2025年房地产估价师考试《基本制度》试题及答案(三)

2025年房地产估价师考试《基本制度》试题及答案(三)一、单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.下列关于房地产特性的表述中，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了其只能就地开发、利用和消费B.房地产的独一无二性使得房地产市场难以形成统一的价格C.房地产的寿命长久性意味着其可以永久使用D.房地产的价值量大，使得买卖双方交易时需要慎重决策答案：C。虽然房地产具有寿命长久性，但土地使用有年限限制，建筑物也有其耐用年限，并非可以永久使用。2.城市规划中，确定地块开发强度的主要指标是（）。A.建筑密度和建筑高度B.建筑密度和容积率C.建筑高度和绿地率D.容积率和绿地率答案：B。建筑密度和容积率是衡量地块开发强度的主要指标，建筑密度反映了一定地块内建筑基底面积占用地面积的比例，容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。3.下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A.抵押权B.质权C.地役权D.留置权答案：C。用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。地役权是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利，属于用益物权。抵押权、质权、留置权都属于担保物权。4.下列关于建设用地使用权出让的表述中，正确的是（）。A.建设用地使用权出让，必须采用招标、拍卖或者挂牌方式B.经营性房地产开发用地必须采用招标、拍卖或者挂牌方式出让C.出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前2年申请续期D.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原出让合同约定的使用年限答案：B。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。5.下列关于房地产抵押的表述中，错误的是（）。A.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押B.以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押C.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证D.订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响答案：B。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，该国有土地上的房屋不一定同时抵押，只是规定了“地随房走、房随地走”的原则。6.下列关于房地产登记的表述中，错误的是（）。A.房地产登记是一种物权公示方式B.房地产登记是一种行政管理行为C.房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度D.房地产登记的目的是为了对抗第三人答案：D。房地产登记的目的主要是为了确认房地产权利，保障交易安全，而不是单纯为了对抗第三人。房地产登记是一种物权公示方式，也是一种行政管理行为，是现代物权法中的一项重要制度。7.下列关于房地产税收的表述中，正确的是（）。A.房产税的征税对象是房屋和土地B.城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积C.土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率为10%D.契税的纳税人是转让房地产的单位和个人答案：B。房产税的征税对象是房产，不包括土地。土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率为30%。契税的纳税人是承受房地产的单位和个人。城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。8.下列关于房地产保险的表述中，错误的是（）。A.房地产保险可以分为财产保险和人身保险B.房地产财产保险的标的是房地产及其有关利益C.房地产人身保险是以人的生命和身体为保险标的D.房地产保险的目的是为了避免房地产发生风险答案：D。房地产保险的目的是在房地产发生风险时，对被保险人给予经济补偿，而不是避免房地产发生风险，因为风险是客观存在的，无法完全避免。9.下列关于房地产市场的表述中，错误的是（）。A.房地产市场是一个地区性市场B.房地产市场是一个不完全竞争市场C.房地产市场是一个信息对称的市场D.房地产市场是一个周期性波动的市场答案：C。房地产市场是一个信息不对称的市场，由于房地产的不可移动性、独一无二性等特点，买卖双方对房地产的信息掌握程度往往不同，存在信息不对称的情况。房地产市场具有地区性、不完全竞争、周期性波动等特点。10.下列关于房地产价格的表述中，错误的是（）。