徐和锋：房地产项目财务评估专题讲座

房地产项目财务评估专题讲座Jan.2011主讲：徐和锋中国注册房地产估价师中国注册会计师为什么要握掌房地产项目财务评估这个工具？本门课程的目的项目财务评估的指标体系——三大评估指标项目前期经济测算不同于工程概预算和房地产开发财务。项目财务评估的使命是模拟一条现金流，帮助项目开发者决策。！成本指标：直接成本（土地出让费用、拆迁安置、前期工程费、建安工程费、室外工程费、公共配套设施费）间接成本（管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费用、开发期间税费、包含税收和规费）收入指标：销售运营周期产品价格物业租售收入评价体系：静态指标动态指标财务评估/指标体系项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例模拟开发进程财务评价物业指标确定成本投入估算租、售计划模拟财务分析结论及建议Step1指标确定Step3收入测算Step5结论建议Step4财务分析Step2成本估算财务评估/基本结构解析财务课本里告诉我们，IRR多高，项目就是可行的?实践中，一个房地产投资项目，IRR多高是可行的?项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例模拟开发进程财务评价物业指标确定成本投入估算租、售计划模拟财务分析结论及建议财务评估/基本结构解析项目基础指标数据确定——项目的基础指标数据确定是项目进行财务评估的基础条件2号地块用地性质：商业、四星级宾馆用地面积：116486平方米容积率：0.8建筑面积：93187.2平方米建筑密度：30%建筑限高：12米5号地块用地性质：商业（特色商业街、餐饮）用地面积：156416平方米容积率：0.8建筑面积：89607.2平方米建筑密度：25%建筑限高：12米3号地块用地性质：商业用地面积：117812平方米容积率：0.8建筑面积：94249.6平方米建筑密度：30%建筑限高：12米1号地块用地性质：居住、商业用地面积：62938平方米容积率：1.0建筑面积：62938平方米建筑密度：25%建筑限高：12米4号地块用地性质：居住、商业用地面积：90441平方米容积率：1.0建筑面积：75122平方米建筑密度：25%建筑限高：12米(沿松涛路往北300米内)、40米(沿毗山北路)技术指标分析：需发展四星级酒店物业，若考虑降低配套比重，也可建设同等级之精品酒店5号地块需发展标准之商业物业，可以休闲、餐饮、娱乐为主3号地块若按标准商业物业发展，项目商业规模已超过18万平方米，风险较大2、3号地块之商业物业也可发展类商业之物业技术指标分析：1号地块仅能发展最高为4层之居住物业，产品组合空间较小4号地块可发展4层及12层之混合居住物业地块均有发展地下空间之可能上实湖州西山项目基础指标数据财务评估/Step1指标确定物业体量配比建议——根据市场研究结果结合项目产品定位，明确项目各物业类型的体量配比建议，是项目进行财务评估的前提条件上实湖州西山项目物业配比地块产品面积建议数量建筑面积百分比1号地块联排别墅200-2601784091055.99%叠加别墅180-220951902837.34%配套商业

30006.67%总计27362938100.00%2号地块商务精品酒店50－1202612729029.29%独栋式竹意会所1500-2000122000021.46%联排别墅式酒店250-350672000021.46%叠加别墅式酒店150-2501292589727.79%总计46993187100.00%3号地块标杆会馆1000－2000121500015.92%独栋会馆400-600301500015.92%联排会馆300-4001203900041.38%叠加会馆200-3001012525026.79%总计26394250100.00%4号地块联排别墅200－2601834212256.07%空中别墅160－2001673000039.94%配套商业

30003.99%总计35075122100.00%5号地块体育休闲中心1000－1000031200013.39%主题商业卖场2000012000022.32%休闲娱乐城80－40001022000022.32%滨水餐饮街300－6000152000022.32%零售商业街100－500401760719.65%总计16189607100.00%财务评估/Step1指标确定项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例模拟开发进程财务评价物业指标确定成本投入估算租、售计划模拟财务分析结论及建议财务评估/基本结构解析项目开发成本表——直接开发成本序号项目单价(元/sqm.)工程量(sqm.)总价(万元)计费标准与依据1土地费用1.1出地出让地价款

