租铺面开店合同

租铺面开店合同签约前的核心准备工作在签订租铺面开店合同前，首先需要完成对出租方和商铺本身的双重核验。出租方身份核验需查看其身份证件与不动产权证或权属证明，确认房屋所有权人身份，若房屋存在共有人，需所有共有人共同签字确认出租意愿。对于转租或分租的情况，需额外审查原租赁合同中是否存在允许转租的条款，并要求转租方提供原出租人的书面授权文件。商铺权属核验时，需特别注意房屋是否存在抵押、查封等权利负担，虽然抵押状态并非绝对禁止租赁，但需在合同中明确约定相关风险的承担方式。商铺用途的合规性审查是另一项关键工作。需确认房屋产权证上记载的用途为商业用房，土地用途为非住宅性质，避免因用途不符导致无法办理营业执照。部分区域对特定行业有额外限制，例如餐饮类商铺需距离居民区达到规定距离，零售类商铺需符合消防通道宽度标准等，这些细节需提前向当地工商、消防部门咨询确认。同时，应了解当地是否要求租赁合同进行登记备案，备案虽不影响合同效力，但可作为租赁关系的合法证明，在发生争议时具有重要举证作用。签约前的房屋现状确认同样不可或缺。建议以视频或照片形式记录商铺内部结构、设施设备状况，包括墙面、地面、天花板的完好程度，以及空调、水电、消防设施等固定装置的运行状态。同时需抄录水、电、燃气表底数，制作《房屋交割清单》，详细列明各项设施的数量与状态，由双方签字确认后作为合同附件。对于需要装修的商铺，还应提前确认房屋是否存在结构改动限制，例如承重墙位置、外立面改造规定等，避免后续装修过程中产生违规风险。合同中的关键条款设计租赁期限条款需严格遵循法律规定，明确约定租赁起止日期，单次租赁期限不得超过20年，超过部分无效。合同中应设置免租期条款，明确免租装修期的具体时长、起止时间及免租范围，通常免租期内仅免除租金，水电费、物业费等实际发生费用仍需承租方承担。续租条款需约定提前通知期限，一般建议提前30-60日书面提出续租请求，并明确同等条件下的优先承租权，包括租金标准、支付方式等核心条件的确定机制。租金及支付条款的设计应兼顾明确性与安全性。合同中需写明月租金金额、租金总额、支付周期（如月付、季付或年付）及具体付款日期，同时约定租金递增机制，常见递增方式包括按固定比例（如每年递增5%）或固定金额递增，递增周期一般为1-3年。押金条款需明确押金数额（通常为1-3个月租金）、支付时间及返还条件，约定押金在租赁期满后无违约情况下的返还时限，以及因承租方违约导致押金抵扣的具体情形。支付方式应指定唯一收款账户，明确户名、开户行及账号，避免向个人账户或第三方支付平台转账，降低资金风险。费用分担条款需详细列明各类费用的承担主体。基础费用包括水费、电费、燃气费、物业管理费等，需明确约定由哪一方承担及支付方式；专项费用如房屋租赁税费、消防设施年检费、中央空调维护费等，应根据实际情况约定分担方式。对于商铺装修产生的费用，需明确装修范围、标准及费用承担方，若涉及主体结构改动，还需约定恢复原状的责任归属。部分商业综合体存在公摊费用，需明确公摊面积计算方式及费用分摊标准，避免后续产生争议。装修与设施的特别约定装修条款是商铺租赁合同的重要组成部分，需明确装修方案的审批流程，约定承租方应在装修前向出租方提交设计图纸及施工方案，获得书面同意后方可动工。对于涉及消防改造的装修工程，需约定由哪一方负责办理消防审批手续，通常情况下，出租方应提供符合基础消防要求的房屋，承租方负责装修过程中的消防二次审批。合同中还应设置装修免租期，根据装修规模合理确定免租时长，一般小型装修为15-30天，大型装修可延长至2-3个月，免租期内承租方需承担水电费及物业管理费。装修物的所有权归属及租赁期满后的处置方式需要单独约定。常见约定方式包括：装修物所有权归承租方所有，租赁期满后可拆除但需恢复房屋原状；或装修物归出租方所有，承租方放弃所有权并不予补偿；也可约定按装修折旧后的残值由出租方给予适当补偿。对于不可拆卸的固定装修（如吊顶、地砖、隔墙等），通常约定归出租方所有，可移动设施设备（如货架、收银系统等）则由承租方自行处置。若因承租方违约导致合同提前解除，装修损失的承担方式也需在合同中明确约定。设施设备维护责任的划分应具体明确。