教学材料《物业管理》-第八章

第八章物业租赁管理12第一节物业租赁概述第二节物业租赁营销管理3第三节物业租金管理第一节物业租赁概述一、物业租赁的含义

物业租赁，是指物业所有权人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。二、物业租赁的形式物业租赁按不同的标准可分为不同的形式，见表８-１。下一页返回第一节物业租赁概述三、物业租赁的法律特征物业租赁是一种特定商品交易的经济活动形式，它具有以下特征：（１）物业租赁的标的物是作为特定物的物业。（２）承租人只享有物业的使用权。（３）租赁合同必须采用书面形式。（４）租赁合同必须依法登记。上一页下一页返回第一节物业租赁概述四、物业租赁的原则

１.竭力为租赁双方服务的原则２.维护租赁房屋的原则３.提高经济效益的原则４.保证租赁关系正常化的原则５.充分发挥房屋效用的原则上一页下一页返回第一节物业租赁概述五、物业租赁的程序

１.申请凡是签订、变更、终止租赁合同的当事人，应当在租赁合同签订后３０日内，持有关证明文件到房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。２.审查房屋租赁审查的内容主要包括：租赁双方是否合格，即出租人和承租人是否具备相应的条件；审查租赁的房屋是否符合法律、法规所允许出租的房屋；审查租赁合同的内容是否齐全、完备；审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地人民政府规定的租赁政策；是否交纳了有关税费等。上一页下一页返回第一节物业租赁概述３.核发房屋租赁证只有具备上述条件后，才能登记备案；否则，主管部门有权行使否决权，判定租赁行为无效，不予登记。六、物业租赁的合同