1.2土地征用拆迁费

1.3契税

按土地出让价格的3%-5%计，各城市标准不一一．小计

2前期费用2.1地质勘查费

按照勘查点位收费，一般为1~1.5元/平方米，远低于政府指导价2.2土方平衡费

一般郊区土地缺土严重，需补大量土方，根据道路标高与现有标高之差再乘以0.5~0.7（取决于建筑密度），土方单价按20元/立方米计算2.3可行性报告编制费

暂估60万元2.4建筑设计费

20-50元（国内）/平方米,国外出方案25元/平方米含施工图;按住宅建筑面积计算2.5景观设计费

国外收费标准一般在15元/平方米（住宅建筑面积），国内收费在5元左右2.6审图费

按地面总建筑面积计，一般1~1.5元/平方米2.7施工监理费

监理费用以暂估工期乘以5~8万/月计算2.8其他杂费

招标代理费、质检费、大产证费、墙体补偿费等政府相关部分杂费，按100万元暂估二．小计

财务评估/Step2成本估算序号项目单价(元/sqm.)工程量(sqm.)总价(万元)计费标准与依据3配套费用3.1住宅配套费用大市政配套费用

指红线外道路,上水,燃气,电话、强电等直管,按住宅建筑面积计人防

多低层以建筑面积2%记取，高层按基底面积记取，也可以建人防设施取代雨污排水配套费

各区不一，从2~10元/平方米不等3.2区内配套费雨污水施工费

公寓类在20~40元，别墅类在40~60元不等供水管道工程费

按住宅建筑面积计，公寓17.5、别墅类按实结算，15~30元/平方米不等燃气管道工程费

按住宅建筑面积计,公寓类天然气24.5元/平方米，别墅类按实结算，40~60元不等电话通讯工程费

目前处于竞争状态，一般上海电信收费公寓类5~10元/平方米，别墅类15~20元/平方米电力工程费

按住宅建筑面积计，平方米单价公寓类市区145元，郊区115元，

即将上涨30元/平方米，别墅类按实180~250元，另收排管费20~30元小区智能化

按住宅建筑面积计，按照设计标准，10几元到几十元环卫工程费

按地面总建筑面积计，如果不建站，费用较低，可以忽略有线电视工程费

按住宅建筑面积计，平方米单价公寓类15~30元，别墅类30~40元3.3住宅建设公共设施建设费

包括老年活动室、青少年活动室、物业管理用房、街道居委用房，按10元/平方米成本3.4景观绿化施工费

按绿化面积150~300元/平方米，部分高档可达400~600元/平方米3.5道路

按道路面积150元/平方米，包括路侧石三．小计

项目开发成本表——直接开发成本财务评估/Step2成本估算序号项目单价(元/sqm.)工程量(sqm.)总价(万元)计费标准与依据4建安工程费4.1普通商品房多层

6-7层住宅,1150-1250元/平方米小高层（含地下室）

8-17层住宅,1550-1750元/平方米中高层（含地下室）

18-24层住宅,1750-1900元/平方米高层（含地下室）

28-34层住宅,2000-2300元/平方米4.2高档商品房多层

设一层地下车库，1700-1800元/平方米小高层

设一层地下车库,2050-2150元/平方米高层

设一层地下车库,2750-2850元/平方米4.3酒店式公寓高层

含精装修费用,6000-6800元/平方米4.4独立式地下车库地下一层

2500-3100元/平方米地下二层

4600-5500元/平方米4.5一般独立别墅

地上2-3层，不含地下室，1900元/平方米半地下室独立别墅

半地下室,地上2-3层，1350-1550元/平方米。如果将地下室混入地上面积计算，则在2100元/平方米左右联体别墅

地上2-3层,1150-1250元/平方米，不含地下室高档装修别墅

地上2-3层,装修标准一般1500~2000元/平方米，不包括软装。4100或以上四．小计

项目开发成本表——直接开发成本财务评估/Step2成本估算项目开发成本表——间接开发成本序号项目单价(元/sqm.)工程量(sqm.)总价(万元)计费标准与依据5其它费用5.1财务费用土地费用利息

以整个投资期为基数计建安费用利息

按投资期内平均投入，一般四证取得后方可取得贷款5.2物业维修基金

1295元/平方米*4%5.3销售推广费用

销售收入的2%计，包括报纸、户外、销售道具、样板房、售楼处等相关费用，不包括代理费5.4不可预见费用

(建安+前期+配套)*3%-5%5.5管理费用

按整个建设周期，(建安+前期+配套)*3%-5%，包括人员工资，办公费用等5.6土地增值税

土地增值额*适用税率,增值额未超过扣除项的50%的部分,税率为30%,增值额为扣除项50%-100%的部分,税率为40%,增值额为扣除项目100%-200%部分为50%,增值额超过扣除项目200%部分,税率为60%,建造普通标准住宅出售的、增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税．五．小计

