眉山前期物业合同

眉山前期物业合同前期物业合同是指在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位按照相关规定选聘物业服务企业，双方就前期物业服务所签订的书面协议。这一合同的签订旨在规范物业交付初期的服务行为，明确建设单位、物业服务企业与业主之间的权利义务关系，保障物业管理活动的有序开展。在眉山市行政区域内，前期物业合同的订立、履行及争议解决均需遵循《眉山市物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等法律法规的要求，同时结合2025年最新政策调整，确保合同内容合法合规、权责清晰。前期物业合同的执行范围主要涵盖眉山市行政区域内的普通住宅和保障性住房项目。其中，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，保障性住房则参照普通住宅三级服务标准执行。值得注意的是，政府指导价仅适用于业主大会成立前的前期物业管理阶段，若业主大会通过法定程序选聘新的物业服务企业，后续物业服务收费将根据市场调节价确定。此外，同一物业服务区域内，若存在不同物业类型或服务标准，建设单位需分别签订前期物业合同，但同一类型物业的服务内容和收费标准必须保持一致，不得因业主身份或购房时间差异而设置差异化条款。收费标准是前期物业合同的核心内容之一，2025年眉山市根据物业服务等级制定了明确的基准价及浮动幅度。按照有无电梯划分，一级服务无电梯住宅基准价为1.5元/平方米·月，有电梯住宅为1.8元/平方米·月；二级服务无电梯住宅1.0元/平方米·月，有电梯住宅1.2元/平方米·月；三级服务无电梯住宅0.9元/平方米·月，有电梯住宅1.0元/平方米·月。上述基准价可上浮不超过15%，下浮不限，具体浮动幅度需在合同中明确约定。对于超出《眉山市普通住宅小区物业管理服务等级标准》最高等级的服务需求，建设单位需向当地发展改革部门申请单独核定价格，经行业主管部门确认后纳入合同条款。收费计算以房屋产权面积为依据，未办理不动产登记的，按房屋买卖合同记载面积计算；已办理登记的，以不动产登记权证记载面积为准。服务内容方面，前期物业合同需根据选定的服务等级明确具体服务事项。以一级服务为例，物业服务企业应当提供以下服务：公共区域保洁每日清扫2次，电梯轿厢、楼道等重点区域每2小时巡查1次；安保人员实行24小时值班制度，小区主出入口双人值守，电子监控系统实时监控并留存录像资料30天以上；绿化养护方面，乔木、灌木定期修剪，草坪每月修剪1次，病虫害防治及时率不低于95%；公共设施维护包括电梯每月维保2次，消防设施每季度检测1次，供水供电系统定期巡检并建立台账。二级、三级服务在服务频次、响应时间等方面逐级降低，例如三级服务的公共区域保洁为每日1次，安保巡逻每日3次，绿化养护周期适当延长。此外，合同中还需明确物业承接查验的具体流程，包括共用部位、共用设施设备的清单核对、功能测试及问题整改要求，建设单位需向物业服务企业移交完整的物业档案资料，确保后续服务的连续性。业主在前期物业管理活动中享有多项权利，包括按照合同约定接受物业服务、监督合同履行，依法参与业主大会筹备及业主委员会选举，对管理规约和业主大会议事规则的制定提出建议，监督业主委员会和物业服务企业的工作等。同时，业主有权要求公开公共收益收支情况，对违法建设、侵占绿地等行为进行劝阻和举报。在义务方面，业主需遵守管理规约和业主大会议事规则，按照合同约定支付物业服务费及其他分摊费用，执行业主大会和业主委员会的决定。若业主将物业转让、出租或出借，需书面告知物业服务企业，并确保物业使用人遵守相关规定。此外，业主对专有部分的维修维护需避免危害公共安全，相邻业主维修时应提供必要配合，不得拒绝或阻挠。物业服务企业的权利主要包括依据合同收取物业服务费，对业主违反管理规约的行为进行劝阻和报告，要求建设单位承担未出售物业的服务费用等。其义务则涵盖按照合同约定提供质价相符的服务，建立健全服务档案并定期公示，对共用设施设备进行维护保养，协助处理物业管理区域内的突发事件等。特别需要注意的是，物业服务企业不得擅自提高收费标准或增设收费项目，公共能耗费、电梯维护费等需单独列账，按实际发生额向业主分摊并定期公示收支明细。