武汉161医院配套商业项目策划方案

武汉161医院配套商业项目商业定位与招商策划书历经二十余天，项目组已经完成下列主要工作page2第一阶段市场调研与定位策划第二阶段项目招商工作筹备与开发商进行首次沟通项目地块现场查勘商圈研究目标商家访谈消费者问卷调查酒店市场调查区域广告位调查头脑风暴会报告研讨与方案确定项目案名确定与LOGO设计项目VI设计项目定位方案确定招商画册设计商家名录收集与挑选招商条件与招商文件准备招商其他素材准备招商专员培训与进场一、通过市场研究和理论研究，确定合理定位方案，实现商业地产持有价值，并助推塔楼物业增值二、各大主力业态业种的前置性触摸（模拟招商），验证假设定位的可行性三、制定科学的整体商业布局规划，提出相关主力店的建筑设计建议，避免租户要求与设计方案的错位四、制定符合市场条件的招商与推广策略委托方对我司的要求page3page4本方案解决的三大问题其一，面对周边数量众多形态各异的区域商业与社区商业，如何实现对位服务与差异化竞争，凸显市场特质。其二：提出符合商户需要与消费者消费文化的空间规划与业态布局，保障后续运营的可行性。其三：制定合理的招商策略与推广策略，实现从商业生地向旺地的顺利过渡。page5本方案解决问题的思路消费者研究——把握终端需求市场态势研究——寻找竞争突破点整体定位业种指向业态与关键特质指向定位展开培育策略统筹策略模拟招商商业规律研究业种布局建筑建议SWOT态势分析案例借鉴page6报告目录第一部分：项目本体分析……007第二部分：项目定位研判……022第三部分：相关案例研究……103第四部分：项目定位建议……123第五部分：空间设计建议……159第六部分：项目招商建议……177第七部分：相关附件…………206PART1：项目本体分析第一部分：项目本体分析第一部分：项目本体分析第二部分：项目定位研判第三部分：相关案例研究第四部分：项目定位建议第五部分：空间设计建议第六部分：项目招商建议区域属性项目属性page8项目位于中心城区，黄埔大道和解放大道交汇处，半小时车程可达汉口、武昌大部分区域1.1.1区位属性/在武汉市位置半小时车行距离关键词：武汉中心城区项目距离主要市政设施距离项目——天河机场：25km；项目——汉口火车站：5.5km；项目——武汉火车站：13km；项目——武昌火车站：12km；项目——武汉港：4km；项目——武汉市政府：3km；项目——湖北省政府：11km。项目半小时车程可以抵达区域北：武湖、滠口、后湖、盘龙城等；南：汉阳钟家村、武昌中南等；东：东湖、青山红钢城等；西：王家墩CBD、常青花园等。本案page91.1.1区位属性/在武汉市位置项目位于市级商业副中心区，距武汉市级商业中心区较近，商业辐射范围较大4km本案关键词：商业副中心区项目位置：位于二七商圈与永清商务圈交汇处。根据武汉市商业网点规划，永清、二七分别规划为市级商业副中心，采用沿街、组团和板块发展商业网点，鼓励市级商业副中心提升功能档次，支持发展与轨道（地铁）交通等重大项目配套的商业网点设施。与市级商业中心关系：距武汉市级商业中心（江汉路商圈、武广商圈）仅4km，这表明项目商业价值较高。永清商务圈二七商圈page101.1.2区位属性/在江岸区位置项目位于江岸区中心，区域商业氛围浓厚，所在片区属于区域重点发展地段关键词：区域中心本案江岸区概况：土地面积64平方公里，2009年底常住人口76.73万人，辖16个行政街道。江岸是最能体现武汉魅力与特色的城区，她是江城的精彩缩影。昔日之江岸，金融发达，高贸昌盛，文化繁荣，是近代武汉发展史的真实写照。今日之江岸，滨水景观大气磅礴，交通网络四通八达，历史资源保存完好，科教文化实力雄厚，产业功能迅速提升，向世人展现出“老汉口、新江岸”的良好风貌。区域规划：着力形成“一区两城三块”的空间架构，重点建设和提升七个功能中心。“一区两城三块”提升和拓展“三块一城”功能布局，优化发展汉口沿江商务区，开发建设后湖新城、黄浦新城，改造提升港澳台高端商贸商务板块、二七新兴商居商贸板块、堤角先进制造业板块。“七个功能中心”在优化发展和改造提升已有特色街区的基础上，重点开发建设武汉天地商务中心、二七滨江商贸中心、丹水池—后湖新型物流中心、新荣商贸商务中心、塔子湖体育文化商贸商务中心、竹叶山特色商贸中心、谌家矶文化传媒创意中心等功能中心。page111.1.3区位属性/在片区位置关键词：片区重要节点项目毗邻永清商务综合区，周边高档小区众多，商住氛围比较浓厚项目所在的永清片区武汉天地御江苑永清商务综合区：总规划范围为南起三阳路，北至长江二桥（黄埔大街），东临沿江大道，西抵解放大道总用地1.85平方公里，启动区域南起芦沟桥路，北至黄埔大街，东临沿江大道，西至京汉大道，总面积430亩。商务办公气息浓厚：聚集了一些商务写字楼及事业单位。如：武汉市政府，市政协，人大常委，长江水利委员会等。区域为老城区，多为历史性风貌建筑，居住人口较多且密集，该类人群收入水平高且稳定，有较强的购买能力。高档小区云集：项目周边已开发多个高档住宅小区，形成都市高尚生活区，如武汉天地御江苑、常阳永清城、黄埔东宫、黄埔雅苑、怡景花园等。page121.1.4区位属性/交通状况关键词：交通便捷永清站/550米161医院站/300米黄埔大街站/230米麻阳街站/350米分金街站/350米项目500米范围内有5个公交站点，42条公交线路可覆盖武汉三镇公交站公交数辐射范围161医院2条汉口、黄陂黄埔大街15条武汉三镇永清街32条武汉三镇分金街6条武汉三镇麻阳街10条汉口、武昌中心城区161医院电车3路229路黄埔大街电2路3路4路212路229路508路509路555路577路583路615路622路707路717路727路永清街电车2路电车3路4路60路64路外环通宵线64路(内环)64路(外环)212路502路508路509路516路532路543路548路549路551路581路605路606路610路615路622路707路712路719路724路727路729路802路805路807路分金街60路520路526路534路588路601路麻阳街30路60路402路520路526路534路588路601路721路802路page131.1.4区位属性/交通状况关键词：地铁物业轨道交通1号线和8号线经过项目地，提升了项目区位交通可达性，扩大了辐射范围本案轻轨1号线（U1）项目站点头道街、黄埔街运行情况已经运行，6：30—21：30运营起止点东吴大道-堤角辐射范围古田、汉正街、永清、二七、堤角地铁8号线（U7）项目站点黄埔大街运行情况一期工程起于三金潭车辆段，止于梨园广场，设站13座。一期工程计划2011年开建，预计于2014年建成；全线计划2017年建成。起止点盘龙城-梨园广场-野芷湖-黄家湖大学城辐射范围盘龙城、竹叶山、徐东、南湖、黄家湖资料来源：武汉交通局、武汉地铁集团page141.2.1项目属性/位置属性项目北至新建社区、南临黄埔大街（长江科学院）、西邻黄埔东宫、东至解放大道南：黄浦大街东：解放大道西：黄埔东宫北：新建社区关键词：两面临主干道page151.2.2项目属性/项目可达性区位交通：武汉中心城区，两侧临解放大道和黄埔大街，有多路公交、地铁、出租车可以抵达；商业能见度：二桥头周边高层建筑不多，同时项目为区域地标建筑，消费者容易确认项目地点；周边道路通达性：徐东方向和堤角方向车流和人流容易抵达项目；汉口中心方向和竹叶山方向必须穿过黄浦大街或绕过转盘。本案堤角方向徐东方向汉口中心方向竹叶山方向项目区位交通好，商业能见度高，周边道路通达性好，但是部分客流必须过马路关键词：可达性较好page16整体来看，立交桥对项目的影响有限，但要提前做好道路标识系统项目两侧的立交桥实景图负面影响：对汉口中心区和竹叶山方向人流有一定的心理障碍，导致所在的街区空间被分割开来，原来固有的人流被阻断，人群被分流；降低低层商业能见度，遮住了部分阳光，形成一定的阴影区，降低了附近商铺的可达性，可进入性降低，可能形成“看得到下不去”的尴尬局面；噪音、灰尘等环境污染。正面影响：立交桥下方有人行横道，对人流的影响不大；立交桥与本案本身有一定距离，在采光性方面影响不大；项目位置显赫，能够有较强的广告效应。强化道路标识，在几个主要交通节点位置添加项目标识；重视广告效应和项目地标建筑效应；低矮绿植降噪抑尘。对策page171.2.3项目属性/规模属性项目主要技术指标161医院规划：全新的161医院占地220.35亩，总建筑面积39万方，由一个前广场和商业、文体、医疗办公、住宅四个区域构成。医院规模扩大对项目商业发展具有深远的影响。住宅区医疗区学术文体区商业综合体区入口广场区医院办公区项目主要指标规划用地面积：9869㎡建筑面积：67557㎡其中商业配套：19555㎡休闲餐娱：19995㎡星级酒店：19620㎡地下车库：7947㎡容积率：6.04

