物业服务合同模板及执行规范

物业服务合同模板及执行规范物业服务合同是物业管理活动的核心依据，它明确了物业服务企业与业主（或业主委员会）的权利义务边界，规范服务内容与质量标准，是保障小区管理有序、业主权益不受侵害的重要法律文件。一份完备的合同模板与清晰的执行规范，能有效减少纠纷，提升物业服务品质。一、物业服务合同核心条款模板（参考版）（一）合同双方主体条款示例：甲方：________（业主委员会/建设单位/全体业主，需明确主体资格及授权依据，如业主大会决议）乙方：________（物业服务企业，需具备合法资质，附营业执照、资质证书复印件）说明：明确合同主体是履约的前提，业主方若为建设单位，需注明前期物业服务阶段；若为业委会，需附业主大会授权文件，确保签约主体合法有效。（二）服务内容与范围条款示例：1.公共区域管理：小区公共道路、绿地、电梯、消防设施、监控系统等的维护、保洁、安全巡查；2.专项服务：垃圾清运（每日1次）、电梯维保（每月2次，含应急救援演练）、绿化修剪（每季度1次）；3.增值服务：（可选）代收快递、家政推荐、设施租赁等，需明确服务标准与收费方式。说明：服务内容需“清单化”“可视化”，避免模糊表述（如“定期保洁”改为“每日8:00-18:00巡回保洁，垃圾滞留不超过2小时”），专项服务应关联对应设施的使用安全，如电梯维保需符合《特种设备安全法》要求。（三）服务质量标准条款示例：保洁：公共区域地面无明显杂物，垃圾桶日产日清，楼道每周清扫2次；安保：主出入口24小时值守，监控系统全年在线率≥98%，巡逻每2小时1次；设施维护：电梯故障响应时间≤30分钟（工作日），消防设施每月检查1次，完好率100%。说明：质量标准需量化、可考核，可参考《物业管理服务等级标准》或地方行业规范，避免“及时”“良好”等模糊描述，为后续监督提供依据。（四）服务费用及支付条款示例：1.物业服务费：住宅2元/㎡·月，商业5元/㎡·月，按季支付，支付日为每月5日前；2.费用调整：因政策变动、成本显著变化（如人工涨幅超15%），乙方需提前3个月公示测算依据，经业主大会（或双过半业主）同意后调整；3.欠费处理：业主逾期支付，按每日0.3‰收取违约金，但累计不超过欠费总额的30%。说明：费用条款需明确计费方式、支付周期及调整机制，违约金比例应合理（参考民间借贷利率上限或地方规定），避免过高或过低。（五）双方权利与义务1.乙方义务（核心）：按约定标准提供服务，每季度公示收支明细（前期物业阶段需每月公示）；配合政府部门、业委会开展社区治理，如垃圾分类宣传、消防检查；建立应急机制，针对火灾、汛情、疫情等制定预案并每年演练2次。2.甲方义务：按时支付费用，配合乙方开展服务（如开放共用设施检修通道）；业主大会决策需及时告知乙方（如调整车辆停放规则）；监督服务质量，但不得非法干预乙方正常管理活动。（六）合同期限条款示例：本合同期限自2024年1月1日至2026年12月31日。前期物业服务合同自首位业主入住满2年或业主大会成立后自动终止，由新合同替代。说明：合同期限需明确，前期物业需衔接业主大会成立后的选聘程序，避免“真空期”；续约需提前3个月协商，业委会应组织业主表决。（七）违约责任条款示例：乙方服务不达标，经整改仍未达标的，甲方有权扣减对应服务费（扣减比例按未达标项占比计算）；甲方逾期支付费用，乙方可发催告函，催告后30日仍未支付的，乙方可暂停增值服务（但不得影响基本服务）；一方严重违约（如乙方擅自撤场、甲方集体拒付费用），守约方可解除合同并索赔实际损失。