临汾市容积率,建筑密度的计算规则(试行)

临汾市容积率,建筑密度的计算规则(试行)1.总则1.1本规则适用于临汾市行政辖区范围内城镇开发边界内新建、改建、扩建建设项目的容积率、建筑密度计算与管控。城镇开发边界外的建设项目可参照本规则执行，国家、省另有规定的从其规定。1.2容积率是指一定地块内，计入容积率的总建筑面积与地块净用地面积的比值。建筑密度是指一定地块内，建筑基底总面积与地块净用地面积的比值，以百分比形式表达。1.3地块净用地面积是指建设项目用地边界线围合的用地面积，不含城市道路、城市公共绿地、河道蓝线、公共服务设施用地等公共用地的代征面积。1.4建设项目的容积率、建筑密度计算应当符合本规则要求，同时应当满足国土空间规划、城乡建设管理、消防、人防、生态环境保护、防灾减灾等相关法律法规及标准规范的规定。1.5同一建设项目由不同功能建筑组成的，应当分别按照不同功能对应的计算规则核算计容建筑面积和建筑基底面积，合并计算项目整体容积率和建筑密度。分期建设的项目应当整体核算容积率和建筑密度管控指标，各分期核算指标之和不得超过项目整体管控指标。1.6容积率、建筑密度核算应当遵循实事求是、公平公正的原则，严禁任何单位和个人通过设计手法违规突破指标管控要求。2.计容建筑面积计算规则2.1一般规定2.1.1建筑物的建筑面积基础核算应当符合《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的相关规定，本规则另有特殊规定的除外。2.1.2除本规则明确规定不计容的建筑面积外，其余建筑面积均应当全部计入容积率计算范围。2.1.3建筑物层高超过对应功能建筑层高上限的，应当按照超出比例加倍计算计容建筑面积，具体折算规则见2.2条款。2.1.4建设项目涉及不同功能混合布局的，应当按照功能分区边界分别核算各区域计容面积，无明确功能分区边界的，按照占比最高的功能类型的层高规则统一核算。2.2不同功能建筑层高控制及超层高折算规则2.2.1住宅建筑2.2.1.1住宅建筑的标准层层高不应大于3.0m，当层高在3.0m（含）至3.6m（不含）之间时，按照该层建筑面积的1.5倍计算计容面积；当层高大于等于3.6m时，按照该层建筑面积的2倍计算计容面积。2.2.1.2住宅建筑的门厅、大堂、中庭、回廊、通风采光井的公共部分层高超过4.5m的，超出部分按照该层对应区域建筑面积的2倍计算计容面积。2.2.1.3住宅配套的跃层、loft户型，二层及以上楼层的层高计算参照标准层规则执行；户内通高部分的通高面积不得超过该套户型建筑面积的20%，超出部分按照2倍计算计容面积。2.2.1.4低层住宅（别墅、叠拼）的层高控制参照标准层规则执行，户内挑空部分通高面积不得超过该套户型建筑面积的20%，超出部分按照2倍计算计容面积。2.2.2商业建筑2.2.2.1单层小型商业建筑（单层建筑面积≤2000㎡）的层高不应大于4.5m，当层高在4.5m（含）至6.0m（不含）之间时，按照该层建筑面积的1.5倍计算计容面积；当层高大于等于6.0m时，按照该层建筑面积的2倍计算计容面积。2.2.2.2大中型商业建筑（单层建筑面积＞2000㎡，包括购物中心、专业市场、酒店宴会厅、会展中心等）的主营业区域层高不应大于6.0m，当层高在6.0m（含）至8.0m（不含）之间时，按照该层建筑面积的1.5倍计算计容面积；当层高大于等于8.0m时，按照该层建筑面积的2倍计算计容面积。2.2.2.3商业建筑的门厅、大堂、中庭、回廊、自动扶梯井的公共部分层高超过8.0m的，超出部分按照该层对应区域建筑面积的2倍计算计容面积。2.2.2.4商业建筑内的影院厅、剧场厅、体育场馆、大型会议室等有特殊功能要求的空间，经自然资源主管部门组织专项论证通过后，层高可不受上述限制，按照实际建筑面积计算计容面积。2.2.3办公建筑2.2.3.1普通办公建筑的标准层层高不应大于4.2m，当层高在4.2m（含）至5.4m（不含）之间时，按照该层建筑面积的1.5倍计算计容面积；当层高大于等于5.4m时，按照该层建筑面积的2倍计算计容面积。2.2.3.2办公建筑的门厅、大堂、中庭、回廊的公共部分层高超过6.0m的，超出部分按照该层对应区域建筑面积的2倍计算计容面积。2.2.3.3办公建筑内的大会议室、报告厅、数据机房等有特殊功能要求的空间，经自然资源主管部门组织专项论证通过后，层高可不受上述限制，按照实际建筑面积计算计容面积。