2025年全国房地产经纪人之业务操作考试名校真题(附答案)

2025年全国房地产经纪人之业务操作考试名校练习题(附答案)一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.某购房者计划购买首套住房，家庭月收入2.5万元，可承担的月供不超过收入的30%。若商业贷款利率为4.2%（等额本息），贷款期限30年，其可承受的最高贷款额度约为（）万元（小数点后保留两位）。A.189.63B.212.45C.245.78D.276.322.某住宅房源《不动产权证书》载明用途为“住宅”，但实际为“住改商”用于经营奶茶店。房地产经纪人在发布房源信息时，正确的做法是（）。A.标注“可商用”吸引客户B.按产权用途标注“住宅”，并备注实际使用情况C.隐瞒实际用途以加快成交D.仅标注“优质商铺”提升关注度3.根据2024年修订的《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构收取佣金时，必须向委托人提供（）。A.电子收据B.税务部门监制的发票C.盖有机构公章的收款证明D.银行转账凭证4.客户王女士委托出售一套房改房，需特别提醒其核实的关键信息是（）。A.房屋是否已补缴土地出让金B.物业费是否拖欠C.装修折旧情况D.小区停车位配比5.带客户实地看房时，发现房屋存在墙体渗水痕迹，经纪人应（）。A.用窗帘遮挡后继续带看B.主动向客户说明情况并解释可能原因C.告知客户“小问题不影响居住”D.建议客户自行联系物业检修6.某学区房交易中，卖方口头承诺“对口XX重点小学”，但购房合同未明确该条款。后买方发现实际划片为普通小学，法律责任应由（）承担。A.卖方B.买方C.房地产经纪机构D.学校7.办理“带押过户”业务时，若原抵押银行与新贷款银行不同，正确的操作流程是（）。A.买方申请新贷款→双方签订买卖合同→办理解押→过户→抵押登记B.双方签订买卖合同→买方申请新贷款→原银行同意带押过户→过户→新银行发放贷款→原银行解押C.原银行解押→双方签订合同→买方申请贷款→过户→抵押登记D.买方申请贷款→原银行解押→签订合同→过户→新银行抵押8.客户李先生通过A经纪机构看中房源，后通过B经纪机构成交。若A机构已与李先生签订《看房确认书》且条款合法，A机构可主张（）。A.全额佣金B.必要费用补偿C.违约金D.无主张权利9.租赁业务中，承租人在租赁期内死亡，与其生前共同居住的儿子要求继续履行合同，出租人拒绝。根据《民法典》，正确的处理是（）。A.出租人有权解除合同B.儿子有权要求继续租赁至原合同期满C.需重新签订租赁合同D.双方协商解决10.某商铺转让，产权剩余年限15年，年租金净收益20万元（稳定），市场资本化率8%，其收益法评估价值约为（）万元（小数点后保留两位）。A.160.00B.185.29C.200.00D.225.5011.房地产经纪人在促成二手房交易时，需重点核查的房屋权利限制不包括（）。A.司法查封B.异议登记C.地役权设立D.抵押登记12.客户咨询“满五唯一”税费优惠，正确的解释是（）。A.房产证满5年且家庭唯一住房，免征增值税和个人所得税B.房产证满5年且家庭唯一住房，免征个人所得税C.契税满5年且唯一住房，免征增值税D.购房合同满5年且唯一住房，免征增值税和契税13.租赁纠纷中，承租人拖欠租金3个月，出租人单方面解除合同。根据《民法典》，出租人需提前（）通知承租人。A.3日B.7日C.15日D.无需提前通知14.某经济适用房购房合同约定“取得房产证满5年方可上市交易”，现产权人已取得房产证4年零11个月，拟通过经纪机构出售。正确的处理是（）。A.可以签约，待满5年后过户B.不得提供经纪服务C.签订附条件合同，注明满5年后过户D.建议先签订定金协议15.房地产经纪机构为防止“跳单”，在《居间服务合同》中应明确约定（）。A.