REITs系列报告：商业不动产REIT择券手册

图表目录图表1：截至2026/3/31已收到反馈意见的商业不动产REITs项目 5图表2：龙德广场项目主要财务及运营指标 6图表3：中信建投首农食品集团REIT业态分布 6图表4：西安浐灞国际港砂之船（西安）奥特莱斯项目主要财务及运营指标 7图表5：国泰海通砂之船REIT联营/抽成收入占比维持较高水平 7图表6：中金唯品会商业不动产REIT项目底层资产主要财务及运营指标 8图表7：合肥银泰中心项目主要财务及经营指标 982025年末合肥银泰中心项目各类租金收费模式的商户数量及租赁面积情况.........................................................................................................................................10图表9：静安大融城和江门大融城项目主要财务及运营指标 11图表10：深圳来福士项目购物中心业态和绵阳涪城项目主要财务及运营指标 12图表11：常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场项目主要财务及运营指标 13图表12：常州天宁吾悦广场与南通启东吾悦广场租金收费模式分布（万元） 14图表13：嘉亭荟城市生活广场一期项目主要财务及运营指标 15图表14：鼎保大厦和鼎博大厦项目主要财务及运营指标 17图表15：晶耀前滩项目主要财务及运营指标 18图表16：广州保利中心项目和佛山保利水城项目主要财务及运营指标 2017&.........................................................................................................................................22图表18：21家锦江都城酒店项目主要财务及运营指标 23图表19：嘉实首开商业不动产REIT底层资产项目主要财务及运营指标 2420251128（征求意见稿CRITs20251231Rs试点，同日沪深交易所分别发布《公开募集不（Rs业务办法（试行截至2026/3/3114单商业不动产RsRs项目从受理到出具反馈意见平均用时仅约1从底层资产已受理或已反馈的商业不动产Rs一线城市，以及合肥、西安等发展势能较为强劲的重点二线城市，其中上海前滩、深圳南山来福士等核心商圈，不仅坐拥成熟的商业氛围与密集客流，更形成了难以复制的区位壁垒。从业态布局上来看，试点范围所涵盖的商业综合体、商业零售、写字楼、酒店等传统商业地产类型，在第一批申报的商业不动产Rs项目中均有覆盖。REITs从截至2026/3/31已收到反馈意见的14单商业不动产Rs项目来看，其底层资产业态分化主要分为四类（1零售商业/（8单（2写字楼/（3单（3）（2单（4（1单入，对已收到反馈意见的商业不动产Rs项目进行分析。原始权益人反馈意见出具日期申报日期 项目状态原始权益人反馈意见出具日期申报日期 项目状态业态类型名称华陆家商业动产REIT 写楼/城综合体 2026/1/30 已馈 2026/3/4 上前滩际商区投(集)有限公司华华保利展商不动产REIT 写楼/城综合体 2026/1/30 已馈 2026/2/27 保发展股集股份限公司嘉首开业不产REIT 社商业 2026/2/26 已馈 2026/3/20 北首都发股有限司汇富上地产嘉首开业不产REIT 社商业 2026/2/26 已馈 2026/3/20 北首都发股有限司国海通邦商不动产REIT 零商/奥莱斯 2026/2/9 已馈 2026/3/17 泛有限司,上国际车城新安亭联合发展有限公司广新城悦商不动产REIT 零商/奥莱斯 2026/2/27 已馈 2026/3/25 吾顺瑞(上)商经营理有限公司上海光翎投资中心(有限合伙),天光保德光大石商不动产REIT 零商/奥莱斯 2026/2/5 已馈 2026/3/5

津安石锦瑞股权投资基金合伙企业(有限合伙)华华银泰货商不动产REIT 零商/奥莱斯 2026/1/30 已馈 2026/3/5 银百货限公司中建投农食集团业不产REIT 零商/奥莱斯 2026/2/11 已馈 2026/3/4

北京元创联商业企业管理中心(有限合伙),北京粮食集团有限责任公司国国海通之船业不产REIT 零商/奥莱斯 2026/1/30 已馈 2026/3/3 砂船(西安)购广场限公司华凯德业不产REIT 零商/奥莱斯 2026/1/30 已馈

CAPITALANDMALLASIALIMITED,深圳市凯来企业管理咨询有限公司,绵阳凯涪企业管理咨询有限公司中中唯品商业动产REIT 零商/奥莱斯 2026/1/29 已馈 2026/2/26 杉商业团有公司华紫金住安商业动产REIT 酒店 2026/2/3 已询 2026/2/27 上安住间商信息询有限公司华华锦江业不产REIT 酒店 2026/1/29 已馈 2026/2/26 上锦江产管有限司所零售商业/奥特莱斯业态零售商业奥特莱斯是本轮商业不动产RsREIT中信建投首农食品集团商业不动产RT项目底层资产为龙德广场项目，位于北京市昌平区，总建筑面积22.27万平方米，其中可租赁面积为1518万平方米，是区域内规模最大1340周边办公人口包括龙德紫金、北方明珠等写字楼，约2-3万办公人群，支撑工作日午间消费与商务配套需求。