房地产估价师考试模拟试题及答案

房地产估价师考试模拟试题及答案一、单项选择题（每题1分，共20分）1.房地产估价的基本原则是（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.以上都是答案：D2.市场比较法中，选取可比实例时，要求可比实例与估价对象的（）A.区位相近B.用途相同C.权利性质相同D.以上都对答案：D3.收益法中，净收益是指（）A.潜在毛收入扣除运营费用B.有效毛收入扣除运营费用C.潜在毛收入扣除空置和收租损失D.有效毛收入扣除空置和收租损失及运营费用答案：D4.成本法中，房地产价格构成不包括（）A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费D.投资利息答案：D（解析：成本法中房地产价格构成包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润，这里D选项投资利息包含在价格构成中，题目问不包括的，所以选D表述有误，应选无正确选项，若按正确内容，应选开发利润不包括在此处表述中，但原题目选项有误）5.房地产估价程序的第一个步骤是（）A.受理估价委托B.确定估价基本事项C.编制估价作业方案D.收集估价所需资料答案：B6.以下哪种房地产难以采用市场比较法估价（）A.普通商品住宅B.标准厂房C.学校D.写字楼答案：C7.运用收益法评估房地产价值时，报酬率的确定方法不包括（）A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.成本法答案：D8.建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，从（）来看。A.建筑物竣工之日起B.建筑物竣工验收合格之日起C.建筑物使用之日起D.建筑物开始产生收益之日起答案：D9.房地产估价报告通常由（）组成。A.封面、目录、致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日期、估价报告编号C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期D.估价师声明（包括注册房地产估价师对估价报告的合法性、真实性、合理性以及估价的独立、客观、公正性的承诺和保证）、估价的假设和限制条件（包括对估价假设条件合理性的说明、对估价报告使用限制条件的说明）答案：A10.房地产估价师注册有效期为（）年。A.1B.2C.3D.4答案：C11.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米。土地取得成本为1500万元，建设成本为3000万元，管理费用为150万元，销售费用为300万元，投资利息为250万元，销售税费为300万元，开发利润为500万元。则该宗房地产的单价为（）元/平方米。A.3250B.3500C.3650D.None答案：（15000000+30000000+1500000+3000000+2500000+3000000+5000000）÷2000=3250（元/平方米），答案：A12.市场比较法中，可比实例的成交价格经过（）等处理后可作为可比价格。A.交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整B.交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整C.交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整D.交易情况修正、市场状况调整、实物状况调整答案：A13.收益法中，确定报酬率的方法主要有（）A.累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法B.累加法、成本法、市场提取法C.累加法、收益乘数法、市场提取法D.累加法、投资报酬率排序插入法、收益乘数法答案：A14.房地产估价师在估价中应遵循的职业道德准则不包括（）A.独立、客观、公正B.诚实正直、勤勉尽责C.保守秘密、妥善保管估价资料D.可以适当迎合委托人的高估或低估要求答案：D15.某房地产未来第一年有效毛收入为10万元，运营费用为2万元，预计此后每年有效毛收入和运营费用的变动率分别为5%和3%，该房地产的报酬率为8%，则该房地产的价值为（）万元。A.100B.125C.150D.175答案：（10-2）÷（8%-5%+3%）=100（万元），答案：A16.成本法中，重置成本是指（）A.重新建造全新状况的估价对象的必要支出及应得利润B.重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润C.重新建造与估价对象具有同等效用的全新状况的房地产的必要支出及应得利润D.重新开发与估价对象具有同等效用的全新状况的房地产的必要支出及应得利润答案：C17.房地产估价的市场法中，选取可比实例时，可比实例的成交日期与估价时点的间隔不宜过长，一般以（）为宜。A.1年以内B.2年以内C.3年以内D.5年以内答案：A18.收益法中，净收益每年不变的公式适用的条件不包括（）A.收益年限为有限年B.净收益每年不变C.报酬率大于零D.报酬率不变答案：C（解析：净收益每年不变的公式适用条件为收益年限为有限年、净收益每年不变、报酬率大于零且不变，这里C选项表述不完整，应选无正确选项，若按正确内容，应选报酬率不变不包括在此处表述中，但原题目选项有误）19.房地产估价师在进行房地产抵押估价时，应遵循的原则不包括（）A.谨慎原则B.合法原则C.替代原则D.快速原则答案：D20.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.100B.120C.140D.160答案：8÷8%=100（万元），答案：A二、多项选择题（每题2分，共20分）1.房地产估价的基本方法有（）A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法答案：ABC2.市场比较法中，选取可比实例应符合的要求有（）A.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产B.可比实例的成交日期应与估价时点接近C.可比实例的交易类型应与估价目的吻合D.