【保利地产融资现状分析案例3400字】

保利地产融资现状分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u17128保利地产融资现状分析案例 1190571.1保利地产公司概况 1250951.1.1保利地产简介 1193611.1.2保利地产主营业务情况 233171.2保利地产融资现状 3248361.2.1权益融资日渐丰富 395751.2.2债务融资比重过大 4154831.2.3内源融资使用不足 663271.2.4融资现状总结 71.1保利地产公司概况1.1.1保利地产简介1993年保利地产在北京创立，作为大型房地产央企，保利地产在业内地位至今名列前茅，2020年保利地产在世界500强榜单中位列第242位。目前，保利地产的投资开放项目覆盖率很广泛，国内外近100多个国家都实现了国际化规模经营其中包括：商务酒店、写字楼、居住用地购物中心一体化、展览中心、休闲度假区等领域，渐渐构建一体化品牌系列。进入房地产行业新市场后，提出了以房地产开发利用为重点、房地产融资和社区消费为辅的“双翼”发展战略。同时，以生产一体化为经营理念，注重多种产业一体化经营的模式，保利地产在该领域独树一帜，引领行业前进。保利房地产发展史主要分为几个阶段:1992-2002年在发展初期阶段，2002-2006年在国家布局阶段，2006-2011年在品牌推广阶段，2011-2017年处于大型经营阶段，2017年-至今进入成熟稳定的发展阶段，其中2019年保利地产的营业收入为4.468亿元，同比增长14.09%，居业界五大巨头企业之首。本文选择保利房地产企业进行分析的主要原因是作为大型国有房地产企业，它们具有标准化的管理和业务模式以及成熟的业务模式，具有行业代表性，保利房地产企业的融资方式多种多样，在融资工具和风险管理领域具有相对标准化的政策，这使案例研究的融资策略具有行业代表性。由于房地产行业目前正处于变革和转型的关键阶段，需要制定更科学、更全面的融资战略。1.1.2保利地产主营业务情况保利主营业务为不动产的开发销售，根据保利发布的公司公告，其近几年主营业务收入情况统计如下。项目2015年2016年2017年2018年2019年金额占比金额占比金额占比金额占比金额占比房地产销售收入91,841.2096.84%97,365.7895.6%105,587.2096.84%118,622,7996.14%146,956.8295.08%其中：住宅收入82,741.2784.54%89,327.7479.65%92,176.6584.54%96,141.5177.92%120,831.6478.18%保障房销售收入174,520.36%211,520.26%392.910.36%1,511.551.23%1,229.420.8%商业地产销售收入6,781.728.79%7,629.899.37%9,587.388.79%18,021.4114.61%19,609.6612.69%其他（车位公建等）收入3,581.461.15%3,806.534.85%3,430.261.15%2,946.322.39%5,284.101.42%其他收入2,864.381.16%3,118.431.02%3,445.791.16%4,761.551.86%7,608.814.92%主营业务收入合计87,581.96100%99,638.76100%109,032.99100%123,386.34100%154,565.64100%表3-1保利地产主营业务收入统计Table3-1StatisticsofmainbusinessincomeofPolyRealEstate房地产开发销售收入作为保利的核心业务板块，最近五年，其对营业收入的贡献逐年增长，对同期主营业务收入的贡献分别高达96.84%、95.6%、96.84%、96.14%和95.08%。1.2保利地产融资现状1.2.1权益融资日渐丰富股票发行是保利2006年在上海证券交易所成功实施IPO的主要财产资金来源之一，筹集资金21.9亿元，其中85%用于投资建设项目，15%用于补充公司资金流动性；2007年保利地产采用资本公积转增资本，按1:1标准折算资本，导致股本增加、公开增发，共筹集到68.15亿元；2009年和2016年，又进行了非公开股票增发，这次分别筹集89.08亿元和78.15亿元。股权融资为保利地产筹集了大量资金，并且使股票价格指数上涨和三次增发规模不断增加，公司规模也有所扩大，在股票交易所筹集的资金为公司的扩张提供了资金支持。伴随着保利地产的上市和所有权的扩大，老股东的控制权大大削弱，第一股东的股份份额从2005年的75.06%下降至2018年的37.93%，但仍然占据主导权地位，实际控制权并没有改变。2014年9月以来，保利房地产企业加强了管理，并通过股票激励整合了基金，在2015年至2019年期间，利用两种股利政策相结合的模式吸纳资本从而补充资金流动性。此外，保利地产正在积极探索其他创新形式的权益融资，其中最主要的就是资产证券化。2017年，通过中联基成功启动了中国首单储架式REITs房地产投资基金，该基金于2017年10月获得批准，并成功启动，规模50亿元。另外，2017年9月保利地产成功推行国内第一单CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）产品，成为房地产行业中又一大事件，该产品金额为35.3亿元，信用评级为3A级，利率为4.76%，发行期限为12（3＋3＋3＋3）年，该产品具有发行价格低、流动性强、债务人无追索权等优势。