2026年房地产经纪人之房地产交易制度政策练习题及答案

2026年房地产经纪人之房地产交易制度政策练习题及答案一、单项选择题1.2026年3月，张某于2021年购买的某市共有产权住房，个人产权占比60%，政府产权占比40%，现张某欲转让该住房，下列说法正确的是（）A.张某可直接自行向第三方转让全部产权，无需征得政府代持机构同意B.张某需先按转让时市场评估价补齐政府产权份额对应的价款，取得完全产权后才可上市转让C.张某可仅转让个人持有的60%产权份额，由第三方和政府代持机构共同持有D.该共有产权住房购买未满10年，不得上市转让也不得申请政府回购答案：B解析：根据2024年修订的《共有产权住房管理办法》，共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额，购房人选择向普通商品住房转化的，需先按转让时点的市场评估价补缴政府产权份额对应的价款及对应增值收益，取得完全产权后可按普通商品住房上市交易。选项A错误，转让需先经代持机构同意；选项C错误，不得单独转让个人份额，要么申请政府回购，要么补缴价款取得完全产权后再转让；选项D错误，满5年就可申请回购或补缴价款转完全产权，10年限制为部分城市旧规，2024年新规统一调整为满5年即可。2.根据2025年实施的《不动产登记操作规范（修订版）》，下列不动产交易情形中，当事人可单方申请登记的是（）A.李某向王某购买存量商品住房，申请转移登记B.赵某以其名下自有住房向银行申请抵押贷款，申请抵押权首次登记C.陈某继承其父亲名下的住宅，申请转移登记D.甲开发企业将新建商品住房交付给购房人孙某，申请首次转移登记答案：C解析：《不动产登记操作规范（2025修订）》明确，属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的；（八）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。选项ABD均需双方共同申请。3.2026年5月，首套住房购房者刘某购买某市建筑面积92平方米的新建普通商品住房，合同总价款120万元（不含增值税），刘某应缴纳的契税为（）A.0元B.1.2万元C.1.8万元D.2.4万元答案：B解析：根据2024年财政部、税务总局发布的《关于调整房地产交易环节契税优惠政策的通知（2024修订）》，个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），建筑面积90平方米及以下的，减按0.5%税率征收契税，90平方米以上的，减按1%税率征收契税。刘某所购住房为家庭唯一住房，面积92平方米，应缴契税=120万元×1%=1.2万元。4.2026年某市存量房交易全面实行全额交易资金监管制度，下列不属于交易监管资金覆盖范围的是（）A.购房人支付的购房首付款B.购房人申请的商业银行住房贷款C.购房人支付的购房定金D.中介机构收取的居间服务费答案：D解析：存量房交易监管资金覆盖全部购房款，包括定金、首付款、商业银行贷款、公积金贷款、尾款等全部交易价款，中介机构收取的居间服务费、评估费等不属于购房款范畴，不纳入交易资金监管范围。二、多项选择题1.根据2025年实施的《城市房地产转让管理规定（修订）》，下列房地产中，不得转让的有（）A.已被司法机关依法查封的某企业名下工业厂房B.已取得预售许可证但尚未竣工的新建商品住房C.共有产权住房购房人取得不动产权证未满3年的住宅D.权属存在争议的存量商业用房E.以出让方式取得土地使用权，已缴清全部土地出让金并取得不动产权证书，但尚未完成开发投资总额20%的住宅用地项目答案：ACDE解析：选项A正确，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让；选项B错误，取得预售许可证的商品房可依法进行预售，属于合法转让范畴；选项C正确，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不得上市转让，确需转让的由政府代持机构回购；选项D正确，权属有争议的房地产不得转让；选项E正确，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件，故未达到25%的不得转让。2.2026年，下列关于房地产交易中住房租赁相关政策的说法，正确的有（）A.租赁期限在6个月以上的住房租赁合同，应当向住房城乡建设部门办理登记备案，未备案的合同无效B.承租人按照合同约定承租商品住房，租赁期限内出租人出售房屋的，承租人享有同等条件下的优先购买权C.保障性租赁住房的租金不得高于同地段同品质市场租赁住房租金的80%D.住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式开展经营活动，单次收取租金的期限不得超过12个月E.