物业电梯维保操作规程手册

物业电梯维保操作规程手册一、总则为保障辖区内电梯安全、可靠运行，规范电梯维护保养（以下简称“维保”）作业流程，依据《中华人民共和国特种设备安全法》《电梯维护保养规则》（TSGT5002）及电梯制造厂家技术规范，结合本物业实际管理需求，制定本规程。本规程适用于辖区内所有乘客电梯、载货电梯的日常维保、专项维保及应急处置工作。物业工程部统筹维保计划实施，维保人员（含外包单位人员）具体执行作业；安全管理部门监督作业安全与流程合规性；客服中心受理故障报修及乘客沟通。各岗位须严格履职，确保维保工作标准化、规范化开展。二、维保作业前准备（一）人员资质与能力要求维保人员须持特种设备作业人员证（作业种类：电梯维修），并经本物业专项培训，熟悉所维保电梯的型号、结构原理、安全装置及厂家维保要求。新入职人员须在资深维保人员指导下作业，半年内不得独立承担复杂维保项目。（二）工具与设备管理1.必备工具：万用表、兆欧表、钳形电流表、导轨油枪、盘车手轮、层门开锁钥匙、警示牌等；计量类器具（如万用表、兆欧表）须每年送法定机构校准，确保精度合规。2.耗材准备：导轨油、钢丝绳润滑剂、门滑块、制动片等易损件按电梯型号备齐，存放于专用工具柜，避免受潮、污染。（三）现场安全防护作业前须在电梯出入口设置“电梯维保，禁止使用”警示标识；断开电梯主电源并悬挂“有人作业，禁止合闸”警示牌，验电确认无电压后，方可进入机房、井道或底坑作业。进入底坑前，须确认轿厢位置并支撑牢固；井道作业时，须使用防坠落安全绳，避免与运动部件（如钢丝绳、导轨）直接接触。三、日常维保流程日常维保周期为半月/月/季度（按电梯使用频率及厂家要求调整），作业内容分为清洁、润滑、检查、调试、试运行五个环节：（一）清洁保养轿厢与层门：每周用中性清洁剂清洁轿厢内壁、轿门、层门，去除油污、积尘；每月清理轿厢通风口、照明装置，确保散热与照明正常。机房与底坑：每月除尘（含曳引机、控制柜），清理底坑积水、杂物，检查底坑急停开关、缓冲器状态。（二）润滑作业导轨：每季度用导轨油润滑轿厢/对重导轨，重点涂抹导轨接头、导靴滑动面，确保油膜均匀（油膜厚度≤0.1mm）。钢丝绳：每月检查钢丝绳表面油污、磨损，用专用润滑剂（不含酸性成分）均匀喷涂，避免润滑剂滴入轿厢或井道。门机系统：每月润滑门机链条、导轨，调整皮带张力（以皮带下压10mm为宜），确保开关门平稳无卡顿。（三）检查与调试1.曳引系统：检查曳引机温升（运行1小时后≤60℃）、异响（无尖锐摩擦声），测试制动器响应时间（断电后制动≤0.5秒），调整制动间隙至0.5-0.8mm。2.安全装置：限速器：每月检查轮槽磨损、转动灵活性，每年委托第三方校验动作速度；安全钳：每半年模拟轿厢超速，测试安全钳联动（轿厢制停距离≤0.2m）；缓冲器：每季度检查油位（液压缓冲器）、复位性能，确保碰撞后30秒内自动复位。3.门系统：检查层门门锁机械联锁（锁钩啮合深度≥7mm）、电气联锁（断开后电梯无法运行），调试关门阻力（≤150N，用弹簧秤测试）。4.平层精度：空载、满载分别测试平层偏差（≤±5mm），超限时调整轿厢导轨导靴或门机编码器参数。（四）试运行验证维保后须进行空载→半载→满载试运行：空载：运行3个全程，检查运行平稳性、平层准确度，监听曳引机、门机有无异响；半载/满载：加载额定载荷的50%/100%，测试启动、制动加速度（≤1.5m/s²），确认轿厢无明显晃动。