商铺出售合同

商铺出售合同商铺出售合同是规范不动产交易行为的重要法律文件，其核心价值在于明确交易双方权利义务、降低商业风险、保障交易安全。一份完整的商铺出售合同应涵盖主体资格审查、标的物描述、价款支付、权利转移、违约责任等核心要素，需兼顾《民法典》合同编与物权编的双重规制要求。以下从合同构成要件、关键条款设计、风险防范机制三个维度展开说明。一、合同主体资格的法定要求（一）卖方主体的适格性审查自然人作为出卖方时，需提交居民身份证、不动产权属证书原件及婚姻状况证明。若商铺为夫妻共同财产，即使产权证仅登记一人姓名，仍需配偶签署《共有权人同意出售声明》，避免因无权处分导致合同无效。法人或非法人组织出售商铺时，应审查营业执照、公司章程及股东会/董事会决议，确保签约代表获得有效授权。特别注意，房地产开发企业销售商铺需具备《商品房预售许可证》或完成初始登记，否则可能构成违法销售。（二）买方主体的资格限制除法律另有规定外，商铺买受人不受户籍、职业等限制，但企业法人购买商业地产时需符合经营范围规定。境外自然人或机构购房应遵守《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，需提供商务主管部门备案证明及外汇管理局批准文件。司法实践中，存在以未成年人名义购买商铺的情形，此时需由法定监护人代为签署合同，并在合同中明确款项来源及监护关系证明。二、标的物基本信息的精确描述（一）不动产基本状况的细化条款合同中应包含商铺具体坐落（精确至门牌号）、建筑面积（区分套内面积与公摊面积）、土地用途（商业/办公/综合）、土地使用年限（通常为40年或50年）等核心信息。需特别注明不动产权证号，避免与抵押、查封等权利限制情形冲突。对于带租约出售的商铺，应附《租赁合同》作为附件，明确租金归属、租期衔接等问题，防止“买卖不破租赁”原则下的权益纠纷。（二）权利瑕疵担保条款卖方需承诺对商铺享有完整所有权，不存在抵押、质押、留置等他项权利负担，且未被司法机关采取查封、冻结等强制措施。合同应约定：“卖方应于签约后3日内提供不动产登记部门出具的《产权状况查询证明》，若存在未披露的权利限制，买方有权解除合同并要求赔偿房价款20%的违约金。”实践中，部分商铺存在拖欠物业费、水电费等情况，需在合同中列明费用结算基准日，明确交割前欠费由卖方承担。三、价款支付与资金监管机制（一）支付方式的结构化设计商铺交易价款通常分阶段支付：定金（一般不超过总价款20%）、首付款（扣除定金后30%-50%）、尾款（过户后支付）。建议采用银行资金监管模式，约定：“买方将首付款存入双方共同监管的银行账户，待完成不动产权转移登记且卖方交付房屋后，由监管银行自动划转至卖方账户。”分期付款需明确各期支付节点与对应证明文件，如：“第二期房款50万元应于房屋测绘报告出具后5个工作日内支付。”（二）税费承担的清晰划分商业地产交易涉及增值税（5%-9%）、土地增值税（四级超率累进税率）、个人所得税（差额20%或全额1%-2%）、契税（3%-5%）等多重税费。合同应明确：“卖方承担增值税、土地增值税及附加，买方承担契税及印花税，过户手续费由双方各承担50%。”对于“阴阳合同”引发的税费风险，需在补充条款中约定：“若税务机关核定的计税价格高于合同约定价格，差额部分产生的税费由责任方承担。”四、权利转移与交付的法定程序（一）不动产登记的履行流程合同应明确约定：“双方应于卖方解押完毕后15个工作日内共同向不动产登记中心申请转移登记，卖方需提供全套过户材料，买方应按时缴纳相关税费。”实践中，需预留充足时间办理网签备案（部分城市实行商业地产限购政策，需先进行购房资格核验）。转移登记完成以买方取得不动产权证为准，而非仅仅交付钥匙或实际占有。（二）房屋交付的验收标准交付条件应包括：房屋主体结构完好、水电暖通正常运行、消防设施符合国家标准、装修状况与合同约定一致（如有）。建议在合同中附《房屋交接确认书》模板，列明验收项目及标准，如：“墙面无结构性裂缝，地面平整度误差不超过3mm，给排水管道无渗漏。”对于带装修商铺，需详细列明设备清单（品牌、型号、数量），避免交付时出现“以次充好”现象。五、违约责任的梯度化设置（一）卖方主要违约情形及责任逾期交房：按日计算违约金，标准为总房款的万分之五，逾期超过30日，买方有权解除合同并要求返还已付款项及利息。产权无法过户：因卖方原因导致无法办理转移登记的，卖方需双倍返还定金并赔偿买方已支付的税费损失。虚假陈述责任：若卖方隐瞒商铺规划变更、环境噪音超标等重大事项，买方有权在知道或应当知道之日起1年内行使撤销权。（二）买方主要违约情形及责任逾期付款：逾期15日内按日支付万分之三违约金，超过15日卖方有权选择继续履行或解除合同，解除合同的买方需支付总房款10%的违约金。拒绝接收房屋：无正当理由拒绝收房的，自通知交付之日起视为已交付，物业费由买方承担。主体资格瑕疵：因买方原因无法通过购房资格审查的，已支付定金不予退还，卖方有权另行出售。六、特殊交易情形的补充约定（一）按揭贷款的配合条款若买方需办理商业贷款，合同应约定：“卖方应配合提供营业执照、产权证明等贷款所需材料，并于收到银行批贷通知后3日内办理过户手续。”同时设置贷款风险条款：“若银行审批额度不足，买方应于7日内以现金补足差额，否则视为违约。”实践中，部分银行要求卖方签署《阶段性保证协议》，需明确保证期间及免责条件。（二）租赁关系的承继安排带租约出售的商铺需在合同中明确：“租赁期内租金自产权过户日起归买方所有，卖方应于过户后3日内移交租赁合同原件、押金收据及承租人信息。”对于承租人行使优先购买权的情形，应提前15日书面通知承租人，附《优先购买权放弃声明》作为合同生效前提。若买方要求提前解除租约，需与卖方、承租人签订三方协议，明确解约赔偿责任的承担主体。七、争议解决与法律适用合同应约定争议解决方式：“因本合同引起的纠纷，双方应协商解决；协商不成的，提交商铺所在地有管辖权的人民法院诉讼解决。”需注意，不动产纠纷适用专属管辖原则，约定仲裁条款或异地诉讼可能因违反法律强制性规定而无效。合同中还应明确：“本合同未尽事宜，可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，两者约定不一致的，以最后签署的补充协议为准。”商业地产交易具有标的额大、法