2.2.4工业建筑2.2.4.1普通生产厂房的标准层层高不应大于8.0m，当层高大于等于8.0m时，按照该层建筑面积的2倍计算计容面积。2.2.4.2仓储类建筑的标准层层高不应大于10.0m，当层高大于等于10.0m时，按照该层建筑面积的2倍计算计容面积。2.2.4.3工业建筑内有特殊生产工艺要求的空间，经工业和信息化部门、自然资源部门联合专项论证通过后，层高可不受上述限制，按照实际建筑面积计算计容面积。2.2.4.4工业项目配套的研发用房参照办公建筑的层高规则执行。2.2.5公共服务建筑2.2.5.1教育、医疗、文化、体育、养老、托育等公共服务建筑的层高按照国家相关建设标准执行，有特殊功能要求的空间经专项论证后，按照实际建筑面积计算计容面积；无特殊要求的公共空间参照对应功能建筑的层高规则执行。2.2.6地下空间建筑2.2.6.1地下室是指房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/2的建筑；半地下室是指房间地面低于室外设计地面的平均高度大于该房间平均净高1/3，且不大于1/2的建筑。2.2.6.2地下室、半地下室用于机动车停放、非机动车停放、设备用房、人防工程的非经营性部分，不计入容积率。2.2.6.3地下室、半地下室用于商业、办公、住宅、仓储等经营性功能的部分，应当全部计入容积率，层高折算规则对应地上同类功能建筑的规则执行。2.2.6.4半地下室的顶板面高出室外设计地面的高度大于1.5m的，该层整体按照地上建筑的规则计算计容面积。2.3不计入容积率的建筑面积范围2.3.1符合本规则2.2.6.2条款要求的非经营性地下室、半地下室建筑面积。2.3.2建筑物内设置的设备层、管道层、避难层，层高小于2.2m的部分，不计入容积率；层高大于等于2.2m的，全部计入容积率。2.3.3建筑屋顶上设置的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房等附属设施，建筑面积占屋顶层总面积比例小于8%，且层高小于2.2m的，不计入容积率；超出比例或者层高大于等于2.2m的，全部计入容积率。2.3.4与建筑物相连的架空层，用于公共通行、公共休憩、绿化等公共开放功能，且无围护结构、可全天候自由出入、不设置任何排他性设施的，不计入容积率；如果架空层用于封闭使用或者经营性功能的，全部计入容积率，层高折算规则对应同类功能建筑的规则执行。2.3.5独立设置的公共厕所、垃圾转运站、消防站、公交场站、配电房、水泵房等市政公用设施建筑，建筑面积小于200㎡的，不计入容积率；超出部分全部计入容积率。2.3.6建设项目配建的非机动车停车棚、机动车公共充电桩雨棚、全民健身设施附属用房，不计入容积率。2.3.7建筑物外墙的保温层厚度，按照《建筑工程建筑面积计算规范》计算的保温层建筑面积，不计入容积率。2.3.8住宅建筑配建的入户花园、阳台，封闭阳台按照100%计算计容面积，未封闭阳台按照50%计算计容面积；单个阳台的投影面积不得超过该套住宅套内建筑面积的15%，超出部分按照100%计算计容面积。2.3.9住宅建筑配建的飘窗，窗台与室内地面的高差大于0.45m，且飘窗的净高小于2.2m，突出外墙的宽度小于0.6m的，不计入容积率；不符合以上任一条件的，全部计入计容面积。2.3.10建筑之间设置的无顶盖连廊、过街楼底层的公共通行部分，不计入容积率。2.3.11建设项目按照规划要求配建的养老服务设施、托育服务设施、社区党群服务中心、社区卫生服务站等公共配套用房，产权无偿移交政府相关部门的，不计入容积率。3.建筑密度计算规则3.1一般规定3.1.1建筑基底总面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或者结构外围的水平投影面积，包括地下建筑露出地面部分的投影面积、建筑物的附属设施投影面积。3.1.2除本规则明确规定不计入建筑基底面积的部分外，其余建筑投影面积均应当全部计入建筑基底总面积。3.2建筑基底面积计算规则3.2.1地上建筑的基底面积按照建筑外墙勒脚以上结构外围的水平投影面积计算，设有围护结构的阳台、走廊、门廊、门斗等附属设施，按照其围护结构外围的水平投影面积计入基底面积。