沈阳丁香湖项目二次市场调研报告82P

丁香湖项目二次市场调研报告广州泰盈置业房地产顾问有限公司报告的主要内容一、新政策、新规划对沈阳房地产市场的影响二、沈城楼市与北部区域发展的多耙点横向对比分析三、本案所在区域五公里范围内热销竞品楼盘近况四、本案所在区域开发用地情况五、总结与预测附：最新楼盘调研数据（北部区域）

一、新政策、新规划对沈阳房地产市场的影响

沈阳房地产市场环境新政策核心环境——发展口号——责任中国·和谐地产关键词——十七大、新物权法、银行调息

房地产市场发展感受“十七大精神”

十七大要求房地产业也要做到又好又快发展，在保持健康发展的同时，为民生事业、土地生态做出贡献。

十七大提出的在改善民生方面的一个重要内容是实现“住有所居”。

十七大提出在生态文明方面，房地产业与生态挂钩的具体体现是走绿色发展之路，并构建具有中国特色的住宅建设和消费模式。

十七大提出房价一个是市场化的问题，另一个是“生态建设，绿色发展”的问题。

十七大提出房地产业的发展是和谐社会的试金石。

“十七大”国家明确地产发展方向新《物权法》的颁布规范房地产市场发展新《物权法》中与房地产相关的内容可以概括为以下几条：第一，建筑区划内绿地、道路和配套(如会所)的归属问题；第二，明确业主对建筑物专有和公有的问题；第三，业主对其所有物享有的权利；第四，住宅用地70年后可续约；第五，关于征地拆迁的补偿问题；第六，对不动产统一登记的要求。注：其中第一、第四或将直接对房价产生影响，因为关系到未来购房者购房成本和开发商开发成本的构成。并且，续期条款的成立直接为物业税的征收提供了法律依据。

新《物权法》颁布保障各方利益银行调息央行连续五次加息规范房地产市场

政策：对购买首套自住房且面积在90平以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房面积在90平以上的，贷款首付款比例不得低于于30%；对已利用贷款买自住房，又购买第二套或二套以上住房的，贷款比例不得低于40%；贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

影响与倾向：对购房者来说，抑制非刚性购房的需求，减少投资性购房；对开发商来说，严控囤房，恶意炒作房价。结论：一方面鼓励开发商多建造一些经济实用的房子；一方面拉近贫富差距。银行调息小结十七大精神、新《物权法》、银行调息护航沈阳房地产市场

通过对十七大精神的回顾和思考，发现国家在房地产事业上的基本精神和态度是：生态、节能、健康、环保。主体思想是：住有所居，民生为先。可见，国家在住房问题上还是走和谐、健康的大众化路线的。

新物权法的颁布在很大程度上保证了老板姓的利益，同时，对开发商来说，就原来一些对客户回答模糊的问题，有了一个政策性的回答。比如，就住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期的问题。

银行调息进一步落实了十七大精神和新物权法的政策倾向，切实在很大程度上控制了投资炒房和抑制了个别开发商囤地、囤房行为。

总体来说，通过今年下半年国家的这三件大事对房地产行业的态度分析：国家在极力的创造和谐社会，在住房方面更倾向中低收入者，控制两极分化。对当前开发商而言，建绝大多数客户可以接受的房子，快速回笼资金将是当务之急。

二、沈城楼市与北部区域发展的多耙点横向对比分析

由粗放型向集约化、专业化发展，更具前瞻性在前期选址方面：原来土地易拿，市场竞争力差，消费者感性程度高，发展商粗略估算即可；现在土地价格高，市场竞争力强，消费者更加理性，固对前期选址、地块估算，未来回报率的计算要求更加准确。在中段规划、销售方面：由同质化向差异化过度；专业化、前瞻性加强；更倾向综合体规划。在末端收盘方面：更注重对下期开盘的铺垫；物业的专业化进入。整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务