A.房地产价格受区位因素的影响很大B.房地产价格是由房地产的供给和需求共同决定的C.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素影响D.房地产价格一般不受时间因素的影响答案：D。房地产价格受时间因素影响较大，不同时间点的房地产价格可能会有很大差异，例如房地产市场的周期性波动会导致价格随时间变化。房地产价格受区位因素影响大，由供给和需求共同决定，且通常个别形成，易受交易者个别因素影响。11.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.合法原则要求估价对象是合法产权、合法使用、合法处分的房地产B.最高最佳使用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值C.替代原则要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值大致相当D.估价时点原则要求估价结果是在估价作业日期的价值答案：D。估价时点原则要求估价结果是在估价时点的价值，而不是估价作业日期的价值。合法原则强调估价对象的合法性，最高最佳使用原则追求估价对象在最高最佳使用状态下的价值，替代原则保证估价结果与类似房地产价值相当。12.下列关于市场法估价的表述中，错误的是（）。A.市场法的理论依据是替代原理B.选取可比实例时，应选取交易实例中与估价对象最相似的房地产C.可比实例的成交日期与估价时点相差不宜超过1年D.市场法适用于所有类型的房地产估价答案：D。市场法适用于具有交易性的房地产估价，对于很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆等，难以采用市场法估价。市场法的理论依据是替代原理，选取可比实例要选与估价对象最相似的，成交日期与估价时点相差不宜超过1年。13.下列关于收益法估价的表述中，错误的是（）。A.收益法的理论依据是预期原理B.净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的C.资本化率是将净收益转换为价值的比率D.收益期限是自估价时点起至未来可以获得收益的时间答案：D。收益期限是自估价时点起至估价对象未来不能获取收益之日止的时间，而不是未来可以获得收益的时间这么简单表述，还需考虑不能获取收益的情况。收益法依据预期原理，净收益是有效毛收入扣除运营费用所得，资本化率用于将净收益转换为价值。14.下列关于成本法估价的表述中，错误的是（）。A.成本法的理论依据是生产费用价值论B.重新购建价格是指在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出C.折旧是指各种原因造成的房地产价值的减损D.成本法适用于新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产答案：B。重新购建价格是指在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出及应得利润，不仅仅是必要支出。成本法依据生产费用价值论，折旧是房地产价值减损，适用于新近开发建设等类型的房地产。15.下列关于假设开发法估价的表述中，错误的是（）。A.假设开发法的理论依据是预期原理B.假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价C.静态分析法不考虑资金的时间价值D.动态分析法中折现率等同于报酬率答案：D。动态分析法中折现率与报酬率不同，折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，它包含了安全利率和风险报酬率等因素；报酬率是将房地产的净收益转换为价值的比率。假设开发法依据预期原理，适用于有开发或再开发潜力的房地产，静态分析法不考虑资金时间价值。16.下列关于长期趋势法的表述中，错误的是（）。A.长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断B.长期趋势法可用于预测未来房地产价格的变动趋势C.长期趋势法可用于收益法中对未来净收益等的预测D.长期趋势法不能用于市场法中对可比实例价格的调整答案：D。长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格的调整，通过分析房地产价格的长期趋势，对不同时间的可比实例价格进行修正。长期趋势法根据房地产价格的历史变动规律判断，可预测未来价格趋势，也可用于收益法中对未来净收益等的预测。17.下列关于路线价法的表述中，错误的是（）。A.路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度B.路线价法是用路线价乘以土地面积来计算土地价值C.路线价法适用于城市商业街道两侧土地的估价D.路线价法是一种批量估价方法答案：B。路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均单价，将此平均单价称为路线价，然后利用临街深度价格修正率等调整系数，对路线价进行调整来计算临街土地价值，而不是简单地用路线价乘以土地面积。路线价法适用于城市商业街道两侧土地估价，是一种批量估价方法。