《物业设备设施管理（第2版）》-第十一章

第十一章建筑智能化系统第一节建筑智能化概述第二节建筑智能化系统简介第三节住宅小区智能化系统第四节建筑智能化物业管理返回第一节建筑智能化概述一、建筑智能化的功能（１）安全功能。安全功能包括周界防卫系统、电视监控系统、巡更系统、门禁对讲系统及室内安全防范系统。（２）通信功能。通信功能除了传统的电视网络和电话网络外，Ｉｎｔｅｒｎｅｔ通信接入网是智能建筑和智能小区必不可少的设施。（３）管理功能。管理功能包括楼宇设备自控系统、车库出入口管理系统、广播音响系统、灯光控制系统、远程抄表系统及家电远程控制系统。二、建筑智能化的特点下一页返回第一节建筑智能化概述建筑智能化是指以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理于一体，向人们提供一个安全、高效、舒适和便利的建筑环境。其特点如下。（１）节能。（２）经济。（３）高效。（４）灵活。（５）舒适。上一页下一页返回第一节建筑智能化概述三、建筑智能化的发展趋势随着计算机技术、现代通信技术和自动控制技术的迅速发展，智能化建筑在发达国家应运而生。智能大厦是现代建筑技术与高新技术相结合的产物。１９８４年，美国康奈狄格（Ｃｏｎｎｅｃｔｉｃｕｔ）州哈特福德（Ｈａｒｔｆｏｒｄ）市将一座旧式大楼改造，并且对大楼的空调、电梯、照明、防盗等设备采用计算机进行监测控制，为客户提供语音通信、文字处理、电子邮件和情报资料等信息服务，被称为世界上第一座智能化大楼。次年，日本东京的一座智能大厦竣工，从此智能建筑引起了世界各国的关注。上一页下一页返回第一节建筑智能化概述目前，国外智能建筑正朝两个方面发展，一方面智能建筑不限于智能化办公楼，正在向公寓、酒店、商场等建筑领域扩展，特别是向住宅扩展，即所谓的电脑住宅，由电脑系统根据天气、温度、湿度、风力等情况自动调节窗户的开闭、空调器的开关，以保持房间的最佳状态。另一方面，智能建筑已从单一建造到成片规划、成片开发，它最终或许会导致“智能广场”“智能社区”的出现。上一页返回第二节建筑智能化系统简介一、综合布线系统１.综合布线系统的定义及作用综合布线系统（ＰｒｅｍｉｓｅｓＤｉｓｔｒｉｂｕｔｉｏｎＳｙｓｔｅｍ，ＰＤＳ）是一套集成化通用的传输系统，它综合了智能建筑中的语音、数据、图像信号，并将多种设备纳入这套标准的配线系统，各种设备可以方便地插入统一的、标准的信息插座，有效地提高了传输系统的兼容性，满足了设备扩充和重新组合的需要，促进了通信、信息网络结构的通用化、集成化和模块化。下一页返回第二节建筑智能化系统简介综合布线系统的作用是将所有语音、数据、视频、弱电监控信号等信息传输所需要的布线，经过统一的规划设计，综合在一套标准的布线系统中；将智能建筑的各项智能化系统（包括ＢＡ系统、ＣＡ系统、ＯＡ系统、ＦＡ系统和ＳＡ系统等）有机地互相连接起来，为智能建筑提供统一的物理传输介质。２.综合布线系统的组成综合布线系统由以下六个子系统组成。（１）工作区子系统。工作区子系统由终端设备连接到信息插座的连线组成，包括信息插座、连接软线、适配器等。（２）水平干线子系统。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介水平干线子系统由信息插座到楼层配线架之间的布线等组成。（３）管理区子系统。管理区子系统由交接间的配线架及跳线等组成，为简化起见，有时将它归入水平布线子系统。（４）垂直干线子系统。垂直干线子系统由设备间子系统与管理区子系统的引入口之间的布线组成。（５）设备间子系统。设备间子系统由建筑物的进线设备、各种主机配线设备及配线保护设备组成，有时将它归入建筑物主干布线系统。（６）建筑群子系统。建筑群子系统指由建筑群配线架到各建筑物配线架之间的主干布线系统。建筑群主干布线宜采用光缆。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介二、建筑设备自动化系统建筑设备自动化系统是对建筑物（或建筑群）内的电力、照明、空调、运输、防灾、保安等设备进行集中监视、控制和管理的一个综合系统。它提供了安全、健康、舒适、温馨的生活环境和高效的工作环境，并能保证系统运行的经济性和管理的智能化。建筑设备自动化系统的组成如下。１.电力系统确保电力系统安全、可靠供电是智能建筑正常运行的先决条件。