建筑密度：66%绿地率：23%停车位：225个关键词：中等规模page181.2.4项目属性/配套属性周边交通、市政、商业、生活、金融、医疗等配套齐全，对项目商业价值具有提升作用轻轨头道街站轻轨黄埔大街站解放公园黄浦大街解放大道中原大酒店161医院东部购物公园武汉育才美术高中第四五七医院扬子江饭店工商银行长江科学院、工商银行武汉天地第二炮兵指挥学院邮政所关键词：配套齐全page191.2.4项目属性/产权属性项目土地性质为部队营区用地，只拥有30年使用权，不宜进行产权出售关键词：军产商业物业《中国人民解放军房地产管理条例》《军队房地产开发管理暂行规定》军队房地产的权属归中央军委，其土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物的所有权，由总后勤部代表行使。军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”填总后勤部。利用军队房地产开发，不论数量多少，一律报总后勤部审批；涉及军事设施安全保密、影响军事设施使用效能或妨碍军事活动正常进行的，报总参谋部、总后勤部审批；房产产权和土地使用权转让给外商的，报中央军委审批。军产相关规定军产操作方式军产属性资产属性：只有使用权证，没有产权证资源价值：（1）军队资源；（2）医院资源付款方式：若是销售，必须一次性付款，转让时接手方也必须一次性付款营销推广：军产房不宜大规模线上推广，认知途径相对有限；军产房的客户多具备“内部渠道”的特点，尤其是高端军产房；购买信心的增强多源自于对个人社会资源的信心和个人关系的信赖；圈层营销具备有效的市场效果。page20中心城区商业副中心军产商业项目属性诠释区位属性中心城区市级商业副中心区位优势明显，交通便捷，城市重点发展地段；商业氛围浓厚，商家必争之地；根据武汉市商业网点发展规划，项目所在区域为未来发展的城市商业副中心，未来增值潜力大；两面临干道，商业能见度高。项目属性纯商业军产项目只租不售，保证物业的不断升值和商家长远利益；项目产权为军区所有，具有军队和医院双重资源，商家争夺重点。1.2.5项目属性/属性界定page21PART2：项目定位研判裙楼商业定位论证酒店市场调查广告位调查第一部分：项目本体分析第二部分：项目定位研判第三部分：相关案例研究第四部分：项目定位建议第五部分：空间设计建议第六部分：项目招商建议第二部分：项目定位研判page23page242.1裙楼商业定位论证评价指标市场拟合度经济效益招商难度品牌形象项目风险裙楼商业定位论证思路商业市场研究PART1：商圈研究PART2：消费者调查PART3：商家访谈方向一：百货店方向二：组合商业page252.1.1商业研究/商圈调查核心商圈次级商圈边际商圈商圈研究范围与内容研究范围根据商圈经验判断，本项目商圈为：核心商圈为周围1.5公里范围内，即北面到东部购物公园，南面到香港路，东面到徐东，西面到竹叶山；次级商圈为周围3公里范围内；边际商圈为周围5公里范围内。研究内容区域发展规划；人口；经济水平与购买力；商业布点与租金水平；典型商业调查。2.1.1.1商圈研究/区域发展规划发展方向：形成“以主城区为核、多轴多心”的开放式空间结构。依托区域性交通干道和轨道交通组成的复合型交通走廊，由主城区向外沿阳逻、豹懈、纸坊、常福、汉水、盘龙等方向构筑六条城市空间发展轴。整合新城和与之联动发展的新城组团，形成东部、东南、南部、西南、西部和北部等六大新城组群。中央活动区：北到黄浦大街、徐东大街，南到雄楚大街、墨水湖北路，西至十升路、京广铁路，划分为永清、江汉关、汉正街、月湖、归元寺、月亮湾、积玉桥、首义、王家墩、站前、花桥、新华、惠济、宝丰、赫山、梨园、沙湖、洪山、晒湖等19个区片，规划建设用地面积95平方公里，人口165万人。中央活动区按照“大集中、小分散”的模式，集中建设滨江活动区、王家墩商务区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务区、中北路商务办公区等五大职能区域。滨江活动区：是一环路以内的滨江地段，规划划分为永清、江汉关、汉正街、月湖、首义、月亮湾、积玉桥、归元寺等8个区片，重点发展商业贸易、文化娱乐、旅游休闲功能，保护历史文化风貌，塑造滨江城市景观，形成具有武汉特色的文化活动区。武汉呈圈层发展格局，项目毗邻中央活动区-滨江活动区，片区重点发展商贸、娱乐休闲功能资料来源：《武汉市城市总体规划2010-2020》武汉圈层结构发展示意图page26据武汉市商业网点规划，项目所在片区规划为市级商业副中心，支持发展轨道交通配套商业根据武汉市商业网点规划，永清、二七分别规划为市级商业副中心，采用沿街、组团和板块发展商业网点，鼓励市级商业副中心提升功能档次，支持发展与轨道（地铁）交通等重大项目配套的商业网点设施。鼓励市级商业副中心提升功能档次，倡导建立独立座落的商业网点群，引导发展单店营业面积在5000㎡以下的大型综合超市和经营家居、装饰建材、家电、服饰、布艺、通讯、工艺品、汽车及配套服务等大型专业店、以及规模适中的专卖店、专业店、特色餐饮店和住宿、休闲娱乐等网点；适度控制单店营业面积在5000㎡以上的商住一体的商业设施的新建和改扩建；限制危险化学品、加油站、农贸市场等网点的设置；关闭治污不达标的网点。page27资料来源：《武汉市商业网点规划2005-2010》区域近期重点建设永清商务区，将进一步提升片区价值，同时为项目带来大量的客流永清商务区（武汉天地）：其参照包括上海新天地在内的上海卢湾区太平桥地区重建项目的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目。项目占地61万㎡，总建筑面积约150万㎡。项目中，黄浦大桥以南为A地块，以北为B地块。A地块以办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐为主，辅以少量住宅；B地块以住宅为主，辅以小区商业配套设施。开发进度：武汉天地A4商业区一二三期已于2009年11月全面竣工，地上总建筑面积5.7万平米，地下车库总建筑面积2.5万㎡。武汉天地御江苑精装修住宅项目一期A9、A7总建筑面积6.9万㎡,已全部交房，入住率达70%；二期A6、A8、A10总建筑面积8.9万㎡，年内将全部交房；三期A11、A12住宅项目总建筑面积5万㎡，目前正在施工阶段。2010年，总建筑面积约为10万㎡的商务群购物中心部分也将开工，瑞安房地产与欧洲零售地产巨头领德高已签署协议，就该购物中心展开全面合作。对项目的影响：（1）完善商圈功能，进一步提升片区价值和项目价值；（2）为项目带来大量的客流；（3）对项目的业态业种有一定的限制，项目业态业种应与其有所差别，形成业态互补，错位经营。武汉天地系列图片page28page29武汉天地购物中心：坐落于武汉江岸区，提供10.9万㎡的零售面积，共计超过250个店铺，将汇聚国际知名品牌、服装连锁店、时尚店铺、中高档餐饮及电影院，并设有约1900个停车位。建设进度：于2010年11月17日奠基，预计2013年下半年开幕，将成为武汉乃至华中的时尚购物热点。对项目的影响：（1）正面——完善商圈，带动区域发展与项目物业增值；（2）负面——部分业种竞争加剧，要求商家提前做好错位经营准备。领德高：REDEVCO为一家独立的国际地产公司，管理及开发欧洲其中一个最具规模的零售房地产投资组合，资产总值约73亿欧元。领德高在欧洲市场的发展模式，主要是在一些著名的购物街区和最好的购物地段，如，英国伦敦牛津街、法国巴黎香榭丽舍大道、德国柏林亚历山大广场等地段，收购商铺进行长线持久整体商业运营。在欧洲市场，领德高的零售商业租户包括：法国LVMH集团Sephora（丝芙兰），家乐福，NEXT，英国品牌Primark，西班牙Inditex集团的ZARA,Bershka，H&M，GAP和C&A等欧洲知名的服装品牌零售商。武汉天地购物中心建设对项目有正负双重影响，项目要提前做好应对之策武汉天地购物中心效果图区域系列交通规划将提升项目可达性，扩大商业辐射范围page30快速交通：十二五规划武汉市将基本建成主城内快速路交通网络，徐东-二桥-黄浦大街和解放大道两条快速交通主干道在本项目处交汇，交通优势明显。二七长江大桥：于2008年开工建设，主跨616米。该桥预计于今年9月底建成通车。轨道交通：轻轨一号线与地铁八号线在此交汇，可辐射汉口、武昌中心城区及郊区，随着未来武汉市轨道交通的完善，地铁可覆盖武汉市三镇，将给地铁周边的商业带来新的商机。全新的161医院规划，不仅改善了片区整体形象，同时将给项目带来大量的消费客源page31住宅区医疗区学术文体区商业综合体区入口广场区医院办公区项目技术指标占地面积：220.35亩建筑面积：39万方商业面积：8万方总体布局：一个前广场和商业、文体、医疗办公、住宅四个区块规划床位：2000对项目的影响：根据全新的161医院规划，可容纳6000人住院治疗，加上规划的住宅区居住的人口和医院上班人群，将给本项目带来大量的消费客群。【住宅区预计3000户，计9000人；医疗区预计1个患者带动3个亲属消费，计24000人；学术文体区和办公预计2000人。合计3.5万人次/日。】区域规划小结武汉城市规划商业网点规划区域发展规划交通建设规划page32项目位于市级商业副中心，城市重点发展区域，商业价值将不断提升；交通规划提升了项目可达性；商圈业态业种将进一步完善，形成永清商圈