随着区域楼市发展的升温，丁香湖-荷兰村区域楼盘更注重发挥区域的自然优势，在整体规划上开始利用自然资源发挥楼盘的差异化优势、营销策划在竞争的压力下也更加引起开发商重视，更加专业。普通实用的中小户型正在向品牌品质大盘带动下的中小户型转变，主力面积由原来的40-60平向70-90平转变，增强了其功能性，设计更加合理。北部区域

产品类型由单一化向多样化过度建筑类型：由多层到小高层、高层的转变。一环\二环\三环建筑类型量的变化(如图)红色:多层黄色:小高层绿色:高层2006年2007年

整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务

北部区域普通住宅更偏向多层建筑、事实验证，多层建筑的住宅在北部区域的二环-三环之间销售的较好，复式小高层次之。随着品牌开发商的介入，品质大盘迅速崛起，小高层、高层拔地而起，但就目前来看，除万科以外的平层小高层住宅销售不是很好。北部区域随着地价的提升,作为不可再生的土地资源在不断升值。以致多层数量减少，小高层、高层增加，为了使客户接受小高层、高层的建筑形式，产品的附加值增加。客户开始对此产生了心理上的变化。但多数客户还是喜欢多层建筑。

产品类型由单一化向多样化过度建筑结构：空间感增强，开始在“层高”上下工夫；平层错层复式；“精装房”成为易被现代客户接受的产品。整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务复式错层区域内建筑结构已经掀起“层高竞争力”的风潮。价格适中的复式建筑受到很多中青年人的追捧。北部区域

立面由同质化、随意性向风格差异化转变建筑立面成为提升楼盘品质的最直观的视觉冲击。整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务

北部区域的楼盘在立面上越来越走风格化路线，由原来的平面演变成凹突有致的风格化建筑，美学化更强，给人留下深刻印象。灰面贴砖单一化风格化北部区域

园区由简单绿地向“风情园林”过渡园区——彰显现代楼盘魅力的“重要因素”。整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务

北部区域依仗“沈北新区”的生态环境，园区规划具有一种“林韵”风格。使人萌生有一种清幽、淡雅之感。简单绿地景观园区风情园林主题景观北部区域

由原来的简单服务向多功能、多方向的湾区物业保障品牌持续发展的坚强后盾整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务湾区物业引起人们对物业服务的关注。物业费在原来的基础上有所提高。北部区域

由原来的单一实用转变为功能、美观的品质宅第

1、房间的功能性、可规划性增强；

2、客厅S增大、开间大，空间感强；

3、客厅落地窗，观景阳台，视觉通透；4、附加值大的房子销售较好。

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北部区域的户型功能性越来越强，几乎将可以做的、可以赠送的，全部作用在自己身上。尽管某些赠送会导致高价位，但还是销售很好。可见，人们对居住功能性的要求越来越高。人们居住观念开始发生质的飞跃。

大卧小厅小卧大厅客厅、餐厅合一客厅功能性地下室储藏室洗衣房晾衣间私家花园阁楼露台观景阳台餐厅开间窗北部区域

热销楼盘区域开始向“城郊化”转变“二环-三环之间”成为沈城房价涨幅最大的区域2006年2007年特征：一环内房价涨幅不大，主流价位在4000-6000之间，价位最高的仍为沈河、和平一带（5000-6000元/平），最高也不过7000-8000元/平方米。铁西和大东两个区域是今年房价涨幅较快。二环-三环区域主流价位在3500-4500之间，浑南的房价仍高居榜首，涨幅不大，楼市状态比较稳定。沈北是今年的热中之热，同时也是今年房价涨幅最大的区域。丁香湖-荷兰村区域房价同比增长13%，即每平米比去年增长500-1000元。三环以外主流价位在2300-2700之间，最热区域为蒲河新城一带，大小开发商云集于此推动地价、房价上涨。由原来的2000多元每平方米上涨到3000左右，而别墅价格更甚。整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务丁香湖－荷兰村一带成为二环到三环间涨幅最大的区域。