财务评估/Step2成本估算部分间接开发成本应该如何取费？上实湖州西山项目案例3号地“中国湖商国际会馆”成本估算财务评估/Step2成本估算序号项目名称估算指标数量（m2）单位成本（元/m2）总额（万元）一土地费用9425082077251土地价9425079675002拆迁费用94250003土地契税9425024225二直接开发费942502380224291前期工程费94250605651.1建筑设计费94250252361.2勘察、设计942504381.3景观设计94250151411.4施工监理费942506571.5绘图、质检、保险等其他9425010942项目配套费9425062058432.1大配套9425032030162.2小配套供电配套费9425070660供水配套费9425020188供气配套费9425015141排污配套费94250985有线、网络、电话配套费9425030283教育配套费94250565282.3人防费942501009423房屋开发费942501700160203.1建安工程费别墅(独栋别墅会馆）1500030004500独栋别墅1500013502025联排别墅3900011504485叠加别墅25250115029043.2室外施工费小区绿化9425075707小区道路9425027250环卫设施9425018170安保设施94250242263.3总体工程费9425080754三间接开发费9425078974331管理费9425011911212销售费用9425031930103财务费用9425019017944不可预见费942501601508四项目总投资94250398837588财务评估/Step2成本估算现金流出总费用2008年Q12008年Q22008年Q32008年Q42009年Q12009年Q22009年Q32009年Q42010年Q1土地费用77257725开发投资2986359735973597359735973小计37588772559735973597359735973上实湖州西山项目案例3号地“中国湖商国际会馆”开发节奏投资节奏项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例模拟开发进程财务评价物业指标确定成本投入估算租、售计划模拟财务分析结论及建议财务评估/基本结构解析收入测算是对项目未来的租、售计划及所产生收入的过程模拟，怎么算建设及销售周期预估2注2：建设及销售周期预估根据所属物业类型和相应体量大小以及开发商需求，确定项目建设和销售周期产品价格1注1：产品价格根据市场成交数据，将本项目与竞争项目进行系数打分拟合，估算项目当前的市场价格未来价格走势预估3销售收入预测4注3：未来价格走势预估通过对一段时期内房地产价格走势变动幅度的研究，动态预测未来产品价格注4：销售收入预测根据预测价格和销售周期统计年度销售收入时间价格修正结果？知识点财务评估/Step3收入测算房地产项目价格评估方法市场比较法房地产估价三大常用方法挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。假设开发法市场较为成熟成交透明比较案例易找销售型地产概念适用条件根据待开发房地产开发完成后的预期价值，扣除全部开发成本以求取估价对象在估价时点价格的一种估价方法。房地产市场政策连贯透明成本费用信息明确待开发土地、在建工程收益还原法将待估房地产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率统一折算到估价期日现值的一种估价方法。有收益或潜在收益的情况收益型物业财务评估/Step3收入测算价格评估方法论：市场比较法㈠进行市场调研，搜集交易实例，确定可比较个案㈡建立价格可比基础㈢进行交易情况、交易日期等因素修正，确定因素修正表㈣选取比较因素打分拟合，求出比准价格案例A项目的市场售价M案例B案例C因素调整财务评估/Step3收入测算细分产品价格（市场比较法）——根据市场成交数据，将本项目与竞争项目进行系数打分拟合，预判项目市场价格计算公式比准得分=∑权重×拟合系数；加权价格=对比案例价格÷比准得分×权重；如1879=6200÷1.155×35%情况说明比较内容（指标）权重金色地中海天盛花园凯莱国际拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置10%0.950.09510.95外部环境10%0.950.09510.95建材设备10%1.150.1150.950.95社区景观15%1.30.1950.90.95立面设计15%1.20.180.950.95房型设计15%1.20.180.950.95配套设施10%1.150.11511.1物业管理15%1.20.180.90.9合计100%

1.155

对比案例均价（元/平方米）比准得分权重加权价格（元/平方米）金色地中海62001.15535%1879天盛花园510035%凯莱国际580030%本案07年底

以2008年初为估价时点,本案空中别墅产品的均价为5575元/平方米。上实湖州西山项目案例0.10.10.950.1350.14250.14250.10.1350.950.0950.0950.0950.14250.14250.14250.110.1350.95750.950.957518791817

5575财务评估/Step3收入测算注意点：可比案例估价时点㈠通过预估项目未来可导入各物业预期销售价格的制定，确定项目预期总销售收入；㈡根据项目相关信息计算出其建安费用、前期费用、配套费用、销售费用、财务费用等总成本投资；㈢根据预定的假设开发纯收益，倒推出本项目出售价格。案例D案例E案例F价格评估方法论：假设开发法项目的市场售价N因素调整财务评估/Step3收入测算假设开发法，较多用于楼面地价的测算假设本案20万平方米的住宅物业，销售均价时点为两年后的2010年，销售均价为4960元/㎡计算序号项目类别成本估算备注单位成本总成本（元/㎡)(万元）一土地费用

1土地出让费用X20X

2契税

0.8X按出让金的4%计算

小计

20.8X

二建安成本

1高层140028000

小计140028000

三前期费用

1建筑设计费20400按建筑面积计算2勘查设计费5100按建筑面积计算3前期手续费5100按建筑面积计算4可行性研究费360按建筑面积计算5三通一平费563按土地面积计算6景观设计10200按建筑面积计算

923

四配套费用

1市政配套1503000按建筑面积计算

小计

3000

五其他费用

1管理费用

1277(建安+前期+配套)×4%2财务费用

1277(建安+前期+配套)×4%3销售推广费用

2976按销售收入约3%计4不可预见费用

1596(建安+前期+配套)×5%

小计3567126

六总成本合计

39049

"+20.8x经济指标金额（万元）总销售收入99205总开发成本39049"+20.8x营业税及附加5456土地增值税992税前收益53708

"-20.8x所得税13427

"-5.2x项目净利润40281

"-15.6x根据假设开发法，本项目住宅用地基准价格为1240元/㎡。情况说明：a:项目营业税及附加按费用的5.55%计算b:项目所得税按新行税率25%计算c:项目土地增值税按销售总收入的1%进行预征d：建筑面积按照20万平方米计算e：销售均价按两年后的均价计算，为4960元/㎡f：项目的住宅平均容积率为1.6预设本项目的净开发投资收益（R）在30%左右，则投资净利润率=净利润总额/总投资R=（40281-15.6x）/（39049+20.8x）=30%则X=1240元/㎡无锡高铁商务区案例财务评估/Step3收入测算收益还原公式无限年限且收益及收益率不变