（一）物业租赁合同的构成物业租赁合同必须采用书面形式，通常由以下条款构成：１.租赁当事人的基本情况如双方的姓名（名称）、住所（地址）、身份证号、联系方式等。２.租赁标的物的基本情况合同中要详细表明该房屋坐落的地段、产权所有人、房屋的建筑面积、使用性质、结构、设施设备状况等。上一页下一页返回第一节物业租赁概述３.租金及支付方式租赁合同应当明确约定租金标准及支付方式，同时，租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取房租外，不得收取其他费用。４.租赁用途在合同中应载明出租物业作为何种用途，承租人新添用途的处理等。５.有关税费的承担房产税与土地使用税由房屋产权人缴纳，北方的采暖费也由产权人缴纳，而承租人在承租过程中所发生的费用都由承租人支付。上一页下一页返回第一节物业租赁概述６.租赁期限正常的租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。７.出租人与承租人的义务出租住宅房屋的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。上一页下一页返回第一节物业租赁概述８.违约责任如对在承租房屋内存放违禁药品、影响安全居住、逾期交付租金等违约责任的处罚等。９.免责条件因不可抗拒的原因而导致承租房屋及设备的损坏，双方互不负责。１０.纠纷的解决方式在租赁过程中，如双方发生争议和纠纷时，可以采取协商、调节、仲裁等方式解决。１１.合同生效的条件如合同必须经双方签字盖章和房管机关审查批准后方能生效等。上一页下一页返回第一节物业租赁概述（二）物业租赁双方的权利和义务１.出租人的权利和义务（１）出租人的权利。１）按时收取租金的权利。租金收入是实现物业价值和物业修缮资金的来源，按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对于租金拖欠者，要收取滞纳金。上一页下一页返回第一节物业租赁概述２）监督承租人按合同规定合理使用物业的权利。承租人在使用房屋的过程中，不得擅自拆改、私自乱建、损坏房屋结构和附属设备，不得擅自改变房屋使用性质。承租人也不得利用承租房屋进行非法和损害公共利益的活动。３）依法收回出租房屋的权利。依法收回有三种情况：一是租赁期满；二是租约为不定期，出租人要收回自住，这种情况需提前通知并要安排好承租人的搬迁；三是承租人违约。上一页下一页返回第一节物业租赁概述（２）出租人的义务。１）保障承租人合法使用房屋。房屋一旦出租，就是出租人向承租人承诺移交占有权和使用权，只要承租人在正常情况下使用房屋，出租人不得干预和擅自毁约。２）保障承租人居住安全和对房屋装修、设备进行正常维护，如无力修缮，可与承租人合修，费用可以用租金折抵偿还。３）按照合同规定提供房屋给承租人使用。出租人对出租房屋拥有产权，并按合同规定提供房屋，如有产权纠纷，由出租人一方承担。上一页下一页返回第一节物业租赁概述２.承租人的权利和义务（１）承租人的权利。１）有按约使用所租房屋的权利。２）有要求保障安全居住的权利。３）出租房屋出售时有优先购买权。４）有对房屋管理状况监督和建议权。５）在出租人同意的情况下，有转租获利的权利。上一页下一页返回第一节物业租赁概述（２）承租人的义务。１）按期缴纳租金的义务。２）按约定用途合理使用房屋的义务，不得私自转租、转让。３）有维护原有房屋的义务。４）使用房屋时，要遵守国家政府有关规定和物业管理规定。上一页下一页返回第一节物业租赁概述（三）物业租赁合同终止物业租赁合同一经签订，租赁双方必须严格遵守。合法租赁合同的终止一般有合同的自然终止和人为终止两种情况。（１）自然终止。自然终止主要包括下列内容：１）租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前３个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。上一页下一页返回第一节物业租赁概述２）符合法律规定和合同约定可以解除合同条款的。３）因不可抗力致使合同不能继续履行的。由上述原因终止租赁合同，使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。（２）人为终止。人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使租赁合同终止。上一页返回第二节物业租赁营销管理一、物业租赁营销原则市场营销的两项基本原则是“熟悉你的产品”和“新业务的最好来源是你目前的顾客”。为了贯彻这两个原则，物业管理者要做好以下工作。１.出租空间的检查２.重视现有租户的推荐介绍下一页返回第二节物业租赁营销管理二、物业租赁营销活动一个完整的市场营销活动可分为广告竞争、形象宣传和个人直接推销三类。１.广告竞争有效的广告竞争是实现物业管理者营销目标的第一步。物业管理者可以从众多的广告方式中进行选择和组合，目的是使所经营的物业最大限度地接触目标客户。推销租赁物业所涉及的广告方法，见表８-２。上一页下一页返回第二节物业租赁营销管理２.形象宣传形象宣传相对于广告来说，具有下列优点：（１）形象宣传从本质上来说是免费的。（２）公司形象能得到广泛和影响深刻的宣传，使物业和物业服务企业迅速地为目标客户所了解。（３）公众可信度强。上一页下一页返回第二节物业租赁营销管理３.个人直接推销个人直接推销要与客户直接打交道才能完成营销工作。个人的销售活动包括两个方面，一是与独立的房地产代理商、经纪人（公司）合作；二是物业管理者直接与有意向的客户打交道。上一页下一页返回第二节物业租赁营销管理三、物业租赁谈判与签约（一）租户引导经验丰富的物业管理人员在向潜在租户展示、推销物业时，这些潜在租户往往还有些犹豫，这时候若能及时加以引导，消除租客顾虑，往往能获得成功。物业服务企业应能够估计潜在租户的爱好，在潜在租户对某地段、某单元感兴趣时，就应该带领参观。上一页下一页返回第二节物业租赁营销管理（二）租户选择物业服务企业或业主对于选择什么样的承租户并长久与之保持友好关系非常重视。考虑的主要准则是承租户所经营业务的类型及其声誉、财务状况、所需的面积大小及其需要提供的特殊服务内容等，分析能否有条件满足租客的要求。上一页下一页返回第二节物业租赁营销管理（三）协商与谈判１.控制签约进程控制签约谈判进程的关键是使双方都能毫无疑虑地签署互利互惠的租赁合同，物业管理者应避免业主与租户过早共同介入，最好在谈判快要结束时再让双方见面。２.利用经纪人在办公物业、零售以及商业物业的租赁谈判中，业主为了满足专业知识的需要，往往会聘请第三方———具有专业知识和经验丰富的租赁经纪人加入。这样，物业服务企业就可以直接去面对租户，而在必要的情况下，由经纪人在幕后提出建议和策略。上一页下一页返回第二节物业租赁营销管理３.谈判妥协妥协是指业主降低原始条款而给租户的一种优惠。妥协的目的是让潜在的租户成为真正的租户。有价值的妥协会使租户在基本问题上或财政问题上有舒缓的感觉。（１）谈判妥协的小技巧。在谈判中不管妥协是大是小，都要让租户感到是在业主不情愿的情况下做出的，是来之不易的。值得注意的是，有时候妥协对业主影响很大，但对租户却无价值；而有时候租户认为做出了巨大的让步，但对业主意义却不大。所以，物业管理者弄清楚租户一方的需求是非常必要的。上一页下一页返回第二节物业租赁营销管理（２）妥协的程度。租约中几乎所有的条款都有谈判的余地，关键在于双方立场的坚定性，任何一点点的妥协都有可能引导潜在租户接受并签署租约，成为真正的租户。因此，物业服务企业在谈判中要考虑的是妥协程度多大时才能打动租户。（３）租价与折扣的谈判。物业管理者要分析租价折扣的利弊得失，在保证物业的一定租金水平上才能考虑给予租户短期的租金减免优惠。一般租金上的让步只能在市场状况最坏的时候做出。上一页下一页返回第二节物业租赁营销管理（４）免租的谈判。短期减免租金是租金折扣中最常见的一种方式，这种方法在一定程度上满足了租户和市场的要求。物业服务企业在实施这一妥协条款时要注意一般是在租期的最后执行，而不是在租期开始的第一个月免租。（５）扩租权的谈判。扩租权就是指允许租户在租用一段时间后根据需要增加租用邻近的物业。这一条款对工商业物业租户很有吸引力。（６）限制竞争租户条款的谈判。限制竞争租户条款就是指租户在物业中享有排他的、从事某一行业的经营垄断权。该附加限制条款常常出现在商业物业，尤其是零售物业的租约中，有时也在服务业的物业租赁中出现。上一页下一页返回第二节物业租赁营销管理４.签约与租赁登记（１）签约。当租赁双方达成协议时，可以由出租方、承租方分别与物业服务企业签订确认书，然后，租赁双方签订房屋租赁合同，并履行合同条款。（２）租赁登记。房地产租赁工作的行政主管部门是当地的市国土局、房地产管理局（以下简称房管局）。上一页返回第三节物业租金管理一、物业租金分类

