深圳写字楼市场调查礼

ThedocumentwaspreparedonJanuary2,2021ThedocumentwaspreparedonJanuary2,2021深圳写字楼市场调查礼第一篇：市场调查篇深圳市经济发展简介1.深圳市“十五”期间发展的总体目标以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱,以传统优势产业为基础,实现三次产业协调发展和全面升级.大力发展高新技术产业大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业.抢占信息技术制高点,坚持利用跨国公司的国际化分工体系,加大高新技术产品的元器件和配套产品生产能力；利用较强的产业配套优势,逐步形成具有民族品牌的整机生产能力；强化核心技术开发能力和形成核心产品生产配套能力,全力发展集成电路等基础元器件的设计与制造,重点开发应用软件,加快网络通信产品研发与制造,力争用五年或更长时间,建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地.加快培育现代物流业加快建设集装箱主枢纽港和航空货运中心.以集装箱运输为核心,东西港区并举,加速盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道的建设；进一步开拓国际航运市场,大力增辟新航线,形成干支结合的航线网络；加快建设华南国际集装箱多式联运中心,完善港口道路集疏运系统；积极开拓海铁联运业务,不断扩大港口腹地范围.2005年,深圳港口货物吞吐量达到7000万吨,集装箱吞吐量达到650万标箱,集装箱国际航线达到100条.深圳机场航空货物吞吐量达到50万吨,其中国际货物吞吐量达到20万吨.着力发展现代金融业加大金融创新力度,推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶,使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之一.2005年,金融业增加值占第三产业增加值比重达到30％.努力培育新兴服务业积极运用信息化技术改造第三产业,大力推行现代经营方式,提高生产服务、流通服务和消费服务的效率和质量,加快发展传统优势服务业和新兴服务业,努力建成现代服务业比较发达的城市.2.2002年深圳市总体经济发展情况2002年,深圳市GDP突破2000亿元大关,达到亿元,在全国大中城市中继续稳居第4位,按可比价格计算比上年增长15％,比预期目标高出3个百分点.人均GDP达46003元,折合5558美元.2002年深圳市还有多项经济指标排在全省、全国乃至世界前列：全市规模以上工业企业完成现价工业总产值亿元,增长％,在全国大中城市中居第2位.全年外贸出口总额达亿美元,比上年增长％,连续十年位居全国大中城市榜首.至2002年末,全市金融机构存款余额亿元,比年初增长％,其中,居民储蓄存款余额亿元,增长％,金融机构贷款余额亿元,比年初增长％,存贷规模在全国大中城市中均居第4位.去年全国30强连锁企业中,深圳占4家,其中华润万佳已经进入全国前10名.深圳港集装箱吞吐量762万标箱,增长近50％,已居世界第六位.3.2002年1-6月份深圳市注册企业情况深圳市注册外资企业情况据深圳市工商部门统计,截至今年6月,深圳市共有外商投资企业10942家,投资总额424．27亿美元,注册资本235．07亿美元.其中仅今年上半年我市就新设立外资企业641家,这相当于平均每个月新产生逾百家外企.据工商部门有关人士介绍,投资规模扩大,现有企业不断增资扩股是我市外企今年发展的一大特点.在今年新设立的外商投资企业中,注册资本超500万美元的有37家,超1000万美元的有28家,同比分别增长了17．8％和27．3％.其中新设立的最大企业创雅房地产深圳有限公司投资额高达6亿港币.另外,今年有315家外资企业增资扩股,合同外方增资4．91亿美元.深圳市注册私营企业情况深圳市私营经济继续保持稳步发展的势头,1~6月份新登记注册的私营企业已达7673户.到目前为止,深圳市私营企业总数已达57398户,占深圳市企业总数户的％,已占据深圳市企业的半壁江山.深圳市新注册的私营企业呈现出一些特点：私营企业的发展规模越来越大.其中,注册资本500~1000万元的企业有1759户；1000万元以上的企业978户；注册资本过亿元的企业有26户.有越来越多的私营企业从事高科技产业.深圳市自去年10月份开始实施促进高新技术企业发展若干注册问题的暂行规定后,越来越多的私营高科技企业诞生.深圳市科技部门统计,目前,经科技部门认定的私营高科技企业就已经超过一千家.