P=a/r式中：P—房地产价格

a—房地产的纯收益

r—房地产的收益率有限年限且其他因素不变的情形P=a/r「1-1/(1+r)^n」式中：P—房地产价格

a—房地产的纯收益，保持不变

r—房地产的收益率，保持不变无限年限，纯收益前若干年有变化的情形式中：P—房地产价格

a—房地产的纯收益，保持不变

ai—表示第i年的纯收益

t—表示纯收益有变化的年限有限年限，纯收益前若干年有变化的情形式中：P—房地产价格

a—房地产的纯收益，保持不变

ai—表示第i年的纯收益

t—表示纯收益有变化的年限价格评估方法论：收益还原法财务评估/Step3收入测算评估案例—上海某别墅项目确定租金该别墅项目建筑面积1225平方米，与该别墅处于同一供需圈内的别墅租金一般在元/m2/天，考虑环境、地理位置及服务设施等水平以及类似别墅项目的稀缺性，兼顾该别墅项目的高品质因素，项目租金取5元/m2/天，求取年纯收益目前别墅市场的租赁状况且考虑估价对象具体情况，取其空置率为10%。年总成本各项如下：1、营业税及附加为年总收益的5.565%；2、维修和管理费为年总收益的2%；3、房产税为年总收益的12%；4、保险费为建筑物重置成本的0.15%；（建筑物平均重置成本以2500元/m2计）=224万元×（1-10%）×（1-5.565%-2%-12%）-(2500元/m2×1225m2×0.15%/10000)=161.7万元/年。确定合理资本化率按一年期贷款年利率为5.56%作为安全利率，考虑今后若干年内本地区之经济发展状况，并针对别墅住宅物业，风险调整值取3%，故综合取8.56%作为资本化率，使用年限还有65年。确定价格P=a/r「1-1/(1+r)^n」=（161.7/8.56%）×[1-1/(1+8.56%)^65]=1880万元价格评估方法论：收益还原法估算该别墅的全年租金为224万元/年。财务评估/Step3收入测算未来价格走势预估——通过对一段时期内房地产价格走势变动幅度的研究，动态预测未来产品价格，一般参照GDP增长率或房价年均复合增长率计算公式通过引入复合房价年均增长率（房价复合年均增长率=（现有价值/基础价值）^（1/年数）–1）和CPI增长水平，来预测未来城市房地产价格走势情况；情况说明九江市商品房价格走势年复合增长率=22.12%04年至07九江房地产市场，经历了近三年22%的高增长率。但是考虑到宏观调控效果明显，房价增幅也将明显放缓。合理预计未来房价增速将适当低于未来的宏观经济增速，住宅取12%的年均增幅。九江华凌项目案例年复合增长率=17.60%九江市GDP走势财务评估/Step3收入测算建设及销售周期预估——根据所属物业类型的市场情况和相应体量大小以及开发商需求，确定项目建设和销售周期进度安排三大原则：1、现金流平稳。降低投资峰值，提高资金效率。2、整体价值最大化。充分挖掘项目内部的协同开发价值，项目整体价值最大化3、销售速度平稳。类似物业销售周期尽量错开，减少项目自身的内部竞争。财务评估/Step3收入测算时间20072008200920102011201220132014Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2一期投资前期建设

联排回报

预销售

二期投资前期

建设

独栋回报

预销售

公寓回报

预销售

三期投资前期

建设

联排回报

预销售

叠加回报

预销售情况说明项目运营重要时间节点：2009年，宾馆改造、会议中心、温泉SPA营业，住宅入市销售，项目标杆形象树立；2010-2011年，住宅全面开工，商业街区投入运营开业，体育球类中心营业，高端区域形象形成；2012年，五星级酒店投入运营，18洞高尔夫球场运营，苏中地区高端区域形成。泰州华侨城项目案例销售收入预测——根据预测价格和销售周期统计年度销售收入泰州华侨城项目案例产品类型08年Q3价格销售节点估价时点估价复合增长期复合增长率销售时点价格一期联排别墅757409年Q2-10年Q12009年Q346.14%8039

二期独栋别墅1307510年Q1-11年Q32010年Q4二期度假公寓619410年Q2-10年Q42010年Q3三期联排别墅757411年Q3-12年Q22011年Q4三期叠加别墅598812年Q2-14年Q22013年Q2物业合计2009年2010年2011年2012年2013年2014年Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2一期联排别墅收入28538713471347134713400000000000000000二期独栋别墅收入46793000668566856685668566856685668500000000000二期度假公寓收入13955000034893489348934890000000000000三期联排别墅收入32630000000000815781578157815700000000三期叠加别墅收入56415000000000000626862686268626862686268626862686268土地增值税-1783-71-71-71-138-102-102-102-102-67-148-82-82-144-63-63-63-63-63-63-63-63营业税-9924-397-397-397-769-566-566-566-566-372-826-454-454-803-349-349-349-349-349-349-349-349合计166623666666666666129129506950695069506624613868762276221347958575857585758575857585758575857注：假设所有销售型物业在销售周期内均匀去化。情况说明计算公式1、6.14%=(1+6%/4)^4-1；其中,6%为年增长率。2、8039=7574*（1+6.14%）14950697791917946财务评估/Step3收入测算14.34%12.65%21.36%32.70%981319项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例模拟开发进程财务评价物业指标确定成本投入估算租、售计划模拟财务分析结论及建议财务评估/基本结构解析财务分析“三张表”反映项目在一定会计期间现金和现金等价物流入和流出的报表现金，是指企业库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物，是指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资1、资产负债表StatementofFinancialPosition2、利润表StatementofIncome3、现金流量表StatementofCashFlows表示项目在一定会计期末的财务状况（即资产、负债和业主权益的状况）的主要会计报表可以用来评价一个开发项目的经营效率和经营成果评估投资的价值和报酬进而衡量一个项目在开发上的成功程度！存量Stock流量Flow财务评估/Step4财务分析总收入可分为销售性收入与出租经营性收入净收入总收入-营业税及附加总成本开发成本+开发费用+税费及规费利润总额净收入-总成本税后利润利润总额-所得税知识点利润表StatementofIncome项目本期金额上期金额一、营业收入减：营业成本营业税金及附加销售费用管理费用财务费用资产减值损失加：公允价值变动收益（损失以“−”号填列）投资收益（损失以“−”号填列）其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润（亏损以“−”号填列）加：营业外收入减：营业外支出其中：非流动资产处置损失三、利润总额（亏损总额以“−”号填列）减：所得税费用四、净利润（净亏损以“−”号填列）房地产项目财务评估常规做的现金流量表是在利润表的基础上做调整，主要财务指标为：净现值、内部收益率、动态投资回收期财务评估/Step4财务分析财务评价的两大方法静态评价法是通过投资项目的总收入和总费用之间的比较，来计算房地产开发项目的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发项目正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态评价法的评价指标有净利润、成本利润率、投资利润率和静态投资回收期。静态评价法适用于规模较小、周期较短的项目适用于规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的项目动态评价法财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率或设计的折现率ic，将项目经营周内各年净现金流量折现到建设初期的现值之和，它是考察项目在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV≥0项目可行；FNPV＜0项目不可行。财务内部收益率（FIRR）