，项目的辐射半径和影响力不断扩大；区域产业发展为项目带来大量客流。对项目的积极影响商业之间竞争日趋激烈，要求项目必须与周边典型商业形成错位经营。对项目的消极影响2.1.1.2商圈研究/区域人口状况规划人口：武汉市预测到2020年，市域常住人口在1180万人左右，其中城镇人口在991.2万人左右，城镇化率约84％；2020年主城区常住人口为502万人，2010年为440万人。汉口主要发展服务中部、面向全国的金融贸易和商业服务职能。规划2020年常住人口154万人。总人口：2009年武汉市共269.9万户，计910万人；江岸区共24.55万户，计76.73万人。项目北部片区：主要以居住为主，环境相对较差，旧城改造面积较大，未来可供城市建设的土地较多，以黄浦新城为例，未来人口增长潜力较大。项目西南片区：以商务和居住为主，该区域有江汉路步行街、武广等大型核心商业，区域内写字楼较多，区域流动人口较多。项目东南徐东片区：以商业、居住为主，区内商业繁华，大型楼盘和社区较多，徐东片区正在加强区域建设，未来区内人口将呈现快速膨胀的趋势。资料来源：《武汉市城市总体规划2010-2020》page33项目周边内片区人口聚集，未来人口还将呈快速增长趋势居住为主商务、居住为主

