2025年土地登记代理人之土地登记代理实务测练习题附答案

2025年土地登记代理人之土地登记代理实务测练习题附答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.某企业因名称变更申请国有建设用地使用权变更登记，代理人需重点核查的材料是（）。A.原不动产权属证书B.抵押权注销证明C.宗地图D.企业章程修正案答案：A。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条，权利人姓名、名称变更的，需提交原不动产权属证书及变更证明材料，原证书是必备材料。2.集体土地所有权首次登记中，若宗地存在权属争议且未解决，登记机构应（）。A.暂缓登记B.不予登记C.先予登记并备注D.要求申请人提供担保后登记答案：B。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，存在尚未解决的权属争议的，登记机构应当不予登记。3.预告登记失效的法定情形是（）。A.债权消灭且自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记B.预告登记满1年未申请本登记C.权利人书面放弃预告登记D.不动产被查封答案：A。《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。4.代理未成年人申请土地登记时，监护人需提交的特殊材料是（）。A.未成年人身份证明B.监护关系证明C.土地权属来源证明D.地籍调查成果答案：B。《不动产登记操作规范（试行）》规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请登记的，需由监护人代为申请，并提交监护关系证明。5.土地抵押权注销登记的申请主体是（）。A.抵押人单方B.抵押权人单方C.抵押人与抵押权人共同D.土地所有权人答案：C。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定，抵押权消灭的，抵押人、抵押权人应当共同申请抵押权注销登记。6.地役权登记中，需重点审查的内容是（）。A.地役权合同是否约定利用期限B.供役地是否已办理首次登记C.需役地面积是否大于供役地D.地役权人是否为自然人答案：B。根据《不动产登记操作规范（试行）》，地役权登记需审查供役地和需役地是否已办理不动产登记，未办理首次登记的不得办理地役权登记。7.某公司通过出让方式取得一宗工业用地，申请首次登记时，代理人无需提交的材料是（）。A.出让合同B.土地出让金缴纳凭证C.投资强度证明D.完税凭证答案：C。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条规定，国有建设用地使用权首次登记需提交权属来源材料（如出让合同）、相关税费缴纳凭证，投资强度非登记必要材料。8.异议登记的有效期为（）。A.15日B.30日C.60日D.90日答案：A。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十四条规定，异议登记申请人自异议登记之日起15日内不提起诉讼的，异议登记失效。9.代理农村宅基地使用权及房屋所有权首次登记时，若申请人为非本集体经济组织成员，登记机构应（）。A.予以登记并备注“非本集体成员”B.不予登记C.要求提供集体经济组织同意证明D.先予登记待核实答案：C。根据《关于规范农村宅基地管理的通知》，非本集体经济组织成员因继承房屋占用宅基地的，可按规定登记，需提交集体经济组织同意的证明材料。10.土地登记资料查询中，利害关系人申请查询的，需提交的材料不包括（）。A.身份证明B.利害关系证明C.查询申请书D.不动产权属证书答案：D。《不动产登记资料查询暂行办法》第八条规定，利害关系人查询需提交身份证明、利害关系证明及查询申请书，无需权属证书。11.某企业将土地使用权分割转让，申请转移登记时，代理人需确保（）。A.分割后的宗地面积之和等于原宗地面积B.分割后的宗地用途不一致C.分割无需经规划部门批准D.原土地上的抵押权自动消灭答案：A。《不动产登记操作规范（试行）》规定，分割转让的，分割后的各宗地面积之和应与原宗地面积一致，且需符合规划要求。12.查封登记的申请主体是（）。A.债权人B.人民法院C.不动产登记机构D.债务人答案：B。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十条规定，人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，登记机构应当办理。13.代理集体建设用地使用权首次登记时，若土地用于经营性用途，需额外提交的材料是（）。A.村民会议决议B.土地勘测定界报告C.入市批准文件D.地籍调查表答案：C。根据《土地管理法》第六十三条，集体经营性建设用地入市需经县级以上人民政府批准，登记时需提交批准文件。14.土地登记代理机构在代理业务中，发现申请人提供虚假材料时，应（）。A.协助申请人修改材料B.终止代理并向登记机构报告C.继续代理但不承担责任D.要求申请人额外支付费用答案：B。《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》第二十条规定，代理人发现虚假材料应终止代理并报告，否则需承担法律责任。15.预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的（）。A.有效B.无效C.效力待定D.可撤销答案：B。《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。16.某宗地存在多个抵押权，办理转移登记时，抵押权的顺位（）。A.按登记时间先后确定B.由当事人协商确定C.自动消灭D.按债权数额大小确定答案：A。《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权的顺位按照登记的时间先后确定。17.代理土地更正登记时，若登记错误是因登记机构过错导致，申请人（）。A.需提供利害关系证明B.无需提交更正材料C.可单方申请D.需与原权利人共同申请答案：C。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定，登记机构登记错误的，权利人、利害关系人可单方申请更正登记。18.土地登记代理业务中，签订书面委托合同的核心条款不包括（）。A.代理事项B.代理费用C.代理人婚姻状况D.双方权利义务答案：C。《土地登记代理管理办法》第十二条规定，委托合同需明确代理事项、费用、权利义务等，代理人个人隐私信息非必备条款。