2300-27003500-45004000-6000

1700-24003000-38004000-5500北部区域

客户购房心理由原来的感性、盲目跟随向理性、经济实用转化投资心理成为现代购房者购房的主要因素。客户购房的侧重心理：１、地理位置；２、学区；３、区域潜力；４、园区特色；即满足居住要求，又具备升值潜力５、建筑风格；趋势“升值”和“享受”投资心理６、户型结构；７、价格；８、交通；整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务

购买北部区域楼盘的客户购房心理由原来的单纯考虑价格因素，开始向综合性考虑。北部区域

营销手段由原来的单纯售楼处坐销向“整合行销”转化代理公司迅速发展代理公司优越条件整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务

北部区域的品牌开发商一改往常高姿态作风。开始大力度的广告宣传，以体现大盘形象和品牌地位。两极分化愈加严重。竞争加剧代理公司省心省力专业资源散单坐销行销专业策划迅速销售开发商自营媒体北部区域

外地发展商开发项目的综合实力要优于本地开发商

1、发展商规模参差不齐，实力相差悬殊；

2、北方地产市场起步较晚，发展商在整体营销策划思想上相对落后；

1、发展商的规模一般较大、实力较强；

2、发展商更注重楼盘的品牌价值的提升以及自身的公众形象；３、在广告推广上气势磅礴，投入较大；４、多数启用代理公司，而且对代理公司的要求较高；

整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务北部区域品牌开发商已经介入。外地发展商资金实力建筑规划掌控广告推广力度选择代理商本地发展商北部区域

整体规划产品类型立面风格园区规划户型结构主流价格营销手段客户心理发展商物业服务思考！！！提出问题：我们如何规划？是跟随还是前瞻？看看“邻居”是怎样做的！三、本案所在区域五公里范围内热销竞品楼盘对比分析

区位展示

本案上林湾惠庭花园万科魅力之城阳光尚城依云北郡银亿万万城亚都茗苑城建北尚华润特点简述万科·魅力之城：品牌实力的缔造者城建·北尚：根植本土的升级之作银亿·万万城：拥有“北部地王”之称的街区生活

保利·上林湾：倡导“湾区物业”的品质大盘

阳光尚城：立面新颖的阳光多层

惠庭花园：定位精准的上品尚宅

依云北郡：可选择性强的功能宅第竞品楼盘一楼盘特征：丁香湖区域拥有湾区物业的品质大盘。该盘是荷兰村-丁香湖区域内的品质大盘，是2007年下半年的区域品质大盘之一。是目前该区域内体量最大的楼盘，我们最直接竞品。该盘倡导湾区物业、湾区生活，面积区间在58-140之间，以小高层为主。客户群分析：该盘在同品质楼盘中价位相对较低，适宜人群多，辐射面广。目前购买人群以崇山东路周边政府机关、大型企事业单位、西塔-太原街附近人群为主。但是在团购政府机关方面不如本乡本土的城建做的好。典型楼盘保利上林湾开盘时间2007.10.24规模一期建筑面积29.8万(2791套)、二期28万，容积率1.9，绿化率40%,一期住宅14.4万平,风格后现代主义建筑风格物业类型多层/小高层/高层主流价格4100（历史价格3300）面积区间58-140平主力面积90-120平销售情况已售12%交通136、329、260、268、255配套状况北行商圈、塔湾家乐福、四季花城小学，北陵中学，辽宁大学、项目二期将有双语幼儿园配套，靓马小学、11中学、中国刑警学院、辽宁工艺美术学校、沈阳师范大学、沈阳医学院、沈阳电力专科学院、武警二四二医院、七三九医院，辽宁省中医研究院。高层10栋（18层）均价3800小高层17栋（11层）均价4100多层5栋（6层）均价4200洋房3栋（6层）均价5500商铺1417套可售42套未开盘目前外立面工程状态于2008年11月30日入住户型情况138平130平65平90平60平111平洋房复式户型特点：户型丰富，有50多十种户型，以两室、三室为主，小户型格局合理，实用性强，大户型多面采光，有观景阳台。样板间实景拍摄近期广告资料及推广情况报纸\DM单\楼市\户型图竞品楼盘二典型楼盘阳光尚城一期开盘时间2006.8.27规模建筑面积12万，22栋多层住宅，1000套左右房源，容积率1.4绿化率30%风格现代风格物业类型多层主流价格3400（尾期价格4500）主力面积80-100销售情况已售97%交通236路、260路、136路、255路、263路、268路、4317路配套状况辽大、航工学校、乐购、塔湾加乐福、北行、辽宁中医附属医院、儿童医院、辽宁中医研究院、7307医院、四院、百鸟公园、北陵公园，1000平米超市、8000平米地下车库，8000平米业主会所楼盘特征：

