合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)

合肥市房地产开发企业土地增值税清算管理方法（试行）

笫一章总则

第一条为规范我市房地产开发企业土地增值税清算管理工

作，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细

则》，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理

有关问题的通知》（国税发［2006）187号）、《土地增值税清算

鉴证业务准则》（国税发（2007）132号）和《土地增值税清算

管理规程》（国税发（2009）91号）等有关规定，结合我市实际,

制定本方法。

其次条凡在我市范围内的房地产开发项目的土地增值税清

算管理，均适用本方法。

第二章前期管理

第三条房地产开发企业的新建项目，须在项目开工是设前

到主管地税机关办理备案手续，并报送以下材料复印件：

（一）《国有土地运用权证》；

（二）发改委出具的《项目备案（核准）通知》；

（三）规划部门出具的《建设项目选址看法书》、《建设项目

用地规划许可证》和《建设项目工程规划许可证》；

（四）建筑业主管部门出具的《建设施工许可证》；

（五）主管地税机关要求的其他资料。

第四条房地产开发企业自取得房产部门出具的《商品房销

售（预售）许可证》之日起10日内将复印件报送主管地税机关

备案。

第五条房地产开发企业需在项目开工前确定房地产成本核

算对象、是否分别核算项目内的一般住宅和非一般住宅增值额，

并报主管地税机关备案。一经备案，成本对象不得随意更改或相

互混淆。主管地税机关在预征土地增值税和进行土地增值税清算

时必需按备案的成本对象计算征收。

第六条主管地税机关实行项目管理，将开发的房产类型、

房产性质、项目名称、所在地、占地面积、建筑面积、开工时间、

预料完工时间、楼座号、结构、房型、面积、销售预收款、实际

销售等状况全部纳入台账管理，按户分项目填列《土地增值税税

源档案表》建立档案。

第七条主管地税机关应加强房地产开发项目立项、是设、

销售全环节的跟踪管理，做到土地增值税预征、清算管理全环节

的税源监控。充分利用部门信息，建立健全房地产项目管理的数

据资料；主动开展对房地产开发企业缴税状况的纳税评估，刚好

发觉问题，实行有效措施予以解决，提高对房地产项目的税源监

控水平。

第三章清算受理

第八条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清

算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）干脆转让土地运用权的。

第九条对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税

人进行土地增值税清算：

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑

面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未

超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（-）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手

续的；

（四）省地方税务局规定的其他情形。

第十条对符合本方法第八条规定应当进行清算的项目，纳

税人应在满意条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手

续。

第十一条对符合本方法第九条可要求纳税人进行土地增值

税清算的项目，纳税人应在满意条件之日起30日内到主管地税

机关办理备案手续。

第十二条对符合本方法第九条可要求纳税人进行清算情形

的，主管地税机关应当作出评估，并经主要负责人批准，确定要

求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应接着做好

项目管理，按月作出评估，刚好确定清算时间并通知纳税人办理

清算。

第十三条主管地税机关依据本方法第十二条规定通知纳税

人进行清算的，由主管地税机关下达《税务事项通知书》。纳税

人应当自收到《税务事项通知书》之日起30日内向主管地税机

关供应清算资料，办理清算手续。

第十四条纳税人清算土地增值税时应供应以下清算资料：

（一）《土地增值税清算表及其附表》；

（二）纳税人托付税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报

送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称

《鉴证报告》）；

（三）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开

发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳

等基本状况及主管地税机关须要了解的其他状况；

（四）项目竣工决算报表、取得土地运用权所支付的地价款

凭证、国有土地运用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项

目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售

许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主

管地税机关须要相应项目记账凭证的，纳税人还应供应记账凭证

复印件；

（五）主管地税机关要求的其他资料。

第十五条主管地税机关收到纳税人清算资料后，对符合清

算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳税人

符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人10日

内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理；对

不符合清算条件的项目，不予受理。主管地税机关已受理的清算

申请，纳税人无正值理由不得撤销。

第四章清算审核

第十六条清算审核包括案头审核和实地审核。

案头审核主要审核纳税人供应的证明凭证、资料是否齐全;

