江西武宁联盛快乐城二期营销思路77

联盛·武宁快乐城二期营销思路南宝地产2021年7月9日奇正营销武宁城市+产业前景+产品规划+联盛品牌+招商成果联盛●武宁快乐城营销战略守正出奇守正出奇武宁城市：国家4A级旅游城市、城市化进程大开展、商业经营模式传统落后；产业前景：朝阳产业、20万亿产值、年增速15%以上；武宁产值30亿、年增速15%以上；联盛品牌：外乡最大商业地产运营商、18年商业运营经验、24个网点布局、九江商业地产典范；招商成果：丰富的品牌资源、龙头商家进驻、异地经营户考察团。产品规划：政府重点招商引资工程、20亿巨资打造、16万㎡复合型城市综合体、超前规划设计、立体独立商铺、业态涵盖齐全、互补充分。目录第一局部工程总体定位第二局部工程功能组合第三局部工程产品策略第四局部二期营销目标第五局部二期营销命题第六局部二期营销策略第七局部二期营销执行重塑高度第一局部工程总体定位工程总体定位16万㎡购物\体验\休闲娱乐\餐饮住宿“一站式〞体验式城市综合体工程产业定位：休闲/娱乐/购物/餐饮/住宿主营业态定位：大型超市精品购物街特色美食休闲健身3D影院KTV早教培训酒店娱乐体验等配套效劳武宁城市商业名片提升武宁城市的力量武宁旅游新景点赣北最大复合型城市综合体赣北休闲娱乐体验中心百货零售经营户财富增长平台百货零售业展贸平台百货零售业电子商务平台现代城市商业综合体示范蓝本工程建成后将成为立足武宁，辐射金三角，效劳武宁及周边县市人口消费核心商圈：半小时车程内可全面辐射武宁及周边乡镇；次级商圈：1小时车程内可辐射德安、修水、永修、共青城、瑞昌、湖北阳新等县市；泛辐射商圈：2-3小时车程内可辐射南昌、九江、武汉、黄石、黄冈等城市；工程辐射范围第二局部工程功能组合A区一层业态分布A1联盛超市连锁餐饮A5珠宝街连锁餐饮特色美食名媛街绅士街亮妆街A2A3A4A6A7A8A9A10A区二层业态分布A1联盛超市A5潮人馆运动馆时尚馆时尚餐厅A4潮人馆A2A3A6A7A8A9A10A区三层业态分布A1联盛超市A5家居生活馆运动器材儿童零售家居生活馆A2A3A4A6A7A8A9A10B区一层业态分布B3美食街B8咖啡馆B9名俗饰品街B7水吧B4玩具吧B1家具城B区二层业态分布B4水疗SPAB5儿童早教B3足浴B6健身房B8冷餐饮B9摄影沙龙B1家具城B区三层业态分布B5酒吧B3球馆B64D激情体验区B8激光靶场激光狩猎游戏大炮B7电子游戏室B9KTVB1家具城B区四层业态分布B53D电影B8休闲会所B9桑拿洗浴整合提升第三局部工程产品策略工程的产品现状？工程划分为A、B两个商业区，工程总的建筑面积为156909㎡；减去地下建筑面积及超市、酒店、物业用房。其中A区商业面积为48722.㎡，B区商业面积为79509㎡。工程交易区为1-4层，铺面普遍划分为20㎡-60㎡独立商铺，工程整体采用大型入口集散广场结合多点引入的方法，使其产品铺铺临街。鉴于A区前期销售情况，工程內街商铺价值未得到充分表达，需进一步进行包装，表达其价值。工程一期商业推售商铺，1-2层商铺销售一般；3-4层客户接受度不高。产品如何美化和包装？中国百货零售业规划设计最正确的“第六代〞新型城市综合体；极具创新的“休闲、购物、娱乐、餐饮、住宿、体验、文教〞七位一体的现代化城市综合体；体验式“城市综合体〞创新设计的典范；多点停车设计，人车完美分流；环形多点人流导向，铺铺临街；600米玻璃幕墙，刚柔无缝融合，造就时尚大都会；确定目标第四局部二期营销目标目标2：推售区域二期全部推售区域：A10、B1、B2，3个区域1-2层，快速启动市场。招商区域：整个交易区各业态一同招商。目标4：品牌塑造目标“联盛集团—中国百货零售产业连锁专业运营商〞首期营销，震撼业界，成功塑造联盛品牌形象。