客户不得通过其他机构成交同一房源B.客户跳单需支付双倍佣金C.房源信息的唯一委托期限D.经纪机构提供的具体服务内容及对应费用16.办理不动产转移登记时，若卖方为未成年人，需提供的材料不包括（）。A.监护人身份证明B.未成年人出生证明C.监护关系证明D.未成年人签字的授权书17.某住宅土地性质为“划拨”，转让时需补缴的费用是（）。A.土地出让金B.增值税C.契税D.维修基金18.客户张女士要求经纪人“隐瞒房屋曾发生非正常死亡事件”，经纪人应（）。A.拒绝并解释可能承担的法律责任B.按客户要求操作C.建议客户自行告知买方D.标注“房屋情况特殊”模糊处理19.房地产经纪机构对房源信息的真实性负责，需核验的核心材料不包括（）。A.不动产权证书原件B.产权人身份证明原件C.房屋户型图D.抵押/查封等权利限制证明20.租赁业务中，承租人要求在合同中增加“优先购买权”条款，经纪人应提示（）。A.租赁期限需满6个月方可主张B.出租人出售房屋需提前15日通知承租人C.承租人需在接到通知后30日内行使权利D.共有人优先购买权优于承租人二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选不得分；少选，所选每个选项得0.5分）21.房地产经纪人在接待购房客户时，需重点了解的需求信息包括（）。A.购房目的（自住/投资）B.家庭成员构成C.可承受的总价范围D.对学区/交通的具体要求E.装修偏好22.根据《房地产经纪服务合同》示范文本，必备条款包括（）。A.服务项目及内容B.佣金标准及支付方式C.双方权利义务D.违约责任E.房屋风水评价23.下列行为中，属于禁止的房源发布行为的有（）。A.虚构“学区房”“地铁房”等不实信息B.标注“独家代理”但未取得独家委托C.发布已成交但未及时撤销的房源D.引用政府规划文件标注“规划中地铁口”E.隐瞒房屋存在重大质量问题24.存量房交易资金监管的主要方式包括（）。A.银行资金监管账户B.房地产经纪机构自有账户C.交易双方自行划转D.政府监管平台E.公证机构监管25.房地产经纪机构防范法律风险的措施包括（）。A.使用规范的合同文本B.对员工进行法律培训C.要求客户签署风险告知书D.为交易双方提供担保E.留存完整的业务记录26.租赁业务中，承租人的主要义务包括（）。A.合理使用租赁物B.按时支付租金C.维修房屋设施D.不得擅自转租E.承担物业费27.影响二手房定价的主要因素有（）。A.周边同户型成交价格B.房屋装修及设施状况C.产权剩余年限D.业主心理预期E.经纪机构佣金比例28.办理不动产抵押登记时，需提交的材料包括（）。A.抵押合同B.不动产权证书C.抵押权人身份证明D.主债权合同（借款合同）E.评估报告29.房地产经纪人在促成交易后，应提供的后续服务包括（）。A.协助办理水电气过户B.提醒缴纳物业维修基金C.跟进贷款审批进度D.调解交房时的纠纷E.推荐装修公司30.下列关于“共有产权房”交易的说法，正确的有（）。A.购房人需与政府按份共有产权B.上市交易需取得完全产权C.转让时政府有优先购买权D.可用于抵押贷款E.出租收益由购房人全额享有三、案例分析题（共5题，每题6分，共30分。请根据背景资料，回答问题）案例一2024年10月，经纪人小王接待客户陈先生（买方），看中李女士（卖方）的住宅（房产证满2年，家庭唯一住房）。双方协商后签订《存量房买卖合同》，约定房价300万元，定金20万元（已支付），陈先生通过商业贷款支付200万元，剩余80万元首付。合同约定：“若买方贷款未获审批，30日内补足全款，否则卖方有权解除合同并没收定金。”后陈先生因征信问题贷款被拒，30日内未能凑齐全款，李女士要求解除合同并没收定金。问题：1.李女士是否有权没收定金？说明法律依据。2.经纪人小王在促成合同时，应重点提示哪些风险？案例二2024年12月，经纪人小赵带客户刘先生看某公寓（产权用途为“办公”），刘先生表示用于居住。