v1伟业华润大连水域未来星海湾壹号项目初步认知PT

【2009房地产营销秘笈宝典】160G某著名企业硬盘版地产从业人员必备！083223订购09150dcrbook水域未来星海湾项目初步认知2006.11.11【2009房地产营销秘笈宝典】160G某著名企业硬盘版地产从业人员必备！083223订购09150dcrbook本报告仅是《2009地产营销秘笈宝典》上万份报告中的一例。《2009房地产营销秘笈宝典》不是书是套文档电子资料，由上百人专业团队不懈努力进行收集整理，浓缩全国地产名企操盘策略之精华！是迄今为止中国最强大、最有价值的房地产资料库！全套资料以PPT、word格式为主，可以任意修改、复制。是房地产开发商、代理公司、从业人员学习和工作最有效的工具。得之者如获至宝，秘而不宣，工作效率和收益大幅提升！报告已加密，不能修改。欲获得更多精彩地产名企策划报告，请订购《2009地产营销秘笈宝典》160G某著名企业硬盘版！订购方式：《2009房地产营销秘笈宝典》支持全国某省市上门，货到验货后付款，不满意无条件退货！0832230订购目录查看：B.A.Consulting【2009房地产营销秘笈宝典】160G某著名企业硬盘版地产从业人员必备！083223订购09150dcrbook《2009房地产营销秘笈宝典》八大核心价值15865份一手高效操作执行方案震撼拥有！500份每月动态最新策划报告更新！保证您的资料库最新、最有价值！100家一线代理公司策划报告深度披露！50家品牌开发商项目报告及管理制度顷情风险！200个某省市某省市场研究报告全面覆盖！2000个楼盘代表项目实操方案真实解码！《2009房地产营销秘笈宝典》全面覆盖内容包括近200家品牌公司全面覆盖

一网打尽品牌代理公司：易居中原世联策源某著名企业天地行同策富阳思源星彦德思勤美联同致凌峻新联康华燕开启众厦同致行亚豪中广信尺度荒岛等国际物业顾问公司：戴德梁行高力国际仲量联行世邦魏理仕第一太平戴维斯高伟等品牌开发商：B.A.Consulting万科金地中海保利招商华侨城绿地华润金融街绿城顺驰融侨卓越富力恒大沿海星河雅居乐振业中航中粮某著名企业中新珠江复地SOHO振业合生等揽胜博思堂BOB尽致品牌广告公司：风火黑弧-某著名企业红鹤沟通东方博文【2009房地产营销秘笈宝典】160G某著名企业硬盘版地产从业人员必备！项目初步设想083223订购09150dcrbook项目特性认知核心问题提出项目基础分析—某省市发展——某省市场环境——

客群特征—B.A.Consulting项目特性认知伟业顾问自2004年即进入大连某省市场，在经验积累的基础上，通过对本项目用地及实地踏勘，发现本项目的突出特性。项目特性认知B.A.Consulting项目用地位置：•

大连星海湾金融商务中心区，紧邻星海广场项目规划指标：•

建设用地面积121400平米•

容积率:2.0•

总建筑面积:242000平米–五星级酒店52500平米–海景特色商业37000平米–高层海景豪宅58500平米–低密度住宅94000平米进度安排:•

2007.6动工,2008年初住宅部分开始销售•

目前处某省市场研究及规划阶段项目的突出特性：•

稀缺性•

复合性•

价格高特性一：稀缺性城市核心+星海广场+海景B.A.Consulting中山广场B.A.Consulting星海广场项目用地本项目位某省市核心区”，距中山广场直线距离6.5公里。•交通条件便利，出行方便•某省市配套设施，生活条件便利B.A.Consulting紧邻星海广场，区域认知度极高。市广场•