外立面新颖全部多层建筑的景观宅第。

该盘是区域内多层里外立面新颖，中小户型，开盘相对较早的楼盘之一。1000平米超市、8000平米地下车库，8000平米业主会所。在楼盘的一侧阳光尚城又开二期.将是即万科之后区域内又一力作。二期13栋多层，建筑面积7万左右，户型等还没定.准备于过年春天开盘,最小面积80平。客户群分析：该客户群从家庭收入上看是中等偏上的，从现居住区域上看，位置偏皇姑、于洪区域，有的在新城子、道义区域。近期现场包装展示一期户型展示87平121平107平户型特点：户型丰富，以两室、三室为主，小户型格局合理，实用性强，大户型多面采光，有观景阳台。一期广告推广情况报纸\DM单\楼市竞品楼盘三楼盘特征：

二环内典型复式结构的经典建筑。该楼盘有8栋多层，8栋小高层复式，由两家开发商共同开发，目前正推出B组团上居360°。目前惠庭花园已开始认购，已经认购近30%。开盘当天销售额就达到1个亿。客户群分析：该盘的客户群多层主要以中老年为主，复式以中轻年为主，复式面积适中，较受中轻人喜欢，对于在市内上班的人来说，交通也比较方便。从区域上看，以皇姑、于洪为主，个别也有公交沿线区域喜欢复式的人群。一般来说，喜欢较远区域的客户购买心里主要是考虑到该地块的升值潜力（荷兰村）和周边较好的别墅区环境。再有，就是位置与保利上林湾相比，在二环以里，靠东，门前就是通往市内的车站，不用过马路，方便老人和孩子。典型楼盘惠庭花园（上居360°）开盘时间10月开始认购规模占地面积3.8万,容积率2.18建筑面积8.3,绿化率35%风格现代物业类型8栋多层,8栋高层复式主流价格多层3800,复式5300主力面积多层90-100复式60-70销售情况认购30%交通136路、329路、260路、268路、255路配套状况北行商圈、塔湾家乐福、四季花城小学，北陵中学，辽宁大学、项目二期将有双语幼儿园配套，靓马小学、11中学、中国刑警学院、辽宁工艺美术学校、沈阳师范大学、沈阳医学院、沈阳电力专科学院、武警二四二医院、七三九医院，辽宁省中医研究院。规划效果图北侧南侧多层户型情况72平78平115平复式97平59平复式户型特点：复式空间感强，下层2.7，上层2.18，以两室为主，格局合理，实用性强，第一类户型：60平左右（下小上大）；第二类户型70、80平左右（上、下一样大）；80平客厅挑空近期广告推广情况楼市报晨报路旗近期广告推广情况DM单二DM单一竞品楼盘四楼盘整体分析：

可选择性强的实用品质小户型。

该盘外立面为灰色，个别轮廓白色条纹，符合依云北郡的案名定位。在区位上，相对较好，交通便利。售楼处导引显著。一楼带地下室、花园的房源价位在5000左右，（花园外延5米）。目前在销售策略上，以单位组团看房居多，比如沈阳日报。

客户群分析：在人群区域上，北行、辽大、三台子、塔湾一带较多。在购买心理上，购买该盘的客户群主要是考虑到所在位置交通的便利性和户型较小、可选择余地大。在营销策略上，开盘时三台子、北行周边的单位团购较多，声势较大。典型楼盘依云北郡开盘时间2007.7.22规模占地面积10万，建筑面积17万，容积率1.7，绿化率37%风格现代简约物业类型36栋多层10栋小高层多层6层，小高层2栋9层复式，8栋12层平层主流价格3900（历史价格3450）主力面积70-90平（40-60平其次）销售情况已售60%交通116、141、236、260、294