图表2：龙德广场项目主要财务及运营指标项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末营业收入（亿元）2.642.622.85净利润（亿元）1.010.921.10年末/期末出租率年度加权平均出租率续租率资资化率（CapRate） 2026年和2027年加回本性出资化率别为7.57和7.47净金流派率 预测2026年和2027年现金分派分别为6.87和6.01中信建投首农食品集团REIT尽职调查报告 所20252416租赁面积占已出租面积比重达64.36%。截至2025年末，该项目出租率为98.26%，已出租租赁合同按租赁面积加权平均剩余租期为400图表3：中信建投首农食品集团REIT业态分布业态租户数量租赁面积（平方米）占已出租面积占比占可租赁面积占比主力店695,97364.463.2餐饮8121,265零售7612,7748.68.4综合服务438,7045.85.7儿童276,1924.24.1休闲娱乐84,2132.82.8空置-2,641-1.7总计241151,762-100.0中信建投首农食品集团REIT财务顾问报告 所3402026年，该基金预测净现金流分派率达687%，短期来看是截至2026/3/31已收到反馈意见的商业不动产Rs项目中收益安全垫较厚的标的；该项目2026年加回资本性支出的资本化率为757%，高于其余已申报的商业不动产Rs项目，未来长期的增长弹性或相对有限。REIT2026/3/4根据反馈意见，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：其一，5其二，该项目超过一半的租约到期时间集中在2028年以内，或存在一定租约集中到期的续租风险；其三，重要现金流提供方不再续租的风险，其中翠微股份租赁面积占龙德广场项目可供出租面积的25.51%，2025年度收入占比为1737%，翠微百货目前处于连续亏损状态，华联2025REIT国泰海通砂之船商业不动产RT项目底层资产为西安浐灞国际港砂之船（西安）奥特1413784图表4：西安浐灞国际港砂之船（西安）奥特莱斯项目主要财务及运营指标项目2025年1-9月2024年度2023年度2022年度营业收入（亿元）2.973.763.512.29净利润（亿元）1.111.471.21-0.04期末出租率年度平均出租率续租率运营净收益（亿元）（扣除资本性支出后）2.282.952.771.57运营净收益率（NOIMargin)（扣除资本性支出后）

资化率（CapRate） 2026年6.36、2027年6.73；加回资本性支出后2026年6.48、2027年6.86该金净金流派率 预测2026年和2027年现金分派分别为5.47和5.81国泰海通砂之船REIT招募说明书 所国泰海通砂之船RTRs2025M9（西安奥特莱斯项目在执行合同共涉及商户307N（、国际名品（含国际服饰、国际精品）、男装童装皮具（含男装、童装童玩、皮鞋皮具、男士配件）、女装（含女士配件）、运动青休潮牌（含运动、青休潮牌），租户结构高度分散，年-2025年997该项目坐落于西安浐灞国际港商圈核心，所在区域为西安“国际化先导区”，承载欧亚5公里范围内居住人口约701300（将新增30-502023/抽成收入占比均在70%以上，即项目收益较大程度绑定了商户销售业绩，在消费复苏周期中或具备更强的业绩弹性。图表5：国泰海通砂之船REIT联营/抽成收入占比维持较高水平收入结构2025年1-9月2024年度2023年度2022年度联营收入（万元）16,38320,77418,90311,467联营模式折扣率12.1512.0411.6511.23抽成收入（万元）5,7677,3817,3274,450抽成比例运营收入(万元)29,59237,56534,98622,761联营/抽成收入占比74.975.075.069.9国泰海通砂之船REIT招募说明书 所REIT2026/3/3其一，该项目2026年到期合约面积占比为5134%，主要集中在2026Q3，且2026年到期部分尚未进入续约或新签谈判阶段，仍需关注后续到期续租或新签进展；该项目租约期限在1年以内的占比为53.53%2022年2025年9月续租租约加1REIT中金唯品会商业不动产RT（11.20万平方米、哈尔滨杉杉奥特莱斯广场（13.06万平方米，分别位于郑州中牟县与哈尔滨利民开发月坪效达到302626元/月/平方米，销售额达到2158亿元；哈尔滨杉杉奥特莱斯项目是目2025年销售月坪效达到223230元/月/平方米，销售额达到1672亿元，销售额及坪效均位居黑龙江省首位。图表6：中金唯品会商业不动产REIT项目底层资产主要财务及运营指标郑州杉杉奥特莱斯购物广场项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末）3.423.002.86运营净收益（亿元）（）（NOI（扣除资本性支出后）

2.66 2.21 2.17年/期出租率 99.92 100.00 99.84续率 83.59 - -年加权均出率 99.44续率 83.59 - -哈尔滨杉杉奥特莱斯广场项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末）2.452.162.03资化率（CapRate） 2026哈尔滨杉杉奥特莱斯广场项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末）2.452.162.03运营净收益（亿元）（）（NOI（扣除资本性支出后）