供水、供电、供气等专业经营单位的费用应直接向最终用户收取，确需转供的，物业服务企业需严格按照政府规定的转供价格执行，不得从中牟利。合同履行过程中，建设单位需履行多项法定义务，包括在物业销售场所公示前期物业合同样本，向购房人明示服务等级、收费标准及服务内容；将首次业主大会会议筹备经费缴存至街道办事处指定账户，专款用于业主大会成立相关开支；在物业交付前完成承接查验工作，对存在的质量问题及时整改。若建设单位擅自变更规划设计导致物业服务条件改变，需与物业服务企业协商调整合同内容，并书面告知全体业主。此外，建设单位需承担物业交付前的物业服务费用，已出售但尚未交付的物业，其服务费由建设单位与业主按照购房合同约定承担。前期物业合同的期限一般至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。若业主大会未能在法定时限内成立，原合同期限届满前3个月，建设单位需与物业服务企业协商续签或重新选聘，但续签合同的服务标准和收费标准不得低于原合同约定。合同终止时，物业服务企业需向业主委员会或新选聘的物业服务企业移交物业档案、共用设施设备及相关财务资料，办理交接手续并配合审计机构对公共收益进行审计。对于合同履行过程中产生的争议，当事人可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决，街道办事处、居民委员会应协助调解物业管理矛盾纠纷，促进各方达成和解。在合同签订与公示环节，建设单位需在物业销售前完成前期物业合同的签订，并将合同文本作为购房合同的附件。同时，需在销售场所、官方网站及物业管理区域显著位置公示物业服务企业名称、服务等级、收费标准、监督电话等信息，公示期限自物业销售之日起至业主大会成立止。物业服务企业承接物业后，应在30日内将前期物业合同报送当地住房和城乡建设主管部门备案，备案内容发生变更的，需在变更后15日内办理变更备案手续。未按规定备案或公示的，业主有权拒交物业服务费，由此产生的损失由建设单位或物业服务企业承担。服务质量监督方面，前期物业合同需明确服务质量评估机制，业主可通过业主微信群、意见箱等渠道反馈服务问题，物业服务企业应在24小时内响应，5个工作日内整改完毕并公示结果。街道办事处每季度组织一次服务质量检查，检查结果作为核定物业服务企业信用等级的依据。若年度检查中发现服务不达标项目超过3项，或同一项目连续两次检查不合格，住房和城乡建设主管部门可责令物业服务企业限期整改，逾期未改的，建设单位有权解除前期物业合同并重新选聘物业服务企业。此外，业主委员会成立后，可委托第三方机构对前期物业服务质量进行评估，评估结果作为是否续聘或调整服务费用的参考依据。公共收益管理是前期物业合同的重要组成部分，合同中需明确公共区域（如电梯广告、地面停车位、架空层等）的经营方式、收益分配比例及使用范围。按照规定，公共收益扣除合理成本后的剩余部分归全体业主所有，可用于补充专项维修资金或改善共用设施设备，具体使用方案需经业主共同决定。物业服务企业应建立公共收益专项账户，每月公示收支明细，接受业主监督。前期物业管理阶段，公共收益由物业服务企业代为管理，业主大会成立后需移交业主委员会，移交过程需进行审计并出具审计报告。应急管理条款也是前期物业合同的必备内容，物业服务企业需制定突发事件应急预案，定期组织消防演练和应急培训，配备必要的应急物资。发生自然灾害、公共卫生事件等突发事件时，物业服务企业应立即启动应急预案，协助政府部门开展应急处置工作，业主需配合落实管控措施，不得拒绝或阻碍。因应急处置产生的额外费用，可按照实际支出向业主分摊，具体分摊方式需在合同中明确约定。此外，物业服务企业需建立24小时应急值班制度，确保紧急情况能够及时响应和处理。合同变更与解除需遵循严格的法定程序。建设单位或物业服务企业如需变更合同主要条款（如服务等级、收费标准、服务期限等），需提前30日书面告知对方及全体业主，经业主大会同意后方可变更；若业主大会尚未成立，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。单方面解除合同的，解除方需提前90日书面通知对方，并向当地住房和城乡建设主管部门备案，同时做好交接准备工作。因解除合同给对方造成损失的，违约方需承担赔偿责任，赔偿金额