到目前为止,私营科技型、外向型企业比去年增加了近6成.4.2003年发展计划与近期情况今年深圳经济增长的预期目标拟定为12％,全年国内生产总值预期目标为2520亿元,人均万元.而规模以上工业企业总产值1990年价要实现4940亿元,预期增长17％.2003年1月深圳市已经取得GDP同比增长14．5％的良好开端.深圳市写字楼市场情况分析1.深圳市以往写字楼的发展简况1987年——2000年深圳市的写字楼发展1987年—2000年可以划分为三个阶段：第一阶段发展初期1987年—1992年指20世纪的80年代末期至90年代初期,该阶段深圳市开发的写字楼相当少,1987年至1992年5年间,深圳市共出让写字楼用地万平方米,考虑到当时的深圳尚处于起步阶段,其中的大部分写字楼用地为行政办公用用地,当时的商品写字楼用地就更少.此阶段深圳市开发的写字楼集中分布在罗湖区火车站周围.第二阶段迅速发展期1993年—1996年1993年至1996年是深圳市的写字楼开发的迅速发展期,1995年全市共出让写字楼用地万平方米,为深圳市成立以来写字楼出让最多的一年.当今深圳市场上主要写字楼多为该时期开始动工兴建,包括罗湖的嘉里中心、佳宁娜友谊广场、地王大厦、发展银行大厦、电子科技大厦、特区报业大厦、联合广场等等.第三阶段市场淡静期1997年,亚洲金融风暴爆发,全球经济均受到严重影响,而中国经济在经过1995年和1996年的“软着陆”,也进入一个平稳发展期,深圳写字楼市场一方面受宏观经济环境的影响,同时更由于前期开发过热,存量压力大,迅速进入一个淡静期,房地产开发商对进入写字楼市场非常谨慎.深圳市历年国内生产总值和写字楼市场数据金额单位：万元,面积单位：万平方米年份国内生产总值用地出让面积施工面积竣工面积销售面积19871988198955199019911992919931994199519961997199819992000深圳市历年办公楼土地出让情况年度面积万平方米特区内特区内所占比例1987-1992100%1993%1994%1995%1996%1997%1998%1999%2000%2001年上半年%2.深圳三大片区写字楼特征分布2000年-2002年深圳写字楼市场经过1999年一年的观望与预热,从2000年开始有了明显的回暖,并在2001年继续保持平稳增长的态势,而到了2002年,市场则有点热得烫手了.根据专项调查显示,深圳写字楼大多分布于罗湖、福田两区,罗湖集中了金融证券、投资贸易、顾问咨询、高科技及船运物流业等企业,主要以外资为主,其次为港澳台资和中外合资企业,绝大部分客户是租赁为主,购买的主要为银行客户.福田区写字楼市场的吸引力有所增强,因为计划更换写字楼的客户基本倾向再次选择原所在区即福田区的写字楼.南山区因为集中了深圳的高科技企业,也有一定后劲.罗湖区罗湖是深圳开发最早与香港联系最紧密的片区,经过20年的发展,形成以国贸为中心和以地王为中心,辐射周边地区的商务办公区.以国贸为中心的商务办公区,由于其写字楼基本都是深圳上个世纪80年代的建筑,所以大多立面陈旧、内部设施落后.但是,该地带离罗湖口岸近,出入关方便,仍是很多香港公司首选的办公地.随着深圳整个城市发展的西移,这一带写字楼物业租售逐渐减少,在“眷恋罗湖”的扼腕疾呼中,总让人感受到“夕阳无限好,只是近黄昏”的无奈.地王大厦是深圳上个世纪90年代建筑的代表,至今仍是深圳的标志性建筑之一.以地王大厦为中心,深圳证券交易所、发展银行大厦、商业银行大厦、金丰城等项目,共同组成了蔡屋围商务办公区.该区域是深圳目前商务办公环境最成熟,设施配套最完善的高档商务办公区.在深圳设立分支机构的跨国公司、本地大型实力公司,大都集中在本区域内,如美国友邦、深圳太太药业.本区域内的写字楼物业,随近年整体经济的复苏,目前租售情况较好.福田区在这场深圳写字楼大战当中,市场热点也开始从过去的罗湖往福田转移,其它区域只有零星供应.根据调查的结果显示,福田区几乎囊括了今年上半年全部新写字楼的供应,主要集中在华强北一上海宾馆、中心区、车公庙三个地带.华强北一上海宾馆片区,集中了赛格广场、现代之窗、群星广场、电子科技大厦等一批高素质写字楼.由于该区域内拥有深圳最大的电子、通讯市场,如爱华电脑市场、赛格电子市场、远望数码城等,所以,写字楼租售客户中,电子、通讯类公司占有相当比例.福田中心区,是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域.特别是南片区CBD商务中心区,更将是未来深圳高档写字楼集中的地带.在市政六大工程建设的带动下,中心区已成为整个市场关注的热点.虽然,目前中心区内的配套设施还非常不完善,区域内正在发售的写字楼项目,却由于大力炒作中心区概念、CBD概念,都取得不错的销售业绩.国际商会大厦、江苏大厦即是如此.但是,中心区未来写字楼总的供应量将超过50万平方米,这必将使中心区成为深圳写字楼激战的战场.