18.下列关于房地产估价报告的表述中，错误的是（）。A.房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见B.房地产估价报告应包括估价师声明、估价假设和限制条件等内容C.房地产估价报告应加盖房地产估价机构公章，但不需要估价师签字D.房地产估价报告应合理使用期限，一般为1年答案：C。房地产估价报告应加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。房地产估价报告是专业意见，包含估价师声明、估价假设和限制条件等内容，且有合理使用期限，一般为1年。19.下列关于房地产估价档案管理的表述中，错误的是（）。A.房地产估价档案是房地产估价机构的重要历史资料B.房地产估价档案应至少保存10年C.房地产估价档案保管期限届满后可自行销毁D.房地产估价档案管理应遵循保密原则答案：C。房地产估价档案保管期限届满后，应按照有关规定进行鉴定，对仍有保存价值的档案应继续保存，对无保存价值的档案经有关部门批准后方可销毁，不能自行销毁。房地产估价档案是重要历史资料，应至少保存10年，管理遵循保密原则。20.下列关于房地产估价行业自律管理的表述中，错误的是（）。A.房地产估价行业自律管理有利于规范房地产估价市场秩序B.房地产估价行业自律管理有利于提高房地产估价师的专业素质C.房地产估价行业自律管理由政府主管部门负责实施D.房地产估价行业自律管理可制定行业规范和职业道德准则答案：C。房地产估价行业自律管理是由房地产估价行业组织负责实施的，而不是政府主管部门。行业自律管理有利于规范市场秩序、提高估价师专业素质，还可制定行业规范和职业道德准则。21.下列关于城市规划管理的表述中，错误的是（）。A.城市规划管理是政府的一项行政职能B.城市规划管理的对象是城市规划区内的土地和建设活动C.城市规划管理的目的是保障城市规划的实施D.城市规划管理不需要公众参与答案：D。城市规划管理需要公众参与，公众参与可以使城市规划更好地反映社会需求，提高规划的科学性和民主性。城市规划管理是政府行政职能，对象是城市规划区内的土地和建设活动，目的是保障城市规划实施。22.下列关于建筑工程施工许可的表述中，错误的是（）。A.建设单位在开工前应当向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证B.工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证C.按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证D.建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以1次为限，每次不超过3个月答案：D。建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工，因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，延期以2次为限，每次不超过3个月。工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的建筑工程可不申请施工许可证，按规定批准开工报告的工程不再领施工许可证。23.下列关于工程质量监督管理的表述中，错误的是（）。A.工程质量监督管理的主体是政府建设行政主管部门B.工程质量监督管理的对象是建设工程的建设、勘察、设计、施工、监理等单位C.工程质量监督管理的内容包括对工程建设各方主体的质量行为进行监督检查D.工程质量监督管理不需要对工程实体质量进行监督检查答案：D。工程质量监督管理需要对工程实体质量进行监督检查，同时也包括对工程建设各方主体的质量行为进行监督检查。工程质量监督管理的主体是政府建设行政主管部门，对象是建设工程相关的建设、勘察、设计、施工、监理等单位。24.下列关于房地产开发企业资质管理的表述中，错误的是（）。A.房地产开发企业资质分为一级、二级、三级、四级四个等级B.新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案C.一级资质房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制D.四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目答案：D。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目。房地产开发企业资质分四个等级，新设立企业应在领取执照30日内备案，一级资质企业承担项目建设规模不受限制。25.下列关于商品房预售的表述中，错误的是（）。A.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人B.商品房预售应取得商品房预售许可证C.商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设D.商品房预售合同应自签订之日起30日内到房地产管理部门和土地管理部门登记备案，备案后合同才生效答案：D。