商业、居住为主项目2km范围内有二七街、花桥街、劳动街、永清街四片区，约39万人（常住29万，流动10万）街道人口备注花桥街道160000人江岸区人口最多的街道，商业较为繁华劳动街道86000人可用于建设区域较少，人口未来变动不大二七街道99391人大面积进行旧城改造，人口未来增长潜力巨大永清街道46901人富人居住区，消费能力较强合计392292区域未来人口增长潜力巨大，消费能力有待提升二七街道：下辖19个社区，常住人口66391人，流动人口33000人。花桥街道：下辖20个社区，常住人口12万人，流动人口4万人。劳动街道：下辖15个居委会，30000户，常住人口70000人，流动人口16000人。永清街道：下辖6个居委会，9586户，常住人口31901，流动人口15000人统建大江园永清庭院东亚大厦黄浦雅苑黄浦东宫永清街永兴社区、常阳永清城永清仁义社区、汉飞青年城御江苑航天双城东立国际赵家条社区长江委永清小区新闻出版解放公园小区融科天城、中城国际俊华雅苑三阳金城page34资料来源：武汉市统计局；实地访问统建大江园永清庭院东亚大厦黄浦雅苑黄浦东宫常阳永清城汉飞青年城御江苑航天双城东立国际融科天城、中城国际俊华雅苑三阳金城楼盘名称规划户数东立国际5000航天双城1952御江苑182黄浦东宫418统建大江园1645汉飞青年城1569融科天城1296三阳金城600中城国际824金色华府190永清城1500黄浦雅苑700…………区域内大型社区增多，新增居住人口将会超过5万人。项目周边部分楼盘暂未全部入住，且有大片城中村和空地待开发，随着项目的推进和城市建设力度的加大，区内人口规模将进一步增加。金色华府旧城改造区域项目周边大型社区较多，预计未来中高端住宅项目较多，新增5万人以上，消费力进一步提升page35资料来源：实地访问page36资料来源：实地访问解放大道黄浦大道161医院测量点测量点项目地块人流及车流量统计161项目人流量数量监测表注：每日车流人流按10个小时（8：00-18：00）计算路段时间日均人流量30岁以内30—50岁50岁以上合计解放大道项目旁周末242723733375137平时194425204564920黄浦大街项目旁周末2708386310137584平时4240354014809260161项目人流量数量监测表注：每日车流人流按10个小时（8：00-18：00）计算路段时间日均车流量大型客车中小型汽车的士货车助力车/自行车合计解放大街项目旁周末1340116834130150208019383平时1800132124275156180821251黄浦大道项目旁周末94554003143120162811236平时100099805060200214018380总的来说，项目周边的车流量大，人流量小.黄埔大街的人流量比解放大道的人流量大。项目周边日均人流量约13450人，车流量约35125辆。本项目观测点选择在绿化广场及医院门口，人流量和车流量因观测点的不同会有一定的变化。项目除了医院以外没有其他的商业增强吸引力，故目前人流量较小。page37人口研究小结项目至少可以辐射周边二七街、花桥街、劳动街、永清街四大片区，总人口约39万人，其中常住人口约29万人，流动人口约10万人。项目可以吸纳161医院患者及亲属，保守估计至少3.5万人。项目核心商圈总共至少辐射42.5万人。东部购物公园营销推广时强调至少辐射50万人。2.1.1.3商圈研究/区域经济状况单位：亿元武汉市GDP：2010年GDP5515.76亿元，同比增长14.7%，位于全国城市12位；2009年武汉市GDP为4620亿元。2010年武汉市第一产业170.04亿元，增长2.6%；第二产业2532.82亿元，增长17.8%；第三产业2812.90亿元，增长12.5%。江岸区GDP：近年经济发展速度较快，2009年GDP达到363.62亿元，较上年增长了16.6%。从近年GDP的统计数据可以看出，近五年江岸区年均增速在13%以上，呈现快速增长的态势。江岸区2009年GDP达到363.62亿元，位列全市第五名，经济整体发展水平位于武汉市前列，经济发展态势较好。江岸区产业结构：以六大现代服务业（金融业、文化旅游业、专业服务业、汽车服务业、房地产业、现代物流业）发展为主导，四大先进制造业（时尚创意、食品医药、印刷包装、机电制造）发展为主体的经济发展态势正在形成。GDP：江岸区2009年GDP达到363.62亿元，位于武汉市中等水平资料来源：武汉市统计局page38人均GDP：江岸区人均GDP与中心城区其它区域相比较落后，但近年呈了快速增长趋势page39近年，江岸区人均GDP呈现快速增长趋势，2009年人均GDP达到54047元，增长51%。从全市水平来看，江岸区人均GDP水平位于江汉区、青山区、东西湖区和汉阳区之后，属于中心城区较落后的区域，经济发展水平有待提升。根据人均GDP，江岸区商业处于生活时尚中心、购物中心发展阶段。资料来源：武汉市统计局武汉市：2010年社会消费品零售总额2523.20亿元，增长19.5%；2009年2164.09亿元，比上年增长17.0%。江岸区：2009年社会消费平零售总额达到276.89亿元，较上年增长18.03%，并且从近年数据可以看出未来江岸区社会消费品零售总额随着收入水平的提高将呈现快速增长的态势。与武汉市其他区域相比，2009年江岸区位列全市第四名，位于武汉市中等。单位：亿元社会消费品零售总额：江岸区2009年达到276.89亿元，位于武汉市中等水平武汉市2009年社会消费品零售总额资料来源：武汉市统计局page40武汉市：2010年城市居民人均可支配收入20806.32元，增长13.2%；农民人均纯收入8294.8元，增长15.8%。2009年人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%；人均消费支出12710.29元，增长11.2%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%。江岸区：2009年居民人均可支配收入为18758.64元，较上年增长15.26%，且近年均保持以12%以上的增长态势。随着未来经济的进一步发展，居民收入水平还将进一步增长，这将对我们商业发展带来新的机遇。统计数据显示，武汉市中心各区居民人均可支配收入相差不大，中心城区居民与远城区居民的可支配收入相比较高，江岸区位于武汉市前列，仅次于武昌区，位列第四名。人均可支配收入：江岸区2009年较高，位于武汉市前列，并且呈现快速增长的态势单位：元资料来源：武汉市统计局page41单位：元消费支出：江岸区居民消费支出不断上涨，但是支出相对较低，支出占收入比例较低武汉市：2009年全年城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%；人均消费支出12710.29元，增长11.2%，其中，食品支出5109.70元,增长4.7%。