2025年物业管理师《管理实务》考试试题及答案

2025年物业管理师《管理实务》考试试题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某小区前期物业管理阶段，建设单位未按约定移交消防设施图纸，导致物业企业无法开展消防系统维护。根据《物业管理条例》，该责任应由（）承担。A.建设单位B.物业企业C.业主委员会D.消防部门2.业主大会决定利用小区公共区域设置快递柜，收益用于补充维修资金。该决定需经（）同意。A.专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数的业主B.专有部分占建筑物总面积三分之二以上且人数三分之二以上的业主C.全体业主D.业主委员会3.某住宅项目电梯故障导致业主被困，物业企业接报后20分钟到达现场，但因技术不足未能及时救援。根据《物业服务合同》约定，物业企业应在（）分钟内完成紧急救援响应。A.5B.10C.15D.204.业主未按约定缴纳物业费，物业企业拟通过诉讼追讨。诉讼时效期间自（）起计算。A.物业服务合同签订日B.业主欠费行为发生日C.物业企业首次催缴日D.业主明确表示拒缴日5.某小区垃圾分类亭设置在3栋1单元门口，部分业主以影响通行为由反对。物业企业应首先（）。A.直接拆除并重新选址B.召开业主座谈会征求意见C.向街道办申请行政裁决D.依据《管理规约》强制执行6.新建小区前期介入阶段，物业企业参与规划设计时，重点应关注（）。A.小区绿化面积是否达标B.电梯候梯厅宽度是否满足搬运需求C.开发商销售承诺是否合理D.消防通道标识是否符合规范7.某商业综合体中央空调系统维修需动用维修资金，物业企业应提交（）作为申请材料。A.维修预算明细及业主表决结果B.设备购买合同复印件C.物业企业营业执照副本D.上年度财务审计报告8.业主将住宅改为美容院，未取得有利害关系业主同意。物业企业发现后应（）。A.直接停水停电制止B.向规划部门报告并协助处理C.要求业主恢复原状并赔偿损失D.张贴通告谴责其行为9.暴雨导致小区地下车库进水，物业企业启动应急预案时，首要措施是（）。A.通知业主转移车辆B.调用抽水泵排水C.关闭车库入口D.检查排水管网堵塞情况10.某小区业主委员会任期届满未及时换届，物业企业应（）。A.停止提供物业服务B.向街道办报告并协助组织换届C.继续按原合同服务至新业委会成立D.要求全体业主重新签订服务合同11.物业服务成本中，不属于公共设施设备日常运行维护费用的是（）。A.电梯年检费B.路灯电费C.绿化养护费D.消防设施维修费12.业主反映家中下水道反水，物业企业现场查勘发现是该户私改管道导致。正确处理方式是（）。A.免费疏通并提醒规范改造B.要求业主自行承担维修费用C.从维修资金中列支维修成本D.联系开发商处理质量问题13.某小区拟开展宠物管理专项整治，物业企业制定的管理方案中，不符合规定的是（）。A.禁止饲养大型犬B.要求宠物佩戴牵引绳C.设立宠物粪便清理点D.对违规养犬行为记录公示14.物业企业承接查验时，发现消防栓水压不足，应（）。A.记录问题并要求建设单位整改B.自行维修并计入服务成本C.通知业主共同承担维修费用D.向消防部门申报验收15.业主大会选聘新物业企业后，原物业企业拒不移交资料。新物业企业可采取的措施是（）。A.强行进入物业管理区域B.向法院提起诉讼要求移交C.组织业主阻挠原物业工作D.降低服务标准迫使原物业退出16.某小区物业费实行酬金制，物业企业应每（）公布物业服务资金的收支情况。A.月B.季度C.半年D.年17.业主因房屋质量问题拒缴物业费，物业企业正确应对方式是（）。A.起诉业主要求支付物业费B.协助业主向开发商主张权利C.暂停提供垃圾清运等基础服务D.按日加收3‰的滞纳金18.物业企业开展社区文化活动时，核心目标是（）。A.提升企业品牌知名度B.促进业主间沟通，增强社区凝聚力C.增加经营收入D.完成政府下达的文化指标19.某高层小区发生火灾，物业企业消防控制室值班人员未及时发现火情，导致损失扩大。直接责任主体是（）。A.值班人员B.物业企业C.业主委员会D.消防部门20.