1.80 1.51 1.40年/期出租率 100.00 100.00 100.00续率 76.67 - -年加权均出率 99.56续率 76.67 - -资化率（CapRate） 2026年回资性支的资化率为6.77该该金净金流派率 预测2026年和2027年现金分派分别为4.57和4.99中金唯品会REIT招募说明书 所上述两个项目2025年出租率均超2025年末，郑州杉杉奥特莱斯项目在执行合同共涉及品牌261214从竞争格局来看，中金唯品会商业不动产REIT项目底层资产运营方均为杉杉商业集团，其具备丰富的奥莱运营与招商经验。郑州市内现存其他奥莱项目多为大众奥莱，与郑州杉杉奥特莱斯项目距离较远，且品牌矩阵和梯次差异较大，竞争分流影响较小。哈尔滨杉杉奥特莱斯项目盒子式设计对当地气候环境的高度适配、更为丰富的配套业态占比，使得其与枫叶小镇奥特莱斯项目形成较显著的比较优势。中金唯品会商业不动产REIT项目已于2026/2/26收到交易所反馈意见。根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：其一，郑州项目同类存量竞品项目4个，未来三年新增竞品项目1个，原始权益人拟投资建设同业竞争项目，哈尔滨项目同类存量竞品项目1个，该项目或存在竞争力不足的风险；其二，郑州项目现有合约2026年内到期的面积比例为67.60%，2027年及以前到期的面积比例为84.86%2026年内到期的面积比例为4081%2027年及以前到期的面积比例为6160%，或存在租约集中到期续约的风险。REIT华夏银泰百货商业不动产RT一期项目商业及停车位建筑面积为1054万平方米，二期项目商业、停车位及其他建筑面积为7994273LGUCCI50家安徽首店及国际一线品牌。图表7：合肥银泰中心项目主要财务及经营指标项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末营业收入（亿元）7.348.059.04净利润（亿元）1.391.321.44期末出租率96.9年度平均出租率95.5运营净收益（亿元）（扣除资本性支出后）2.652.292.48运净收率（NOIMargin) 67.7 59.3 61.2（扣除资本性支出后）该金净金流派率 预测2026年和2027年金流派率别为4.93和5.28资该金净金流派率 预测2026年和2027年金流派率别为4.93和5.28华夏银泰百货REIT招募说明书 所2023-2025年，合肥银泰中心项目营业收入有所下降，主要系由于经销自营收入下降，公司调整业务结构，自营商品销售规模减少。近三年净利润维持在132144亿元区间内，NOIMagn2025租户稳定性方面，华夏银泰百货商业不动产REIT项目底层资产运营方为杭州银泰世纪商业管理有限公司。截至2025年末，合肥银泰中心项目的商户数量共计424个，其中采取租赁模式的商户162家，联营代销模式商户232家，经销自营商户30家，以上商户中不存在收入占比超过10%的情况且不存在重要现金流提供方，项目整体收入及现金流具有高度的分散性。该项目租户业态分为服饰、餐饮、国际名奢品、生活体验配套、其他零售、美妆、钟表和黄金珠宝等，各类业态面积占比较为分散，其中服饰和餐饮业态的租赁面积占比最高，占比分别在28-31%区间。图表8：截至2025年末合肥银泰中心项目各类租金收费模式的商户数量及租赁面积情况收入模式商户数量商户数量占比租赁面积（平方米）租赁面积占比租赁16238.2136,032.9153.43联营代销23254.7229,974.1444.45经销自营307.081,430.00合计424100.0067,437.05100.00华夏银泰百货商业不动产REIT招募说明书 所2310325-5020-40岁的年轻消费群体与潮流爱好者。华夏银泰百货商业不动产REIT项目定位为垄断全省高净值客群奢品消费需求的高端购物中心，重奢业态受电商的冲击相对较小、现金流稳定性或相对强于其他业态的商业不动产项目，较为匹配风险偏好适中且关注高端消费赛道的投资者。REIT2026/3/5根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：其一，一、二期项目中回迁小业主持有面积合计0.47万平方米，约占项目总建筑面积2.54%，由第三方（安徽银泰）统一回租运营且目前正在开展换签工作。一期小业主已取得产证，二期小业主尚未完成产权登记。若未来小业主行使自主出租或自用权利，或回租协议到期未能续签，可能导致项目整体运营统一性受损、招商管理难度上升及租金收入波动。该项目2026-2028年到期面积占比分别为42.00%1986%1159%2026年到期面积合计283万平方米，其中已签署协议的续约面积为028万平方米、已签署协议的新签面积为000REIT光大保德信光大安石商业不动产RT项目底层资产为上海静安大融城（商业建筑面积14.62万平方米）与广东江门大融城（商业建筑面积为99万平方米。其中，上海项目位于静安大宁商圈，是上海北部的商业核心；江门项目所位于的蓬江区是江门市中心城区之一，也是江门市最重要的城市功能集聚区之一。静安大融城和江门大融城均主要按照购物中心租赁模式经营，其中静安大融城不涉及联营及自营的运营模式。