中国最庞大的资料库下载南山区南山区远离罗湖区、福田区,该片区的写字楼具有相对的独立性,主要集中在科技园片区和南山商业文化中心区两个地带.深圳南山区在发展初期基本以工业为主,区内有蛇口工业区、南油工业区和西丽工业区等大型工业区,因此区内写字楼市场一直不甚发达.从1996年至2000年,南山区每年均有少量写字楼推向市场,其中较具知名度的写字楼有海王大厦、深圳发展银行南头大厦、新绿岛大厦、新时代广场等.新建的跨海大桥预计2004年年底建成,2005年通车.特别是以蛇口的信息化社区为代表,南山区有望成为深圳市信息化水平最高的一个区.国家建设部公布的2001年科学技术项目计划枣信息技术研究开发与示范项目中,蛇口工业区被列为信息智能化示范社区.这是目前全国唯一的国家级信息智能化示范社区.蛇口工业区计划在三年内建成一个信息岛.蛇口的信息化水平对提高南山区的写字楼租售水平有一定的推动作用.南山区是深圳市高新技术企业创业环境最好的一个区.深圳市在南山区创建了多个创业中心,有留学生创业园、创业服务中心、在蛇口区成立了多个孵化器.南山的科技园区,是深圳的产、学、研基地,集中了深圳大量实力雄厚的科技型实业公司和研究中心.该片区的写字楼多为工业厂房改建,素质不高.但是,一些大公司开发的、以自用为主的写字楼物业,如联想大厦,具有较高的档次.南山商业文化中心区是南山的商贸中心,由于该片区缺乏整体规划,片区形象差,影响了该片区写字楼的市场形象.但是,由于位于南山中心地带,交通便利、配套完善,所以写字楼的租售情况较好.3.福田区未来深圳商务中心中心区市场背景中心区：位于深圳市特区内的福田区,用地由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干道围合而成,市中心区总占地面积607公顷.其中：南片区233公顷,是城市商务中心CBD；北片区180公顷,是行政、文化中心；莲花山公园194公顷,是开放性城市公园.总建筑面积750万M2,规划就业人口26万人,居住人口万人.作为深圳市“二次创业”的主要功能区,中心区的建成,将使深圳的城市整体功能更为协调,未来建成的中心区建筑群,将成为深圳二十一世纪的标志性建筑.中心商务区CBD：作为深圳市的中心商务区CBD,中心区的建设将促进深圳城市商务功能由主要服务于本市向“区域性”和“国际性”转化,满足二十一世纪区域及国际交流的功能要求,为深圳实现区域性乃至国际性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的战略目标提供优良的城市活动空间.中心商务区集中在南片区中央绿化带两侧,将为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效和优美的工作环境.购物公园：社区购物公园旨在建成一个尺度亲切、环境优美的公共活动场所.包括商业步行街社区邻里活动,文化娱乐健身等内容.既成为市民假日休闲的理想去处,同时成为游客了解地方文化风俗、采购特色商品的旅游观光景点.社区购物公园具有商业、文化活动、游乐、健身活动等的设施和场所；同时体现公园的特点,有足够的绿化面积和绿化覆盖率,体现一定文化内涵.尺度、体量、造型亲切宜人,以低层、具有亚热带地区特色的建、构筑组织空间.地铁一号线购物公园站对于以后整个中心CBD区的交通起到了极其重要的作用.根据我公司调查的结果表明福田区写字楼能有如此出色的表现,原因不外乎以下几点：一是福田中心区的全面启动.据悉,市政府希望中心区能快点发展,故有意识地引导市场,目前五大市政工程即将竣工,地铁也将在2004年通车,受此利好,发展商纷纷加快了跟进的步伐；二是城市重心西移后,城市的经济命脉也开始向西倾斜,带动企业西迁浪潮；三是深圳的写字楼经历了国贸大厦时代、地王大厦时代,二者转来转去都没离开罗湖,但由于罗湖是个老城区,规划配套等市政设施落后,从而也给写字楼的用户带来诸多不便,如停车等,令企业萌生迁址的考虑；四是罗湖相当部分旧的写字楼本身配置就逊色于福田新落成的写字楼,尽管某些写字楼压低租金留客户,仍无济于事.深圳的写字楼由罗湖独领风骚到福田唱主角也是不可逆转.4.未来写字楼发展特点特点一：写字楼呈多元化发展地铁标志性写字楼、智能化标志性写字楼、数字化标志性写字楼、新经济标志性写字楼、CBD标志性写字楼以及区域标志性写字楼的纷纷出现,成为真正的市场主流.深圳写字楼的多元化发展,是深圳经济多元化发展的结果,同时也是为了满足多元化的市场需求.从另一个侧面而言,深圳写字楼多元化意味着多元化的市场需求.政府、金融机构、大中小型企业等组织在这里找到了它们的发展平台；外国资本、国有资本、民营资本在这里争相辉映,成为他们资本投资市场的热土；跨国集团、三资企业、国有企业、民营企业、私营企业都在这里找到了自己的发展空间.