星海广场的被认知范围已超越了大连，辐射至某省市•星海广场占地面积110万平方米，中心广场面积4.5万平方米是亚洲最大的城南侧面海，海景资源优势突出。•

项目用地南边线紧邻海域，拥有丰富的海景资源•

与星海广场其他项目相比，面海面较长，资源优势突出特性一：稀缺性低密度住宅•

项目整体容积率为2.0，原规划方案中用地中部为低密度住宅B.A.Consulting•星海广场已有项目基项目名称层数本为高层住宅，低密度产品稀缺性明显星海国宝30世纪经典30一品星海12/33星海阳光12/28星海假日27金玉星海19-27半岛听涛5/10/31星海甲天下12-15特性二：复合性本项目物业类型的复合性——星海广场已开发项目中物业类型相对单一，缺乏复合型项目五星级酒店高层海景豪宅海景特色商业B.A.Consulting低密度住宅特性二：复合性本项目住宅部分高度的复合性——高+低的组合是否有更多的可能性？高层海景豪宅（无限高）B.A.Consulting低密度住宅（原方案为5层）特性三：价格高•

用地资源的稀缺性以及开发商打造高品质产品的实力，奠定了本项目将成为大连首屈一指的豪宅项目，体现在售价上，也将成为大连高端项目价格的标杆。B.A.ConsultingB.A.Consulting核心问题提出以实现良好的经济效益及社会效益、极大提升品牌形象的目标为出发点，结合上述项目特性，提出本项目开发的核心问题。核心问题一：关于客户本项目的突出特性奠某省市核心区海景豪宅的高端形象，那么我们的客户也必将是置业者中的高端人群，而核心问题在于：•高端消费力是否充足？•由置业目的而反映出的产品需求特点是什么？B.A.Consulting核心问题二：关于产品从伟业多年项目操作经验发现，即便是拥有多次置业经验的高端客户在产品需求方面也同样存在很强的引导性，那么我们需要解决的核心问题在于：•大某省市场中的豪宅产品如何？•未来什么样的豪宅产品更加符合某省市场环境？B.A.Consulting•本项目如何打造出某省市场需求，又能体现项目用地特色的差异化产品？核心问题三：关于规模本项目住宅部分为15.25万平米，较大的供应量必将对稀缺资源的专署性产生不利的影响，那么我们需要解决的核心问题是：•稀缺资源的最大化利用及如何规避由规模大而产生的不利影响？B.A.Consulting核心问题四：项目与区域间的互动与一般项目被动的接受区域发展带来的影响所不同，本项目由于规模大、多物业类型复合，必将对某省市化程度的提升也产生较大的影响，为实现更大的社会效益，在项目规划中，我们需要解决的核心问题是：•如何实现项目与区域间的互动，某省市化的进程？B.A.ConsultingB.A.Consulting项目基础分析严谨的分析过程、科学的分析方法是实现项目准确定位的基础，下面将对我们的初步分析进行阐述。客户产品项目五大定位功能为成功实现本项目的五大定位，针对项目的三大特性，伟业顾问将在以往工作方式的基础上采用档次操作多主线的综合分析方法。伟业的工作方式：四把尺子＋刷油漆B.A.Consulting用地分析用地分析专题性研究最终开发商分析开发商分析初步分析确定项目针对性深入分析，判定定位定位基本假设基本假设方案的优劣方案市场分析市场分析政策分析政策分析通过三条核心的分析主线，解决本项目的三大核心问题：—某省市发展—B.A.Consulting某省市场环境——

客群特征—城市发展大大连B.A.Consulting城市发展规划•

城区：按“西拓北进”、建设“大大连”

的思路，大连城区将西拓至旅顺、北拓至金州某省市区由主城区、旅顺口城区、金州城区和新城区组成，各城区相对独立、自成系统，形成带状组团式结构模式。•某省市级公共中心：青泥洼桥、星海湾、小窑湾、大魏家公共中心。•某省市发展规模扩大，中心城区地位更加突出•

星海某省市级公共中心某省市化复合功能的需求增加星海广场城市发展大大连小平岛•某省市膨胀速度加快，要求星海湾某省市化进程加速。小平岛项目普通B.A.Consulting住宅价格已达到小平岛星海湾6700元/平米!城市发展大大连••••城市经营成功经济水平相对发达在某省市中认知度高媒体统计，2004年某省市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买B.A.Consulting•外地客户置业比例全国排名第三大连较某省市地位吸引来自东北三省的中高端客户在大连置业，并形成主力需求。城市发展大大连北京、天津、某省市发展水平比较B.A.ConsultingGDP增长速度0.80.20.60.4大连天津北京0某省市经济发展速度较'00