配套状况辽大、航工学校、乐购、塔湾加乐福、北行、辽宁中医附属医院、儿童医院、辽宁中医研究院、7307医院、四院百鸟公园、北陵公园、车位260个户型情况60平97平109平46平49平复式半跃户型特点：小户型丰富，格局合理，以一室、两室为主，小户型实用性强，大户型多面采光，有观景阳台。近期广告推广情况报纸\DM单\楼市\户型图广告推广情况沈城楼市/报纸广告近期广告推广情况沈城楼市/报纸广告售楼处现场包装售楼处展示/导引竞品楼盘五典型楼盘亚都茗苑三期开盘时间明年开春规模总建筑面积:10万左右，其他没定风格北美现代物业类型8栋小高层主流价格没定主力面积没定销售情况无交通116、141、236、260、294

配套状况辽大、航工学校、乐购、塔湾加乐福、北行、辽宁中医附属医院、儿童医院、辽宁中医研究院、7307医院、四院百鸟公园楼盘整体分析：

最值得期待的、具有前期榜样性的景观邸。

该盘于明年开春开盘，2009年入住，目前还没开盘。但是，明年将是一个很有力的竞争对手。它是亚都茗苑三期，前两期的榜样量做的很好。虽然还没有正式推广，但期待的客户已经很多了。客户群分析：一方面，目前的到访客户都是看好，一、二期才到售楼处的，该盘售楼处显著，堪称路标；另一方面，就是一些周边楼盘的遗失客户和暂时不着急买房子的客户。三期预期拟订户型情况70多平70多平户型特点：格局合理，70平两室采光好，是难得的经典户型，不管是在实用性上还是在美观上，竞争实力都是很强的。一、二期楼盘风格立面风格竞品楼盘六楼盘特征：

堪称“北部地王”的街区生活宅第。该盘堪称区域内的品质大盘，有北部地王之称。大中小户型均有，品质卓越，倡导BLOCK街区生活方式，就是居住和商业及配套的集中融合，将街区与居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式。客户群分析：该项目的一期面积户型偏小，适宜人群较多。从区域上来看，该楼盘的主要客户来源三台子、北行一带较多，对投资者更是吸引力极强。从购放房心理上看，客户购买该楼盘多数是被其大盘品质，BLOCK街区生活所吸引。追求一种品质生活，可见，人们对“优”生活还是十分向往的。典型楼盘银亿万万城（一期）开盘时间2007.9.7规模总建筑面积:1500000平方米,容积率1.6一期总户数:1500,47栋绿化率37.5%风格现代物业类型多层、小高层、花园洋房

主流价格3500主力面积多层80-100、小高层48-67销售情况已售50%交通326、236、290、255、138、在建的地铁2号线配套状况楼盘周边名校林立沈阳师范大学、沈阳医学院、沈阳农业大学、沈阳航空工业学院、沈阳民族艺术学校、沈阳11中学、沈阳170中学、新东方泡泡少儿英语，园区内小哈津幼儿园……为您的子女带来良好的教育.您自己家门口的私家公园.整洁的街道上漂亮的桌椅；园内风韵各异的亭台舞榭、花溪、健康步道、雕塑、叠泉、长椅、石铺等将园林通过视觉升华为惬意畅怀的心灵之旅.黄河北大街，城市中轴；北行商圈，城市商轴；怒江北街，银亿•万万城中轴；地铁2号线，沈阳经济和交通主轴；二环路，贯通城市东西南北；四纵一横，共同编织银亿•万万城中轴优生活.车位:389个(地上车库66个；车位218个；地下105个)户型情况三室两厅的全明设计

