郑州逸品香山2期开盘前营销方案 53P

逸品香山2期开盘前营销方案YIPINXIANGSHAN2021年10月12日业绩回忆都市公寓清盘——8月20日清盘，签约2118万商务大厦清盘——9月清盘，签约1864万。国际城市花园仅剩1套，销售额1.03亿。金融广场仅剩1套景园目前销售额达6414万、本月已销售11套,金额832万，任务完成率42%。逸品香山进场6个月销售6055万、本月已销售洋房6套、车位1个，总销售额714万,任务完成率近70%。1一期剩余房源梳理及推售策略1（1）2目录一期剩余房源梳理二期开盘前营销筹划〔2〕一期剩余房源推售策略〔1〕（3）〔4〕二期首次开盘营销目标二期营销难点二期客户分析二期营销策略及执行二期认筹策略推广费用预算（2）〔5〕〔6〕PART1一期剩余房源梳理

及推售策略一期剩余房源梳理一期剩余房源推售策略一、一期洋房剩余房源梳理五层洋房剩余房源梳理(截止10月12日)楼号顶层底层中间层合计套数金额（元）4#

33312766111#

55101272501612#

77759282714#1

6785588899#13111524392323合计28324256139125小结：五层洋房共余42套，金额5614万，从楼层上看，中间层余32套，从楼栋上看，9号楼余15套。楼号商铺间数面积（平米）金额（元）1#7479.1649529612#6419.0940744743#117692135.80185302119#8843.0611496002合计342646.2931078475商铺剩余资源统计(截止10月12日)一、一期商铺剩余房源梳理小结：商铺共计剩余34套、剩余面积2646.29平米、剩余金额3108万。二、一期剩余房源推售策略〔一〕目标清盘时间2021年11月中旬〔二〕推售策略二期推广期间挤压一期销售且推售剩余房源！二、一期剩余房源推售策略一期剩余房源不单独推广！采用策略：推广二期产品时附带一期内容PART2二期开盘前营销筹划二期首次开盘营销目标二期营销难点二期客户分析二期营销策略及执行二期认筹策略推广费用预算与人员安排一、二期首次开盘营销目标23栋住宅楼宇，1个幼儿园。8栋8层洋房，15栋15+1层楼宇。总套数1948套。住宅可售建筑面积191705平米。一、二期房源梳理房型房型面积区间套数套数比两房两房两厅一卫70.36—89.69155679.88%三房三房两厅二卫123.61—167.8125813.24%四房四房两厅二卫131.16—240.971226.26%四房两厅三卫126.51—164.07120.62%合计1948100%首次推售房源楼栋：1#、2#、3#、4#业态：15层小高层户型：均为两房两厅面积：71.16—88.98平米套数：共计364套一、二期首次推售房源梳理楼栋套数面积（平方）总面积（平方）1#11271.16—88.9490462#11271.16—88.9490473#5673.72—86.0045624#8485.71—88.987414合计36430071二、二期开盘营销目标第一：销售目标1亿元！230套！按开盘实收均价约5000元/㎡推算12月18日开盘销售230套12月17日前认筹460套即办理VIP卡至少460张〔按50%解筹率推算〕12月17日前接待有效来访1840组〔按25%认筹率推算〕第二：蓄客目标二、二期开盘营销目标二、二期首次开盘营销难点二、二期开盘营销难点三、二期首批房源客户分析二期客户分析如此面积如此户型如此地段如此价格蓄水客户匹配客户在哪客户喜好有一定积蓄但不丰厚够住就行，想要有个自己居所对地段要求不高价格敏感度高面临结婚年龄在25—32岁他们我们在找这一群人对未来充满信心二期客户分析四、二期营销策略及执行思路■作为郑州北区前沿开展地段——经过一期的推广后，工程的识别性增强，但是目前地块周边配套有限，用未来开展前景吸引客户。■二期首次开盘热销对整个楼盘的后续营销都有至关重要的影响，其开盘成功承载着特定的战略意义。■根据二期首次推出产品及潜在客户分析，我们此次二期推广的主题思想是：低总价、婚房、未来前景一、二期整体营销思路二、二期首批开盘房源定价策略1、市场比较：周边的楼盘居于5500-6500之间，但是大局部楼盘的都在四环以内，位置优于本工程，且都快接近交房，同样位于环外的天伦庄园，其产品明显优于本工程，本工程的优势不明显。详情如下:周边工程调研1、怡丰·森林湖工程位置：惠济天河路北段(惠济区政府向北2000米)推售产品：花园洋房、小高层交房时间：2021年年底成交均价：6000元/平方米优惠幅度：全款96折周边工程调研2、琥珀名城工程位置：金水区花园路与国基路交叉口北200米推售产品：多层小高层高层交房时间：2021年10月成交均价：5800元/平方米优惠幅度：全款按揭均99折周边工程调研3、金蓝湾工程位置：惠济金杯路与银河路交叉口〔郑大体院南门对面〕