物业企业制定《突发事件应急预案》时，可不包含的内容是（）。A.应急组织架构及职责B.事件分级标准C.业主财产损失赔偿标准D.应急物资储备清单二、多项选择题（共10题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）21.前期物业管理阶段，物业企业的主要工作包括（）。A.参与工程验收B.制定《临时管理规约》C.建立业主档案D.收取首期物业费E.组织业主大会成立22.业主委员会的合法职责包括（）。A.决定选聘和解聘物业企业B.监督物业企业履行服务合同C.制定小区停车管理办法D.审议年度物业服务资金预算E.代表业主提起诉讼23.物业企业在公共秩序维护中，禁止实施的行为有（）。A.对可疑人员进行搜身检查B.在公共区域安装监控摄像头C.限制业主车辆进入小区D.拦截未登记的外卖人员E.夜间巡查时使用强光手电照射业主窗户24.住宅专项维修资金可用于（）。A.小区围墙倒塌修复B.业主室内漏水维修C.电梯控制系统升级D.消防水池防水改造E.小区路灯更换25.物业企业处理业主投诉时，应遵循的原则有（）。A.及时响应，首问负责B.先处理情绪，再处理问题C.责任不清时，优先维护企业利益D.记录投诉内容并跟踪反馈E.对无理投诉直接拒绝26.商业物业管理的特点包括（）。A.服务时间具有连续性B.设备设施管理要求更高C.注重品牌形象维护D.业主需求单一E.安全管理涵盖经营安全27.物业企业与业主沟通的常用方式有（）。A.业主微信群B.上门拜访C.社区公告栏D.电话回访E.第三方调解机构28.下列情形中，物业企业可提前终止服务合同的有（）。A.业主大会连续3个月未支付物业服务费用B.因不可抗力导致无法继续服务C.业主委员会要求降低服务标准但不调整费用D.企业经营困难申请破产E.多数业主反映服务质量不达标29.物业企业在垃圾分类管理中的职责包括（）。A.设置分类收集容器B.开展分类知识宣传C.监督业主分类投放D.统一运输至垃圾处理厂E.对违规投放行为罚款30.智慧物业管理系统的功能模块通常包括（）。A.设备设施智能监控B.业主移动支付C.智能停车管理D.社区电商平台E.消防自动报警联动三、案例分析题（共3题，每题20分）案例一某小区2020年交付，共6栋高层住宅，400户业主。2024年10月，3栋2单元电梯频繁故障，业主多次反映后，物业企业联系电梯维保单位检测，确认需更换主板，费用12万元。物业企业拟动用维修资金，但部分业主反对，认为电梯才使用4年，应由开发商承担。经核查，电梯保修期为2年，已过保。问题：1.物业企业动用维修资金的法定程序是什么？（8分）2.针对业主质疑，物业企业应如何解释？（12分）案例二某小区业主王某将102室改为儿童画室，每日8:0020:00营业，产生噪音及人员往来。相邻101室业主李某以“住改商”未获同意、噪音扰民为由，向物业企业投诉。问题：1.物业企业应如何核实“住改商”合法性？（6分）2.针对噪音问题，物业企业可采取哪些处理措施？（8分）3.若王某拒不整改，物业企业应如何进一步处理？（6分）案例三某物业企业承接某老旧小区改造后管理项目，小区存在设施老化、停车位不足、老年人居多等问题。首年物业费收缴率仅65%，部分业主反映“服务和收费不匹配”。问题：1.分析物业费收缴率低的可能原因。（8分）2.提出提升收缴率的具体措施。（12分）四、综合应用题（共1题，30分）某物业企业拟接管某新建高端住宅项目（10栋28层住宅，800户），请设计前期介入阶段的工作方案，要求包含以下内容：1.工作目标；2.重点介入环节及具体措施；3.与建设单位、施工单位的协调机制；4.风险预判及应对策略。参考答案一、单项选择题1.A2.A3.B4.C5.B6.B7.A8.B9.A10.B11.C12.B13.A14.A15.B16.B17.B18.B19.B20.C二、多项选择题21.ACD22.BDE23.ACE24.ACDE25.ABD26.ABCE27.ABCD28.BD29.ABC30.ABCE三、案例分析题案例一1.