财务内部收益率是指项目在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRR≥ic即认为盈利能力已满足最低要求，项目可行；FIRR＜ic项目不可行。动态投资回收期（Pt）动态投资回收期是按现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。财务评估/Step4财务分析静态评价法案例项目合计住宅商铺单位销售价格——500015000元/平方米销售面积213333.3170666.742666.67平方米销售总收入149333.385333.3364000万元销售税费828847363552万元销售净收入141045.380597.3360448万元项目总投入113814.3

万元项目情况:项目指标（万元）销售总收入149333.3销售税费8288销售净收入141045.3开发总成本113814.3开发利润27231成本利润率23.93%投资回收期(年)4.18静态指标:开发利润=销售净收入-开发总成本成本利润率=开发利润÷开发总成本相关公式：财务评估/Step4财务分析盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析项目成本与收益的平衡关系，项目前期策划中运用较少盈亏平衡分析又称保本点分析，分为：价格保本点分析销售率（租售率保本点分析）保本点分析R-收益P-价格Q-销售量TC-总成本F-固定成本TV-总变动成本

V-单位变动成本Q0-盈亏平衡售价财务评估/Step4财务分析动态评价法案例——泰州华侨城项目项目合计2007年2008年2009年2010年2011年Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4一、现金流入

一期联排别墅收入28538

000

7134713471347134

二期独栋别墅收入46793

6685668566856685668566856685

二期度假公寓收入13955

003489348934893489

00三期联排别墅收入32630

81578157三期叠加别墅收入56415

0土地增值税-1783

0-71-71-71-138-102-102-102-102-67-148-82营业税-9924

00000-397-397-397-769-566-566-566-566-372-826-454小计166623

000006666666666661291295069506950695066246138687622二、现金流出

6462

000000000000000土地费用6462

2265226522652265226522652265

一期开发投资15855

431243124312431243124312

二期开发投资25869

0

0

000000053005300530053005300三期开发投资4770164622265226522652265226522656576431243124312431296125300530053005300小计95887-6462-2265-2265-2265-2265-22654401902354860051945194-106420594685682322三、净现金流量

-6462-8727-10992-13257-15522-17786-13385-13296-10941-234128538047794112146130922166023982四、净现金流折现值-6462-2210-2156-2103-2052-20023795751932688740583959-79305166959161564五、累积现金流

-6462-8671-10827-12930-14982-16984-13189-13114-11181-4295-23737213642669373621327814842六、内部收益率IRR/年64.65%

七、投资回收期(年)2.51

八、净现值41987

物业住宅总投资(万元)95887销售收入(万元)178330销售税收(万元)11707NPV(万元)41987IRR(年)64.65%投资回收期(年)2.51现金流量表财务指标现金流量表用于分析年度资金的流动情况，根据建设期资金流出情况，可以估算出项目所需的投资额；“现金流入”一栏中，销售收入用以统计可售物业带来的现金流入。情况说明财务评估/Step4财务分析如何运用插入法计算投资回收期Pt？Pt=累计折现现金流出现正值的期数-1+上期累计折现现金流的绝对值当期净现金流的折现值Pt=(11-1+237/3959)/4=2.51年例：泰州华侨城项目投资回收期计算项目2007200820092010Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4现金流折现值-6462-2210-2156-2103-2052-20023795751932688740583959