目标5：工程形象塑造目标“武宁唯一的城市综合体〞“赣北最大的体验式城市综合体〞“中国体验式城市综合体蓝本〞寻找问题第五局部二期营销命题四大核心营销目标南宝地产坚守的核心客户价值，是为客户实现四大核心营销目标：目标1：建立以“可持续经营〞为导向的商业模式，由此降低专业风险目标2：缩短营销〔销售/招商〕周期目标3：提升物业价值目标4：塑造或提升开展商品牌价值本工程通过合理的定位和资源整合，目前尚未建立实现目标1-4的营销策略。要达成上述目标，必须着重解决以下8大营销命题：命题1：重新塑造简洁、清晰、切题而富有市场号召力的工程形象本工程已展开了为期一年多的宣传推广，在市场上传达了一定的工程形象,但较为模糊，缺乏足够的市场号召力。随着联盛百货零售产业连锁品牌形象的导入和强化,以及对百货零售业这一主题的整合提炼,工程将可以向市场重塑一个清晰、切题而富有市场号召力的工程形象。命题3：规划工程营销与开发商品牌营销互动的复合营销策略作为核心目标之终极目标，开发商品牌的提升对品牌开发商来说显得尤为重要。工程A区一期推广过程中对于开发商品牌优势的挖掘不够深入，未能充分利用开发商品牌优势树立客户对工程前景的信心。随着联盛“江西连锁百货零售市场第一品牌〞的形象在九江不断提升，本工程将可望在武宁获得广泛性的传播和认同。命题4：理清产业资源与政府资源深度整合的方向一个超大型城市综合体工程的成功，需站在更高的高度，基于工程、产业、城市、区域等多层次商业元素的整合，营造大“势〞，方能成就大“市〞！工程A区一期宣传过程中对于工程、产业、城市、区域等多层次商业元素的整合造势力度不够，工程成功的必然性未能阐述清晰，故市场信心缺乏，后续乏力。为坚挺市场信心、提升工程价值和开发商品牌形象，本工程应当从沙田区及武宁县产业资源及政府公关进行深度整合。命题5：制定产品实现阶段性销售目标推盘方案“一鼓作气，再而衰，三而竭〞，爆发式营销策略在商业工程显得尤其重要。本工程A区一期自2021年1月正式进入对外公开出售阶段，工程消化首批忠实客户后，历时5个月，后续物业价值提升及产品销售能量明显缺乏。将爆发式营销与物业价值的最大化提升完美结合的阶段性推盘策略将给本工程带来丰厚的附加价值。紧密围绕上述八大命题展开工作，工程必然取得成功！认清局势第六局部二期优劣势分析一、二期产品卖点二、经营风险所带来的销售难点解决之道第七局部二期营销策略一、租售模式2年免租，10年包租租售模式建议1、龙头客户定义：〔1〕作为百货零售产业、餐饮等行业相关协会会长、副会长单位的客户；〔2〕省级总代理或三个市〔县〕以上的区域代理商；〔3〕注册资金在1000万〔或500万〕以上的企业；〔4〕所在市场经营额排前五名〔或前十名〕的客户；〔5〕年销售额在500万以上的企业或经营户；〔6〕由联盛集团综合考评后认定的客户。2、租金价格设定租金：武宁现有大卖场一楼租金水平为60-80㎡/月，此租金水平仅做参考；本工程租金将根据工程业态布置进行实际租金水平制定。3、开业保证金标准50平米以下：5000元50-100平米：10000元100-200平米：15000元200平米以上：20000元以上面积按租赁面积收取，不含配套用房；大户可视情况另行商定。

4、销售价格设定依据一：租金收益复原法〔按目前市场一楼租金类比，以年回报8%进行收益复原，推算售价〕 70元/㎡×12÷8%=10500元/㎡目前武宁百货卖场租金水平分别为60-80元/㎡，取中值。按租金收益复原法可以得出一楼的售价为10500元/㎡。以一楼售价为基点，可以得出二楼售价为6300元/㎡，三楼售价位4000元/㎡，整体均价大致为7000元/㎡。