江岸区：近五年居民人均消费支出呈现快速增长态势，2009年人均消费支出10465.65元，占收入比例达到55.79%，其他中心城区这一比例在70%左右。分析：从全市各区人均消费水平来看，江岸区人均消费支出较其他中心城区较低，但比远城区高，所以未来要加强对区域居民消费的引导，刺激区域居民消费。page42资料来源：武汉市统计局page43恩格尔系数恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是国际上通行的衡量一个国家和地区人民生活水平状况的重要指标，具体是指居民人均食品支出占消费性支出的比重。按照联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数达到60%以上，处于贫困阶段；50%-60%，处于温饱阶段；达到40%-50%，进入小康；当达到20%-40%时，将进入富裕阶段；20%以下，属于极端富裕。恩格尔系数：近年武汉市恩格尔系数波动较大，2009年恩格尔系数为40.2%近年，武汉市恩格尔系数波动较大，2007、2008年因食品价格上涨速度快，武汉恩格尔系数出现反弹。2009年武汉市恩格尔系数较08年降低了2.49个百分点，为40.20%，说明武汉市居民食品支出占消费支出比重降低，根据国际经验，武汉市居民生活水平将走向富裕水平。资料来源：武汉市统计局page44资料来源：武汉市统计局武汉市城市居民家庭平均每人每月消费支出时间2005年2006年2007年2008年2009年总消费支出666.21765.17883.33952.751059.191、食品265.96296.94363.86406.69425.812、衣着77.6586.3895.13103.22118.323、居住76.3186.1893.2991.7795.854、家庭设备用品及服务36.6736.8857.6363.6287.705、医疗保健62.8164.3564.2477.2374.096、交通和通讯63.8382.5783.9695.29106.957、教育文化娱乐服务85.1093.79104.8691.29117.248、杂项商品和服务17.8818.0920.3623.6333.24消费结构：除食品消费支出外，主要消费依次为衣着、教育文化娱乐、交通和通讯page45经济状况分析小结项目片区整体经济水平处于武汉市中等水平，以现代服务业为主要产业。项目片区城市居民收入处于武汉市中等水平，但消费支出相对较低，消费支出占收入的比重较低。武汉市城市居民消费活跃，需求比较旺盛，除食品消费支出外，主要消费依次为衣着、教育文化娱乐、交通和通讯。2.1.1.4商圈研究/区域商业布点page46商业布点调查范围——以项目为核心周边2公里主要商业街区根据确定的商圈调查范围，调查了项目周边范围2公里范围内的主要街道：二七路、黄浦大街、解放大道、解放公园路、澳门路、香港路、黄孝河路、京汉大道、中山大道。沿江大道解放大道工农兵路建设大道二七路黄浦大街解放公园路澳门路香港路中山大道京汉大道黄孝河路建设大道：以建材家居类、交通工具类、餐饮类为主，临街门面租金水平为30-150元/㎡/月调查范围：香港路--二七路主要业种：以建材家居、交通工具和餐饮类为主。服务类商业主要满足周边社区居民日常生活需求。租金水平：主要集中在30-150元/㎡/月。建设大道靠香港路段的租金较高，主要集中在80-150元/平米；靠二七路段以建材、电动车维修为主，租金较低，主要集中在30-50元/㎡/月。建设大道page47京汉大道：以餐饮类、建材家居类、交通工具类为主，临街门面租金水平为40-120元/㎡/月调查范围：香港路--黄浦大街主要业种：以建材家居、交通工具和餐饮类为主。服务类商业主要满足周边社区居民日常生活需求。租金水平：主要集中在40-120元/㎡/月。京汉大道靠融科天城段的租金较高，主要集中在70-120元/平米；京汉大道中段租金主要为40-60元/㎡/月；靠永清城段的租金主要集中在60-100元/㎡/月。京汉大道page48中山大道：以餐饮类、服饰类、服务类为主，临街门面的租金水平为30-120元/㎡/月调查范围：一元路--黄浦大街主要业种：以餐饮类、服饰类和服务类为主。租金水平：主要集中在30-120元/㎡/月。靠近一元路段由于中小学集中，周边小餐饮店和服饰类店较多，租金多集中在75-100元/㎡/月；其他路段比较老旧的商铺租金多在35-60元/㎡/月；三阳路段租金多集中在80-120元/㎡/月。中山大道page49沿江大道：以交通工具类、餐饮类、服务类为主，临街门面租金水平20-50元/㎡/月调查范围：一元路--滨江苑主要业种：以交通工具类、餐饮类和服务类为主。租金水平：主要为大型品牌餐饮店，如德庄、赛江南、亢龙太子酒轩、六合宴、天天渔港等。独立门店如一些便利店、汽车维修店等，租金水平在20-50元/㎡/月。沿江大道page50澳门路：以服务类、服饰类、餐饮类和家具建材类为主，临街门面租金40-110元/㎡/月调查范围：澳门路全路段主要业种：以服务类、服饰类、餐饮类和建材家居类为主。租金水平：以社区型服务类商业为主，整体租金水平中等，主要租金水平在40-110元/㎡/月。澳门路page51香港路：以服务类、餐饮类、服饰类为主，临街门面租金水平30-235元/㎡/月调查范围：解放大道--建设大道主要业种：以服务类、餐饮类、服饰类为主。租金水平：香港路集中了武汉市妇幼保健院、市六医院、儿童医院大型医疗机构，万科等大型高档社区，人流量大，大中型特色餐饮较多，整体租金水平较高，租金水平在30-235元/㎡/月，多数集中在100元㎡/月左右。香港路page52黄浦大街以服务类、建材类、餐饮类为主，临街门面租金水平在35-60元/㎡/月黄浦大街调查范围：黄浦大街全路段主要业种：黄浦大街以服务类、建材家居类、餐饮类为主要业种，三类业种占比达到80%。租金水平：黄浦大街沿线正在进行旧城改造和交通建设，对商业影响较大，租金基本在35-60元/㎡/月，但未来商业发展潜力巨大，租金水平有待上升。page53解放大道调查范围：香港路--二七路主要业种：解放大道以服务类、服饰类、餐饮类和建材家居类为主要业种，四类业种占比达到86%。租金：45-100元/㎡/月，常阳永清城底商相对较贵，约100元/㎡/月左右，餐饮类也相对较高，为80-100元/㎡/月解放大道以服务类、服饰类、餐饮类和建材家居类为主，临街商铺租金在45-100元/㎡/月page54二七路二七路以服务类、餐饮类、建材家居类、服饰类、为主要业种，租金在30-150元/㎡/月业种统计：二七路以服务类、餐饮类、建材家居类、服饰类、为主要业种，三类业种占比达到87%。租金：家乐福对面租金相对较贵，达到150元/㎡/月；东立国际底商70-80元/㎡/月；二七路东段正在进行旧城改造，锦苑公寓底商30-40元/㎡/月。点评：片区大面积进行旧城改造，居住人口较多，商业档次较低，商业未来潜力较大。