1.2.2债务融资比重过大金融机构贷款一直使房地产企业最依赖的融资渠道，下表为保利地产2019年长期借款情况。项目期末余额期初余额利率区间质押借款抵押借款15,895,132,309.9215,675,049,600.004.28%-5.7%信用借款4,139,650,000.004,620,150,000.004.75%-6%保证借款172,898,967,736.31127,408,651,192.911.2%-12%合计197,655,951,865.43147,703,850,792.91表3-2保利地产长期借款Table3-2Long-termLoanofPolyRealEstate如表3-2所示，2019年保利地产的长期借款中信用贷款只占到一小部分的保证借款占到绝大多数，其次是抵押借款。对于保证借款，保利地产的保证人一般为自己的下属子公司，而抵押借款中的抵押物一般为建造的房产。根据上表可以清楚发现，其中2019年末保利地产抵押借款余额为15,895,132,309.92元，保证借款余额为172,898,967,736.31元，合计占长期借款总额的98.65%，信用借款仅为长期借款的0.5%，由此可以推断信用借款在保利地产的融资活动中并不多见。图3-1保利地产新增借款融资比例单位（亿元）Figure3-1PolyRealEstateNewLoanFinancingProportionUnit由图3-1可以看出，保利地产企业上市以来借款融资一直是最主要的融资方式，在2007年、2009年、2016年这三年通过发行股票、债券取得了大量资金，导致这三年的现金占比借款融资比例中处于较低位置。2010年借款取得的资金高达全部融资的99.29%，到那可以看到2010年以后开始呈现出下降的趋势，说明保利地产也在有意识地减少对借款的依赖。债券融资保利地产的一项重要融资方式，近几年来进行了多次债券融资，保利地产在2015年开始实行股利政策和激励政策相结合的模式，面对债券市场爆发危机、融资环境不利等诸多因素，保利地产都能一一应对，这离不开企业实行股利与激励相结合所带来的结果。在公司债方面，2019年保利连续发行3年期债券和5年期债券，票面利率分别为1.35%和1.38%，对应金额都不超过35亿元。在2020年上半年，保利地产共发行4次公司债券，票面利率分别为1.00%、1.72%、4.18%、和1.75%。票面金额均不超过25亿元。在中期票据方面，2019年发行过一次15亿元利率为4.18%，2020年共发行七次，期限为1.5-5年不等。在永续债方面，保利地产近几年共发行过3次永续债，分别为2017年第一期25亿元、2017年第二期25亿元、2019年信托永续债91.8亿元，其利率均为5.40%。投资期限分别为3年期和5年期，永续债并没有明确的时间期限，不计入负债之中，对优化企业资本结构提供了帮助。在美元债方面，保利地产在2018年-2019年共发行过2次，金额均为5亿元，利率分别为4.8%和1.875%。总体来看，保利地产最近几年主要选择中期票据和公司债券作为企业融资方式，两种融资方式占总体近80%。2019年报显示，保利地产以中期债券和公司债券共募集近480亿元。1.2.3内源融资使用不足除了股权融资和债务融资等外部融资外，内源融资也是一种企业的融资手段，其地位不容忽视。优序理论理论认为，对于所有企业来说，内源融资是企业在众多融资中排在第一位。内源融资的资金主要来源于企业日常活动所产生的盈余公积和未分配利润，因此良好的盈利能力有利于企业内源融资能力的提高。内源融资不需要支付筹资费用，融资成本低，有利于降低企业的整体财务风险，提高内部发展能力，提高企业的信贷能力。年度留存收益折旧内源融资合计总资产内源融资率2015年5,379,199.0065,542.005,444,741.0040,383,320.0011.48%2016年6,250,247.0083,582.006,333,829.0046,799,677.0011.53%2017年7,439,295.00118,650.007,557,945.0069,645,175.0010.85%2018年8,812,056.00164,276.008,976,332.0084,649,392.0010.60%2019年9,675,010.00194,878.009,593,256.0092,367,871.0011.04%表3-3保利地产2015年-2019年内源融资Table3-3InternalFinancingofPolyRealEstatefrom2015to2019如表3-3所示，保利地产在2015-2019年间留存收益均为正值且呈迅速上升趋势，内部造血功能良好，内源融资的潜在能力较强，但内部融资率呈下降趋势，说明近几年来保利地产对内源融资的重视程度略有所下降。1.2.4融资现状总结针对上述对保利地产权益融资、债务融资和内源融资的分析中可以看出，保利地产的融资渠道十分广泛，其中银行贷款占据主导地位。近年来在防控财务风险与去杠杆的政策背景下，房地产企业可行的融资渠道大幅度缩减，同时金融机构房地产开发贷款业务也明显下降，严格限制房地产行业的新增授信业务，许多信托公司加大了对于房地产企业的融资项目的审核力度，房地产企业融资的难度逐渐增大，因此过度依赖银行贷款的融资方式的风险增加。在权益融资方面，保利地产主要以发行股票、股权激励为主，资本公积转增资本以及房地产租赁业务为辅等形式进行融资；在债务融资方面，保利地产主要以银行贷款，发行债券、CMBS等形式相结合，银行借款金融机构贷款占主要地位；在内源融资方面，保利地产有着较高的收益和较强的内源融