业招标活动的监督管理办法；对物业招标活动进行监督检查，依法查处违法违规行为；受理和处理有关物业招标活动的投诉举报；指导和协调本行政区域内物业招标活动的相关工作。2.其他有关部门按照各自职责，依法对物业招标活动进行监督管理。（二）投诉处理1.投标人或者其他利害关系人认为招标活动不符合法律法规规定的，可以自知道或者应当知道之日起10日内向有关行政监督部门投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证明材料。2.有关行政监督部门应当自收到投诉之日起3个工作日内决定是否受理投诉，并自受理投诉之日起30个工作日内作出书面处理决定；需要检验、检测、鉴定、专家评审的，所需时间不计算在内。投诉处理决定应当以书面形式通知投诉人、被投诉人和其他与投诉处理结果有关的当事人。六、法律责任（一）招标人法律责任1.招标人有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令改正，可处1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，暂停直至取消招标代理资格：依法应当公开招标而采用邀请招标的；招标文件、资格预审文件的发售、澄清、修改的时限，或者确定的提交资格预审申请文件、投标文件的时限不符合招标投标法和本条例规定的；接受未通过资格预审的单位或者个人参加投标的；接受应当拒收的投标文件的。2.招标人有下列情形之一的，由有关行政监督部门责令改正，可以处中标项目金额10‰以下的罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；对单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：无正当理由不发出中标通知书的；不按照规定确定中标人的；中标通知书发出后无正当理由改变中标结果的；无正当理由不与中标人订立合同的；在订立合同时向中标人提出附加条件的。（二）投标人法律责任1.投标人有下列情形之一的，属于招标投标法第三十三条规定的以其他方式弄虚作假的行为：使用伪造、变造的许可证件；提供虚假的财务状况或者业绩；提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明；提供虚假的信用状况；其他弄虚作假的行为。2.投标人有前款规定情形之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令改正，处中标项目金额5‰以上10‰以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其1年至3年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理机关吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给招标人造成损失的，依法承担赔偿责任。（三）招标代理机构法律责任1.招标代理机构违反本办法规定，泄露应当保密的与招标投标活动有关的情况和资料的，或者与招标人、投标人串通损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上25万元以下的罚款，对单位直接负责的主管人员和其他直接责任