四、专项维保要求专项维保针对电梯关键部件，周期为半年/年，须结合日常维保同步开展：（一）曳引系统深度维保每半年拆解检查曳引轮绳槽（磨损深度≤1mm），绳槽磨损不均时须重新车削或更换曳引轮；每年检测曳引机轴承振动（≤0.1mm/s）、温升（≤70℃），按厂家要求更换齿轮箱润滑油（油质浑浊或使用超2年须更换）。（二）门系统专项检修每月检查门机控制器参数（开关门速度、力矩限制），季度更换门滑块（磨损超2mm时）；每年校准门机编码器，确保开关门位置精度（门缝隙≤2mm），测试光幕灵敏度（遮挡任意区域门须立即停止关闭）。（三）钢丝绳维保与评估每月用游标卡尺测量钢丝绳直径（磨损超公称直径7%时更换），检查断丝数（GB7588要求：6倍捻距内断丝超10%须更换）；每半年用钢丝绳探伤仪检测内部断丝、锈蚀，发现内部损伤时立即报废。（四）安全装置校验限速器：每年委托具有资质的机构校验动作速度（偏差≤5%），校验报告存档备查；安全钳：每半年进行“轻载短程”联动试验（轿厢载50%额定载荷，以检修速度运行触发安全钳）；缓冲器：每两年检查液压缓冲器油质、活塞密封性，更换老化密封件，测试缓冲距离（≤0.4m，按厂家设计值调整）。五、应急处置流程（一）困人救援1.响应要求：客服中心接到困人报警后，须10分钟内通知维保人员，维保人员30分钟内抵达现场（偏远区域≤45分钟）。2.救援步骤：安抚乘客：通过轿厢对讲告知“正在救援，请勿扒门”；断电挂牌：断开电梯主电源，悬挂警示标识；盘车救援：双人操作盘车手轮（一人盘车、一人监护），使轿厢平层（偏差≤±300mm）；开门救援：用层门开锁钥匙打开层门（确认轿厢与层门地坎平齐），引导乘客撤离；故障排查：救援后检查电梯故障点（如门机故障、安全回路断开），修复后试运行3次以上，确认无隐患后方可恢复使用。（二）突发故障处置1.冲顶/蹲底故障：立即断电，检查安全钳、缓冲器动作情况，测量轿厢地坎与层门地坎偏差（≤±500mm时手动盘车，超限时联系厂家支援）；2.抱闸失效：切断主电源，使用应急制动装置（如夹绳器）制动轿厢，排查抱闸线圈、弹簧故障，更换磨损制动片；3.火灾/地震应对：火灾时触发电梯消防返回功能，确认轿厢停至基站并开门；地震后须全面检查电梯结构、电气系统，测试绝缘电阻（≥2MΩ），经第三方检测合格后方可启用。六、维保记录与归档（一）记录内容每次维保须填写《电梯维保记录表》，包含：基本信息：电梯编号、维保日期、维保人员；作业内容：清洁、润滑、检查项目的具体操作（如“曳引机温度45℃，无异响”“门滑块更换，型号XXX”）；故障处理：发现的故障（如“平层偏差+8mm，调整导靴”）、处理措施、验证结果；试运行数据：空载/满载运行速度、平层偏差、制动距离等。（二）存档要求纸质记录：按电梯编号建档，每月整理成册，存档至少4年；电子记录：同步录入物业电梯管理系统，备份至云端，便于监管部门调阅；故障台账：建立《电梯故障分析表》，统计频发故障（如“门机故障月均3次”），分析原因（如“门机控制器老化”），制定改进措施（如“季度更换门机控制器电容”）。七、安全管理与作业规范（一）人员安全防护作业时须穿防静电工作服、戴安全帽、绝缘手套，高空作业（如机房吊顶维修）系安全带；机房作业禁止吸烟、饮食，避免金属工具掉落井道；底坑作业须佩戴防毒面具（潮湿环境防硫化氢中毒）。（二）作业行为规范严禁单人进行井道/底坑作业，特殊情况须双人监护（一人作业、一人持对讲机待命）；维保期间须在电梯出入口设置警示，用围栏隔离作业区域，禁止无关人员进入；工具、零件须摆放整齐，作业后清点数量，避免遗落轿厢或井道（如螺丝刀、垫片等）。（三）培训与考核每月组织维保人员学习《特种设备安全法》《电梯维保规则》，案例分析“电梯困人救援