除继电保护与备用电源自动投入等功能要求外，必须具备对开关和变压器的状态以及系统的电流、电压、有功功率与无功功率等参数的自动监测能力，进而实现全面的能量管理。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介２.照明系统照明系统的能耗仅次于供热、通风与空调系统，并导致冷气负荷的增加。智能照明控制应十分重视节能，例如人走灯熄；用程序设定开／关灯时间，如客户需要加班则用电话通知中控室值班人员，在电脑上修改时间设定；利用钥匙开关、红外线、超声波及微波等测量方法，一旦人离开室内，５ｓ内自动关灯。国外的分析报告指出，按这三种设计方案，照明控制大概可节约３０％～５０％的照明用电。３.空调与冷热源系统降低空调系统的能耗可采取下列措施：设备的最佳启、停控制；空调及制冷机的节能优化控制；设备运行周期控制；蓄冷系统最佳控制。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介４.电梯系统电梯系统利用计算机实现群控，以达到优化传送、控制平均设备使用率与节约能源运行管理等目的。电梯楼层的状况、电源状态、供电电压及系统功率因数等亦需监测，并联网实现优化管理。５.消防自动化系统（犉犃犛）装有火灾自动报警系统的建筑物，当火灾发生时，由于报警及时，火灾被消灭在初期，大大减少了火灾的危害。ＦＡＳ能够及时报警和输出联动控制信号，是早期报警的有力手段，由火灾探测器、火灾报警控制器、火灾报警装置及火灾信号传输线路等组成。其基本功能如下。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介（１）具有火灾的声、光信号报警，能显示失火位置并有记忆功能。（２）具备故障自动监测功能。当发生如断线、接触不良或探测器被盗等问题，系统会发出报警信号。碰巧故障与火灾同时发生，则系统具有火警优先功能。（３）具有对探测器及其报警回路进行自检的功能，可确保系统经常处于正常状态，提高其可靠性。６.智能建筑安防系统（犛犃犛）楼宇中设立安防系统，在具有ＳＡＳ的智能建筑内，不仅要对外部人员进行防范，而且要对内部人员加强管理。对于重要地点、物品还需要特殊的保护。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介所以，现代化大楼需要多层次、立体化的安防系统。智能建筑安防系统具有防范、报警、监视与记录、系统自检和防破坏等功能。三、通信网络系统智能建筑通信网络系统是保证建筑物内的语音、数据、图像传输的基础，智能化建筑通信网络系统的组成比较复杂，归纳起来一般包括以下内容。（１）程控电话系统。程控电话系统通常在各类建筑物中都要设置。智能建筑中的程控电话系统交换设备一般采用用户程控交换机，不仅能提供传统的语音通信方式，还能实现数据通信、计算机局域网互联。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介（２）广播电视卫星系统。通过架设在房顶的卫星地面站可直接接收广播电视的卫星信号。（３）有线电视系统。智能建筑有线电视系统要求信号双向传输，并可支持混合光纤同轴电缆。（４）视频会议系统。视频会议系统是利用图像压缩编码和处理技术、电视技术、计算机网络通信技术和相关设备、线路，实现远程点对点或多点之间图像、语音、数据信号的实时交互式通信系统，可大大节省时间、提高会议效率、降低会议成本。（５）公共／紧急广播系统。公共／紧急广播系统包括一般广播、紧急广播和音乐广播等部分。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介（６）ＶＳＡＴ卫星通信系统。ＶＳＡＴ卫星通信系统具有小口径天线的智能化的地球站，可以单向或双向传输数据、语音、图像及其他综合电信和信息业务。（７）同声传译系统。同声传译系统是译员通过专用的传译设备提供即时口头翻译的系统。（８）接入网。从现代网络功能角度看，通信网由传输网、交换网和接入网三部分组成。电信网的接入网是指本地交换机与用户间连接的部分；有线电视的接入网是指从前端到用户之间的部分；而数据通信网的接入网是指通信子网的边缘路由器与用户ＰＣ之间的部分。（９）计算机信息网络。