page55工农兵路工农兵路以服饰类和餐饮类为主，临街门面租金水平在50-120元/㎡/月调查范围：工农兵路全路段业种统计：工农以服务类和餐饮类为主要业种，占比约84%。租金水平：汽车维修租金相对较贵，约120元/㎡/月，其它业种租金基本在50-80元/㎡/月点评：片区大面积进行旧城改造，居住人口较多，商业档次较低，商业未来潜力较大。page56黄孝河路黄孝河路以服饰类、服务类、餐饮类为主，临街商铺租金在90-260元/㎡/月调查范围：黄孝河路全路段业种统计：黄孝河路以服饰类、服务类、餐饮类为主要业种，占比高达85%。租金水平：90-260元/㎡/月，黄孝河路南端金色华府底商租金相对较贵，店铺档次相对较高。page57解放公园路解放公园路以服务类和餐饮类为主，临街商铺租金在80-100元/㎡/月调查范围：解放公园路全路段业种统计：解放公园路以服务类和餐饮类为主要业种，占比约68%。租金水平：80-100元/㎡/月，解放公园路与解放大道和建设大道交汇处的临街商铺租金相对较高。page582.1.1.5商圈研究/租金水平调查项目周边租金水平——沿街门面租金特征项目周边沿街门面租金为30-150元/m2/月；其中，靠近街道交汇处、临近大型超市、购物中心、医院等市政设施、大型或高档社区处租金较高为：80-150元/m2/月；其它中间路段、旧老社区的等低档次的门面租金约为30-60元/m2/月。沿江大道解放大道工农兵路建设大道二七路黄浦大街解放公园路澳门路香港路中山大道京汉大道30-5020-5040-6035-6070-12040-11030-23580-10030-15050-12080-10030-120元/m2/月12080-15080-125260黄孝河路page59项目周边租金水平——典型商业租金特征销品茂（四楼分割小商铺8m2）租金：120-200本案融科天城（二层底商）租金：255-318元/m2/月售价：一层7000元/m2/二层4000元/m2/常阳永清城（二层底商）租金：100-150武汉天地（餐饮休闲）租金：200左右汉口东部购物公园（商业步行街）租金：60-100项目周边典型商业以一至两层底商为主，其租金普遍比沿街门面租金高，以100-200元/m2/月为主，最高可达250-320元/m2/月；page60二七路片区店面面积月租金单方租金备注超市内中岛84500563家乐福超市外中岛Q媚服饰17150088东购时尚广场二楼空置门面16120075东购时尚广场二楼服饰404500113东购C1一楼空置门面40110028东部购物公园餐饮早点30120040头道街八十一中学对面快餐店50300060二七路空置门面37300081东立国际底商空置门面850063东立国际底商广告制作1887048二七路艺术学校20002000010二七干休所附近美容美发40120030工农兵路干洗店105945090二七路与工农兵路交叉处售楼部46350076工农兵路鲜花礼品60400067工农兵路婚庆礼仪47282060工农兵路二七片区临街商业平均租金约60元/m2/月左右；家乐福超市外租金可达到500元/m2/月左右。项目周边租金水平page61中山大道/京汉大道片（从香港路至黄浦大道）店面面积月租金单方租金备注营养会馆120800067华清园空置门面9014000156三阳路房产中介606000100八医院附近餐馆150600040公安路附近，共三层一起空置门汉大道融科天城酒吧8813500153京汉大道融科天城门店6003000050六合新界茶社6002200037中山大道文具店100370037京汉大道烟酒副食30250083京汉大道空置门面2561250049两层，三阳广场对面项目周边租金水平中山大道-京汉大道片区临街商业平均租金水平约80元/m2/月左右。page62项目周边租金水平香港路店面面积月租金单方租金备注美容美发120460038儿童医院对面服装服饰650083有线电视台对面休闲娱乐3802270060儿童医院对面二三楼招租床上用品243200133球场街服装服饰25063000252解放大道香港路路口餐饮5002900058香港路西马路咖啡店6001800030香港路咖啡休闲餐饮5402900054二三层楼，儿童医院正对面商业街商铺120010500088苗粟路，休闲娱乐香港路片区临街商业平均租金水平约90元/m2/月左右。page63项目周边租金水平澳门路店面面积月租金单方租金备注饰品40112028六中后门水电维修60120020澳门路以南餐饮70560080绿缘路交汇处糕点1890050学校附近美容美发110450041澳门路干洗店50210042可做2层，100平米蜂王浆18167093解放大道交汇口餐饮美食100400040市地税局旁旅社3607000191-4层，澳门路车站附近服装20150075澳门路正街房产中介20130065澳门路272号餐饮20180090与解放大道交汇处澳门路片区临街商业平均租金水平约60元/m2/月左右。page64解放公园路店面面积月租金单方租金备注奶茶店1890050通信指挥学院附近哈尔滨饺子王50300060育才高中旁服饰25200080解放公园附近奶茶汉堡店1073373话剧院旁边服装3590026解放公园绿缘路fans站台1770041育才高中旁福利彩票1280067车站对面项目周边租金水平解放公园路片区临街商业平均租金水平约60元/m2/月左右。page65项目周边租金水平黄孝河路店面面积月租金单方租金备注社区底商121500125花桥一村水果店28100036物价局旁餐饮美食38068400180易初莲花对面临街底商16023000144育才幼儿园附近餐饮30100033发展大道交汇处麦当劳112600054竹叶山公汽车站旁小超市45180040育才二小附近医疗器械28130046物价局旁边空置门面5513000236颐和丽晶，可改成复式美容美发170350021黄孝河路黄孝河路片区临街商业平均租金水平约90元/m2/月左右。page66项目周边租金水平解放大道（香港路-二七路片）店面面积月租金单方租金备注空置门面180360020头道街轻轨站下，一楼，2档，开间12米、进深15米社区底商700028000040堤角客运站旁空置门面11525000217东购，临解放大道门面空置门面50071000142航天双城服装43250058解放大道主干道餐饮/服饰30120040财富大厦附近糕点40190048劳动街站附近解放大道片区临街商业平均租金水平约80元/m2/月左右。page67项目周边租金水平建设大道（香港路-二七路片）店面面积月租金单方租金备注餐饮560080香港路与建设大道交汇处名烟名酒店40320080服装204000200建设大道临街门面服装40235059建设大道台北路自助银行1231100089科技馆路1号副食21200095设大道家乐福旁宾馆酒店12000