商品房预售合同自签订之日起生效，登记备案是为了保障交易安全，防止一房多卖等情况，并非备案后合同才生效。商品房预售是预售在建房屋，需取得预售许可证，所得款项用于工程建设。26.下列关于房屋租赁的表述中，错误的是（）。A.房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用B.房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，租赁合同无效C.房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同D.房屋租赁实行登记备案制度答案：B。房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，而不是整个租赁合同无效。房屋租赁是出租人将房屋出租给承租人使用，当事人应签订书面合同，实行登记备案制度。27.下列关于房地产中介服务的表述中，错误的是（）。A.房地产中介服务包括房地产咨询、房地产估价和房地产经纪B.房地产中介服务机构应当有自己的名称、组织机构和固定的服务场所C.房地产中介服务人员可以同时在两个以上中介服务机构执业D.房地产中介服务机构应当按照规定标准收取费用答案：C。房地产中介服务人员不得同时在两个以上中介服务机构执业。房地产中介服务包括咨询、估价和经纪，机构应有自己的名称、组织机构和固定场所，应按规定标准收费。28.下列关于房地产税收政策的表述中，错误的是（）。A.对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税B.对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税C.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税D.对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，按3%的税率减半征收营业税答案：D。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征营业税。对个人购买家庭唯一住房面积90平方米及以下减按1%征契税，个人转让自用5年以上且是家庭唯一生活用房所得免征个税，符合条件的旧房转让可免征土地增值税。29.下列关于房地产金融的表述中，错误的是（）。A.房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称B.房地产抵押贷款是指借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向贷款人提供债务履行担保的行为C.房地产开发贷款的借款人只能是房地产开发企业D.住房公积金贷款的利率低于商业性住房贷款利率答案：C。房地产开发贷款的借款人通常是房地产开发企业，但也可以是其他符合条件的主体，并非只能是房地产开发企业。房地产金融涉及房地产货币资金的筹集、融通等信用活动，房地产抵押贷款是以不转移占有的方式提供担保，住房公积金贷款利率低于商业性住房贷款利率。30.下列关于房地产统计指标的表述中，错误的是（）。A.房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积B.房屋竣工面积是指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件的建筑面积C.商品房销售面积是指报告期内出售商品房屋的合同总面积D.商品房空置面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积答案：C。商品房销售面积是指报告期内出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积），但不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积。房屋施工面积是报告期内施工的全部房屋建筑面积，竣工面积是完工达使用条件的面积，空置面积是未销售或出租的竣工商品房面积。31.下列关于房地产市场细分的表述中，错误的是（）。A.房地产市场细分是按照消费者需求的差异性把房地产市场划分为若干个具有相似需求和欲望的消费者群体B.房地产市场细分的依据可以是地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等C.房地产市场细分的目的是为了选择目标市场和制定市场营销策略D.房地产市场细分后，每个子市场的消费者需求是完全相同的答案：D。房地产市场细分后，每个子市场的消费者需求是相似的，但并非完全相同。市场细分是按消费者需求差异划分群体，依据有地理、人口、心理和行为等因素，目的是选择目标市场和制定营销策略。32.下列关于房地产市场营销的表述中，错误的是（）。A.房地产市场营销是房地产企业以满足消费者需求为中心，为实现企业目标而进行的一系列商务活动B.房地产市场营销的首要目标是获取最大利润C.房地产市场营销包括市场调研、目标市场选择、产品开发、价格制定等环节D.房地产市场营销应注重品牌建设和客户关系管理答案：B。房地产市场营销的首要目标是满足消费者需求，而不是获取最大利润，虽然获取利润是企业的重要目标，但满足消费者需求是基础。