-79累计折现现金流-6462-8671-10827-12930-14982-16984-13189-13114-11181-4295-23737213642通过对关键财务指标的分析，判断本项目实施的经济可行性；累计净现金流模拟项目开发周期中的现金需求，开发商可根据此安排资金投放以及融资；投资高峰期反应项目在此时点为项目总体累计投入的高点；投资峰值是开发商比较关心的确定资金准备的指标；情况说明动态评价法案例——无锡高铁商务区项目投资高峰期为2012年，峰值为626900万元财务评估/Step4财务分析风险评估——判断房地产开发过程中可能面临的威胁，并提出应对策略在房地产项目中，风险范围包括政策风险、市场风险、运营风险、财务风险；风险评估的内容，应包括风险类型的识别、风险发生的可能性和强度预测；风险发生的区域及关键风险点预判；对于可能发生的风险，给出对应的风险防范措施；情况说明财务评估/Step4财务分析敏感性分析——反映单种不确定因素（地价、售价等）对项目效益的影响，一般考虑土地价格、建安成本和售价的不确定性某项目敏感性分析案例从左表可以看出：在房屋销售价格不变的情况下，随着土地价格的增加，项目的年投资利润率下降；在土地价格不变的情况下，随着房屋销售价格的增加，项目的年投资利润率增加。在土地价格和房屋销售价格同步增加的情况下，项目的年投资利润率增加；在土地价格和房屋销售价格同步减少的情况下，项目的年投资利润率减少；说明利润率对于销售价格的变化更为敏感。年投资利润率房屋销售价格变化20%10%0-10%-20%土地价格变化20%16.59%11.33%6.02%0.66%-4.75%10%19.91%14.41%8.84%3.22%-2.45%023.58%17.80%11.96%6.06%0.10%-10%27.66%21.58%15.43%9.22%2.93%-20%32.21%25.80%19.31%12.75%6.11%通过对以上各项风险因素的分析，我们认为取得土地的价格和未来物业的销售价格是两个对利润影响最大的因素。为此，我们需要分析利润对于这两个因素变化的敏感性，分析这两个因素变化（±10％、±20％）的情况下，年投资利润率的情况。双因素敏感性分析表情况说明财务评估/Step4财务分析项目财务评估的基本结构——以房地产开发项目为例模拟开发进程财务评价物业指标确定成本投入估算租、售计划模拟财务分析结论及建议财务评估/基本结构解析通过对关键财务指标的分析，判断项目实施的经济可行性，给出财务评估结论与建议结论根据对部分数据的合理假设得出的财务分析结论，给出项目的赢利性结论与可行性结论。建议根据风险评估，判断房地产开发过程中可能面临的威胁，并提出应对策略。通过分析项目面临的不确定因素，给出关注点与建议点一旦这些不确定因素消除之后，再进行深入的操作，以避免不必要的损失财务评估/Step5结论与建议财务评估的常见误区过于追求测算精度即使在施工图设计阶段后的工程概预算，10%左右的误差都为合理。项目前期的财务评估属于初步可行性分析报告的范畴，评估结果存在30%-50%的误差都属合理范围。取值随意，缺乏说服力测算取值难以把握的方面：物业配比、容积率、建安成本和施工成本分期投入时都会缺乏说服力。基本假设缺乏弹性财务评估是建立于很多基本假设上的对开发流程的模拟，基本假设不能等同于事实，必须考虑成本、市场和其它因素影响带来的变化。忘记结论和的建议只有几个财务指标，而没有结论和建议，则不能为领导决策提供可供参考的意见。财务评估全程案例青岛南姜项目项目基础指标数据确定用地性质物业性质占地/万平米容积率总建筑面积/万平米比例回迁区小高层14.35-

1627%住宅区销售小高5.519%半山高层5.041.731.282%联排0.62.554%会所0.60.20%商住区LOFT/SOHO2.951.84.818%海景公寓式酒店21.831.8-2.510.6418%

商务区大平层会馆29.3516%别墅式企业会所0.3-0.8

2.094%酒店1.8-2.0

2.54%商业区街区商业0.8-1.0

1.53%沿街商业-

2.664%大卖场（街区商业地下）地下商业(租)

1万（不计建筑面积）0%双会所(销售+持有)

-0.51%合计

-44.1

-59.59100%基础指标物业体量配比建议物业分类物业总量户型面积段/平米体量/万平米比例套数比例

住宅

5.51（回迁区）大二房/三房90-1102.518%2519%三房二厅120-14039%2319%1.28（半山住宅）三房/四房150-1800.642%391%大三房/四房200-3000.642%261%LOFT/SOHO4.81LOFT/SOHO50-552.889%54920%60-701.936%29711%海景公寓酒店10.64海景公寓75-851.65%2007%90-1102.949%29411%125-1354.514%34613%150以上1.65%1074%商务平层9.35套房式220-2402.89%1225%套房式250-2702.819%1084%套房式285-3003.7412%1285%合计31.59

--

31.59100%2696100%物业分类物业总量户型面积段/平米体量/万平米比例套数比例联排(住宅)

2.55

三房180-1900.7516%4123%四房200-2201.226%5733%四房225-2400.613%2615%

别墅式企业会所（独栋）

2.09四套房300-3500.8919%2715%四套房以上400-6001.226%2414%合计4.64--

4.64100%175100%物业体量配比项目物业价格评估方法——市场比较法进行市场筛选，确定可比较个案市场案例A市场案例B市场案例C选取比较案例不同物业的特性，设定不同的比较因子，具体有区域位置社区景观外部环境设定拟合因子设项目分值为1，把案例的各项因子与项目对比，加总得出比准得分比准得分1比准得分2比准得分3拟合打分产品附加值建材设备房型设计……设定权重，加权得出项目价格案例1价格/比准得分1*权重1加权得出项目价格案例2价格/比准得分*权重2案例3价格/比准得分3*权重3项目价格=项目财务评价/物业价格评估方法选取各物业可比案例，进行比较拟合，得出项目物业价格物业类型评估时点价格（元/㎡）备注联排别墅25066