小赵未主动说明产权用途，仅强调“民水民电，可落户”。双方成交后，刘先生办理落户时被派出所告知“办公用途不可落户”，要求解除合同并索赔。问题：1.小赵的行为是否构成违约？说明理由。2.经纪机构应承担何种责任？案例三2025年3月，张大爷（70岁）委托出售名下房产，其子女表示“父亲患有阿尔茨海默症，无完全民事行为能力”，但张大爷坚持签约。经纪人小吴未核实其民事行为能力，促成张大爷与买方签订合同。后子女起诉要求确认合同无效。问题：1.合同是否有效？说明法律依据。2.小吴的执业过错有哪些？案例四某商铺租赁中，出租方王女士与承租方周先生签订3年租赁合同，约定“租金每年递增5%，提前3个月支付下一年租金”。第二年年末，周先生因经营困难未按时支付租金，王女士要求解除合同并收回商铺，周先生主张“疫情影响属不可抗力”拒绝搬离。问题：1.王女士是否有权解除合同？说明理由。2.“疫情影响”能否作为不可抗力抗辩？案例五2025年5月，经纪人小林促成甲（卖方）、乙（买方）交易一套限价商品房（取得房产证满5年），合同约定“卖方配合办理产权登记并承担土地收益金”。过户时，甲以“合同未明确金额”为由拒绝支付，乙起诉要求继续履行。问题：1.土地收益金应由哪方承担？说明依据。2.小林在签约时应如何避免此类纠纷？四、综合应用题（共1题，30分）2025年7月，某房地产经纪机构承接某小区（建成于2010年，共10栋高层住宅，配套幼儿园、健身房）的独家代理销售业务（均为存量房，产权清晰无抵押）。请设计一份完整的销售方案，包括：目标客户定位、房源推广策略、带看服务流程、风险防范措施。要求具体可行，结合当前市场环境与政策。答案及解析一、单项选择题1.A解析：月供=25000×30%=7500元；贷款额度=7500×[（1+4.2%/12）^(30×12)1]/[（4.2%/12）×（1+4.2%/12）^(30×12)]≈189.63万元（等额本息公式）。2.B解析：《房地产经纪管理办法》规定，经纪机构应如实报告房源信息，包括产权用途与实际使用情况差异。3.B解析：2024年修订的《房地产经纪管理办法》第二十一条明确，经纪机构收取佣金必须开具税务发票。4.A解析：房改房上市交易需补缴土地出让金（或土地收益），否则无法过户，是核心风险点。5.B解析：《民法典》第九百六十二条规定，经纪人应如实报告房屋瑕疵，隐瞒可能导致赔偿责任。6.A解析：卖方口头承诺构成要约，虽未写入合同，但买方基于信赖签约，卖方需承担缔约过失责任（《民法典》第五百条）。7.B解析：2024年《关于优化不动产“带押过户”登记服务的通知》明确流程：签约→买方贷款→原银行同意→过户→新贷款发放→原解押。8.B解析：《民法典》第九百六十四条规定，未促成交易可主张必要费用，不可主张佣金（需看《看房确认书》具体条款是否合法）。9.B解析：《民法典》第七百三十二条规定，承租人死亡，共同居住人可继续履行租赁合同至期满。10.B解析：收益法价值=年净收益/资本化率×[11/(1+资本化率)^n]=20/8%×[11/(1+8%)^15]≈185.29万元（有限年期公式）。11.C解析：地役权不影响交易，查封、异议登记、抵押会限制产权转移，需重点核查。12.B解析：“满五唯一”免征个人所得税（增值税“满2年免征”），契税与是否唯一相关但非“满五”条件。13.D解析：《民法典》第七百二十二条规定，承租人无正当理由拖欠租金，出租人可直接解除合同，无需提前通知。14.B解析：经济适用房未满5年不得上市交易，经纪机构不得为禁止交易的房源提供服务（《经济适用住房管理办法》第三十条）。15.D解析：“跳单”条款需明确服务内容与费用对应关系，否则可能被认定为无效格式条款（《民法典》第四百九十七条）。16.D解析：未成年人无完全民事行为能力，由监护人代为签字，无需其本人授权书。