特点二：写字楼面向不同行业未来的深圳将具备商务中心和行政文化中心的功能,集金融、商贸、信息、文化、会展及行政功能于一体,发展目标是：为国际性跨国公司的商务活动提供便捷、高效的最佳工作环境；为深圳各阶层提供良好的空间环境；为中心区的居民提供舒适、优美的生活环境.为顺应中长期的发展需要,确立深圳在环珠江口新经济带的战略地位,目前深圳市提出了“实现产业布局战略重组,以先进工业为基础,以金融贸易为轴,发展方针以高新技术、现代物流、现代金融为产业支柱”的深圳城市发展核心战略.在深圳市明确的产业发展方向定位下,各区域的产业结构决定了其写字楼客户的构成特点.在深圳未来的发展中,现代金融业在福田有相当大的成长空间,高新技术和物流行业在南山区面临着较大的发展机遇,而罗湖区虽然在金融、物流方面有较好的发展基础,但后期发展势头受到一些因素限制.因此,关注这三大行业的客户对写字楼的具体需求特点,对于各区成功开发写字楼有着重要的指导意义.特点三：写字楼花样翻新上个世纪90年代后期,由于新兴行业及创业公司大量崛起,小面积分割的写字楼畅销一时,但分隔太小,难以控制档次,不能成为高档写字楼市场主流.目前开始出现分隔更灵活,适应不同客户需求的写字楼.从发展状况来看,无强制分隔的大开间写字楼能从不同层面满足不同发展阶段的各类企业.新建写字楼主要分布在中心区及其周边,同时深圳地铁也在抓紧建设,中心区和地铁概念成为当前深圳写字楼市场的主要卖点.特点四：不同行业需求不一现在,深圳写字楼开始注重不同行业的客户需求,基本上将档次形象列为首要因素,特别是投资贸易客户和咨询顾问客户对档次形象的要求远高于其他因素.根据调查显示,目前各行业客户在选择写字楼时除普遍注重档次形象以外,金融证券客户注重交通便利程度；投资贸易客户注重智能化；咨询顾问客户注重物业管理水平和周边商业配套；科技、物流客户较为关注物业管理水平和租金及售价；航运物流类客户强调周边区域企业集中.目前深圳写字楼市场状况1.已使用的写字楼租赁/销售情况罗湖区项目名称销售价格元/平方米租赁价格元/平方米中信城市广场950090嘉里中心1000095地王大厦13000100国贸大厦55全包带装修金丰城45发展银行大厦100优装福田区项目名称销售价格元/平方米租赁价格元/平方米群星广场800055嘉汇新城840055现代之窗750045赛格广场880070联合广场450040国际文化大厦840060中电信息大厦850060国际商会大厦A座850065国际商会大厦B座870075特区报业大厦900080江苏大厦840065西部办公区项目名称销售价格元/平方米租赁价格元/平方米天安数码时代大厦850070天安国际大厦500040创展中心860060苍松大厦540050世贸广场880065年深圳市写字楼推售情况罗湖区项目名称写字楼建筑面积平方米出租情况剩余建筑面积罗湖商务中心3993750%租出世界金融中心6486650%租出32433合计福田区项目名称写字楼建筑面积平方米销售情况剩余建筑面积中央商务大厦85%8065福建兴业银行4450865%时代金融中心7543070%22629合计西部办公区项目名称写字楼建筑面积平方米销售情况剩余建筑面积喜年中心60000100%0财富广场4032570%有色大厦2500065%16250英龙创展中心3500015%29750合计总体情况：在2002年深圳市推售的写字楼项目：总建筑面积达到：平方米,已经消化建筑面积：平方米；剩余建筑面积：平方米在2003年消化年竞争性写字楼按礼顿中心7月份发售考虑福田中心区项目名称写字楼建筑面积m2项目情况特美思大厦50000结构即将封顶,预计下半年发售中国联通大厦20000结构即将封顶,预计下半年发售大中华交易广场结构已经封顶,装饰工程,预计下半年发售国际商会中心施工到结构16层,预计下半年开始宣传攻势合计西部办公区项目名称写字楼建筑面积m2项目情况银座国际30000结构已经封顶,内部装饰,开始内部认购期售价8200元/平方米合计30000结论：2003年推出的写字楼总建筑面积达33万平方米.在7月份可能发售的写字楼建筑面积可能达到20万平方米,加上2002年的剩余写字楼推售面积15万平方米,直接对礼顿中心项目形成竞争的写字楼面积将达到35万平方米的具大体量.四、重点项目市场调研1.周边市场调查及范围为了准确的对本项目进行定位,我们对项目周边的在售、已售及已经开发动工未来会形成竞争的项目进行了详细的调查,并对影响销售的主要因素进行了分析、对比.调查范围主要是：深南路沿线物业,调查范围包括车公庙世贸大厦以东,上步路以西,滨河路以北,北环路以南.其中选择了中心区周边的重点项目进行调查及分析.