可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格答案：ABCD3.收益法中，确定净收益的方法有（）A.直接资本化法B.累加法C.市场提取法D.投资报酬率排序插入法答案：BC4.成本法中，房地产价格构成中的开发成本包括（）A.勘察设计和前期工程费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费答案：ABCD5.房地产估价报告的组成部分中，估价结果报告应包括（）A.估价委托人B.估价机构C.估价目的D.估价对象答案：ABCD6.房地产估价师注册需要具备的条件有（）A.取得房地产估价师执业资格证书B.达到房地产估价师继续教育合格标准C.受聘于房地产估价机构D.无刑事处罚记录答案：ABC（解析：房地产估价师注册条件为取得房地产估价师执业资格证书；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的情形等，这里D选项表述不准确，应选无正确选项，若按正确内容，应选无因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的情形不包括在此处表述中，但原题目选项有误）7.市场比较法中，交易情况修正的方法主要有（）A.总价修正B.单价修正C.金额修正D.百分比修正答案：BD8.收益法中，报酬率的求取方法有（）A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.成本法答案：ABC9.房地产估价的假设和限制条件主要包括（）A.对估价假设条件合理性的说明B.对估价报告使用限制条件的说明C.对估价对象状况的假设D.对估价方法选用的假设答案：AB10.房地产估价师在估价中应回避的情形有（）A.与估价对象有利害关系B.与委托人有利害关系C.与估价利害关系人有利害关系D.曾在委托单位任职，离职后未满规定年限答案：ABC三、判断题（每题1分，共10分）1.房地产估价只能由房地产估价师进行，其他人不能从事。（）答案：×2.市场比较法中，可比实例的数量越多越好。（）答案：×3.收益法中，净收益应是客观收益，不是实际收益。（）答案：√4.成本法中，重置成本就是重建成本。（）答案：×5.房地产估价报告一经出具，不得修改。（）答案：×6.房地产估价师注册后，可以以个人名义承接房地产估价业务。（）答案：×7.市场比较法中，交易情况修正系数应以可比实例成交价格为基准来确定。（）答案：√8.收益法中，报酬率与房地产价格呈正相关关系。（）答案：×9.房地产估价的目的不同，估价的依据、方法等也可能不同。（）答案：√10.房地产估价师在估价中应保持独立、客观、公正的态度，不受任何单位和个人的干预。（）答案：√四、填空题（每题1分，共10分）1.房地产估价的基本前提包括（）、最高最佳使用前提、持续使用前提。答案：合法产权前提2.市场比较法中，建立价格可比基础包括统一（）、统一付款方式、统一价格单位。答案：房地产范围3.收益法中，净收益每年不变且收益年限为有限年的公式为（）。答案：V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]（V为房地产价值，A为净收益，Y为报酬率，n为收益年限）4.成本法中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和（）。答案：经济折旧5.房地产估价报告应采用（）形式，做到文字简洁、层次分明、表达准确。答案：叙述式6.房地产估价师注册分为初始注册、（）和延续注册。答案：变更注册7.市场比较法中，选取可比实例时，可比实例的规模应与估价对象的规模（）。答案：相当8.收益法中，报酬率是一种与投资风险（）的指标。答案：正相关9.房地产估价的假设和限制条件应在估价报告中（）说明。答案：显著位置10.房地产估价师在估价中应遵守职业道德规范，不得（）、虚假评估。答案：恶意串通五、简答题（每题5分，共20分）1.简述市场比较法的基本原理和操作步骤。答案：基本原理：依据替代原理，将估价对象与在近期已经发生交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。操作步骤：搜集交易实例。选取可比实例。建立价格可比基础。进行交易情况修正。进行市场状况调整。进行房地产状况调整。求取比准价格。2.简述收益法中净收益的求取步骤。答案：确定潜在毛收入。估算有效毛收入。估算运营费用。确定净收益，即有效毛收入扣除运营费用。3.简述成本法中建筑物折旧的计算方法。答案：年限法：根据建筑物的经济寿命和实际经过年数来计算折旧。市场提取法：通过收集市场上类似建筑物的折旧信息来估算估价对象的折旧。分解法：将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧分别计算，然后汇总。4.简述房地产估价报告的作用。答案：为委托人提供估价对象的价值参考，帮助其进行决策。是房地产交易、抵押、征收等活动的重要依据。体现房地产估价师的专业水平和工作成果。可作为解决房地产纠纷等问题的证据。六、论述题（每题5分，共20分）1.论述市场比较法在房地产估价中的应用要点及局限性。答案：应用要点：准确搜集交易实例，确保实例的真实性、相关性和完整性。合理选取可比实例，满足类似性、交易日期接近、交易情况正常等要求。科学建立价格可比基础，统一房地产范围、付款方式、价格单位等。正确进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整，确保可比实例价格与估价对象具有可比性。求取比准价格时，可采用多种方法综合确定，提高估价准确性。局限性：需要有较多的可比实例，且市场上类似房地产交易实例的数量和质量可能受限。交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整等存在一定主观性，可能影响估价结果的准确性。不适用于很少发生交易的房地产，如特殊用途房地产、古建筑等。2.论述收益法在房地产投资决策中的重要性及应用时需注意的问题。答案：重要性：能反映房地产未来的收益能力，为投资者提供房地产价值的重要参考，帮助判断投资的可行性和收益水平。可用于比较不同房地产投资项目的价值，指导投资者选择最优投资方案。有助于评估房地产投资的风险和回报，为投资决策提供量化依据。应用时需注意的问题：准确确定净收益，应是客观、持续、稳定的收益，避免受偶然因素影响。合理确定报酬率，要综合考虑市场情