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'04'05津，处于中间水平，后期人均GDP（元）增长预期较高。0600004000020000大连天津北京'99'00'01'02'03'04'05人均可支配收入（元）10000大连人均可支配收入偏低，低于天津平均水平约13.7%，低于北500002000015000大连天津北京'99'00'01'02'03'04'05商品住宅价格（元/平米）大连商品住宅成交价格高于天800060004000•20000续增长的基础城市经营比较成功，奠定了后•'00

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'05现阶段居民收入偏低，外区域城市发展星海湾星海湾规划•

战略发展纵深不够，可开发用地少，综合配套相对缺乏，不利于区域成熟；•

已开发项目仅依托于景观资源，升值空间受限。B.A.Consulting从区域发展的高度看，本项目应：•

提升某省市化水平•

带动区域成熟，功能与传统中心城区形成差异化互补借鉴案例——华侨城波托菲诺城市发展城市化景观豪宅B.A.Consulting小高层售价30000元/平米独栋别墅85000元/平米！诺山畔；多层、小高层和高层豪华住宅，意式风情的商业街、广场、钟楼。••规模：总占地面积80万平方米，建筑面积108万平方米；资源：7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖、8万平方米荔枝林和谛•产品：沿湖独立别墅、Townhouse、城市核心区景观豪宅得到较高的认可借鉴案例——海名轩（香港，九龙）城市发展城市化景观豪宅•••位置：九龙紅磡环海街资源：维多利亚港海景产品：某省市化特点——三栋超高层建筑（68、70、73层），建成初期，是全球最高建筑（232.6米）。外墙以海蓝色的玻璃幕墙铺砌，三座大楼互相接连，形成阶梯式的屋顶。B.A.Consulting130000元/平米！城市发展项目用地项目用地条件•

资源优势•

交通便利•

规模大•

多物业类型本项某省市角色：B.A.Consulting•区域龙头•城市名片B.A.Consulting—某省市发展—某省市场环境——

客群特征—市场环境城市豪宅属性伟业经过多年的经验的积累某省市豪宅的价值属性进行总结，由此为本项目的定位提供有效依据：充分刺激世俗的浅表神经挖掘区位价值B.A.Consulting城市豪宅价值属性研究现状升级国际品牌和国际化标准精细的产品及服务的附加值市场环境城市豪宅属性充分刺激世俗的浅表神经B.A.Consulting威尼斯吹金粉水晶灯、66墙纸、17遍的烤漆工艺北京贡院六号顺景园奢华的立面材料与高档的配套市场环境城市豪宅属性挖掘区位价值北京银泰中心CBD核心区B.A.ConsultingCBD核心区世贸国际公寓市场环境城市豪宅属性深入研究现状的升级B.A.Consulting望京区域住宅升级产品万柳区域住宅升级产品慧谷根园万城华府市场环境城市豪宅属性国际品牌和国际化的标准公园大道美国汉斯品牌，高标准精装修水平B.A.Consulting新加坡排名第三位的吉宝公司，26万平米精装修统一交房季景沁园市场环境城市豪宅属性精细的产品及服务的附加价值东方之子双主卧设计，男女主人分开，降板式浴缸。家庭智能化，可按不同模式设置B.A.ConsultingMOMA技术，恒湿、节能环保万国城MOMA市场环境某省市豪宅特征B.A.Consulting某省市豪宅（8000元/平米以上）项目特征：•

区位特征——位于商务、商业聚集区或景观资源区区位项目名称区位项目名称西岗区中央华府中山区嘉和花样年华中华名城悦泰林里金宸国际明泽苑小区前城国际花园尚品南山亿达新世界休斯顿公寓隆泉华庭中山九号金煌公寓商务、商业聚集区万达华府沙河口区星海蓝山景观区杰特公寓星海阳光星海国宝一品星海半岛听涛世纪经典中山区颐和园市场环境某省市豪宅特征•价格特征——主要集中在8000-10000元/平米B.A.Consulting城市豪宅价格区间（元/平米）300002500020000150001000050000市场环境某省市豪宅特征•价值特征:–