重点项目：已售完项目：国际商会大厦B座、喜年中心2003年3月30日办理入伙、中电信息广场在售项目：只租不卖项目—罗湖商务中心、世界金融中心销售项目—中央商务大厦、福建兴业银行大厦、财富广场、时代金融中心、英龙大厦未来竞争项目：、特美思大厦、中国联通大厦、国际商会中心等礼顿中心礼顿中心航天大厦兴业大厦中央商务商会一期商会二期投资大厦华融大厦特美思大厦联通大厦免税大厦时代金融中心贵州国际大厦项目邮政枢纽大厦城建购物公园地铁一号线车站深南大道民田路福华路新洲路益田路2.重点项目调查表基本资料比较表物业名称物业性质总面积平方米写字楼面积标准层面积平方米柱距m分隔面积进宽比总体分布商业层数实用率%层高米国际商会大厦B座写字楼万1122880-100平方米：13—23F70%时代金融中心写字楼28780销售面积11-24F1632~168125-28F1346~13559地上28层地下3层11-28F1-5F70采用框架和宽扁大跨度梁实际喜年中心写字楼6000030864128660-120平方米60平方米居多实际销售时最小售卖要两个组合：1地下2层4F为商务设施5-28F1-3F70罗湖商务中心写字楼8634617-29F31-438100-200平方米以100-130居多：1地下3层6-15F公寓17-29F小开间31-43大开间45、46多功能会议室1-5F70世界金融中心写字楼69,648666-19F和平方米21-43F平方米地下2层A：6-54F办公楼B：6-23F酒店C：6-23酒店式公寓1-3F74实际层高中电信息广场写字楼约4万多西座5-8F东座5-27F28-30F4平方米以40和50平方米居多：1地下2层西座5-8F和东座5-30F为写字楼1-4F70中央商务大厦写字楼326951730/五-九1554/十-十八1437/十九-二十五~1：1~1．89：1252073兴业银行大厦写字楼4450820092销售面积1128/4-10F1098/11-22F902/23-27F9-1~-3F停车场3F为空中平台花园4-10F小开间写字楼11-16F兴业自用17-27F可自由分隔1F兴业银行、商场2F商场、办公70财富广场写字楼403251613~按柱距进行分隔4-28F为写字楼首层架空层、屋顶花园、二楼观景台、庭院洽谈区、悠然吧70销售资料表物业名称均价元/平方米最高单价元/平方米最低单价元/平方米租金范围元/月平方米现行折扣%按揭%/年销售率%开盘时间年月开盘形象销售期月入伙年月国际商会大厦B座70-802003年4月初世界金融中心95~130有楼层差2003年3月30日罗湖商务中心652003年3月30日喜年中心8700110008500一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年100%2002年5月10日结构封顶82003年3月30日中电信息广场9200120008700一次性95折三成95折7成20年7成30年70%结构封顶152002年10月18日中央商务大厦11000130009800一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年68-75%2002年6月结构封顶82003年年底兴业银行大厦11000130009800一次性94折6成97折6成15年15-20%2002年12月结构封顶42003年年底财富广场8900100008700一次性94折8成98折7成97折8成30年7成30年55-65%2002年4月结构封顶92003年年底时代金融时代金融中心采用的是整层销售的方式,所以没有均价的资料,但估计均价为12000元/平方米,提供8成20年按揭.2003年2月结构封顶配套功能比较表物业名称会所商务中心会议中心车位个物管物管收费元/月平方米后期问题周边设施国际商会大厦B座商务中心、网吧书吧-经理人文库健身中心1000平方米会议中心戴德梁行顾问荣超物管10元/平方米现在仍然没有入伙无中央空调交通设施：较好服务性设施：差商业、办公氛围：一般喜年中心设置职工餐厅打印、翻译、速递、律师、工商咨询戴德梁行顾问交通设施：好服务性设施：较好商业、办公氛围：一般罗湖商务中心无会所代办工商登记、银行融资服务、商务秘书服务、终端网络服务、酒店保洁服务、设备集中采购2000平方米会议中心280金地物业大开间：25小开间：15交通设施：好服务性设施：好商业、办公氛围：好世界金融中心尊尚会所：健身室、恒温泳池、桑拿按摩、美容院、壁球室、特色西餐厅、高级酒吧、绿色园林层高：6m企业注册登记程序咨询、法律、税务、人事、招聘登记、视像会议、即时翻译服务、投资顾问、会计事物、24小时数据/服务器维修数码商务中心,4646平方米500第一太平戴维斯28交通设施：好服务性设施：较好商业、办公氛围：好中央商务大厦多功能数码会议、新闻展示、翻译、秘书服务、健身休闲、咖啡吧、儿童托管商务秘书、代定车、船、飞机票、报纸、杂志、代办邮政、特快专递1500