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介在智能建筑中的ＯＡＳ网络、ＢＭＳ／ＩＢＭＳ管理层网络，以及互联网和内联网，都属于计算机信息网络范畴。（１０）计算机控制网络。在智能建筑中，各建筑设备的监控、各建筑智能化子系统（ＢＡＳ、ＦＡＳ、ＳＡＳ等）都是建立在计算机控制网络基础之上的。（１１）微小蜂窝数字区域无绳电话系统。微小蜂窝数字区域无绳电话是一种介于固定电话和蜂窝移动电话之间的微小区或微微小区的无线技术，作为有线电话网的无线终端与延伸，主要向低速移动用户提供无线接入。（１２）移动通信中继系统。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介当建筑物地下层或地上部分其他区域由于屏蔽效应出现移动通信盲区时，可设置移动通信中继系统（基站），与公用网移动电话系统相连接。四、办公自动化系统办公自动化系统分为通用办公自动化系统和专用办公自动化系统。通用办公自动化系统具有建筑物的物业管理营运信息、电子账务、电子邮件、信息发布、信息检索、导引、电子会议及文字处理、文档等的管理功能。专用办公自动化系统除了具有上述功能外，还能按其特定的业务需求进行管理。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介专用办公自动化系统针对各个用户不同的办公业务需求而开发，如证券交易系统、银行业务系统、商场ＰＯＳ系统、ＥＲＰ制造企业资源管理系统及政府公文流转系统等。办公自动化系统通常由系统硬件和系统软件组成。1.办公自动化系统硬件办公自动化系统硬件分办公设备和网络设备。办公设备一般可分为输入设备、处理设备、存储设备、输出设备、复制设备、通信设备及销毁设备等七大类。网络设备包括调制解调器或网络接口卡、传输介质（双绞线、光缆）、集线器（ＨＵＢ）及网络互联设备（网桥、路由器、网关）等。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介２.办公自动化系统软件办公自动化系统软件分为系统软件、支撑软件和应用软件。五、建筑智能化的系统集成建筑智能化的系统集成就是通过结构化综合布线技术和计算机网络技术，把构成智能建筑和子系统的信息资源集成到一个统一的信息平台上，通过对信息资源的处理、重组、统计和分析，使资源达到充分的共享，管理实现高度的集中，以实现信息综合、资源共享和设备的互操作。（１）集成化的体系可以在一个总的系统内部实现对各类机电设备、电力、照明、空调、电梯、保安和消防浑然一体的控制。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介（２）集成化的体系可以使楼宇的总体设计统一考虑各个子系统的硬件和软件配置，不会再重复设置而减少冗余。（３）集成化采用了统一的模块化硬件和软件组成的体系结构，使智能建筑物业管理人员易于掌握管理技术和参与系统的保养、维修。（４）集成化体系可以使各个子系统的管理集中到多个中央监控管理主机上，并采用统一的并行处理和分布式操作结构。（５）集成化体系便于采用弱电总承包的施工方式，有利于工程进度，保证工程质量。（６）集成化体系结构采用模块化分布处理方式，具有很强的灵活性，可以满足那些对建成项目有经常修改调整要求的投资商。上一页下一页返回第二节建筑智能化系统简介（７）集成系统通过对空调、照明等子系统的综合控制管理，带来了明显的节能效益。系统集成的建设，将逐步形成一个完整的、科学的和实用的数字化信息网，这对建立和完善我国城市现代化管理体系、促进建筑技术学科发展具有重要的推动作用。智能建筑系统集成是发展环保技术、美化城市环境的一项行之有效的措施。上一页返回第三节住宅小区智能化系统住宅小区智能化系统通常由家庭智能化系统、小区智能物业管理系统和小区通信网络系统组成，如图１１-１所示。一、家庭智能化系统家庭智能化系统是指对业主家中的温度、湿度、电器、照明、安全防范及通信等进行集中智能化操作控制，使整个住宅运作处于最佳状态的综合服务环境。因此，家庭智能化系统实际上就是围绕着物业的各种功能能否发挥出最佳效果而进行设计的。其主要包括以下几部分。（一）家庭控制器下一页返回第三节住宅小区智能化系统智能住宅是将家庭中各种与信息相关的家用电器和家庭保安装置等，通过家庭总线技术连接到一个家庭自动化系统上进行集中地或异地地监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。