，格局方正，南北通透，舒适生活，提升品质二室两厅一卫户型

，直线型设计，格局方正，4.89米挑高客厅，连通景观阳光厅享受空中复式阳光别墅生活广告推广情况沈城楼市/报纸广告竞品楼盘七

典型楼盘龙腾金荷苑开盘时间2006.10.30规模占地面积10万，建筑面积18万，容积率1.8，绿化率32%31栋多层、5栋复式小高层1896套.。60个车库、110个地下停车位风格现代简约物业类型多层\高层主流价格平层3500（历史价格3300）复式未定主力面积60-120销售情况已售70%交通236路、260路、136路、255路、263路、268路、4317路

配套状况小区内部配套:阳光广场、荷塘、莲桥、旱喷广场；娱乐有：游戏沙坑、儿童活动场地、游戏墙、羽毛球场和篮球场、60个车库、110个地下停车位

辽大、航工学校、乐购、塔湾加乐福、北行、辽宁中医附属医院、儿童医院、辽宁中医研究院、7307医院、四院分析：

区域位置最佳的复式经典住宅。该项目主力户型在70-90之间。多层主力户型为两室,三室面积集中在70-110平米市场销售殆尽；120平仅剩几套。复式尚未推出。在一层和顶层处理上产品设计中有效解决了一层和顶层的销售问题,一层送阳光下跃和花园,顶层送阁楼；高层复式亮点:产品为点式楼,买上层送底层,在销售过程中形成了又一个亮点；三期8栋复式小高层刚刚开盘。现房展示楼体立面户型情况赠送私家花园和阳光下跃赠送上层面积103平赠送上层面积和阳光下跃76平赠送下层面积和阳光下跃128平61平103平128平76平广告推广情况沈城楼市/报纸广告广告推广情况沈城楼市/报纸广告竞品楼盘九分析:

80万平方米首席人文生态城。之所以称它为人文生态城，主要是其所在的陵东板快临近北陵，拥有广大的天然槐树林，堪称天然氧吧。地处陵东板块的城建·北尚项目占地面积31万平，建筑面积80万平，截至2007年底，预计建筑面积达11万平，约1100套房源。预计年底完成销售任务,即700-800套，总房源的60%-70%。客户群划分按职业划分：周边几公里内的企事业单位群；周边的个体私营业主退休的中老年人；按区域划分：在此区域内生活多年，不愿离开此区域的群；看中陵东——风水宝地的人群；典型楼盘城建北尚开盘时间2007.9.5规模占地面积：31万㎡绿化率：35%总建筑面积：80万㎡容积率：2.58风格日式简约物业类型多层、小高层、高层主流价格（内部认购3400）对外4450元/平方米户型面积50-200平销售情况一期1100套内部认购达70%交通113、281、205、279等在建地铁二号与四号线配套状况金山路小学、西窑小学、市广厦实验中学、辽宁文学院、盛京高中、147中学,乐购超市、西窑综合市场,中国银行、交通银行、招商银行、辽宁中医、中国医大四院、于洪红十字会医院、第四人民医院、儿童医院。园区内设有三个商业中心近期广告推广报纸\楼市竞品楼盘九楼盘现状：最具品牌价值的品质大宅。万科魅力之城的人群定位是相当高的。主力面积240-200平，清水价位在6300-7000之间，精装价位在7000-8000之间。有200套左右的80-90的房源，价格在5000元/平方米往上。现正在前期登记，还没有正式开盘。但具了解，前期登记已经远远超过200户了。典型楼盘万科魅力之城开盘时间2007.11规模占地面积:4.4万,容积率2.3总建筑面积:9.9万,绿化率30%总户数:约900（一期）停车位:约540个（一期）风格现代物业类型多层、小高层、高层、洋房