物业租金就是房屋的租赁价格，是房屋分期出售其使用价值的货币表现。目前，物业租赁市场上存在福利租金、半成本租金、成本租金、商品租金和市场租金等几种类型。１.福利租金福利租金是国家根据当时的政治、经济需要和居民的承受力以及其他因素，而决定的实际执行租金。下一页返回第三节物业租金管理２.半成本租金半成本租金是业主或经营单位以低于成本租金的价格水平出租房屋。３.成本租金成本租金是按折旧费、修缮费、管理费、投资利息和税金等因素构成的。４.商品租金商品租金是按照物业理论价格确定的租金。５.市场租金市场租金又称协议租金，是由租赁双方协商议定的租金。上一页下一页返回第三节物业租金管理二、物业租金的管理１.对住宅物业租金管理城市房地产管理部门直管公房和单位自管公房向职工出租的住宅租金标准，应由所在地人民政府管理，并按各地房改方案的规定逐步提租，向成本租金以致商品租金过渡。对私有住房租赁价格则可放活，由租赁双方协商议定。随着租赁市场的形成和发展，住宅供求矛盾的缓解，租金水平也不可能总是大幅度地增长；反之，由于私有住宅租金适当放活，可以形成与非住宅房屋较合理的比价关系，促进房屋使用结构更趋于合理。上一页下一页返回第三节物业租金管理２.对非住宅物业租金管理房管部门直管公房和房地产开发企业开发的房屋出租给行政事业单位的办公用房应纳入国家管理，执行国家规定的租金标准或最高限价；出租给工商企业等的营业性用房，由各地根据