或受上海核心商圈商业供给过剩且竞争加剧影响，2023-20252023-2025图表9：静安大融城和江门大融城项目主要财务及运营指标静安大融城项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末营业收入（亿元）2.352.703.01净利润（亿元）-0.04-0.74-0.90年末/期末出租率91.7389.50续签率5146资化率（CapRate） 2026年回资性支的资化率为4.64江门大融城项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末营业收入（亿元）2.012.101.57净利润（亿元）0.480.540.41年末/期末出租率89.1595.04续签率68.774该金净金流派率 预测2026年和2027年现金分派分别为3.79该金净金流派率 预测2026年和2027年现金分派分别为3.79和4.29光大保德信光大安石REIT招募说明书 所租户稳定性方面，截至2025年末上海静安大融城项目签约租户共计279个，加权平均剩余租期3022026年到期租约的租赁面积占比2596%2072442026年到期租约的租赁面积占比3068%2025年末，10%，租户结构较为分散，业态覆盖零售、餐饮文娱及配套。光大保德信光大安石商业不动产RT平均剩余租约期限整体偏短，或具有相对较高的续租风险。该项目的运营管理机构为光控安石（上海）商业管理有限公司（以下简称“光大安石商管，是光大安石体系内专业的商业不动产运营管理平台。光控安石商管在全国8个城市管17250肥、南京、江门等核心及重点城市。静安大融城项目总估值39.00亿元、江门大融城项目总估值2205RIT项目2026年预测分派率379%2027年预计提升至429%该项目2026年预测分派率在已收到反馈意见的商业不动产RIT项目中偏低，但该项目一方面通过上海内环核心资产提供稳健现金流来源，同时通过江门大湾区资产为资产组合提供业绩增长弹性，兼具稳定性与成长性。光大保德信光大安石商业不动产REIT项目已于2026/3/5收到交易所反馈意见。根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：其一，2023-2025年静安项目租金收入逐年降低，江门项目出租率逐年降低，或对项目现金流产生一定负面影响；静安项目现有合约2026年内到期的面积比例为2596%2026年内到期的面积比例为3068%，租约集中到期或对未来现金流稳定性产生负面影响；其三，底层项目收益大部分来源于租金收入及与其相关联的物业管理费收入，收入来源类型较为单一，或将会对基金造成不利影响。REIT华夏凯德商业不动产RT项目底层资产包括坐落于中国广东省深圳市南山区的来福士项目。截至2025M9末，上述两个项目总估值50.42亿元，其中深圳来福士项目总建筑面积为20.99406311182目总建筑面积为13.01万平方米，可租赁面积为607万平方米，业态仅包含购物中心。图表10：深圳来福士项目购物中心业态和绵阳涪城项目主要财务及运营指标202220222023202420251-9深圳来福士项目购物中心业态期出租率 92.1 94.1 94.8 86.8营收入期出租率 92.1 94.1 94.8 86.8年平均租率 运营净收益（亿元）（）（NOIMargin)（扣除资本性支出后）

0.95 1.22 1.12 1.03资本化率（CapRate）20264.754.66绵阳涪城项目2025年1-9月2024年度2023年度2022年度营业收入（亿元）0.911.171.121.05净利润（亿元）0.310.360.290.21期末出租率年度平均出租率运营净收益（亿元）（扣除资本性支出后）0.660.820.760.60运净收率（NOIMargin) 72.3 70.1 67.9 57.1（扣除资本性支出后）率 25年02率 25年024.23264.57华夏凯德REIT招募说明书 所2025M9216196810%的情况，租户结构高度分散，不存在单一租户依赖风险；绵阳涪城项目的租户业态主要包括文娱及配套、零售、餐饮和其他几类，2022-202420251-950%-55%的区间。深圳来福士项目位于深圳市南山区南油片区，是南油片区体量最大的商业综合体，其3公里范围内人口基数较大，约110万常住人口，其中居住人口约67.5万人。业态模式方面，该项目是包含购物中心、办公和服务式公寓三个部分的多业态综合体，主要服务于公寓与周边社区居民以及写字楼员工，多业态协同有利于项目抵抗周期波动风险。绵阳涪城项目定位为引领时尚潮流、提供“一线都市新体验”的城市级购物中心，其核心目标客群聚焦于“年（上海）有限公司，凯德商管咨询公司是凯德商用旗下专注于购物中心、办公楼等不同类别资产运营的商业该基金是首批商业不动产REIT项目中为数不多由外资发起的标的，凯德成熟的不动产REIT运营经验为该项目提供较强的品牌背书，或较为适配关注外资资管标的的投资者。华夏凯德商业不动产REIT项目已于2026/2/27收到交易所反馈意见。根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：其一，该基金主要原始权益人凯德商用的关联方凯德中国信托拥有部分特定零售资产的优先收购权，这或导致未来同等条件下该基金收购受限于优先收购权的零售资产时，相应的权利劣后于凯德中国信托，从而一定程度上影响扩募收购资产的范围。