房地产市场营销是围绕满足消费者需求的一系列商务活动，包括市场调研等多个环节，应注重品牌建设和客户关系管理。33.下列关于房地产投资的表述中，错误的是（）。A.房地产投资具有收益性、保值增值性等特点B.房地产投资可以分为直接投资和间接投资C.房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发经营或购买房地产实物资产的投资D.房地产间接投资是指投资者通过购买房地产企业债券、股票等方式进行的投资，不涉及房地产实物资产答案：D。房地产间接投资是指投资者将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，如购买房地产企业债券、股票，投资房地产投资信托基金等，虽然不直接拥有房地产实物资产，但间接与房地产实物资产相关，因为这些证券的价值往往与房地产市场状况相关。房地产投资有收益性、保值增值性等特点，分为直接和间接投资，直接投资参与开发经营或购买实物资产。34.下列关于房地产投资风险的表述中，错误的是（）。A.房地产投资风险是指房地产投资行为结果的不确定性B.房地产投资风险可以分为系统风险和非系统风险C.通货膨胀属于房地产投资的系统风险D.房地产投资的非系统风险可以通过投资组合来消除答案：D。房地产投资的非系统风险可以通过投资组合来降低，但不能完全消除。房地产投资风险具有不确定性，分为系统风险和非系统风险，通货膨胀属于系统风险。35.下列关于房地产投资项目经济评价的表述中，错误的是（）。A.房地产投资项目经济评价是房地产投资决策的重要依据B.房地产投资项目经济评价包括财务评价和国民经济评价C.财务评价是从投资者角度出发，考察项目的盈利能力、清偿能力等D.国民经济评价是从国家整体角度出发，考察项目对国民经济的净贡献，评价指标主要是财务净现值、财务内部收益率等答案：D。国民经济评价的评价指标主要是经济净现值、经济内部收益率等，财务净现值、财务内部收益率等是财务评价的指标。房地产投资项目经济评价是投资决策依据，包括财务和国民经济评价，财务评价从投资者角度考察项目情况。36.下列关于房地产估价师注册的表述中，错误的是（）。A.房地产估价师注册分为初始注册、变更注册、延续注册和注销注册B.申请初始注册的，应当自取得房地产估价师执业资格证书之日起2年内提出申请C.房地产估价师变更执业单位的，应当办理变更注册手续D.房地产估价师注册有效期为3年，注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满30日前，申请延续注册答案：B。申请初始注册的，应当自取得房地产估价师执业资格证书之日起3年内提出申请。房地产估价师注册分多种类型，变更执业单位要办变更注册，注册有效期3年，期满需提前30日申请延续注册。37.下列关于房地产估价师继续教育的表述中，错误的是（）。A.房地产估价师继续教育是为了不断提高估价师的专业胜任能力B.房地产估价师继续教育包括必修课和选修课C.房地产估价师每年接受继续教育的时间累计不少于40学时D.房地产估价师继续教育的内容包括房地产估价理论与方法、房地产相关政策法规等答案：C。房地产估价师每年接受继续教育的时间累计不少于60学时，其中必修课不少于30学时，选修课不少于30学时。继续教育是为提高估价师专业胜任能力，包括必修和选修课程，内容涵盖估价理论方法、相关政策法规等。38.下列关于房地产估价行业信用档案的表述中，错误的是（）。A.房地产估价行业信用档案是房地产估价行业社会信用体系的重要组成部分B.房地产估价行业信用档案主要记录房地产估价机构和估价师的基本情况、业绩及良好行为、不良行为等C.房地产估价行业信用档案信息仅向社会公开估价机构和估价师的良好行为信息D.房地产估价行业信用档案建设有利于规范房地产估价市场秩序答案：C。房地产估价行业信用档案信息向社会公开房地产估价机构和估价师的基本情况、业绩、良好行为和不良行为等信息，并非仅公开良好行为信息。信用档案是行业社会信用体系重要组成部分，记录相关情况，有利于规范市场秩序。39.下列关于房地产估价职业道德的表述中，错误的是（）。A.房地产估价职业道德是指房地产估价师在从事房地产估价活动中应当遵循的行为规范B.房地产估价职业道德的主要内容包括独立、客观、公正等C.房地产估价师不得接受估价委托单位给予的额外财物，但可以接受其宴请D.房地产估价师应当保守在执业过程中知悉的当事人的商业秘密答案：C。房地产估价师不得接受估价委托单位给予的额外财物、宴请等可能影响独立、客观、公正估价的利益。房地产估价职业道德是估价师应遵循的行为规范，主要内容有独立、客观、公正等，估价师应保守当事人商业秘密。40.下列关于房地产估价行业发展的表述中，错误的是（）。A.房地产估价行业的发展与房地产市场的发展密切相关B.房地产估价行业的发展有利于提高房地产交易的效率和安全性C.房地产估价行业的发展对专业人才的需求不断增加D.房地产估价行业的发展不需要与国际接轨答案：D。随着经济全球化的发展，房地产估价行业需要与国际接轨，学习国际先进的估价理念、方法和技术，提高行业的整体水平和国际竞争力。房地产估价行业发展与房地产市场密切相关，有利于提高交易效率和安全性，对专业人才需求增加。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项