228其中179为机械停车为位戴德梁行顾问10元/平方米交通设施：较好服务性设施：差商业、办公氛围：一般中电信息广场无会所会务服务、秘书服务规划有30人和10人的中、小型会议厅200在2002年10月入伙,但办公氛围不好交通设施：一般服务性设施：一般商业、办公氛围：一般兴业银行大厦无会所商务秘书、代定各种票务、报纸、杂志、邮政快递无会议中心215戴德梁行顾问10元/平方米包括空调管理费交通设施：较好服务性设施：差商业、办公氛围：一般财富广场架空层会所翻译、速递、律师咨询、票务前沿show场配备会议、展览、影视系统230未定交通设施：一般服务性设施：一般商业、办公氛围：较差时代金融2000平方米,职工餐厅、纽约人俱乐部翻译、速递、律师咨询、票务800平方米数码展示大庭372戴德梁行顾问不多于15元/平方米交通设施：较差服务性设施：较差商业、办公氛围：一般硬件设备调查表物业名称空调卫生间位置电梯布线备用电源方式小时设备速度米/秒数量控制设备智能网络背景音乐国际商会大厦B座分体空调随楼赠送办公用房内设独立卫生间、无集中卫生间客梯4台、消防梯1台分高低区三菱电梯走廊、电梯厅电梯轿箱装有闭路电视监视系统结构化综合布线、宽带上网公共走廊内装有背景音乐康明斯400KW喜年中心24小时办公美国麦克维尔中央空调在角部相对大面积办公设独立卫生间、在西侧有集中卫生间9部电梯、4部扶梯A座高区3部、低区两部、消防梯1部、B座3部OTIS、电梯内有液晶显示屏非接触式IC卡停车系统每户预置100M宽频光纤接口600KW罗湖商务中心小开间分体空调大开间中央空调中央空调使用时间固定麦克维尔中央空调小开间为室内独立卫生间、大开间为集中式卫生间中区高区4塔楼9部电梯高区3部中区4部消防2部原装进口三菱进口1000KW康明斯柴油发动机组世界金融中心8：30-6：30顿汉布什地下送风中央空调集中式卫生间低区高区48部电梯分高低区日本原厂三菱电梯,电梯内带有液晶显示屏播放电视、经济信息大厦内设置资料点8000个,语音点12000个,平均每3平方米一个数据点、每5平方米一个语音点；物业管理提供一卡通多功能管理及消费系统密集式分布CAT5宽频西那路与宽频端子,极速宽频覆盖、卫星设施、内联网络等.公共走廊内装有背景音乐德国奔驰发电机中电信息广场米黄云石墙面、地面开利中央空调系统户内卫生间与集中卫生间结合共14部分东、西座三菱电梯5A智能化中国电信1000M主干,10~100M到桌面公共走廊内装有背景音乐500KW康明斯中央商务大厦24小时分户计量开利中央空调系统局部位置有独立卫生间,设有集中卫生间和董事盥洗间8部电梯分高低区进口奥迪斯电梯电梯内带有液晶显示屏播放电视、经济信息专线接驳证券交易所、一卡通管理自动化系统、非接触IC卡门禁管制系统1000M极速光纤规划、提供100M宽频互动网络、设置GPRS系统全方位背景音乐兴业银行大厦4-9F小开间可24小时中央空调系统4-10F小开间带独立卫生间~裙楼2部扶梯塔楼6部电梯分高低区日立电梯水电自动抄表停车场出入口遥感识别自动管理、车库遥感动态监控综合布线、有线电视接收系统、预留通信卫星天线系统、电话配置1800门,100平方米全方位背景音乐580KW财富广场公共部分为吸顶式中央空调、办公区域为分体空调公共部分为吸顶式中央空调、办公区域为分体空调每个分隔带有独立卫生间、无集中卫生间~5部电梯、1部消防梯、1部观光梯分高低区德国蒂森大堂电子公告牌、自动抄表、电梯内电子信息显示屏、内设信息中转站、提供高速上网、远程教育、医疗、VOD视频点播服务公共走廊内装有背景音乐时代金融24小时分户计量中央空调4台共2550冷吨的冷水特灵中央空调集中式卫生间低区高区4配置13台载客电梯8部翻译、速递、律师咨询、票务瑞士迅达Miconic-10电梯控制系统5A智能化系统公共走廊内装有背景音乐装修标准比较表项目外墙户内地面门窗大堂电梯间走道洗手间会所会议室国际商会大厦B座裙楼外墙为抛光花岗岩、塔楼外墙为高级仿石面砖地面、墙面为水泥砂浆抹面普通木门彩色铝合金窗、银灰色镀膜钢化玻璃抛光花岗岩地面、为抛光大理石墙面大堂电梯厅地面为抛光花岗岩地面、墙面为抛光大理石墙面地面为高级仿大理石抛光地砖、墙面为乳胶漆洗手间管道预留到位一般性装修一般性装修喜年中心主要玻璃幕墙、实墙面为高级涂料水泥砂浆地面、墙面通明玻璃地面、墙面为石材贴面、吊顶磨光花岗岩地面、仿石面砖墙面耐磨地砖地面、石膏板吊顶高级卫生洁具、防滑地砖、瓷砖墙面、铝合金扣板吊顶罗湖商务中心美国进口24K金中空玻璃幕墙水泥砂浆地面、墙面玻璃幕墙地面、墙面为石材贴面、吊顶地面为抛光花岗岩地面、墙面铝条加装饰板仿大理石地面高级卫生洁具、防滑地砖、瓷砖墙面世界金融中心进口韩国纯铝板及爱和陶墙砖、LOW-E低辐射中空隔音玻璃水泥砂浆地面、墙面玻璃幕墙德国高仪高级装修高级装修中电信息广场