监管也要求补充说明优先购买权条款对不动产转让及处置所可能产生的影响；其二，监管关注到该基金续签和新签租约租金单价波动较大，且较为关注项目租约到期的换租风险，若到期续约进度不及预期，则或将对项目稳定运营产生不利影响。REIT广发新城吾悦商业不动产RT项目底层资产为常州天宁吾悦广场项目（建筑面积合计17.38万平方米，商业可租赁面积为696万平方米）与南通启东吾悦广场项目（建筑面积合计12.03万平方米，商业可租赁面积为451万平方米，业态均为购物中心，均属于新城控股集团旗下定位清晰、具备规模复制能力的核心产品线，综合绩效（包括收益、客流、会员等）在同类产品线中均稳定在标杆水平。图表11：常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场项目主要财务及运营指标常州天宁吾悦广场2025年1-9月2024年度2023年度2022年度营业收入（亿元）0.851.171.161.11净利润（亿元）0.080.110.090.03期末出租率97.7799.7697.39年度平均出租率97.8397.5795.15续租率运营净收益（亿元）（扣除资本性支出后）0.490.760.750.71运营净收益率（NOIMargin)（扣除资本性支出后）

资化率（CapRate） 2026年本化为6.11南通启东吾悦广场项目2025年1-9月2024年度2023年度2022年度营业收入（亿元）0.760.970.910.85净利润（亿元）0.230.280.240.21期末出租率100.00100.00100.00100.00年度平均出租率100.0098.77100.00续租率运营净收益（亿元）（扣除资本性支出后）0.520.640.590.54运营净收益率（NOIMargin)（扣除资本性支出后）

资资化率（CapRate） 2026年本化为6.44率 25年025.50265.59广发新城吾悦REIT招募说明书 所租户稳定性方面，2025Q3235前十大租户在租金及管理费中占比仅有14.52%，收入较为分散，2022年以来期末出租率均维持在97%以上，截至2025Q3末按租赁面积计算的加权平均剩余租期为400年。业态模4445%2025Q31801438%，1002025Q3平均剩余租期为36141.02%。图表12：常州天宁吾悦广场与南通启东吾悦广场租金收费模式分布（万元）2025年1-9月 2024年常州天宁吾悦广场租金收费模式收入合计 收入占比 收入合计 收入占比固定租金及抽成租金取高模式819.117710.910纯定租模式 3,639.9 固定租金及抽成租金取高模式819.117710.910纯成租模式 293.8 6394.8 6合计4,752.8 1006,800.5100南通启东吾悦广场租金收费模式2025年1-9月收入合计 收入占比收入合计2024年收入占比纯固定租金模式1,899.2453,097.456固定租金及抽成租金取高模式2,168.0512,174.940纯抽成租金模式154.44227.84合计4,221.61005,500.1100广发新城吾悦REIT招募说明书 所该基金运营管理统筹机构为新城控股集团201252025M9全国布局200余座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达176座，开业面积达162757万平方米，出租率达97.16%。在合作商户方面，截至2025M9末，新城控股集团通过旗下自持、在管项目共拥有合作品牌超过34万个，累计会员人数5201万人。该基金租金结构以固定租金为主，一定程度上可以有效规避租户业绩波动对项目收益所造成的影响，但项目业绩弹性相对有限，或较为适合风险偏好较低、追求稳定现金流的投资者。广发新城吾悦商业不动产REIT项目已于2026/3/25收到交易所反馈意见。根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：其一，2023-2024年及2025M19，天宁项目有效租金增长率分别为036%、177%和010%524%471%和003%其二，天宁项目、启东项目选取的折现率分别为7%和725%，相较于同类项目偏低，若后续折现率上调则或将导致估值和可供分配金额下滑；其三，2022-2024年及2025M1-9，原始权益人吾悦顺瑞TDA、净利润持续为负，项目公司资产负债率较高，运营管理统筹机构新城控股集团总资产、经营活动产生的现金流量净额均呈持续下降态势，筹资活动产生的现金流量净额持续为负。REIT国泰海通崇邦商业不动产RT项目底层资产位于上海市嘉定区安亭镇的嘉亭荟城市生（建筑面积为1105640万平方米圈及周边区域中产及家庭客群。嘉亭荟一期项目于2012年9月开业，定位为服务于周边社区的一站式家庭购物中心。图表13：嘉亭荟城市生活广场一期项目主要财务及运营指标项目2025年1-9月2024年度2023年度2022年度营业收入（亿元）0.801.311.301.58净利润（亿元）0.110.230.270.33期末时点出租率加权平均出租率续租率运营净收益（亿元）（扣除资本性支出后）0.450.760.490.79运营净收益率（NOIMargin)（扣除资本性支出后）