高端公寓价格22452北区山地海景公寓，包含4000元/㎡标准的装修成本中端公寓14637中区公寓商业物业19200

海景酒店式公寓17521包含2500元/㎡标准的装修成本SOHO15907包含1500元/㎡标准的装修成本别墅式企业会所28452包含5000元/㎡标准的装修成本大平层会馆24257包含4000元/㎡标准的装修成本项目财务评价/物业价格评估结果选取市场可比联排别墅个案，通过市场比较法，拟合出项目的联排别墅价格25066元/平方米选取项目周边在售及二手联排别墅项目颐和星苑、石湾山庄、海逸翠庭项目，考虑项目产品附加值、社区景观、房型设计等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。可比案例选取，主要考虑以下因素：1.距离项目较近，项目具备一定规模2.产品品质中高或高端，受到市场一定程度认可。项目联排别墅售价为：25066元/平方米。比较内容权重颐和星苑石湾山庄海逸翠庭拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数产品附加值20%0.70.140.80.160.70.14社区景观15%0.80.121.10.1650.70.105外部环境15%10.1510.1510.15区域位置10%10.110.11.10.11建材设备10%0.80.080.80.080.70.07房型设计10%0.70.070.750.0750.60.06配套设施10%0.80.080.80.080.70.07物业管理10%0.70.070.80.080.60.06合计100%

0.81

0.89

0.765对比案例均价（元/平方米）比准得分权重加权价格（元/平方米）颐和星苑220000.8140%9877石湾山庄210000.8940%9438海逸翠庭220000.76520%5752项目比准价格25066项目财务评价/物业价格评估/坡地联排别墅物业价格评估选取市场可比高端公寓个案，通过市场比较法，拟合出项目的高端公寓物业价格22452元/平方米选取项目周边在售高端公寓项目上实海上海、麦岛金岸、樱海园项目，考虑项目产品附加值、社区景观、建材设备等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。可比案例选取，主要考虑以下因素：1.距离项目较近，项目具备一定规模2.产品品质中高或高端，受到市场一定程度认可。比较内容权重上实海上海麦岛金岸樱海园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数产品附加值20%10.20.950.190.90.18社区景观15%1.50.2251.40.210.950.1425区域位置15%1.60.241.50.2251.30.195建材设备15%1.40.211.30.1950.950.1425房型设计15%1.30.19510.150.850.1275外部环境10%1.40.141.50.151.20.12配套设施5%1.40.071.50.0750.950.0475物业管理5%1.20.060.90.0450.950.0475合计100%

1.34

1.24

1.0025对比案例毛坯价格（元/平方米）比准得分权重加权价格（元/平方米）上实海上海230001.3430%5149麦岛金岸220001.2430%5323樱海园200001.002540%7980项目比准价格18452项目高端公寓建议为精装修产品，建议装修成本为4000元/平方米，故项目高端公寓售价为：22452元/平方米。项目财务评价/物业价格评估/山地海景高端公寓物业价格评估选取市场可比中端公寓个案，通过市场比较法，拟合出项目的中端公寓物业价格14637元/平方米选取在售中端公寓项目颐和星苑、新华锦.爱丁堡国际公寓、山水名园项目，考虑项目区域位置、社区景观、产品附加值等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。可比案例选取，主要考虑以下因素：1.距离项目较近，项目具备一定规模2.产品品质中端，受到市场一定程度认可。比较内容权重颐和星苑新华锦.爱丁堡国际公寓山水名园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置15%10.151.40.211.40.21社区景观15%0.90.1350.950.14250.950.1425外部环境15%0.90.1351.40.211.30.195产品附加值15%1.40.211.30.1951.30.195房型设计10%10.110.110.1建材设备10%10.110.10.90.09配套设施10%0.90.090.80.080.90.09物业管理10%10.110.110.1合计100%

1.02

1.1375

1.1225对比案例毛坯价格（元/平方米）比准得分权重加权价格（元/平方米）颐和星苑160001.0240%6275新华锦.爱丁堡国际公寓160001.137530%4220山水名园155001.122530%4143项目比准价格14637项目中端公寓售价为：14637元/平方米。项目财务评价/物业价格评估/中端公寓物业价格评估选取市场可比商业物业个案，通过市场比较法，拟合出项目的商业物业价格19200元/平方米选取在售及二手商业物业项目麦岛路商铺、浮山前社区商业、石老人沿街商铺项目，考虑项目档次与配置、成熟度、地理位置等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。可比案例选取，主要考虑以下因素：1.距离项目较近，项目具备一定规模。2.产品品质中高端，经营情况受到市场一定认可。项目权重麦岛路商铺浮山前社区商业石老人沿街商铺拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数档次与配置20%1.60.321.20.241.10.22成熟度20%1.70.341.30.261.30.26地理位置20%1.70.341.40.281.40.28商业定位10%1.40.141.10.111.10.11区域人均消费力10%1.60.161.30.131.30.13地块升值潜力10%0.950.0950.90.090.90.09临街面和昭示性10%1.30.1310.110.1比准得分100%