出租方需保证房屋主体结构及主要附属设施（如给排水管道、供电线路、消防系统等）的正常运行，负责自然损耗的维修；承租方负责日常使用过程中的维护保养，如空调滤网清洗、灯具更换等小额维修。对于大型设备（如电梯、中央空调主机）的维修，需约定维修费用的承担比例及紧急维修的处理流程，可设置维修基金条款，由双方共同出资建立专项基金用于此类维修。合同中还应列明设施设备的清单作为附件，详细记载品牌、型号、数量及状态，避免返还时产生争议。违约责任与争议解决租金支付违约条款需设定多层次的约束机制。承租方逾期支付租金的，应约定逾期违约金的计算方式，通常为按日计算逾期租金的0.05%-0.1%，逾期超过一定天数（如15天）的，出租方有权解除合同并要求支付违约金。同时可约定逾期支付的宽限期及催告程序，例如出租方需提前3日书面催告，承租方在收到催告后仍未支付的，方可行使解约权。对于出租方逾期交房的情况，应约定相应的违约金，标准可参照租金标准计算，并明确逾期超过30日的，承租方有权解除合同并要求赔偿装修筹备等实际损失。合同解除条款需覆盖多种可能情形。因承租方原因导致合同解除的情形包括：未经许可擅自转租、分租；未经同意改变房屋用途；擅自拆改房屋结构；累计逾期支付租金超过约定次数等。因出租方原因导致解除的情形包括：房屋权属存在争议；房屋被查封导致无法使用；未能提供必要的经营条件（如无法接入水电）等。此外，还应约定不可抗力条款，明确地震、火灾等自然灾害及政府征收、拆迁等行政行为导致合同无法继续履行时的处理方式，包括租金结算、押金返还及装修损失的补偿原则。争议解决方式的选择应兼顾效率与成本。合同中可约定协商、调解、仲裁或诉讼等解决途径，若选择仲裁需明确仲裁机构名称及仲裁规则；若选择诉讼，需约定管辖法院，通常为房屋所在地人民法院。对于小额争议，可约定由双方协商解决，协商不成的提交当地商事调解委员会调解；对于重大争议，建议选择诉讼方式解决，以便申请财产保全等强制措施。合同中还可设置律师费承担条款，约定违约方需承担守约方为解决争议支出的合理费用，包括律师费、诉讼费、保全费等，增强违约成本的威慑力。特殊情形的风险防控转租与转让条款需设置严格的限制条件。若允许承租方转租，应约定转租需经出租方书面同意，且转租期限不得超过原租赁合同剩余期限；转租合同的租金标准不得低于原合同，避免通过转租变相降低租金。承租方转让经营权时，需约定转让需经出租方审核同意，且新的经营者需与出租方重新签订租赁合同或签订三方转让协议，原承租方对新经营者的履约行为承担连带责任。部分商铺存在品牌授权限制，需明确承租方不得擅自将商铺用于特许经营品牌的经营活动，除非获得出租方书面许可。租赁期间房屋产权变动的处理机制不可或缺。根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”原则。合同中应明确约定，若出租方在租赁期内出售商铺，需提前通知承租方（通常为30-60日），承租方在同等条件下享有优先购买权；若承租方放弃优先购买权，新产权人需继续履行原租赁合同，直至期限届满。对于房屋抵押的情况，需约定出租方在抵押前书面告知承租方，若因抵押权实现导致商铺所有权转移，新产权人仍需遵守“买卖不破租赁”原则。经营保障条款需针对商业运营特点设计。对于依赖特定公共设施的商铺（如餐饮需排烟管道、零售需停车位），应约定出租方保证相关设施的正常使用，若因设施问题导致无法正常经营，承租方有权减免相应期间的租金。部分商铺位于商业综合体或专业市场内，需约定出租方不得引入同类竞争品牌，或限制竞争品牌的数量及位置，保护承租方的经营利益。对于因政策调整导致无法继续经营的情况（如环保标准提高、区域规划变更），应约定双方均有权解除合同，互不承担违约责任，租金按照实际租赁时间计算。合同履行过程中的证据留存至关重要。建议所有书面通知（如租金催告、维修请求、解约通知等）均采用快递邮寄方式，并注明文件名称，保留邮寄凭证；重要沟通内容应通过书面形式确认，避免仅依赖口头约定。租赁期间的各项费用支付凭证（如租金转账记录、水电费发票）需妥善保管，房屋维修记录、设施更换凭证等也应整理存档。对于装修过程中的设计图纸、施工许可、消防验收文件等，需作为合同附件或单独建档保存，确保在发生争议时能够提供完整的