资资化率（CapRate） 2026年和2027年除资性支后资化率别为5.54和5.71该金净金流派率 2026年：5.35；2027年：5.36国泰海通崇邦REIT招募说明书 所；注：营业收入还原租金减免，不含税。截至2025M9128加权平均剩余租约期限约368年，其中主力店加权平均剩余租约期限为654年，专门店加权平均剩余租约期限为227年。该基金运营管理机构为上海崇伦企业管理有限公司，其实际控制人为崇邦控股（国际）有限公司（以下简称“崇邦控股”）。崇邦控股专注在上海和周边地区投资开发具有商业功能的城市综合体项目，与众多知名品牌建立稳固合作关系。崇邦控股于2025年全球房地产永界发展、领展等。截至2025年末，崇邦控股共持有9个商业城市综合体项目，建筑面积总计达15753711（含新能源车从首年71亿元增长至2025年末的89亿元，年均复合增长率约19%。该基金投资价值或主要在于以下几点：其一，作为上海国际汽车城的核心承载区，嘉亭荟一期项目主要通过与汽车产业的深度绑定来吸引客群，该项目经营业绩或较大程度受汽车产业景气度变化影响；其二，该项目是安亭地区唯一一个大型商业综合体，且安亭板块在未来可预见范围内无新增同类购物中心，区域内竞争压力相对较小；其三，该项目预测现金流年复合增长率高达3.98%，或存在较强的现金流增长预期，但测算是否合理性仍需结合后续反馈意见回复具体判断。国泰海通崇邦商业不动产REIT项目已于2026/3/17收到交易所反馈意见。根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：202512（2024（20129）主动下调租金、营业收入下降。若二期项目持续分流一期项目客流，则或将对一期项目的租金收入造成不利影响；年及写字楼/城市综合体业态写字楼/REIT汇添富上海地产商业不动产RT（建筑面积746万平方米，可供出租面积514万平方米）与鼎博大厦（建筑面积988万平方米，可供出租面积596万平方米）。上海市黄浦区近年来甲级办公楼供应相对稳定，新增供应较少，（扣除资本性支出后）图表14：鼎保大厦和鼎博大厦项目主要财务及运营指标（扣除资本性支出后）鼎保大厦项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末营业收入（亿元）1.011.001.01运净收（亿） 0.79运净收率（NOIMargin) 81.80.8683.60.8784.6（扣除资本性支出后）年末出租率100.0年度加权平均出租率99.3798.69年末合同租金单价（元/平方米/月）179.1176.2175.9资化率（CapRate） 2026年和2027年加回本性出资化率别为5.13和5.25鼎博大厦项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末营业收入（亿元）运营净收益（亿元）1.010.460.28该金净金流派率 预测2026年和2027年分派分别为4.50和4.57（扣除资本性支出后）0.50运净收该金净金流派率 预测2026年和2027年分派分别为4.50和4.57（扣除资本性支出后）0.50运净收率（NOIMargin) 71.90.0516.5-0.24-（扣除资本性支出后）年末出租率99.357.023.7年度加权平均出租率92.338.616.8年末合同租金单价（元/平方米/月）172.7211.0203.6汇添富上海地产REIT招募说明书 所租户稳定性方面，截至2025年末，鼎保大厦项目共有5个租户，除重要现金流提供方华4个租户合计租赁面积为037714%2个租户合计租赁面积为033561%余期限方面，截至2025年末，鼎保大厦项目在租租约加权平均剩余租期519年，鼎博大厦项目在租租约加权平均剩余租期8093年及以上的租约面积占比均为该项目所在的世博滨江板块是上海市内央企集聚密度最高的区域之一，且目前项目主力租户多为央国企，租约期限长、租户质量高，或较为适合风险偏好较低、追求稳定现金流的投资者。该基金运营管理机构为上海世博发展（集团）有限公司，其控股股东和实际控制人为上海地产集团。世博发展集团自成立以来，在上海世博滨江两岸沉淀了一定规模的、业态多元丰富的经营性不动产，涵盖世博源、实践区、世博大舞台等实现区域功能的商业项目，并通过精细化运营管理使得其自有不动产整体出租率常年保持95%、8号线西藏南路站及13号线世博会博物馆站，是整个片区滨江的重要展示窗口。汇添富上海地产商业不动产REIT项目已于2026/2/26收到交易所反馈意见。根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：其一，该项目重要现金流提供方202580%，虽核心租户租赁面积保持稳定，但2025年度租金收入降低785%，租户集中度过高及核心租户收入降低或对项目现金流造成不利影响；其二，该项目历史租金单价复合增长率分别为066%、791%，而预测期租金单价除2026年不增长外，其余各年均增长25%，预测假设或偏乐观，若未来租金调降或实际市场租金增长不及预期，则或将对项目现金流稳定性造成负面影响。REIT华安陆家嘴商业不动产REIT项目底层资产为晶耀前滩项目，具体包括晶耀前滩T1办公楼以及相关车位项目、晶耀前滩商场北区及西区项目、晶耀前滩商场东区及南区项目。其中，晶耀前滩T1办公楼的目标客户主要为区域内国有企业、制造业、汽车、医药、金融等行业企业，入驻企业以大型跨国企业及国内知名企业为主；晶耀前滩商场位于上海浦东前滩板块的核心区域，定位为“滨江国际轻质生活中心”。图表15：晶耀前滩项目主要财务及运营指标项目2025年度/末2024年度/末2023年度/末营业收入（亿元）1.891.891.56运营净收益（亿元）（未扣除资本性支出）1.241.261.10运营净收益率（NOIMargin)（未扣除资本性支出）