1.525

1.21

1.19对比案例价格（元/平方）比准得分权重加权价格（元/平方米）麦岛路商铺350001.52530%6885浮山前社区商业220001.21040%7273石老人沿街商铺200001.19030%5042项目比准价格19200项目商业物业售价为：19200元/平方米。项目财务评价/物业价格评估/商业物业价格评估选取市场可比公寓式酒店个案，通过市场比较法，拟合出项目公寓式酒店物业价格17521元/平方米选取在售公寓式酒店物业项目香港置地、维多利亚广场、嘉尚青庭服务公寓项目，考虑项目档次与配置、成熟度、地理位置等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。可比案例选取，主要考虑以下因素：1.项目具备一定规模。2.产品品质中高端，受到市场一定认可。项目权重香港置地维多利亚广场嘉尚青庭服务公寓拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数产品附加值15%0.950.14250.80.120.850.1275物业档次15%1.30.1951.20.180.90.135区位位置15%1.60.241.50.2251.20.18交通状况10%1.50.151.50.151.20.12周边配套10%1.60.161.60.161.30.13内部装修10%10.10.90.0910.1房型设计10%0.90.090.80.080.90.09电梯大堂5%1.20.060.950.04751.20.06建材设备5%1.30.0651.10.0550.90.045物业管理5%10.050.950.047510.05比准得分100%

1.2525

1.155

1.0375对比案例价格（元/平方）比准得分权重加权价格（元/平方米）香港置地260001.25330%6228维多利亚广场220001.15535%6667嘉尚青庭服务公寓160001.03830%4627项目比准价格17521注：价格含2500元/平方米的装修成本项目公寓式酒店售价为：17521元/平方米。项目财务评价/物业价格评估/海景公寓式酒店价格评估选取市场商住物业个案，通过市场比较法，拟合出项目商住物业价格15907元/平方米选取商住物业项目檀香湾、青岛公馆、万达39克拉项目，考虑产品附加值、物业档次、城市区位等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。可比案例选取，主要考虑以下因素：1.项目具备一定规模。2.产品品质中高端，受到市场一定认可。评估因素权重檀香湾青岛公馆万达39克拉拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数产品附加值15%0.70.1050.70.110.70.105物业档次15%0.70.1050.70.110.70.105城市区位15%1.30.1951.20.181.20.18交通状况10%1.10.111.20.121.20.12周边配套10%1.20.121.20.121.20.12内部装修10%0.70.070.90.090.70.07房型设计10%0.70.070.70.070.60.06电梯大堂5%0.90.0450.850.040.60.03建材设备5%0.90.0450.80.040.60.03物业管理5%0.90.0450.80.040.70.035

100%

0.91

0.91

0.855对比案例均价（元/平方米）比准得分权重本案价格（元/平方米）檀香湾150000.91030%4945青岛公馆130000.91340%5699万达39克拉150000.85530%5263项目比准价格15907注：价格含1500元/平方米的装修成本项目SOHO、LOFT售价为：15907元/平方米。项目财务评价/物业价格评估/SOHO、LOFT物业价格评估选取独栋别墅物业项目城建·山海天别墅、颐和星苑、石湾山庄项目，考虑产品附加值、社区景观、外部环境等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。可比独栋别墅案例选取，主要考虑以下因素：1.项目具备一定规模。2.产品品质中高端，受到市场一定认可。比较内容权重项目独栋别墅拟合程度比较系数产品附加值20%1.60.32社区景观15%1.70.255外部环境15%1.50.225区域位置10%10.1建材设备10%1.30.13房型设计10%1.30.13配套设施10%10.1物业管理10%10.1合计100%

1.36通过市场比较法，先拟合出独栋别墅物业价格，再拟合出企业会馆物业价格为28452元/平方米注：年限调整公式如下（Y为资本化率，即折现率8%）企业会馆（70年限）价格：=33281/1.36=24471进行年限调整后的物业价格为=23452对独栋别墅案例价格进行拟合，得出70年企业会馆物业价格，再对此物业进行年限调整，得出40年企业会馆物业价格项目别墅式企业会所建议为精装修产品，建议装修成本为5000元/平方米，故项目售价为：28452元/平方米。比较内容权重城建·山海天别墅颐和星苑石湾山庄拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数产品附加值15%0.90.1350.850.12750.90.135社区景观15%10.150.950.14251.10.165外部环境15%1.10.16510.1510.15区域位置15%1.20.1810.1510.15建材设备10%0.90.090.80.080.90.09房型设计10%0.90.090.80.0810.1配套设施10%0.90.090.80.080.80.08物业管理10%0.90.090.80.080.90.09合计100%

0.99

0.89

0.96对比案例均价（元/平方米）比准得分权重加权价格（元/平方米）城建·山海天别墅320000.9920%6465颐和星苑300000.8940%13483石湾山庄320000.9640%13333项目比准价格33281项目财务评价/物业价格评估/别墅式企业会所物业价格评估选取市场大户型商住物业个案，通过市场比较法，拟合出项目海景大平层物业价格24257元/平方米选取大户型产品项目万丽海景、凯悦中心、万邦中心项目，考虑物业档次、城市区位、产品附加值等因素，通过市场比较法推算本案的产品均价。可比案例选取，主要考虑以下因素：1.项目具备一定规模。2.产品品质高端，受到市场一定认可。项目权重万丽海景凯悦中心万邦中心拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数物业档次15%1.90.2851.70.2551.80.27城市景观15%