家庭控制器连接家庭总线系统，通过家庭总线系统提供各种服务功能，能和住宅以外的外部世界相连接。家庭控制器是智能小区集成管理系统网络中的智能节点，是家庭智能化系统的“大脑”，是家庭与智能小区管理中心的联系纽带。应把家庭控制器主机、家庭通信网络单元、家庭设备自动化单元和家庭安全防范单元有机结合起来。上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统家庭控制器主机是由中央处理器ＣＰＵ、通信模块组成，通过总线与各种类型的模块相连接，通过电话线路、计算机互联网、ＣＡＴＶ线路与外部相连接。家庭控制器主机根据其内部的软件程序，向各种类型的模块发出各种指令。（二）家庭设备自动化单元家庭设备自动化单元由照明监控模块、空调监控模块、电器设备监控模块以及电表、水表、暖气、煤气数据采集模块组成。家庭设备自动化主要包括电器设备的集中遥控、远距离异地的监视、控制及数据采集。上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统家用电器的监视和控制是指按预先设定程序的要求对微波炉、开水器、家庭影院等家用电器设备进行监视和控制。对水、电、煤气、暖气四表采用自动抄表的户外远程计量方式，保证了数据的准确性、一致性，提高了工作效率，减少了物业管理的开支，增加了住户的安全感。空调机的监视、调节和控制是指按预先设定的程序根据时间、温度、湿度等参数对空调机进行监视、调节和控制。照明设备的监视、调节和控制是指按预先设定的时间程序分别对各个房间照明设备的开、关进行控制，并可自动调节各个房间的照明度。上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统（三）家庭安全防范单元家庭安全防范单元由火灾报警模块、煤气泄露报警模块、防盗报警模块和安全对讲及紧急呼救模块组成。家庭安全防范主要包括防火灾发生、防煤气（可燃气体）泄漏、防盗报警、安全对讲及紧急呼救等功能。１.防火灾发生通过设置在厨房的感温探测器和设置在客厅、卧室等的感烟探测器，监视各个房间内有无火灾的发生。如果有火灾发生，家庭控制器会发出声光报警信号，通知家人及小区物业管理部门。家庭控制器还可以根据有人在家或无人在家的情况，自动调节感温探测器和感烟探测器的灵敏度。上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统２.防煤气（可燃气体）泄漏通过设置在厨房的煤气（可燃气体）探测器监视煤气管道、灶具有无煤气泄露。如果有煤气泄漏，家庭控制器会发出声光报警信号，通知家人及小区物业管理部门。３.防盗报警防盗报警包括住宅周界和住宅内区域的防护。（１）住宅周界防护，指在住宅的门、窗上安装门磁开关。（２）住宅内区域防护，指在主要通道、重要的房间内安装红外探测器。当家中有人时，住宅周界防护的防盗报警设备（门磁开关）设防，住宅内区域防护的防盗报警设备（红外探测器）撤防。上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统当家人出门后，住宅周界防护的防盗报警设备（门磁开关）和住宅区域防护的防盗报警设备（红外探测器）均设防。当有非法侵入时，家庭控制器发出声光报警信号，通知家人及小区物业管理部门。另外通过程序可设定报警点的等级和报警器的灵敏度。４.安全对讲住宅的主人通过安全对讲设备与来访者进行双向通话或可视通话，确认是否允许来访者进入；住宅的主人利用安全对讲设备，可以对大楼入口门或单元门的门锁进行开启和关闭控制。５.紧急呼救上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统当遇到意外情况发生时，按动报警按钮向小区物业管理部门进行紧急呼救报警。（四）家庭通信网络单元家庭通信网络单元由电话通信模块、计算机互联网模块及ＣＡＴＶ模块组成。家庭通信网络单元通过电话线路双向传输语音信号和数据信号；通过互联网实现信息交互、综合信息查询、网上教育、医疗保健、电子邮件及电子购物等功能；通过ＣＡＴＶ线路实现ＶＣＤ点播和多媒体通信等功能。二、小区智能物业管理系统（１）房产管理。