租租（）晶前滩场北及西项目 93.2 93.2 96.9晶前滩场东及南项目 94.7 94.6 98.799.5100.095.9晶耀前滩T1关车位年末出租单 关租单 关位价元/ 前滩场北及西项目/月）晶耀前滩商场东区及南区项目265.6276.4296.2270.4326.0275.12026年回资性支的资化率晶前滩T1办楼项以及相资化率（CapRate） 关位为4.47晶前滩场北及西项目为6.31晶前滩商场东区及南区项目为6.25

215.0 218.6 212.8 该金净金流派率 预测2026年和2027年现金分派分别为4.63和4.75华安陆家嘴REIT招募说明书 所租户稳定性方面，晶耀前滩项目近三年办公出租率处于95%-100%的水平，商场出租率处于93%-98%的水平。当前已签约租户中，办公租期以3年为主，部分租户租金水平在租期内有所递增；商场租期以2-5年为主，大部分租户租金水平在租期内有所递增。截至2025年T1办公楼项目共15//租租赁合同按租赁面积加权平均剩余租期分别为205年、310年、273年。该基金运营管理机构为上海陆家嘴资产管理有限公司，其控股股东为上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（以下简称“陆家嘴股份”）。截至2025M6末，陆家嘴股份持有在营甲级写字楼共36245L+MALL、天津陆家嘴L+MALL、陆家嘴96广场、陆家嘴1885、前滩陆悦广场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、陆家嘴金融城配套商业设施、张江陆悦天地（部分开业），拥有较为丰富的写字楼及商业综合体运营管理经验及能力。该基金的投资价值或在于一方面随着前滩片区逐步成熟，商场出租率或仍有一定提升空间；另一方面相较于纯办公楼业态，该基金采用写字楼与商场业态互补的模式，在增强抗周期能力的同时增加了组合业绩弹性。REIT2026/3/4根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：其一，该项目部分地下停车位由第三方持有并委托项目公司运营，双方就车位运营收入进行收益分成，目前尚不清楚具体分成比例及收益分配的具体计算方式，若第三方分配比例过高，或可能侵蚀该项目现金流；其二，监管要求补充说明重要现金流提供方现有租约中关于续租机制、提前退租违约金52025T15310%4912%项目为62.37%，项目未来2年整体到期占比超过50%，若租户届时不选择续签且无法及时完成换租工作，进而或将对不动产项目的现金流造成不利影响。REIT华夏保利发展商业不动产RT项目底层资产为广州保利中心项目（总建筑面积为794万634万平方米（总建筑面积为15.31万平方米，总可出租面积为613万平方米）。该基金与华安陆家嘴商业不动产RT类似，采用“写字楼广州保利中心项目2025年1-9月2024年度2023年度广州保利中心项目2025年1-9月2024年度2023年度2022年度营业收入（亿元）0.620.901.031.13期末时点穿透出租率70.271.776.691.0平均穿透出租率70.072.785.995.3运净收（亿） 0.540.760.911.02运净收率（NOIMargin) 87.5资化率（CapRate） 2026年本化为6.36佛山保利水城项目2025年1-9月2024年度2023年度2022年度营业收入（亿元）0.771.131.120.87期末时点穿透出租率88.695.792.990.1平均穿透出租率87.790.188.782.4运净收（亿） -0.010.710.550.42运净收率（NOIMargin) -1.3））））率 25年率 25年025.11265.21华夏保利发展REIT招募说明书 所租户稳定性方面，广州保利中心项目仅有一个整租租户，为保利商业物业，租户集中度为100%。该公司于2017年在广州成立，是保利物业发展股份有限公司下属唯一专注于“非但穿透至分租租户来看，截至2025M9末广州保利中心项目的出租率仅为70.15%。截至2025M9末，佛山保利水城项目已起租的铺位租户共计203个，总租赁面积543万平3482025M9资产增长潜力方面，广州保利中心项目坐落于广东省广州市天河区，地处珠江新城商圈核心位置，项目3公里范围有众多成熟办公物业和高档住宅小区，5公里辐射范围内人口基数庞大，居住人口总量约2401万人，其中中高消费人群规模达1954万人，高净值客群集聚特19585公里辐射范围内常住人口达145815302万人。华夏保利发展商业不动产REIT项目已于2026/2/27收到交易所反馈意见。根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：广州保利中心项目评估基准日底层出租率约为7015%2025Q3208%、197%，该项目空置率高于所处区域平均水平。其三，2-9的NOI为负，后续尚需观察项目盈利改善情况。酒店业态酒店业态的主要收入来源包括客房收入、餐饮收入及会务收入等，经营业绩与旅游景气REIT华泰紫金华住安住商业不动产RT项目底层资产为广州天河体育中心美居酒店&全季酒建筑面积为4282022年42022年8月开始运营，以及上海江桥万达桔子水晶酒店项目（建筑面积为133万平方米）。