法定程序：①制定维修方案（包括维修内容、预算、分摊范围）；②公示方案（不少于7日）并征求业主意见；③组织业主表决（专有部分占该单元建筑物总面积三分之二以上且人数三分之二以上同意）；④表决通过后向维修资金管理部门申请使用；⑤资金拨付后组织施工，完工后公示结算情况。（8分）2.解释要点：①依据《建设工程质量管理条例》，电梯安装工程保修期为2年，该电梯已过保，开发商无保修责任；②维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修，电梯主板属于共用设施设备；③业主购房时已缴纳维修资金，此次使用符合“谁受益、谁分摊”原则，3栋2单元业主为主要分摊主体；④提供电梯检测报告、维修报价单等佐证材料，证明维修必要性。（12分）案例二1.核实步骤：①查看王某房屋产权性质（是否为住宅）；②检查是否取得有利害关系业主的书面同意（《民法典》第279条）；③核实是否办理工商登记（经营范围是否包含“住改商”）；④确认是否取得相关部门审批（如环保、消防等）。（6分）2.处理措施：①现场测量噪音分贝，确认是否超过《社会生活环境噪声排放标准》（昼间≤55dB，夜间≤45dB）；②与王某沟通，要求调整营业时间或采取隔音措施（如加装隔音棉、限制儿童跑动）；③在101室与画室间设置隔音屏障；④提醒王某遵守《管理规约》中关于“住改商”的约定。（8分）3.进一步处理：①向社区居委会、街道办报告，请求调解；②向环保部门投诉噪音问题，由其依法处理；③协助101室业主向法院提起相邻权纠纷诉讼；④在小区公告栏公示处理进展，引导其他业主监督。（6分）案例三1.可能原因：①老旧小区改造后服务标准提升，但部分业主习惯原低收费模式，对新服务内容不认可；②物业企业未充分公示服务内容及标准，业主不清楚“花的钱换来了什么”；③部分设施（如路灯、健身器材）改造后仍存在故障，业主认为服务不到位；④老年人居多，对线上缴费等新方式不适应，缴费渠道不便；⑤存在“搭便车”心理，部分业主见他人未缴费而效仿。（8分）2.提升措施：①开展“服务透明化”行动：每月公示服务报告（包含设施维修数量、卫生清洁频次等），每季度组织业主开放日参观物业办公室及设备房；②优化缴费服务：增设线下缴费点（如社区便利店代收），为老年人提供上门收费服务；③解决突出问题：针对设施故障，建立“24小时维修响应+48小时反馈”机制，维修后由业主签字确认；④实施缴费激励：对按时缴费业主赠送社区服务券（如免费清洗地垫、家政服务体验）；⑤加强沟通：组建业主微信群，每日发布服务动态；对欠费业主上门走访，了解具体诉求并针对性解决；⑥法律手段：对恶意欠费且经多次沟通无效的业主，发送律师函并准备诉讼材料，通过司法途径追讨。（12分）四、综合应用题新建高端住宅项目前期介入工作方案一、工作目标1.确保项目设计符合物业管理需求，减少后期管理隐患；2.熟悉项目设施设备参数，为后期维护奠定基础；3.建立与建设单位、施工单位的高效协调机制，保障工程质量；4.提前制定《临时管理规约》《服务手册》，为入住后管理提供依据。（6分）二、重点介入环节及具体措施1.规划设计阶段（项目立项至施工图纸完成）介入内容：优化公共区域设计（如电梯厅宽度≥1.5米满足家具搬运，楼道照明采用感应式避免长明灯）、完善安防系统（建议在单元门、地下车库入口设置人脸识别+刷卡双重门禁）、预留物业用房（按总建筑面积2‰配置，包含客服中心、监控室、维修工具间）。措施：派技术骨干参与设计评审会，提交《设计优化建议书》，重点标注可能影响后期管理的问题（如雨污水管管径是否满足高层排水需求）。（6分）2.施工建设阶段（基础施工至主体封顶）介入内容：监督隐蔽工程质量（如消防水管打压测试、强弱电井防水处理）、跟踪设备安装（记录电梯品牌型号、空调外机位尺寸是否符合主流机型）、参与分部分项验收（如屋面防水闭水试验、电梯空载/负载试运行）。措施：建立《施工问题台账》，每日记录现场问题（如混凝土浇筑不密实导致墙面空鼓），每周与施工单位召开协调会，要求限期整改并复查。（6分）3.竣工验收阶段（工程竣工至交付前）介入内容：开展承接查验（核对规划指标是否与图纸一致，如绿地率≥35%；检查公共区域装修质量，如地砖空鼓率≤5%）、测试设施设备功能（如消防联动系统能否实现烟感报警后自动关闭空调、启动防排烟）