17.A解析：划拨土地转让需补缴土地出让金，转为出让性质（《城市房地产管理法》第四十条）。18.A解析：《房地产经纪管理办法》第二十五条禁止隐瞒房屋重大信息，经纪人应拒绝并解释法律风险（如合同无效、赔偿责任）。19.C解析：户型图非核验必备材料（可通过实地查看获取），产权证明、身份、权利限制是核心核验项。20.B解析：《民法典》第七百二十六条规定，出租人出售房屋需提前15日通知承租人，承租人在同等条件下优先购买。二、多项选择题21.ABCDE（全选）解析：客户需求包括购房目的、家庭结构（影响户型）、预算、区位偏好（学区/交通）、装修需求（是否需改造）。22.ABCD解析：风水评价非合同必备条款（属主观描述），服务内容、佣金、权利义务、违约责任为法定必备（《房地产经纪管理办法》第十七条）。23.ABCE解析：引用政府规划文件标注“规划中地铁口”属合法行为（需注明“规划中”），其他选项均为虚假或误导性信息。24.ADE解析：经纪机构自有账户禁止用于资金监管（《房地产经纪管理办法》第二十四条），自行划转属风险行为但非监管方式。25.ABCE解析：经纪机构不得为交易双方提供担保（可能承担连带赔偿责任），其他选项为常规风险防范措施。26.ABD解析：维修义务一般由出租人承担（另有约定除外），物业费由合同约定（非法定承租人义务）。27.ABCD解析：佣金比例不影响房屋定价（属经纪服务费用），其他选项均为影响因素。28.ABCD解析：评估报告非抵押登记必备材料（银行可能要求，但登记部门不强制）。29.ABCD解析：推荐装修公司属延伸服务，非促成交易后的法定后续服务。30.ABCD解析：共有产权房出租收益按产权比例分配（购房人与政府），E错误。三、案例分析题案例一1.李女士有权没收定金。依据《民法典》第五百八十七条，债务人（买方）不履行债务，无权请求返还定金。合同明确约定“贷款未批需30日内补足全款”，买方未履行，构成违约。2.小王应提示：（1）贷款审批风险（征信、收入证明等）；（2）定金罚则的法律后果；（3）合同中“补足全款”条款的履行难度；（4）建议买方提前预审贷款资质。案例二1.构成违约。小赵未如实告知房屋产权用途（办公不可落户），违反《民法典》第九百六十二条“如实报告义务”，属重大信息隐瞒。2.经纪机构需承担连带赔偿责任。根据《房地产经纪管理办法》第二十五条，机构对经纪人执业行为负责，需赔偿买方损失（如中介费、实际损失）。案例三1.合同无效。张大爷因阿尔茨海默症无完全民事行为能力，其实施的民事法律行为无效（《民法典》第二十一条）。2.小吴过错：（1）未核实委托人民事行为能力（应要求提供医学证明或法院认定）；（2）未提示子女参与签约；（3）未尽到审慎核查义务。案例四1.王女士有权解除合同。周先生未按时支付租金，构成根本违约（《民法典》第七百二十二条），出租人可解除合同。2.不能。疫情属已过事件（2023年后无大范围管控），且周先生经营困难属商业风险，非不可抗力（《民法典》第一百八十条）。案例五1.应由卖方承担。限价商品房上市交易需补缴土地收益金，通常由卖方承担（地方政策如《XX市限价商品房管理办法》规定）。2.小林应：（1）在合同中明确土地收益金的金额或计算方式；（2）提示双方查询具体政策标准；（3）建议将费用支付作为过户前提条件；（4）留存政策文件作为合同附件。四、综合应用题（示例）某小区存量房独家代理销售方案一、目标客户定位1.核心客群：2540岁刚需/改善家庭（小区为2010年建成，户型以80120㎡两至三房为主，配套幼儿园吸引有子女家庭）。2.次级客群：周边上班族（距地铁2公里，公交线路覆盖，适合预算有限的年轻白领）。3.补充客群：投资客（区域规划有商业综合体，未来增值潜力）。二、房源推广策略1.线上推广：（1）VR全景看房+短视频（突出户型、小区环境、配套）；（2）重点平台投放（链家、贝壳、58同城），标注“独家代理”；（3）朋友圈精准广告（定位周边3公里