推售产品：小高层、多层交房时间：2021年12月31日成交均价：6500元/平方米

优惠幅度：全款96折，按揭97折周边工程调研4、天伦庄园工程位置：惠济天河路与开元路交汇处(惠济区政府正对面)推售产品：多层、别墅、洋房方案均价：5800元/平方米3、开盘目标保卫：鉴于逸品香山二期首次开盘，婚房、低总价以及未来前景是我们此次二期推广的要点，定价上要注意销售的量；二、二期首批开盘房源定价策略因此，通过以上因素的分析，我们建议开盘均价为5000元左右；开盘实收：5000元/㎡，开盘热销：5300元/㎡〔涨价300〕，加推新货：5500-5800元/㎡〔产品升级，实景体验〕，产品升级：6000元/㎡以上〔优质货源、品牌驱动〕。二、二期首批开盘房源定价策略三、二期开盘推广策略暴力开盘需强有力的执行1、蓄水方案——蓄水节点2、蓄水方式——1、明线——各种广告媒体组合扩大宣传力和影响力2、暗线——拓展有效客户通路排卡蓄水1〕SP活动支持，如社区巡展、客户联谊活动等2〕有效直销通路渠道的建立和支持3、广告支持——1、户外等外乡高效媒体支持照应2、主流报纸广告媒体照应3、其他形式媒体支持4、销售支持——1、证件的取得、扫除政府方面其他阻碍2、物料支持、一系列销售物料到位5、现场支持——1、现场围挡形象建设2、周边导引指示系统建立三、二期开盘推广策略10.13入市11.3认筹12.18开盘第一阶段第二阶段直接出击拓展客户通路获取客户资源了解客户信息强势蓄客1、持续排号2、各种广告媒体支持3、SP活动三、二期开盘推广策略开盘前蓄水方案表时间工作安排销售策略销售目标说明10.13—11.31、主动出击，拓展有效客户渠道

2、获取有效客户通路信息建立一系列单位合作。打开销售通道。包括汽配大世界、天荣建材港、高尚社区、银行、婚纱摄影机构等形成一系列合作意向，为后期作铺垫找到有效客户渠到后，完善执行计划11.4—12.17全面进入排号排卡排卡460张12月18日开盘铂金卡优惠

开盘当日特惠销售230——250套开盘当日实现大定转换率50%以上二期开盘蓄客排期时间工作安排工作目标人员安排10.13—10.17婚纱摄影店、各大影城、北区主要专业商城和高尚社区、摸排式调查获知婚纱摄影店、灯饰城、主要影城、高尚社区数量位置及联系方式、并初步洽谈合作意向分成两组每组4人10.18—10.22与婚纱摄影店、汽配大世界、北区主要商城和高尚社区深入洽谈合作事宜1、谈定婚纱摄影店合作事项2、谈定北区高尚社区合作事项3、谈定北区主要商城合作事项分两组人员，每组4人10.23—10.281、保持合作单位联系2、量身定制合作的执行方案和销售道具1、制订详细执行方案监督方案2、设计并制作销售道具1、销售人员

2、钧城、伟业策划和行政人员

3、鑫苑人员10.29—12.161、跟踪执行并评估效果

2、随时补充和调整执行1、获取合作单位资料

2、发放有效单页

3、促进售楼部来访量由销售和策划部制订严密的监督和执行方案，并监控执行广开销售通路圈定目标客群免费绿博游活动时间：2021年10月14号—12月17号活动目的：1、利用大型、广泛、知名活动，聚焦社会眼球，引爆工程；2、增强鑫苑品牌的美誉度；3、支持郑州绿博园，展示鑫苑的社会责任感；活动形式：团购4000张门票，对认筹期间售楼部来访客户发放！郑州绿博园免费游活动费用：30元×