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住答案：BCDE解析：选项A错误，租赁合同未办理登记备案的，不影响合同效力，仅不得对抗善意第三人；选项B正确，《民法典》及住房租赁相关政策明确，租赁期限内出租人转让租赁房屋的，承租人享有同等条件下的优先购买权；选项C正确，2024年修订的《保障性租赁住房管理办法》明确，保障性租赁住房租金标准应当低于同地段同品质市场租赁住房租金，最高不得超过市场租金的80%；选项D正确，根据2025年住房城乡建设部发布的《住房租赁企业经营规范》，住房租赁企业不得采取“高进低出”“长收短付”等不正当经营方式，单次收取租金的期限不得超过12个月，单次收取押金的数额不得超过1个月租金；选项E正确，出租住房最小出租单位为原设计房间，非居住空间不得出租供人员居住。3.根据2025年不动产登记相关规定，下列房地产交易中，需要办理不动产转移登记的情形有（）A.王某将其名下住房赠与给其侄子B.李某将其名下住房抵押给银行申请贷款C.张某继承其母亲名下的商业用房D.甲开发企业将新建商品房交付给购房人并办理权属登记E.赵某将其名下的住宅变更登记到其妻子名下答案：ACDE解析：转移登记是指不动产权利发生转移时所办理的登记，包括买卖、赠与、继承、互换、分割、合并、作价出资（入股）、法人或者其他组织分立、合并等导致不动产权利发生转移的情形；选项B属于抵押权首次登记，不属于转移登记范畴；其余选项均属于不动产权利转移情形，需办理转移登记。三、综合分析题2026年2月，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）在某市开发的普通商品住房项目“悦湖湾”取得商品房预售许可证，王某拟购买该项目一套建筑面积110平方米的住房，该房屋为王某家庭首套住房，合同约定总价款为165万元（不含增值税），王某支付了30%的首付款，剩余款项向商业银行申请期限25年的商业性个人住房贷款，双方于2026年3月15日签订了商品房买卖合同，约定2027年12月31日前交付房屋。2026年4月，王某为保障自身权益，向不动产登记机构申请办理预告登记。根据上述材料，回答下列问题：1.关于王某与甲企业签订的商品房买卖合同，下列说法正确的是（）A.甲企业取得商品房预售许可证后，即可与购房人签订商品房买卖合同B.该商品房买卖合同需经住房城乡建设部门备案后方可生效C.王某签订合同后，可持合同向不动产登记机构申请办理预告登记D.甲企业应当自商品房买卖合同签订之日起30日内，向住房城乡建设部门办理商品房预售合同登记备案手续答案：ACD解析：选项A正确，商品房预售项目取得预售许可证后即可合法对外销售，签订购房合同；选项B错误，商品房买卖合同自成立时生效，备案属于行政管理要求，不影响合同效力；选项C正确，预购商品房可申请预告登记；选项D正确，根据《城市商品房预售管理办法》，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.王某购买该套住房应缴纳的契税金额为（）A.0元B.1.65万元C.2.475万元D.3.3万元答案：B解析：根据2024年契税优惠政策，个人购买家庭唯一住房，面积90平方米以上的，减按1%的税率征收契税，应缴契税=165万元×1%=1.65万元。3.关于王某申请的预告登记，下列说法正确的是（）A.预告登记后，未经王某同意，甲企业处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，王某应当自能够进行不动产登记之日起90日内申请登记，逾期未申请的，预告登记失效C.该预告登记仅可保障王某的优先购买权，不具备物权对抗效力D.王某办理预告登记后，无需再办理商品房转移登记即可取得房屋所有权答案：AB解析：选项A正确，《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；选项B正确，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效；选项C错误，预告登记具备物权对抗效力；选项D错误，预告登记不产生所有权转移的效力，仍需在房屋交付后办理转移登记方可取得房屋所有权。4.若甲企业在2027年12月31日前未按约定交付房屋，下列说法正确的是（）A.王某可直接要求解除商品房买卖合同，无需催告甲企业B.王某催告甲企业履行交付义务后，甲企业在3个月的合理期限内仍未交付的，王某有权解除合同C.王某解除合同的，甲企业应当返还王某已付购房款及利息，并按照合同约定承担违约责任D.合同解除后，王某与商业银行签订的住房贷款合同随之自动解除，无需另行处理答案：BC解析：选项A错误，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的