主流价格7000主力面积140-200销售情况未开盘交通快速公交、近10条公交线路、德胜快速路及未来的地铁九堡站、即将投入运营的长途客运中心等，使交通便捷畅通

配套状况九堡幼儿园、九堡中心小学、九堡医院、联华超市、九堡农贸市场等.社区内配套拥有商业走廊、阳光泳池、时尚会所等，延伸生活空间。

户型及外立面情况81/94平户型特点：在园区外，价格相对园区内较低，格局合理，功能性强。阳台及立面近期销售现场包装、推广情况形象工程近期销售现场包装、推广情况形象工程近期广告包装推广路旗/报纸广告,DM资料近期销售现场包装、推广情况报纸广告小结一：销售量、开盘时间对比分析分析：从销售量对比来看，阳光尚城一期名列前茅，其次，是龙腾金荷苑和万科魅力之城；

从开盘时间上看，可以说是月月都有新开盘项目，开盘时间最早的是龙腾金荷苑，其次，是阳光尚城；以上销售成绩对于荷兰村-丁香湖区域房地场市场来说无疑一个很好的开端。同时，也为大盘的进入打下基础，竞争也会越来越激烈。开盘时间2007.72007.82007.92007.102008开春阳光尚城一期，体量12万平，已售97%保利上林湾一期，体量35万平，已售12%惠庭花园，体量8.3万平，已认购30%银亿万万城一期，体量6万平。已售60%龙腾金荷苑，体量18万平，已售90%城建北尚一期，体量万平，已认购40%万科魅力之城，体量9.9万平，未开盘小结二：体量对比分析

近期开盘项目体量普遍较大，大盘时代已经到来

项目名称建筑形态总体量可售体量保利上林湾一期多层、小高层58万35万阳光尚城二期13栋多层7万无惠庭花园8栋多层，8栋小高层复式8万暂认购依云北郡36栋多层２栋高层复式８栋小高层平层17万6.8万亚都名苑三期8栋小高层10万无银亿万万城多层、小高层150万6万城建北尚多层、小高层80万5万龙腾金荷苑31栋多层，5栋高层复式18万5栋高层复式分析:由图表可知以上竞品楼盘中体量最大的当属银亿万万城,其次是保利上林湾。但从区位上来看保利上林湾更具威胁。上林湾一期开发35栋楼，建筑面积30万平，总共2791户，2008年10月30日全部入住。二期开发28万平。小结三：主力面积对比分析70-90平成为区域楼盘的主力面积

分析：中小户型开发量高居榜首。

从以下图表分析目前热销楼盘开发还是小户型居多。事实验证，从销售量来看，目前小户型的销售是比较走俏的，阳光尚城一期目前仅剩几套120平房源。依云北郡11月还引来沈阳日报的集体团购，就成交房源来看，小户型多层的房子较受人们认可，尤其是投资人群。项目名称主力面积保利上林湾90-120阳光尚城二期80以上惠庭花园90-100依云北郡70-90银亿万万城48-67龙腾金荷苑60-120城建北尚80-110万科魅力之城140-200从户型结构上看，北部区域的户型普遍较好，实用性较强，较少浪费面积，多数多层有景观阳台，赠送花园、地下室，阁楼复式赠送一层面积。同时，个别楼盘还设计了“六明”户型。小结四：价格对比3500-4500元/平方米是这个区域的主流价位分析：从价格对比图表上，我们可以清晰的看到，北部区域楼盘的主流价格在3500-4500元/平方米之间。而万科是当之无愧的价格之王。这个主流价格与去年相比，同比增长13%，可以说是二环-三环之间诸多区域里最为突出的。同时，这个价格在二环-三环之间的诸多区域里还偏低，固其升值潜力是很大的，目前，华润以3100元/平方米在保利南侧又拿地块，可以预测，其将来价格的升幅，尤其是区域板块的核心位置（丁香湖周边）价格更是不蜚。小结五：总价分析购房价位在20-40万之间的中端客户占绝大多数分析：区域标杆项目价格区间在13万—140万，从总价区间的角度分析，该区间可以吸纳不同层的客户，选择总价在40万以上的客户基本属于该区域的高端客户，选择总价在20—40万的客户为中端客户（市场消费主流），20万以下为低端客户。因此从总价所吸纳的客户层面分析，整个城北区域的项目是可以吸纳多种层次的人群，但以中端客户群为主，总房款在20万-40万较易被大众接受。项目名称项目总价保利上林湾13万-60万阳光尚城二期未定惠庭花园25-45万依云北郡15-50万亚都茗苑未定银亿万万城28-60万龙腾金荷苑15-50万城建北尚18-80万万科魅力之城40万-140万小结六：区位对比区域位置和周边配套看竞品威胁性分析：