19.某村集体因合并重组，申请集体土地所有权变更登记，需提交的材料是（）。A.合并协议B.地上附着物评估报告C.村民个人身份证明D.土地抵押合同答案：A。《不动产登记操作规范（试行）》规定，集体经济组织合并导致权属变更的，需提交合并协议及相关批准文件。20.土地登记档案的保管期限为（）。A.10年B.30年C.50年D.永久答案：D。《不动产登记资料管理规定》第二十条规定，不动产登记档案永久保存，不得销毁。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.申请土地使用权首次登记时，需提交的地籍调查成果包括（）。A.地籍调查表B.宗地图C.界址点坐标D.土地利用现状图答案：ABC。《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定，地籍调查成果包括地籍调查表、宗地图及界址点坐标等。2.土地登记代理业务中，代理人的义务包括（）。A.保守委托人商业秘密B.如实报告登记进展C.接受登记机构培训D.垫付登记费用答案：AB。《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》第十三条规定，代理人需保守秘密、如实报告，垫付费用非法定义务。3.下列情形中，需办理土地注销登记的有（）。A.土地被依法征收B.抵押权实现C.地役权期限届满D.权利人姓名变更答案：ABC。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定，权利消灭的需办理注销登记，姓名变更属变更登记。4.代理未成年人土地登记时，监护人的证明材料可以是（）。A.出生医学证明B.户口簿C.法院指定监护的法律文书D.居委会出具的监护关系证明答案：ABCD。《不动产登记操作规范（试行）》规定，监护关系证明包括出生证明、户口簿、法院文书或基层组织证明。5.土地登记机构在审查登记申请时，需核查的内容有（）。A.申请人与权属来源材料主体是否一致B.申请登记的不动产是否存在查封C.登记事项是否违反法律禁止性规定D.申请人的婚姻状况答案：ABC。《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构需审查主体一致性、权利限制情况及合法性，婚姻状况非审查内容。6.预告登记的适用情形包括（）。A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.房屋所有权转让D.土地使用权抵押答案：ABC。《民法典》第二百二十一条规定，预告登记适用于不动产买卖、抵押等情形，土地使用权抵押一般直接办理抵押登记，无需预告。7.集体土地所有权登记的权利主体包括（）。A.村集体经济组织B.村民委员会C.村内各集体经济组织D.乡（镇）集体经济组织答案：ACD。《民法典》第二百六十一条规定，集体土地所有权主体为村集体经济组织、村内各集体经济组织或乡（镇）集体经济组织，村民委员会是代行主体。8.土地登记代理机构的禁止行为包括（）。A.伪造登记材料B.超出业务范围代理C.泄露委托人隐私D.收取合理代理费答案：ABC。《土地登记代理管理办法》第二十五条规定，禁止伪造材料、超范围代理、泄露隐私，合理收费合法。9.下列情形中，可申请异议登记的有（）。A.认为登记簿记载的权利主体错误B.认为登记簿记载的面积错误C.登记簿记载的权利人不同意更正D.不动产已被查封答案：ABC。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十二条规定，异议登记适用于权利人不同意更正的情形，查封不影响异议登记申请。10.土地抵押权登记的必要材料包括（）。A.抵押合同B.主债权合同C.不动产权属证书D.评估报告答案：ABC。《不动产登记操作规范（试行）》规定，抵押权登记需提交抵押合同、主债权合同及权属证书，评估报告非必要。三、案例分析题（每题10分，共5题）案例1：甲公司2023年通过出让取得一宗工业用地，2024年因企业改制，将该土地使用权转让给乙公司（同一控制下企业）。作为乙公司代理人，需办理哪些登记？需提交哪些材料？答案：需办理国有建设用地使用权转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条，转移登记需提交：①乙公司身份证明；②原不动产权属证书（甲公司名下）；③土地使用权转让合同（改制相关文件，如批准文件、股权转让协议等）；④土地出让金已缴纳凭证（若需补缴需提交）；⑤完税凭证（契税、增值税等）；⑥地籍调查成果（宗地图、界址点坐标）；⑦登记申请书。案例2：村民张某2010年在宅基地上建房并办理了宅基地使用权及房屋所有权登记。2024年张某去世，其独子小张（非本村村民）继承该房产。作为小张代理人，如何办理登记？需注意哪些问题？答案：①申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记。根据《不动产登记操作规范（试行）》10.3.1，非本集体经济组织成员因继承取得宅基地使用权的，可予登记。②需提交材料：小张身份证明；张某死亡证明；继承权证明材料（遗嘱或法定继承公证书等）；原不动产权属证书；集体经济组织对继承无异议的证明（部分地区要求）。③注意事项：登记时需备注“该权利人为非本集体经济组织成员，因继承房屋占用宅基地”；若宅基地上房屋灭失，不得单独继承宅基地使用权。案例3：某银行与丙公司签订最高额抵押合同，以丙公司土地使用权为2025-2030年期间连续债权提供担保。作为银行代理人，如何办理最高额抵押权首次登记？登记机构需审查哪些内容？答案：①办理最高额抵押权首次登记，需提交：登记申请书；银行与丙公司身份证明；不动产权属证书；最高额抵押合同；主债权合同（或一定期间内将要连续发生债权的合同）；其他必要材料（如评估报告等）。②登记机构审查内容：抵押人是否为权属证书记载的权利人；最高额抵押合同是否明确债权确定期间、最高债权额；抵押土地是否存在查封、重复抵押等权利限制；抵押土地用途与最高额抵押目的是否一致。案例4：丁公司名下一宗土地被法院查封，现丁公司拟将土地转让给戊公司。作为戊公司代理人，能否办理转移登记？若查封解除后办理，需注意哪些材料？答案：①不能办理。根据《不动产登记暂行条例》第二十二条，不动产被依法查封的，登记机构不予办理转移登记。②查封解除后办理需提交：解除查封的法律文书（法院协助执行通知书、解除查封裁定书）；戊公司与丁公司的转让合同；原不动产权属证书；完税凭证；地籍调查成果等。需特别核查解除查封文件的真实性及有效性，确保查封已正式解除。案例5：某村因修建乡村公路需占用村民李某的承包地，经村民会议决议并报乡镇政府批准，收回李某的土地承包经营权。作为村委会代理人，如何办理土地