2025 年高职房地产估价（估价方法）期末考核卷

2025年高职房地产估价（估价方法）期末考核卷

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______一、单项选择题（总共10题，每题3分，每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其选出）1.市场法的理论依据是（）。A.预期原理B.替代原理C.生产费用价值论D.收益原理2.运用市场法评估房地产价值时，选取的可比实例应符合的要求不包括（）。A.与被估价房地产类似B.成交日期与估价时点接近C.交易类型与估价目的吻合D.成交价格为正常价格或可修正为正常价格3.成本法中一般不计息的项目是（）。A.土地成本B.建设成本C.销售税费D.投资利息4.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需评估该房地产的价值。已知该地区同类房地产的土地单价为2000元/平方米，建筑物重置成本为1200元/平方米，成新率为80%，则该房地产的价值为（）万元。A.280B.336C.368D.4005.收益法适用的条件是房地产的（）。A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化6.某房地产每年净收益为20万元，资本化率为8%，则该房地产的价值为（）万元。A.200B.250C.300D.3507.假设开发法中，开发经营期的起点是（）。A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.开始预售的日期D.开始销售的日期8.运用假设开发法评估待开发房地产价值时，开发完成后的价值对应的时间一般是（）。A.开发完成时的时间B.估价时点C.未来某一时间D.以上都不对9.基准地价修正法的估价结果的准确性主要取决于（）。A.基准地价的准确性B.土地状况调整的准确性C.容积率修正系数的准确性D.以上都是10.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该房地产正常情况下每年有效毛收入为30万元，运营费用为12万元，该房地产的报酬率为10%，则其收益价格为（）万元。A.194.6B.197.3C.200.8D.203.4二、多项选择题（总共5题，每题5分，每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请将其选出）1.市场法中选取可比实例时，应符合的要求有（）。A.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产B.可比实例的交易类型应与估价目的吻合C.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点D.可比实例的成交价格应尽量为正常价格E.可比实例的规模应与估价对象的规模相当2.成本法中房地产价格构成中的开发成本包括（）。A.勘察设计和前期工程费B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施建设费E.开发过程中的税费3.收益法中确定报酬率的方法有（）。A.市场提取法B.累加法C.投资报酬率排序插入法D.收益乘数法E.成本法4.假设开发法中开发经营期可分为（）。A.开发期B.前期C.建造期D.经营期E.销售期5.基准地价修正法评估的步骤包括（）。A.收集有关基准地价的资料B.确定估价对象所处地段的基准地价C.进行交易日期调整D.进行土地状况调整E.求出估价对象宗地价格三、判断题（总共10题，每题2分，判断下列各题的对错，正确的用“√”表示，错误用“×”表示）1.市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（）2.运用市场法评估房地产价值时，可比实例的数量越多越好。（）3.成本法中的土地取得成本、建设成本以及管理费用、销售费用、投资利息、销售税费等均应计算利息。（）4.收益法中净收益是指房地产在正常情况下所能获得的归属于房地产的总收入扣除运营费用后的余额。（）5.假设开发法中开发完成后的价值是指开发完成时的房地产状况下的市场价值。（）6.基准地价修正法是一种间接的估价方法。（）7.市场法中交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。（）8.成本法中重新购建价格是指在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出。（）9.收益法中报酬率与投资风险正相关，风险越大，报酬率越高。（）10.假设开发法中开发经营期的起点是取得估价对象的日期，则终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。（）四、简答题（总共2题，每题10分，请简要回答下列问题）1.简述市场法的操作步骤。2.简述成本法中土地取得成本的构成。五、案例分析题（总共1题，每题20分，请结合以下案例回答问题）某房地产开发公司欲将其开发的一宗房地产出售，现委托某房地产估价机构对该房地产进行估价。该房地产的土地面积为5000平方米，建筑面积为10000平方米，土地使用年限为50年，已使用10年。该房地产的现状为毛坯房，预计开发建设周期为2年，开发完成后可全部出售，售价为每平方米8000元。开发成本预计为每平方米3000元，管理费用为开发成本的5%，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5%，投资利息率为10%，房地产开发企业的投资利润率为20%。请根据上述资料，运用假设开发法评估该房地产的价值。答案：一、单项选择题1.B2.无（题干有误，应是选取可比实例应符合的要求都包括）3.C4.C5.D6.B7.A8.A9.D10.A二、多项选择题1.ABCDE2.ABCDE3.ABC4.AD5.ABCDE三、判断题1.√2.×3.×4.√5.√6.√7.√8.√9.√10.√四、简答题1.市场法的操作步骤：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础，包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价单位；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值，可采用简单算术平均法、加权算术平均法等计算。2.成本法中土地取得成本的构成：①土地购买价格；②取得土地的手续费；③契税等相关税费；④土地开发成本，如土地平整费用等；⑤土地取得过程中的利息等。五、案例分析题1.开发完成后的价值=8000×10000=8000万元2.开发成本=3000×10000=3000万元3.管理费用=3000×5%=150万元4.销售费用=8000×3%=240万元5.销售税费=8000×(5%+5%)=800万元6.投资利息=(土地取得成本+开发成本+管理费用)×[(1+10%)²-1]=(土地取得成本+3000+150)×[(1+10%)²-1]7.开发利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用)×20%=(土地取得成本+3000+150)×20%设土地取得成