由地图上清晰可见，在区位上成为本案最大威胁的当属保利上林湾和未来的华润地块。从区位上看，结合价位和周边配套，最有实力的还要属银亿万万城。我们的项目定位一定要在项目的诸多要素上做出差异，满足客户需求，填补市场空白点。

对于我们这个项目来说，自然优势要大于社会优势，区位上濒临湖光山色的美景很可能成为另客户心仪的有力武器，要很好的利用这一点，做出火花来。本案上林湾惠庭花园万科魅力之城阳光尚城依云北郡银亿万万城亚都茗苑城建北尚华润小结七：近期营销推广“成功点”梳理万科·魅力之城：售楼处外的车行通路、岗亭规范，使人产生尊贵感，售楼处内陈设展示一种历史的传承，另人倍感亲切；城建·北尚：前期团购的成功运作敲响开盘的时钟；银亿·万万城：大品牌、小户型的完美开张打开沈阳市场，为今后的品质街区生活的运作建立良好的市场口碑；保利·上林湾：“湾区物业”口号通过路旗、车体、报广等广告形式重复于人们的眼帘；阳光尚城：施工现场平面展现清晰，传承一期风格，售楼处位置显著；惠庭花园：营销推广人员的专业素质和吃苦耐劳精神；依云北郡：冬季小团购正在进行时。结论多层、实用的品质中小户型受绝大多数客户的青睐大众对北部区域的发展、升值潜力还是十分认可的；多层建筑、中小户型、中等价位较受追捧；复式、多层、带地下室、花园、阁楼的房子很受青睐，成为亮点；在区域内竞品楼盘中，大园区、距离二环较近、荷兰村以东、交通便利的楼盘销售较好；今年下半年新开发的项目也比较多，每月都有新开盘的项目。准备过年开春开盘、动工的项目不占少数。营销推广日益新颖、多样；区域地价的提升直接影响房价的上涨，同时也影响着区域楼盘的建筑类型，北部区域的小高层、高层建筑在今年下半年起色不少；随着城建北尚、银亿万万城以及周边几个项目的相继开发，大盘逐渐挺进该区域，比如：保利上林湾、华润等等。百万大盘即将出现；相信2008年的北部楼盘的竞争将是十分激烈的。四、本案所在区域开发用地情况

华润地产开发公司简介：华润集团是一家以地产为主、多种产业共同发展的集团性公司。目前，华润置地（北京）公司已发展成为注册资本13亿元、总资产逾80亿元、净资产近20亿元、累计开发面积超过350万平方米、年开复工量近80万平方米的大型房地产公司，主要从事在北京地区的房地产开发、销售及物业管理等经营业务。

拿地情况：目前，华润正在运作一个总投资近50亿港币，建筑面积超过60万平方米的华润沈阳万象城项目。于今年10月盛大开盘，辽宁省委常委、沈阳市委书记陈政高，沈阳市副市长邢凯等市委市政府领导，华润集团总经理宋林，以及市、区两级政府单位约200位嘉宾参加了开工仪式。一时间在沈阳地产界引起了不小的震动。华润置地首次登陆沈阳便拿下金廊沿线的烫金地块，并正式决定在该地块建设以“华润万象城”命名的都市综合体项目，这成为华润置地进军沈阳的首发力作。

2007年1月，华润集团成功摘得辽宁省体育馆原址8.05万平方米国有土地的使用权。

2007年10月26日，华润集团以拍卖方式取得沈阳市于洪区的两宗相邻土地，成交总地价为人民币13.67亿元。地块的用地性质以住宅为主，包含部分配套商业，两宗土地的计容总建筑面积合计约为89万平米