广州项目坐落于商业与住宅高度密集的核心地段，配套设施完善、交通网络发达，周边PARCCENTRAL335441268间客房。图表17：广州美居&全季酒店项目、上海江桥万达桔子水晶酒店项目主要财务及运营指标广州美居&全季酒店项目广州美居&全季酒店项目2025/末2024/末2023/末运营净收益（亿元）0.720.790.78营运营净收益（亿元）0.720.790.78平均房价（ADR）（元/间夜）495.6443.9502.3471.7522.0485.3运净收率（NOIMargin) 平均房价（ADR）（元/间夜）495.6443.9502.3471.7522.0485.3平均入住率478.6441.6478.6441.6483.3460.1458.2421.5（RevPAR）

广美居 91.7广全季 91.0上海江桥万达桔子水晶酒店项目2025/末2024/末2023/末资化率（CapRate） 20262027年州项资本上海江桥万达桔子水晶酒店项目2025/末2024/末2023/末运营净收益（亿元）0.160.150.14营运营净收益（亿元）0.160.150.14A/）359.7372.8369.6运净收率（NOIMargin) A/）359.7372.8369.6RP/）325.0309.7298.7平入住RP/）325.0309.7298.7该金净金流派率 预测2026年和2027年现金分派分别为5.21该金净金流派率 预测2026年和2027年现金分派分别为5.21和5.48华泰紫金华住安住REIT招募说明书 所（其全资股东为安住资本。安住资本是由华住集团以及其他投资人合资设立的不动产资产管理平台，总部位于上海，专注于大中华区域内酒店及长租公寓领域的不动产投资与资产管理。依托华住集团2024年全球第四的酒店规模及拥有超过3亿会员的华住会会员体系，安住资本2005年创立于中国，2010年92025M9末，华住集团在20个国家经营12702家酒店，拥有1246240间在营客房，已拥有超过3亿名会员。华泰紫金华住安住商业不动产REIT项目已于2026/2/27收到交易所反馈意见。根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于以下几个方面：其一，2023-2025年，原始权益人、运营管理机构上海安住的净利润均为负，持续亏损或对基金稳定性产生负面影响；其二，2023-2025年，广州项目净利润均为负，上海项目的经营活动产生现金流量净额呈下降趋势，2025年广州项目每间可售房收入和平均入住率下降；居2026/2/6到期2028/3/132030/106到期，均无法覆盖不动产基金期限。REIT华安锦江商业不动产REIT项目底层资产为全国18个城市的21家锦江都城酒店，酒店整幢面积在6,168-8,800平方米左右，客房数在129-162间之间，大部分在2010-2013年左右建成并开业。该项目底层资产分别位于中国境内18个城市，其中1家酒店位于一线城市广州，6家酒店位于新一线城市长沙、武汉、郑州、合肥、沈阳，8家酒店位于二线城市石家庄、福州、常州、无锡、南昌、绍兴，6家酒店位于三线城市泉州、泰州、廊坊、芜湖、宁德及镇江。项目2025年1-9月2024年度2023年度项目2025年1-9月2024年度2023年度2022年度可供房数（间）803,7501,112,2751,047,2971,074,857平均入住率（OCC）61.662.469.458.4A/）258.3273.0279.8252.8每可售收入（RevPAR） 159.1170.3194.1147.6运净收（万） 321.52,915.7338.7947.1运净收率（NOIMargin) 2.51.65.7（元/间夜）））率 253.4406率 253.44065.05华安锦江REIT招募说明书 所该项目底层资产品牌为锦江都城，品牌名称起源于20世纪30年代的海派文化，专为来自海内外的中高端商旅客人服务。截至2025M9末，在中国109个城市中有240家开业锦江都城酒店，酒店客房为28,034间；同时还有70家在建的锦江都城酒店。单个城市的资产经营表现容易受到当地区域经济环境、消费水平等宏观因素影响，而该项目21家酒店分布于全国18个城市，涉及一线、新一线和二三线等多类城市，有助于分散单一城市或区域风险。华安锦江商业不动产REIT项目已于2026/2/26收到交易所反馈意见。根据反馈意见及招募说明书，该项目主要风险点或主要在于2023-2024年以及2025M1-9，该项目各期平均入住率OCC、平均房价（DR、每间可售房收入（RevR）持续降低，然而我国中高端酒店客房数历史五年增速及未来五年预测增速较快，从项目运营数据持续下滑来看，酒店业绩修复或不及预期，可能在一定程度上侵蚀可供分配金额。社区商业业态（REIT）嘉实首开商业不动产RT建筑面积为255万平方米，可出租面积为153万平方米）、华侨村商街项目（建筑面积为163万平方米，可出租面积为114万平方米（建筑面积为117117万平方米，上述资产位于北京市朝阳区和北京市丰台区东二环至东南三环外的核心地带，区域内住宅居住区聚集、常住人口数量大。宋家庄福茂项目整体定位为社区型购物中心，旨在满足区域内居民的日常消费、休闲娱（510交通枢纽上的独立商业，核心客群为宋家庄及周边区域年轻消费群体、家庭消费客