3.2.2地下室、半地下室的顶板面高出室外设计地面的高度大于0.3m的，按照其露出地面部分的结构外围水平投影面积计入建筑基底面积；如果地下室、半地下室的顶板面作为公共活动场地、绿化场地使用，且高出室外设计地面的高度小于0.3m的，不计入建筑基底面积。3.2.3有顶盖的架空层、走廊、门廊、雨棚等，按照其顶盖的水平投影面积的100%计入建筑基底面积；无顶盖的架空层、走廊、雨棚等，不计入建筑基底面积。3.2.4建筑设置的挑檐、飘窗、空调机位等突出外墙的构件，突出外墙的宽度小于0.6m的，不计入建筑基底面积；突出宽度大于等于0.6m的，按照其投影面积的100%计入建筑基底面积。3.2.5独立设置的烟囱、烟道、油罐、水塔、储水池、化粪池等构筑物，不计入建筑基底面积。3.2.6建筑物的台阶、坡道，高度小于1.0m的，不计入建筑基底面积；高度大于等于1.0m的，按照其投影面积的100%计入建筑基底面积。3.2.7独立设置的非机动车停车棚、机动车充电桩雨棚、景观亭、廊架等附属设施，按照其顶盖投影面积的50%计入建筑基底面积。3.2.8建设项目用地范围内的围墙、大门、景观雕塑、户外健身器材，不计入建筑基底面积。3.3不计入建筑密度的建筑基底范围3.3.1符合本规则3.2条款明确不计入建筑基底面积的部分。3.3.2独立设置的建筑面积小于50㎡的市政公用设施附属用房，不计入建筑基底面积。3.3.3建设项目配建的临时施工用房、临时售楼部，在项目竣工验收前拆除的，不计入建筑基底面积。4.特殊情况处理规则4.1商住混合建筑的处理4.1.1同一栋建筑内同时存在住宅、商业、办公等不同功能的，应当按照不同功能的分界层分别计算各自的计容建筑面积，层高折算规则分别对应不同功能的要求执行。4.1.2商住混合建筑的底层商业部分与上部住宅部分的公共空间应当分别核算，公共空间的层高折算规则对应所属功能的要求执行。4.2坡地建筑的处理4.2.1坡地建筑按照不同高程的室外设计地面分别核算地上、地下建筑面积，建筑物的出入口与对应高程的城市道路或者公共场地直接连通的，该层及以上部分按照地上建筑计算计容面积，以下部分按照地下建筑规则核算。4.2.2坡地建筑的露出地面部分的长度超过建筑总周长的1/3的，该层按照地上建筑计算计容面积。4.3产业项目的处理4.3.1工业、物流仓储项目的配套行政办公、生活服务设施的建筑面积占项目总建筑面积的比例应当符合国家、省相关规定，配套设施的容积率计算参照办公、住宅的相关规则执行。4.3.2新型产业用地（M0）项目的计容建筑面积计算规则，经自然资源主管部门组织专项论证后可参照本规则适当放宽，具体放宽幅度由临汾市自然资源主管部门另行制定。4.4历史文化保护类项目的处理4.4.1历史文化街区范围内的建设项目、历史建筑的修缮改造项目，容积率、建筑密度计算可根据保护规划的要求适当调整，经文物主管部门、自然资源主管部门联合论证通过后执行。5.核算与管控流程5.1规划许可阶段5.1.1建设单位在申请建设工程规划许可证时，应当提交由具备相应资质的设计单位出具的容积率、建筑密度计算书，计算书应当明确列出计容建筑面积、不计容建筑面积、各功能区层高、建筑基底面积、核算依据等内容，附功能分区平面图、剖面图等佐证材料。5.1.2自然资源主管部门应当对建设单位提交的计算书进行全面审核，审核结果作为建设工程规划许可证的核发依据，核算的容积率、建筑密度指标不得超过地块出让时或者规划条件明确的管控指标。5.1.3对于涉及超层高折算、特殊功能空间论证的项目，自然资源主管部门应当组织相关部门及专家进行联合审查，审查结果向社会公示不少于7个工作日，无异议后方可纳入核算依据。5.2规划核实阶段5.2.1建设项目竣工后，建设单位应当委托具备相应资质的测绘单位出具建筑面积实测报告、建筑基底面积实测报告，提交自然资源主管部门进行规划核实。5.2.2实测的容积率、建筑密度指标小于等于规划许可指标的，予以通过规划核实；实测指标超出规划许可指标且符合误差允许范围（建筑面积误差≤3%且建筑密度误差≤1%）的，补缴相关费用后予以通过规划核实；超出误差允许范围的，按照《中华人民共和国城乡规划法》《山西省城乡规划条例》等相关规定进行查处。5.3指标调整流程5.3.1建设项目的容积率、建筑密度指标确需调整的，应当符合国土空间总体规划、控制性详细规划的要求，按照法定程序进行调整，调整后的指标应当向社会公示不少于30个工