商品房转让合同

商品房转让合同一、合同主体与标的物条款商品房转让合同由转让方（以下简称“甲方”）与受让方（以下简称“乙方”）在平等自愿基础上签订。甲方需为商品房的合法所有权人，应提供有效的身份证明文件及房屋权属证明，确保对转让标的享有完整处分权。乙方则需具备相应民事行为能力，个人购房需提供身份证信息，单位购房需出具营业执照及法定代表人证明。合同签订时，双方应明确记载各自的通讯地址及联系方式，作为后续通知送达的法定依据。合同标的物需包含详尽的房屋基本信息：坐落位置应精确至市、区、街道、小区名称及具体楼栋室号；建筑面积需分别注明套内面积与公摊面积，其中公摊部分应附详细构成说明；房屋用途需明确为住宅、商业或办公等法定分类；权属状况需列明产权证号、土地使用权类型（出让/划拨）及使用年限。对于期房转让，还应补充建设工程规划许可证号、施工许可证号等开发建设审批文件信息，确保转让标的符合城市规划要求。二、价格条款与支付方式商品房转让价格的确定应以市场评估价为基础，合同中需同时注明总价的大写与小写金额，两者不一致时以大写为准。价格构成应包含房屋本体价值、附属设施设备价值（如固定装修、厨卫用具等），但不包含独立于房屋之外的可移动家具家电。对于存在按揭贷款的二手房转让，需明确剩余贷款的清偿责任归属，可约定由甲方自行清偿或从转让款中抵扣。支付方式应根据交易实际情况选择：一次性付款需约定在合同签订后若干日内支付全部款项，甲方收到款项后出具收款凭证；分期付款可设置三阶段支付节点，首期款不低于总价款的30%作为定金（但不得超过20%法定上限），二期款在办理网签备案后支付，尾款在完成产权过户时结清；按揭付款需明确乙方贷款申请的期限及甲方协助义务，若因乙方征信问题导致贷款未获批准的处理方式。所有款项支付建议通过银行转账，并备注“购房款”字样，避免现金交易引发纠纷。三、交付条款与验收标准房屋交付需满足法定与约定双重条件，法定条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件、满足基本居住使用条件（水电气暖等基础设施接通）；约定条件可补充室内空气质量检测合格、管线铺设符合安全标准等具体要求。交付时间应明确具体日期，甲方需提前7日书面通知乙方办理交接，通知中应列明需携带的材料及验收流程。验收程序分为资料核验与现场查验两部分：资料方面乙方需核查房屋权属证书、契税完税证明、住宅质量保证书、使用说明书等文件的完整性；现场查验应包括房屋结构（有无裂缝、渗漏）、装修状况（与合同附件描述是否一致）、设施设备（门窗、水电、厨卫器具等是否正常运转）、面积实测（与合同记载误差是否在3%以内）。发现质量瑕疵时，乙方应书面提出异议，甲方需在15日内修复或协商补偿方案，严重影响居住的瑕疵乙方有权解除合同。四、权属转移与税费承担产权过户是合同履行的核心环节，甲方负有主要协助义务，需在收到首付款后30日内提供完整的过户资料，包括但不限于身份证、户口本、婚姻状况证明（已婚需配偶同意转让声明）、房屋产权证等。双方应共同到不动产登记中心办理网签备案、税费缴纳、产权登记等手续，整个流程时限一般约定为60日，逾期未完成过户的需每日按总房款的万分之五支付违约金。税费承担应遵循“法定优先、约定补充”原则：增值税及附加、个人所得税由卖方承担；契税、印花税、登记费由买方承担；土地出让金根据土地性质确定，划拨土地需由甲方补缴。对于满五唯一住房等符合税收优惠条件的，甲方应主动提供相关证明材料协助乙方减免税费。合同中需明确列出各项税费的估算金额及实际结算方式，避免因政策调整导致税负争议。五、双方权利义务体系甲方的核心权利是依约收取购房款，同时需履行三大基本义务：权利瑕疵担保义务，保证房屋不存在抵押、查封、共有权益争议等权利限制；质量瑕疵担保义务，对房屋主体结构质量承担终身责任，对装修质量保修期限不低于2年；信息披露义务，如实告知房屋是否发生过非正常死亡事件、是否存在相邻权纠纷等重大事项。乙方的主要权利包括接收符合标准的房屋和完整的产权证明，义务则体现在：按时足额支付购房款，逾期付款超15日需按日支付万分之三违约金；配合办理过户手续，提供真实的身份信息及贷款资料；遵守物业管理规定，在验收交接后承担房屋毁损灭失的风险。特别注意，乙方不得利用购房从事违法活动，不得擅自改变房屋主体结构，如需装修应提前告知甲方及物业公司。六、违约责任与救济方式逾期履行是最常见的违约情形，甲方逾期交房的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金，逾期超90日乙方可解除合同并要求赔偿房价上涨损失；乙方逾期付款的，违约金计算标准相同，逾期超30日甲方有权解除合同并没收定金。违约金不足以弥补实际损失的，受损方有权主张差额部分赔偿，包括直接损失（如租金损失、搬家费用）和间接损失（如预期可得利益）。根本违约情形包括：甲方故意隐瞒房屋抵押事实导致无法过户；乙方无正当理由拒绝接收房屋；房屋被司法查封导致合同目的无法实现。发生根本违约时，守约方有权解除合同并要求赔偿，赔偿范围包括已付款项及利息、诉讼费、律师费、保全费等合理支出。合同解除后，需办理已付款项返还、网签备案注销等后续手续，相关费用由违约方承担。七、特殊条款与争议解决针对商品房转让的特殊性，应设置若干补充条款：户口迁移条款约定甲方需在过户后60日内将原有户口迁出，逾期按日支付违约金；租赁关系处理条款明确转让前已存在的租赁合同是否继续履行，租金归属及押金处理方式；装修物归属条款区分固定装修（随房转让）与可移动装修（可由甲方拆除）的范围。对于学区房等特殊属性房屋，还可约定学位占用情况的保证条款。争议解决方式优先选择协商，协商不成的可申请房地产行政主管部门调解，调解无果则按合同约定的争议解决方式处理：选择仲裁需明确仲裁委员会名称及仲裁规则，仲裁裁决为终局性；选择诉讼则由房屋所在地人民法院管辖，诉讼过程中可申请财产保全防止房屋被恶意转移。合同中应避免同时约定仲裁和诉讼两种方式，以免因条款冲突导致无法顺利启动救济程序。八、合同生效与附件效力商品房转让合同自双方签字盖章之日起生效，但法律另有规定的除外（如按揭贷款合同需银行审批后生效）。合同份数一般为一式五份，甲乙双方各执一份，不动产登记中心备案一份，银行（如需贷款）留存一份，中介机构（如有）存档一份，具有同等法律效力。合同修改需经双方协商一致并签署补充协议，补充协议与原合同内容不一致的，以补充协议为准。合同附件是正文条款的重要组成部分，不可或缺的附