深浅两色德国进口涂料、裙楼凿毛干挂石水泥砂浆地面、墙面银白色铝合金米黄云石墙面、地面、天花为铝板、哑光不锈钢钢板灯槽米黄云石墙面、地面、天花为铝板、哑光不锈钢钢板灯槽米黄云石地面高级铝板天花、抛光砖、白色釉面砖、地面为黑金砂云石中央商务大厦高级铝合金玻璃幕墙、中空玻璃水泥砂浆地面、墙面高级木质进户门中空玻璃进口大理石墙面设二层中庭、中庭高10m进口大理石墙面、地面ICI乳胶漆墙面高级地砖公共部分：三星级以上宾馆盥洗间标准；董事专用：五星级豪华盥洗间标准高级装修高级装修兴业银行大厦镀镆浅反射灰色透明、中空隔音玻璃幕墙和灰色氟碳喷涂铝板幕墙裙楼外墙为灰麻色干挂天然花岗石水泥砂浆地面、墙面幕墙花岗石、大理石地面、磨光面砖墙面、造型吊顶天花地面、墙面为磨光面砖墙面为白色乳胶漆、轻钢龙骨、艺术矿肺板或铝板吊顶高级卫生洁具、墙面面砖、铝板吊顶天花财富广场镀膜玻璃幕墙和复合铝板幕墙、部分为花岗岩墙面水泥砂浆地面、墙面普通木门幕墙地面高级芝麻白微晶石、墙面灰色微晶石和铝板、天花为铝板和隔栅墙面水晶白微晶石及聚晶玻璃、地面为灰色微晶石、天花为铝板和轻钢龙骨地面为地砖和天然花岗岩、墙面为高级玻纤壁布和聚晶玻璃、天花为聚晶玻璃和铝板时代金融中心外墙采用LOW-E钢化中空玻璃配合幕墙水泥砂浆地面、墙面LOW-E钢化中空玻璃高档花岗岩拼花地面、墙面；大堂柱为花岗岩和不锈钢面料结合；艺术天花吊顶加十艺术灯饰网格化花岗岩地面；墙面为花岗岩、磨砂玻璃吊顶,内设多组射灯、电梯门框花岗岩包边网格化花岗岩地面、纯色花岗岩墙面、艺术天花吊顶加十艺术灯饰高级洁具、大理石盥洗台、不锈钢装饰面隔断、墙面为高级瓷砖拼花、高级带状灯槽3.重点项目的总结区位转移随着深圳市城市中心功能“西移”及CBD的逐步形成,深圳市写字楼逐步从罗湖区向福田区转移,并向CBD以及中心区西部集中.目前中心区已集中了时代金融中心、中央商务大厦、国际商会大厦中心、丰立大厦、信息枢纽大厦、大中华交易广场、江苏大厦、中银大厦等十多栋写字楼.随着CBD市政配套工程的完善,一个成熟的办公社区正在中心区崛起.但由于中心区土地及规划方面的限制,写字楼的开发基本上接近尾声,向中心区西部发展已成必然之势.由于中心区西部已形成世贸中心、天安数码城、车公庙等成熟的办公环境,区位优势凸显,2002年喜年中心取得了不俗的销售业绩,开发商花样年投资有限公司正打算在此区域开发另一座标志性建筑——明年广场.由此可见,写字楼集中所在区域正在经历从罗湖—中心区—中心区西部的方向转移.价格在所调查的罗湖区三个代表楼盘中,基本上是只租不售,租金根据写字楼的等级而有所不同.如罗湖商务中心租金为小开间65元/m²,大开间70元/m².世界金融中心租金在100-140元/m²之间不等,地王信兴广场则为120元/m².与罗湖区相反,福田中心区及中心区西部写字楼是只售不租.中心区写字楼均价在10,000-11,000元/m²左右,中心区西部写字楼均价在8,000-9,000元/m²左右.目标客户群定位中国入世给写字楼带来了新的生机,无论罗湖区还是福田区写字楼都已把目标对准外资企业、民营企业.中央商务大厦引进外资银行即为明证.同时一些具有发展前途的行业如金融、贸易、物流、IT、咨询、电信等也成为写字楼客户群的首选.功能定位本次调查大部分写字楼不仅仅为单纯的办公空间,还有相当部分已附设商场、银行营业厅、餐厅酒楼等功能.世界金融中心从功能上讲就是综合服务楼,不仅有商场、商务公寓,还有星级酒店.但是大多数写字楼的商业空间基本上空置,招商困难重重.建筑设计与公共设施配套要点1. 建筑风格与外观调查表明,大部分写字楼建筑风格均为简约的现代风格.这种风格具有强烈的现代气息.造型简洁而美观,建筑色彩以银灰色偏多,明快而轻巧.建筑材料以高级铝合金、隔音玻璃、花岗岩为主,取材精致.其中不乏名师设计的佳作,突出写字楼作为标志性建筑的特点.2. 标准层面积大部分标准层面积在1300-1700m²之间,每个单元在60-300m²之间,可以灵活拆分.标准层空间方正、实用,便于室内布置.3. 电梯设置电梯数量按人流量来设置,功能包括客用电梯,观光电梯、消防电梯、货梯等,其中客梯基本上集中布置在一起,一般与卫生间、消防通道、管道井等布置在大楼的中心,电梯品牌以三菱、奥的斯、德国蒂森等为主.超高层写字楼电梯应有高低区之分,高区电梯速度为S左右,部分高速电梯达到S如地王,低区电梯速度为S.4. 智能化配置5A智能化是写字楼的“自选动作”.5A包括楼宇自动化BA、通讯自动化CA、办公自动化OA、保安自动化SA、消防自动化FA.本次调查在智能化配置方面的代表楼盘包括中电信息大厦、数码时代大厦等.5. 停车场所调查的写字楼停车场的配置包括以下三种方式：①多层地下停车场；②地下停车场+地上停车场；③地下停车场+机械停车场.通过这三种方式多数满足了写字楼的停车要求.