中心区位B.A.Consulting–

景观环境项目名称价值特征项目名称价值特征颐合园景观环境\四合院明泽苑小区中心区位–

精装修中央华府中心区位尚品南山中心区位\景观环境–

大户型为主中华名城中心区位\欧式园林休斯顿公寓中心区位\精装修\小户型前城国际花园中心区位中山九号中心区位金宸国际中心区位\复式小户型\星海蓝山星海广场\海景精装修亿达新世界中心区位\精装修杰特公寓星海广场\海景隆泉华庭中心区位\精装修星海阳光星海广场\海景金煌公寓中心区位\精装修星海国宝星海广场\海景\精装修万达华府中心区位一品星海星海广场\海景嘉和花样年华中心区位\精装修\小户半岛听涛星海广场\海景型悦泰林里中心区位\低密度世纪经典星海广场\海景文园别墅中心区位市场环境某省市场需求某省市豪宅特征

某省市豪宅属性B.A.Consulting中心区位充分刺激世俗的浅表神经景观资源挖掘区位价值精装修研究现状升级发展趋势国际品牌和国际化标准大户型为主精细的产品及服务的附加值售价集中在8000-10000元/平米实现更高的销售价格本项目产品的价值体现B.A.Consulting—某省市发展—某省市场环境——

客群特征—客群特征一、同档项目客户分析主体特征二、重点客户深访对目前在售或与本项目档通过对具备购买本项目实力次相同的高档项目客户进的人群进行深度访问，把握行调研分析，确定客户主客户对产品的需求特征，作体特征。为本项目定位的借鉴。需求特征B.A.Consulting年龄/学历/职业/家庭对价格的承受力/对区位收入/家庭人数/原住地的偏好/对付款方式的偏/工作地点/日常交通工好/对户型、面积的偏好/具对规划设计的偏好三某省市发展相结合，判断未来客户特征的变化城市的变化带动居民无论从消费能力，消费意识还是家庭构成、生活习惯方面都发生着变化。通过对比分析的方法，可以对未来客户特征进行判断。B.A.Consulting项目初步设想多角度寻找扩大项目客群来源的客户途径，降低高端消费力不足的可能性带来的风险；同时本项目由于住宅部客群放大分规模大，具备产品多样化的条件，能够实现客群的细分。•

将置业用途为会所、商务公馆等的客户作为本项目的目标客户之一；•

扩大客户地域范围，突某省市，放大至北京、天津、山东。客群缩小B.A.Consulting–

产品档次需求–

置业目的–

地域来源•将客群细分，由大众小众：产品突破目某省市豪宅实现更高的价格，需要某省市场供应的豪宅产品有所超越，通过深层挖掘客户需求，打造即符合大连未来需求特征又能够充B.A.Consulting分发挥本项目海景、高档酒店等资源优势的豪宅产品。•

彰显与性价比的结合，满足客户的心理需求案例：成都世纪城业、办公、会展、休闲娱乐••规模：占地1504亩，总建筑面积180万平米物业类型：住宅、酒店、商•资源：20某省市湿地产品成功实现彰显奢华与高性价比的结合•建筑面积：

246.97平米•空中花园：

135.32平米B.A.Consulting产品打散住宅部分大的规划，形成小的BLOCKB.A.Consulting本项目即包括需要体现私密性的居住物业，又有开放性的商业与酒店。因此在规划中注重本项某省市之间的相互融合，协调私密与开放之间的关系。•••社区由封闭半开放小BLOCK间实现产品档次的差异商业与住宅适度的结合，档次协调一致产品B.A.Consulting打造别墅品质规划中的5层住宅部分所占比例较大并且某省市场供应中相对稀缺，是本项目产品定位中的重点，在产品设计上应着重考虑“拔高”的可能性。上海鼎邦丽池产品低密度住宅部分产品的再细分在项目整体档次协调一致的基础上，适度增加产品的多样化，满B.A.Consulting价值最大化。•5层住宅•类独栋•联排•叠拼•花园洋房•小高层产品商业部分占据临海岸线景观资源最大的位置，使住宅对海景资源的利用产生一B.A.Consulting海景资源的最大化

定的遮挡。•