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商业街商铺33180055

住宅底商7000

50堤角美联公园前服装店40330083精品一条街汽车美容25100040科技馆路专业美容会所2401000042统建大江园住宅底商美容院80330041赵家条附近商业街商铺建设大道片区临街商业平均租金水平约80元/m2/月左右。page68黄浦大街（发展大道-沿江大道）店面面积月租金单方租金备注鲜花礼品店465500120161医院门口空置门面75300040全新装修，首次出租空置门面54769000126黄埔东宫一楼空置门面12486500052黄埔东宫，一楼门面面积为100㎡，二楼商铺为1150㎡9层，整栋1100048000044黄浦大街雷达学院旁，一楼面积1200（历史经营酒店）可以分租：门面46元/平方，2到5楼44元/平方，6到9楼，42元/平方。项目周边租金水平黄浦大街临街商业平均租金水平约80元/m2/月左右。page702.1.1.6商圈研究/典型商业调查项目周边典型商业分布销品茂徐东平价金马凯旋新世界百货欧亚达本案融科天城常阳永清城武汉天地汉口东部购物公园住宅底商：融科天城、常阳永清城大型商业：武汉天地、汉口东部购物公园、销品茂、徐东平价、新世界百货专业市场：欧亚达、金马凯旋家居建材市场具体个案情况参考附件典型商业调查分析结论page71调查地点：项目周边1.5公里调查时间：2011年2月16日-18日调查对象：项目周边1.5公里内居民调查方式：街头拦截访问调查问卷数量：共发放问卷100份，回收有效问卷99份问卷调查目的：消费者特征和消费支出情况购物习惯和偏好情况消费者对本项目商业的看法目标消费者调查执行基本情况page722.1.2商业研究/消费者调查基本特征：男女比例较平衡，年龄集中在23-35岁，学历以本科和大专为主主要以女性为主，男女比例为57%和43%，比较平衡；年龄主要集中在23-35岁；学历水平以本科和大专为主，其次是高中学历。page7352%的家庭人口主要为3人，以小型核心家庭为主。目前主要居住区域为江岸区、其次为江汉区。这与调查的项目周边居民为主的对象吻合。基本特征：家庭人口以3人为主；主要来源于江岸区page74基本特征：家庭月总收入主要集中在2001-6000元，职业以企业员工、医生和学生为主page75消费习惯：消费频率较高的主要是超市、中餐和逛街购物消费频率超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA几乎每天都去25.0%4.4%36.5%6.0%2.4%5.5%每周2-3次38.5%20.0%16.5%10.8%4.7%1.4%每周1次25.0%26.7%17.6%20.5%10.6%6.8%半个月1次6.3%17.8%10.6%30.1%17.6%4.1%每月1次4.2%17.8%3.5%12.0%28.2%2.7%每三个月1次—7.8%4.7%7.2%10.6%6.8%半年1次—2.2%1.2%6.0%9.4%1.4%一年1次—3.3%2.4%—8.2%5.5%从不1.0%—7.1%7.2%8.2%65.8%超市消费频率最高，63.5%的消费者每周2-3次以上，到超市购物已经成为日常消费习惯；中餐消费大多数是工作原因在外就餐次数较多；休闲餐饮50.1%的是半个月1-3次；逛街购物基本上每周1-3次；娱乐消费频率为每月1次或半个月1次；健身SPA大多数消费者从没有消费。page76消费习惯：出行交通工具为公交车，其次为出租车；消费路程一般控制在30分钟车程内交通工具超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA公共汽车37.2%43.2%20.0%28.9%31.9%36.8%自驾车8.5%12.5%14.7%10.5%12.5%15.8%出租车6.4%14.8%13.3%19.7%33.3%26.3%自行车/助力车5.3%5.7%4.0%9.2%4.2%5.3%步行42.6%23.9%48.0%31.6%18.1%15.8%前往消费地点路上的单程时间超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA10分钟以下37.6%12.2%27.8%17.1%11.8%30.1%11-20分钟32.3%24.4%22.2%22.9%17.6%25.6%21-30分钟18.3%31.7%22.2%25.7%20.6%22.4%31-60分钟7.5%14.6%13.9%25.7%20.6%12.3%1个小时以上4.3%17.1%13.9%8.6%29.4%9.6%超市、中餐、休闲餐饮、健身SPA以步行和公交车为主，其选择的消费场所就近为主，前往的路程时间以30分钟以内为主；逛街购物和娱乐，在路程上花费的时间可以接受较长的时间，20分钟到1个小时以上都可以。page77消费区域超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA家附近90.9%28.6%47.4%36.8%35.3%49.5%工作单位附近4.5%23.8%31.6%18.4%8.8%31.9%核心商业区4.5%47.6%21.1%44.7%55.9%18.6%消费习惯：约80%的消费者习惯就近购物，一般是在超市购物，逛街习惯去核心商业区中餐消费在家附近和工作单位附近，休闲餐饮比较喜欢在核心商业区；娱乐消费主要偏向于家附近，比较方便，或者是核心商业区，更有消费氛围和特色，愿意多花时间；健身SPA以方便为主，所以更愿意选择在家附近或者工作单位附近。64%的消费者一定会去超市/商场购买家电等耐用品；大型超市/商场已经逐渐成为消费者购物的主要场所；约90%的消费者习惯在家附近的超市购物；约50%的消费者习惯在核心商业区逛街购物，因为品种丰富、配套齐全，有商业氛围；page78消费习惯：逛商场时一般和朋友、全家人、和爱人一起去；73%的在商场逗留30分钟以上37%的消费者逛商场/超市一般和朋友一起去，其次19%的是和爱人一起去，16%的是全家人一起去。消费者习惯在商场/超市购物消费，且大多数的时间在30分钟以上。39%的消费者在商场逗留的时间为30-60分钟，34%的消费者要一个小时以上。page79消费习惯：在大型商场/超市主要购买家庭日用品、食品、化妆品、家电、服饰用品等page80就餐是大多数消费者在购物同时需要的消费，具有较大的消费潜力；其次是看电影、休闲娱乐、喝茶，以放松心情，增加逛街购物的乐趣。消费习惯：在购物的同时需要的其他消费主要有就餐、看电影、休闲娱乐、喝茶等page81商品质量关注度最高，其次是服务态度和商场信誉；商品价格是否合理、交通是否便利以及周围的商业氛围也是消费者关注的因素。消费习惯：选择购物场所的主要因素为商品质量、其次是服务态度和商场信誉page82消费能力：最高的单次消费金额为逛街购物在201-500元，其他集中在100-200元左右消费金额超市逛街购物中餐休闲餐饮娱乐健身SPA30元以下7.6%1.1%33.3%12.3%4.2%5.6%31-60元25.0%3.4%10.7%11.0%11.3%16.7%61-100元38.0%17.0%16.0%30.1%15.5%16.7%101-150元19.6%4.5%17.3%26.0%18.3%16.7%151-200元6.5%15.9%9.3%11.0%19.7%27.8%201-300元3.3%21.6%6.7%8.2%11.3%—301-500元—20.5%4.0%1.4%9.9%11.1%501-800元—8.0%2.7%—4.2%—801-1000元—5.7%——1.4%5.6%1001-2000元————4.2%—2000元以上—2.3%————超市的单次消费金额一般在60-100元，主要集中在31-150元；逛街购物的单次消费金额一般在201-500元，还有超过2000元以上的；中餐消费分为两个阶段：一是一般的工作餐，集中在30元以下，其次是61-150元的小型聚会，但消费频率较高；休闲餐饮集中在61-150元，频率较低；娱乐消费主要在101-200元；健身SPA集中在151-200元。page83定位测试：消费者认为本项目适合的商业类型为大型超市、休闲娱乐场所和百货商场消费者认为本项目最适合的商业类型为：大型超市和休闲娱乐场所；其次是百货商场；再其次是大型餐饮和星级酒店。page84消费者认为本项目适合的商业业种主要为：超市、中西式快餐、电影院、服装、KTV娱乐、休闲运动场所、品牌餐饮酒店、家居家饰、书店；其次为：足疗洗浴、体育健身、美容美发、咖啡厅、茶社和药店。定位测试：消费者认为本项目适合的商业业种主要为超市和中西式快餐等page85目标消费者调查小结消费习惯方面：