车位数量基本上按标准单元比例为1：1-1：2.大多数已采用IC卡及停车场管理系统.6. 卫生间中国最庞大的资料库下载大多数写字楼办公室内设有独立卫生间,部分设有公共卫生间.7. 空调系统一个明显的趋势是,大多数写字楼采用中央空调分户记费系统,这样大大节约了客户成本.世界金融中心还采用了国际上先进的地下送风空调系统UACS,空调主机均为进口名牌.部分写字楼出于节约成本考虑未设中央空调,由用户自装预留管道.8. 大堂装修大堂层高一般为10-18M,大多数大堂装修采用高档建材,如花岗岩、大理石墙、地面,艺术天花吊顶.装修风格虽然豪华但不繁琐,极具现代气息.9. 会所会所一般设于平台花园所在楼层,与平台花园连为一体.会所内设有健身房、泳池、康乐中心等.本次调查的部分楼盘未设会所.10. 商务中心、会议室大多数写字楼都设有商务中心和会议室,部分商务中心设在底层大堂内,提供传真、复印、票务等服务.会议室多分大、中、小型三种,面积在100-500m²之间.11. 餐厅部分写字楼设有员工专用餐厅,或在商业部分内,或在会所内.物业管理大多数由发展商属下的物业管理公司进行管理,并由品牌物业管理公司担任物管顾问,提供最基本的物管服务,包括保安、公共空间的清洁、公共设施的维修、管理、费用、公告等内容.基本实现了物业管理自动化系统.营销策略1. 宣传手段一般通过报纸广告、条幅、围墙广告,宣传页、开盘仪式、展览会等方式进行宣传,多数楼盘设售楼处,但都未提供样板间.部分楼盘制作了较为精美的楼书、光盘等,宣传效果较佳,如喜年中心通过多种广告及公关活动,目前销售率达到92%.2. 优惠方式据调查,大部分楼盘在内部认购期和预售期并无特别的优惠.不同的付款方式有一定的折扣.4.重点项目营销方式分析中央商务大厦主打广告语：CBD核心聚变新经济推进层次注解阳光CBD圆心阳光商务阳光CBD聚变原动力_商务CBD聚变企业形象_成熟CBD聚变完善配套_精英CBD聚变人才流_高效CBD超速抵达商务顶峰聚变源心阳光商务_阳光里的人性办公空间_阳光品质处处体现于细节之美结构CBD阳光水世界灵动的生态园林_阳光会所_皇牌物管以人为本的阳光服务_5A智能聚变高效商务空间促销活动2002年9月17日,中央商务大厦聘请全国知名经济学家在特报二楼大会堂作城市经济方面的论坛.在售楼处现场领取入场券.上台作讲演有茅于轼、金碚、郭万达三位先生.活动评价：不过从会场的情况判断,以商业炒作的目光来看还是很成功的,特报二楼大会堂已经坐了70-80%的听讲者.售楼处外立面喜年中心主打广告语：喜悦、时控、发展本无界限、连接成功的枢纽推进层次喜悦、生命本无界限_享受现代生活的枢纽_私密与开放本无界限_探索本无界限_时间、商务的生命线_永不间断的商务服务空间_使商务办公真正实现永不间断开盘活动开盘当日的活动：喜年中心于2002年5月10日开盘,央视名嘴王小丫现场主持“喜年商务嘉年华”喜年开盘日即喜年封顶日喜年开盘前即成交50％以上,知名远洋运输企业、深燃气集团等名企赫然在目王小丫主持喜年开心词典———“喜年业主盛大抽奖活动”提出的跳板理论、跳板支撑点有几个：一是喜年中心所处的特殊地理区位,表现为基础设施的环境配套,地铁的联通与站址选择,令国际空港近在咫尺,东西遥望蛇口港与盐田港,形成立体化交通网络,特别是地铁穿城而过,将概念化为现实；二是产业和商务高地的独特位置,这一带是深圳硅谷和中心商务区、皇岗口岸的接驳点,这里是相关产业、技术、信息、人才、资金、产品的交汇地带,具有最优的经济配套环境；三是品牌效应和借势效应.一方面是大的跨国企业如知名远洋运输企业的相关链接带动效应,另一方面发展商花样年投资这一艺术地产和国际化特色的双重驱动；四是项目本身拥有诸多高素质的配置,例如喜年的写字楼自有的商务配置和社区商务配套、喜年的情景式办公、喜年的空中竹园、喜年的信息网络平台、喜年的服务计划以及喜年的创业计划等等.在按揭方面的特点：置业者在喜年中心交付一成首期款即可签约买楼,另二成资金于年内付清,该二成资金可供置业者在年内自由周转.以60平方米的独立空间为例：置业者首付一成四万元即可买楼,另二成八万元在年底前付清即可,相当于发展商为置业者在当年内提供了八万元的无息借款流动资金支持,帮助中小企业解除发展中的资金周转障碍,全力为他们提供创业支持.现场活动照片5.近期写字楼营销方式分析特点一：楼书、LOGO、宣传彩页、售楼处的布置都是围绕CBD这一概念,无其他宣传概念；特点二：在宣传推广中,大多围绕CBD本身的地域特点和写字楼本体的硬件设施.例如：电梯、空调、建筑设计的概念等等；特点三：销售周期大多在8-10个月左右,虽然,例如喜年中心、中央商务等在销售期间有一定的促销活动,但是大量销售时间都采用非常常规的销售手法.即按部就班的销售.特点四：在宣传中都在谈CBD的概念和地理位置,而没有详细论述CBD的经