参考项目价格推断一楼:17000元/m2本项目：11000元/m2二楼:10000元/m2三楼:6000元/m2项目目前的销售率均不理想。定价不合理是其中一个重要因素，按其售价，商铺目前的回报率在5%左右。依据二：工程A区一期价格参考法通过上述二法，可以得出工程二期的价格定位：7000-11000元/m2。结合工程所在区域的房地产现状、区域优劣势、工程招商严峻性、工程产品设计及给与客户的增值空间等因素。建议工程二期价格定位：7500元/m2〔实际售价〕。二期价风格整方式一期客户类别面积成交均价合同总价返租点数返租前标价自营/投资401100044000024%578947二期客户类别面积成交均价成交总价返租点数装修补贴员工扶持合同总价自营40750030000024%1400元/㎡48000498736投资40750030000040%

500000租售模式比照总价50万商铺，年租金为总铺款的8%计算一期方案（前3年一次性返24%）二期方案（前3年逐年返，每年8%）投资户前3年租金12万合同总价38万年租金4万合同总价50万首付19万贷款19万首付25万贷款25万月供19*121=2299契税1560030%首付15万20%首付10万10年总还款275880元月供25*121=3025契税2000010年总还款363000开发商税费5700015%计算税费7500015%计算融资成本12万*0.03*36=129600129600融资成本10万*0.03*12=360001224004万*0.03*72=86400融资收益4万*0.03*36=432001512006万*0.03*60=108000四、二期推售策略策略一：小步快跑1、一期推售实施认筹和解筹方式2、一期解筹后分批提价，实现小步快跑策略三：挖掘客户1、“坐销〞+“行销〞相结合。2、深挖一期老客户、联盛自身客户资源。3、与各类媒体、分销结合挖掘客户。序号阶段划分日期区间策略招商成果释放选用媒体1高端形象刷新期7月15日至7月31日以联盛●九江快乐城项目开盘作为契机，对高炮、户外及现场包装进行重新更换。肯德基、品牌商家、3D影院签约进驻。1、现场包装2、户外：高速高炮户外大牌3、海报4、武宁电视台2正式亮相期8月1日至20日用近三周时间，从城市营销、产业营销、项目营销的角度，招商成果信息进行大张旗鼓的“软文+硬广”炒作，为8月中下旬项目一期认筹预热。落实1-2家品牌店签约进驻，大型餐饮集团签约进驻，释放行业整合成果1、报纸：《浔阳晚报》、《江南都市报》、（考虑启动九江、南昌看铺团形式）2、户外：武宁县区及高速高炮3、短信覆盖4、海报五、一期推售分期规划序号阶段划分日期区间策略招商成果释放选用媒体3认（解）筹期8月20日至10月1日转入对项目卖点（规模、配套、投资前景、投资价值等）的深度挖掘，同时穿插项目火热认筹盛况软文、硬广，为认筹加温，增强投资者信心，提高解筹率；同时招商成果展示、盛况炒作等，为认筹、解筹推波助澜。继续落实1-2家品牌店签约进驻，1-5家龙头大户签约进驻报纸：《浔阳晚报》、《江南都市报》（考虑看铺团形式）户外：武宁县区及高速高炮3、短信覆盖、会刊发放、直邮4首期热销期10月1日至春节前随着解筹开始，项目直接进入首期认购期，继续对项目一期热销盛况及项目卖点、投资价值进行阐示，运用针对不同类型的投资者进行分类诉求，同时可大量运作实证式广告，用实际或虚拟的典型客户进行现身说法，引发客户投资热情。继续落实1-2家品牌签约进驻及10-30家散户签约进驻报纸：《江南都市报》、《浔阳晚报》（可考虑看铺团形式）户外：武宁县及高速高炮3、短信覆盖、会刊发放、直邮六、营销推广策略核心解决：目的1、如何成功引爆市场？目的2、如何刷新工程形象和重塑市场信心？联盛·快乐城一期营销推广“36计〞工程营销致胜的七种武器以武宁、九