消费者超市购物一般习惯就近消费，花在路程的时间以20分钟以内为主；

逛街购物还是习惯到核心商业区，愿意花在路程的时间较长，还可接收一个小时以上；大多数消费者还是以公交车和出租车为主；消费能力方面：消费者单次消费金额主要在100-500元，逛街购物和休闲娱乐的单次支出更高；家庭月总收入主要集中在2001-6000元。定位测试方面：认为本项目适合的商业类型为大型超市、休闲娱乐场所和百货商场；认为本项目适合的商业业种主要为：超市、中西式快餐、电影院、服装、KTV娱乐、休闲运动场所、品牌餐饮酒店、家居家饰、书店等。page86page872.1.3商业研究/商家访谈在商业市场研究中，供给与需求是不可或缺的两个组成部分，而且对于任何一个商业项目来说，零售商是最直接的使用者之一；因此，只有满足零售商的需求，才能保证商业项目立足于市场并获得更进一步的成功；同时，具有良好市场发展前景和商业价值的项目也将吸引更多的投资者；认为现阶段了解各类零售商对武汉商业市场的看法，尤其是对本项目所在区域发展商业的看法和对本项目商业的定位的看法建议是目前进行此次零售商访谈的重点；因此，我们着重选择的是目前已经进驻武汉的商家进行访谈；当然，我们也选取了一部分并未进驻武汉的品牌进行测试，以期做到更加客观的认识武汉市场商业的发展情况并更好的把握对项目的定位方向。零售商访谈概述租户介绍及项目意愿大洋百货日期1月19日~21日（共三次）地点网络拜访、电话拜访公司大洋百货华中区拓展部行业百货访谈人员沈经理公司介绍

大洋百货集团有限公司于2002年5月注册成立，是在中国大陆专门从事百货零售的台商投资企业。至2012年，大洋百货预计将在全国开设25家以上的大型百货连锁店,届时大洋百货将成为中国最大的百货龙头企业之一。目前大洋百货在南京、武汉、重庆、西安、福州、苏州、无锡、常州、泉州、湘潭、衡阳等11个城市开设有15家店，正在筹备即将开幕的有南京二店、石家庄店、宜昌店、合肥店。营运总面积超过68万㎡，集团资产总额达人民币30亿元。

发展背景及运营状况消费群体：各年龄段产品价格：视不同产品而定对本项目的看法意向楼层硬性条件

面积要求4万方以上单层最好在7500平米及以上，柱建筑8.4米以上1层层高6.5其他楼层6米，租金肯定要看地段，看城市。

对一六一医院地块很熟悉，比较有兴趣，要项目资料。QQ在线传送了鑫海盛置业招商计划书。意向租金光谷店，单价是1元/㎡/天，后期有递增。page88租户介绍及项目意愿中百集团日期2月18日地点中百超市公司中百集团行业超市访谈人员拓展部杨经理公司介绍

中百集团是商业上市公司。中国商业名牌企业，是湖北省唯一连续6年进入全国零售连锁经营30强企业。

发展背景及运营状况消费群体：全年龄产品价格：视不同产品而定对本项目的看法意向楼层硬性条件位于核心商圈，有大型超市、百货公司等旗舰店作为主力店，主力店总建筑面积在20000㎡以上，停车位多于200个，半径五公里内居住人口20-30万以上。一般租期：20年以上影院总体建筑面积（有巨幕影厅）不应低于3000㎡且不高于12000㎡，建筑物每层面积3000㎡以上。

中百开发部杨经理表示对本项目认可。

希望尽快能与161医院扩建项目负责人会面细谈。

2006年中国企业500强。资产总额34.05亿元，净资产9.86亿元。

商家项目建议：

不建议开电影院，原因一，不赚钱，生意不好。其二，影院配套设施比较多，例如要有电玩城，小餐饮或超市等，层高要求高。面积不大不小的一般影院需要3000—4000㎡。租金价格有意向将整个楼层租赁，价格30元/㎡·月。page89租户介绍及项目意愿家乐福日期2月18日地点新世界楼下公司家乐福行业超市访谈人员贾经理公司介绍

成立于1959年的家乐福集团是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。

发展背景及运营状况消费群体：全年龄产品价格：视不同产品而定对本项目的看法意向楼层硬性条件全国各一线二线城市。单店面积2万—4万㎡。

本项目属于军产项目，不会存在太大风险，后期的经营问题很关键。

2004年集团税后销售额增至726.68亿欧元，员工总数超过43万人。2005年，家乐福在《财富》杂志编排的全球500强企业中排名第22位。

2009年新开门店18家，截至2010年1月20日家乐福中国内地门店总计157家。商家项目建议

缩小商业体量，加大酒店成分。能够有效的降低项目的风险性。

采用百货布局，后期改造容易，为项目留有余地

写字楼可以成为我们考虑的一种业态。租金价格

较低于百货，具体价格未透露。page90租户介绍及项目意愿大润发日期2月18日地点电话访问公司大润发行业大型超市公司介绍

大润发（RT-MART）是由台湾润泰集团于1997年创立的超市品牌，具体由大润发流通事业股份有限公司负责经营。

发展背景及运营状况消费群体：全年龄产品价格：视不同产品而定对本项目的看法

做超市、百货都是比较合适的截至2008年，大润发在中国大陆开设有101家店，年实现销售额335.67亿元。

在2008年中国连锁百强榜上排名第七。

在外资连锁零售企业中排名第二，仅次于家乐福。商家项目建议

大润发是外资企业，在大陆不考虑军产项目租金价格30-40元/平米左右，具体的要根据商家需求page91租户介绍及项目意愿武商量贩公司介绍武商量贩是由武商集团股份有限公司下属的超市品牌，创始于2000年8月。武商量贩秉承“便民、利民、为民”的服务宗旨，奉行“提供日日必需，享受天天低价”的经营理念，坚持采取直营方式从事连锁超市经营。

发展背景及运营状况前期甲方接触较多，待定位确定后，尽快联系沟通截至2008年底，共有门店53家，卖场面积46万㎡，2008年实现销售额53亿元，员工人数2万人。计划到2011年门店达到100家，销售达到100亿。page92租户介绍及项目意愿环银影业日期2月18日地点世贸环银电影城拓展部公司环银影业行业影院访谈人员许经理公司介绍

环银影业是集影城投资及开发、影城建设及咨询、影城管理及培训于一体的专业化公