（八）争议解决与其他约定条款示例：争议先协商，协商不成提交物业所在地人民调解委员会调解，或向物业所在地法院起诉。本合同未尽事宜，按《民法典》《物业管理条例》及地方规定执行。二、物业服务合同执行规范要点（一）履约准备阶段1.合同备案与公示前期物业服务合同需在签约后15日内报物业主管部门备案；业委会签订的合同需在小区显著位置公示30日，接受业主监督。公示内容应包含服务标准、费用明细、违约责任等核心条款，避免“阴阳合同”。2.服务资源配置乙方需按合同配置人员（如10万㎡小区配置保洁8人、安保12人）、物资（如消防沙、防汛沙袋），并向甲方提交配置方案；人员需持证上岗（如电梯安全员证、电工证），岗前培训需覆盖合同约定的服务内容。（二）服务实施阶段1.日常管理精细化建立“服务台账”：保洁记录（含签到、问题整改单）、设施维保记录（如电梯维保单需业主方签字确认）、巡逻记录（附照片或定位）；服务响应机制：设立24小时服务热线，对业主报修实行“首问负责制”，一般维修24小时内完成，紧急维修（如水管爆裂）30分钟内到场。2.应急与特殊场景应对制定专项预案：如台风天提前加固广告牌、清理排水口；疫情期间增加公共区域消杀频次（每日3次），配合社区开展核酸检测；演练与培训：每半年组织1次消防演练，每年开展1次防汛、电梯困人救援演练，确保员工熟练操作。3.沟通机制建设定期沟通：每月召开“三方联席会”（业委会、物业、业主代表），每季度发布《服务简报》（含服务数据、收支明细、问题整改情况）；线上渠道：开通公众号、业主群，实时回复咨询，投诉处理需在24小时内反馈进展，5个工作日内闭环。（三）监督与考核机制1.业主监督业委会每月抽查服务台账，每季度组织业主代表开展“服务质量巡查”，结果与服务费支付挂钩（如满意度低于60%，扣减5%服务费）；业主可通过“线上评价系统”（如小程序评分）实时反馈意见，乙方需针对差评项72小时内整改。2.第三方评估每年委托独立第三方机构开展“物业服务质量评估”，评估内容含服务达标率、业主满意度、设施完好率等，评估报告向全体业主公示；评估结果作为续约、调价的重要依据，若连续两年评估得分低于60分，业委会可启动重新选聘程序。3.内部考核乙方建立“员工绩效考核制度”，将业主满意度、服务达标率与绩效工资挂钩；设立“服务改进基金”，从年度利润中提取5%-10%，用于优化服务（如升级监控系统、增加绿化植被）。（四）纠纷处理与风险防控1.纠纷协商与调解小纠纷（如邻里噪音、车位占用）由乙方牵头调解，72小时内给出解决方案；大纠纷（如服务质量争议、费用拖欠）由业委会组织协商，协商不成可申请物业主管部门、街道办调解，或委托律师发函催告。2.司法途径与证据留存诉讼或仲裁需留存核心证据：服务台账、沟通记录（短信、邮件）、整改通知（含业主签字或快递回执）、费用催缴记录；建议在合同中约定“律师费由违约方承担”，降低维权成本。（五）合同变更与终止1.变更条件因政策调整（如垃圾分类新规）、小区规划变更（如新增充电桩），双方可协商变更服务内容，签订补充协议并公示；费用调整需提供成本测算报告（如人工、耗材涨价凭证），经业主大会表决通过（双过半业主同意）。2.终止与交接合同到期前3个月，业委会应组织业主表决是否续约；若不续约，乙方需提前2个月制定“交接方案”，内容含设施清单、服务台账、预收费用明细；交接时需邀请物业主管部门、街道办监督，确保水、电、气等基本服务不中断，资料移交完整（如电梯维保记录需移交5年以上）。结语物业服务合同的“模板化”与“规范化”执行，是平衡业主权益与企业效益