4000张=12万元；活动一：“最美新娘评选大赛〞“最美新娘评选大赛〞执行细那么活动二：“逸品香山客户答谢酒会〞活动时间：2021年1月8日活动地点：黄河迎宾馆参加对象：已成交的客户、意向客户活动内容：客户会聚一堂，谈鑫苑、聊家常、欣赏节目、抽取大奖活动核心：答谢已成交客户，渗透意向客户，争取1月份迎来2021年开门红。费用预算:预计1—2万1、与婚纱摄影店合作方式1、在婚纱摄影店放置X展架宣传板2、但凡到婚纱摄影店有意向拍摄婚纱的新人、赠送精美礼品1〕、每对新人赠送一盒抽纸〔印有香山工程信息的精美抽纸，定制式可以缩小体积〕2〕、每份抽纸赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与“香山知心爱人大抽奖〞香山知心爱人大抽奖活动客户凭借“邀请函〞至香山售楼部，可参与现场举行的“免费抽奖活动〞奖项设置：一等奖5名5000元〔购房优惠券，只限购房可以使用，可转让〕二等奖20名3000元〔购房优惠券，只限购房可以使用，可转让〕三等奖40名1000元〔购房优惠券，只限购房可以使用，可转让〕抽奖时间：11月3日-12月10日期间的周末二期开盘蓄客排期2、高尚社区巡展1、在鑫苑老社区等高尚社区大门主出入口放置桁架宣传。2、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠1000元〔本卡可转让〕。

二期开盘蓄客排期3、主要影城合作1、在北区主要影城〔比方保利〕大门主出入口放置X展架宣传板2、但凡到咨询台填写香山会入会申请表，审核后发放一份邀请函，并且赠送精美礼品一份。1〕、赠送一盒抽纸〔印有香山工程信息的精美抽纸，定制式可以缩小体积〕2〕、赠送一份邀请函，客户凭借邀请函可以到售楼部参与“香山知心爱人大抽奖〞

二期开盘蓄客排期4、北区专业商城合作1、在北区专业商城大门主出入口放置X展架宣传板2、填写香山会入会申请表，审核后发放一张香山会会员卡，持有本卡购房可优惠1000元〔本卡可转让〕。

二期开盘蓄客排期关于系列SP活动的说明营销目的：1、吸引大量客户到销售现场2、通过SP活动与潜在购卡客户保持密切沟通，并且累积鑫苑地产的品牌美誉度，并由此引发新客户购卡，形成链式营销效应3、通过SP活动，带出系列宣传主题，并借助其他合作单位联合宣传，如“逸品香山携手保利演艺时尚电影璀璨之夜〞之类宣传。4、通过系列SP活动，形成全新的“链式营销模式〞，奠定逸品香山的品牌领航形象。

二期开盘蓄客排期二期开盘前活动主轴与婚纱摄影店、高尚社区、大影城、北区专业商城的合作只能带来一时的来访量，如何把工程核心价值持续性地反复性地向客户渗透，并且维护已办卡客户？我们需要什么？一系列活动贯穿开盘前后，让客户来的欢喜、走的满意、对安家香山津津乐道……活动主轴如下：11月开盘前凡到访售楼部客户送“免费绿博游〞〔团购4000张门票〕1月免费游绿博园逸品香山客户答谢酒会12月最美新娘评选大赛四、主流报纸广告推广主题推广主题一：首付12万安家鑫苑大盘花园路地铁口三所旁品牌大社区五、二期首批房源认筹策略10月11月12月1月蓄客第一阶段〔推广蓄客期〕日均来访量不低于20组蓄客第三阶段〔强势蓄客期〕VIP铂金卡460张蓄客第二阶段<集中蓄客期>日均来访量不低于30组11月3日认筹12月18日二期盛大开盘2021年蓄客线1、工程营销目标一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客460组〔办卡VIP客户〕；蓄客目标阶段分解：10月13日亮相2、认筹策略六、推广费用预算与整合媒体时间版位主题费用执行细则大河报

10.13（周三）半版（二期入市）6万利用爆炸性优惠广告，引爆郑州全民关注11.03（周三）整版盛大认筹：11.0312万12.11（周六）半版认筹信息+认筹优惠（转铂金卡）6万12.17（周五）整版12月18日二期开盘12万小计36万报纸广告推广安排媒体频次时间数量操作步骤费用效果预估网络2个月2010.11.3-1.3搜房步骤一：将项目价值信息通过网络传递；网站首页条幅广告，画中画广告（信息链，进入后旁边条幅硬广）步骤二：针对相关信息，邀请网络写手，炒作项目步骤三：阶段性活动成果，配合报广进行软文炒作网站舆论导向控制，枪手发帖，相关工作人员配合跟帖目标：每天100个回帖，50天，5000贴步骤四：与相关网络看房团联谊，由网络带头人组织集体看房活动。9万效果评估:扩大活动知名度及认筹宣传效果小计9万网络推广安排媒体频次时间数量费用执行细则短信节点群发10.13（入市亮相）20万条次1.2万针对重要时间节点发放，郑州50—150元客群，以及周边竞争楼盘客群。效果评估：预计共实现来访450组，来电500组1