《鉴证报告》的格式是否规范，内容是否齐全；是否按本《方法》

第五条备案的项目为单位清算；各表格逻辑关系是否正确。

实地审核主要依据相关政策规定，通过对清算项目实地查验

的方式，对纳税人申报状况的客观性、真实性、合理性进行审核,

对清算项目收入和扣除项目金额予以确定，计算应缴纳的土地增

值税税款。

第十七条主管地税机关受理企业清算手续后，应在15日内

完成清算审核工作。特别状况确需延长的，需经主管地税机关负

责人批准。

第十八条实地审核工作依据回避原则，实行科（所）交叉

审核。实地审核工作需两名以上税务人员共同实施。

第十九条清算审核的内容依据国家税务总局《土地增值税

清算管理规程》及相关税收政策规定执行。

其次十条清算审核结论经主管地税机关集体审议、负责人

批准后，在3日内向纳税人送达《土地增值税清算审核表》（以

下简称《审核表》），要求纳税人在15日内办理税款结算手续。

其次十一条对有以下情形之一的房地产土地增值税清算项

目，由稽查局进行清算复核：

（一）清算后实际税负低于其预征率的；

（二）清算后实际税负明显低于同区域同期同类房地产开发

项目税负水平的；

（三）市局认为有必要进行清算复核的。

其次十二条对符合其次十一条需进行土地增值税清算复核

的项目，主管地税机关自《审核表》出具后3日内，将《审核表》

和相关清算资料制作《案卷书目》（一户一卷）后一并传递给市

局负责稽查工作的职能部门。

市局负责稽查工作的职能部门对材料的完整性进行审查，并

自收到清算资料3日内将清算资料传递给市（县）稽查局进行复

核。对于传递资料不全的，主管地税机关须在3日内补齐报送市

局负责稽查工作的职能部门。

市（县）稽查局自收到清算资料起20日内完成清算复核工

作，出具《审核表》，并在3日内将《审核表》、清算资料及相关

复核资料传递至主管地税机关，同时将复核结果报送市局劳务和

财产行为税处、负责稽查工作的职能部门备案。

主管地税机关自收到市（县）稽查局经过复核的《审核表》

之日起3日内送达纳税人，要求纳税人在15日内办理税款结算

手续。

其次十三条清算审核不免除纳税人对清算申报事项、数据

真实性、合法性的法律责任。

第五章核定征收

其次十四条在土地增值税清算中，发觉纳税人符合以下条

件之一的，可实行核定征收：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

（二）擅自销毁账簿或者拒不供应纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、

费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未依据规定的期限办

理清算手续，经主管地税机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正值理由的。

其次十五条凡对房地产开发企业实行核定征收的，必需经

主管地税机关集体审议，参照与其开发规模和收入水平相近的当

地企业的土地增值税税负状况确定核定征收率，核定征收率的确

定须依据相关文件规定执行。

市（县）稽查局在对房地产开发企业进行纳税检查过程中，

发觉应进行核定征收的房地产开发项目，转交主管地税机关按相

关程序办理。

其次十六条主管地税机关通过清算审核对清算项目须要进

行核定征收的，应向纳税人发出《税务事项通知书》，告知纳税

人进行核定征收的理由和依据。

其次十七条主管地税机关需在送达《税务事项通知书》之

日起15日内完成核定征收核查，经集体评议和负责人批准后，

在3日内向纳税人送达《土地增值税清算审核表》，要求纳税人

在15日内办理税款结算手续。

其次十八条对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式

应保持一样。

第六章后续管理

其次十九条主管地税机关应将已清算的项目刚好登入《土

地增值税清算项目一览表》，依据《土地增值税清算审核表》的

有关信息进行统计分析，计算出清算的总建筑面积、扣除项目总

金额、已转让（销售）面积、未转让面积等基本数据，加强对未

转让房地产土地增值税的后续管理工作。

第三十条主管地税机关须按月填写《土地增值税清算项目

一览表》，并于次月20日前报送市局备案。

第三十一条在上地增值税清算时未转让的房地产，清算后

销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申

报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或

转让面积计算。

单位建筑面积成本费用二清算时的扣除项目总金额+清算的

总建筑面积

第三十二条主管地税机关需将清算中形成的备案资料和清

算资料依据有关规定合并立卷。对于成片开发分批清算土地增值

税的项目，应在全部办理清算土地增值税税款工作后进行归档。

第七章清算鉴证

第三十三条凡经国家税务总局网站公告的税务师事务所，

均可接受纳税人托付进行土地增值税清算鉴证。

第三十四条税务师事务所受托对清算项目鉴证时，应依据

《土地增值税鉴证业务准则》的要求，对清算项目的总体状况、

不同用途房地产的面积划分状况、销售收入、成本及费用等状况

进行鉴证，并按《土地增值税鉴证业务准则》规定的内容和格式

出具《鉴证报告》。

第三十五条税务师事务所出具《鉴证报告》时应供应对下

列事项鉴证的工作底稿，并对其真实性、合法性和有效性负责：

（一）销售商品房有关证明资料、销售明细表、商品房购销

合同统计表，包含：销售项目栋号、房号、销售面积、单价、销

售金额、发票号码、用途、结算形式等；取得实物收入的，应提

交资产评估报告。

（二）对每一扣除项目所对应的支付凭证应鉴证其真实、合

法、有效性，并供应相对应的经济合同和协议；如支付凭证中记

载的资金是否真实地流出企业、有无挂账的应付款项、实行何种

结算方式等。

第三十六条对于没有托付税务中介机构审核鉴证的清算项

目，主管地税机关不得拒绝办理土地增值税清算。

第三十七条主管地税机关应当对《鉴证报告》的合法性、

真实性进行严格审核，对符合土地增值税相关政策规定和要求的

《鉴证报告》予以采信。对未采信的《鉴证报告》，由主管地税

机关退回并告知其理由。

第八章责任担当

第三十八条纳税人未依据本方法第三条、第四条和第十一

条规定进行备案的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》有

关规定处理。

第三十九条纳税人在规定的期限届满前未依据本方法第十

条和第十三条规定办理清算手续的，主管地税机关应向纳税人发

出《责令限期改正通知书》，要求其在10日内办理清算手续。对

逾期仍不办理清算手续的，按本《方法》第五章规定核定征收税

款，并按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

第四十条税务师事务所出具的《鉴证报告》一年内两次未

被采信的，全市范围内的地税机关两年内不再受理该税务师事务

所出具的《鉴证报告》。

税务师事务所违反有关税收法律、法规出具虚假《鉴证报告》

的，全市范围内的地税机关不再受理该事务所出具的全部各类涉

税鉴证报告，并由市局向省级地税机关上报要求取消其职业资

质。

第四十一条主管地税机关对出具的《鉴证报告》未被采信

的税务师事务所、出具虚假《鉴证报告》的税务师事务所，须在

发觉上