上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统通过房产住户明细表可方便地查找房号所对应的住户详细信息，如房产档案、业主档案、出租管理和产权管理等，并可对大量资料及时进行分类、加工处理、保存和传递。（２）财务管理。实现小区财务的电子化管理，与相关银行合作，实现业主费用的直接划拨。（３）人员管理。小区的人员管理主要包括人事管理、合同管理、工资管理、考勤管理等。（４）收费管理。业主可以通过ＩＣ卡缴纳物业费用，包括租金，水、电、煤气、暖气四表收费，各种日常服务收费（如有线电视、停车、洗衣、清洁和网络服务等）。上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统（５）图纸管理。图纸管理是指对所管理小区各种建设图纸的管理。图纸的管理为小区的维护和功能变更提供有力保障，避免出现填了挖、挖了填的工程施工混乱局面。（６）信息管理。信息管理是指在小区局域网络上，能够向用户发布如天气预报、电视节目、新闻等各种信息和提供外连服务，并能满足用户对费用查询、报修、投诉要求、网上购物和网上订票等服务。（７）设施管理。设施管理是指对小区内的公共设施、设备运行状况进行监控，并对公共设施和设备及时进行维护和修理。发现影响小区道路交通、环境卫生、楼内电梯等设备运行、供电、供水、供气、排水等问题，及时处理，保障小区内的基础设施正常有效地运转。上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统（８）维护管理。维护管理是设施管理的进一步强化，其中最为重要的是楼房的维修，根据不同住宅的实际状态，提出维修方案、费用和养护手段。（９）安防管理。安防管理主要包括门禁系统、巡更系统、报警系统和住宅安防的一卡通等。三、小区通信网络系统小区通信网络系统是智能小区的系统支撑平台，是一个非常重要的系统，而且发展速度最快。它也是未来小区增值服务的主要方向，其功能主要包括以下几个方面。上一页下一页返回第三节住宅小区智能化系统（１）把用户的智能控制系统、语音、视频点播及互联服务有机地联系起来。（２）将小区的公共服务系统联系起来。（３）把小区与外界以适当的方式联系起来。（４）把单个住宅与小区物业管理联系起来。上一页返回第四节建筑智能化物业管理一、建筑智能化物业管理的定义建筑智能化物业管理是指由专门的机构和人员，在建筑智能化系统的支持下，依照合同和契约，采用先进和科学的方法与手段，对已竣工验收投入使用的建筑智能化、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管理，同时对建筑的环境、清洁绿化、安全保卫、租赁业务、机电设备运行与维护实施一体化的专业管理，并向建筑的使用者与承租者提供高效和完善的优质服务。二、建筑智能化物业管理的特点（１）建筑智能化物业管理的最主要特征是信息系统集成。下一页返回第四节建筑智能化物业管理（２）建筑智能化物业管理充分体现了现代管理的理念，即管理无时不在、管理无处不在；同时管理是双向的，管理者和被管理者共同参与管理。（３）建筑智能化物业管理通过网络自动实现信息的采集和综合、信息的分析和处理、信息的交换和共享。信息采集的动态性具体表现为实时性和可靠性。１）实时性表现在物业管理的数据库大都可以自动生成，还表现在智能建筑物业管理可以通过智能系统所提供的机电设备运行状态和各种信息，对突发事件和现场形势进行有效控制。上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理２）可靠性表现在建筑智能化物业管理的实时监控信息是由系统提供的，可以避免人为抄写和传递过程中的误差，大大提高了采集数据的可靠性。三、建筑智能化物业管理的内容及目标（一）建筑智能化物业管理的内容１.经营管理经营管理包括收支管理，预算管理，委托契约管理，租金管理和订、退契约的管理。（１）收支管理是指经营现状及收支管理、税金管理。（２）预算管理是指维护、检修、清扫、保养等的人工费，以及材料、设备、用品消耗的预算管理。上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理（３）委托契约管理指维修、安保、清扫等从业人员与产权业主间的契约管理。（４）租金管理指租赁费、服务费、水电气费、电话费、公益费（走廊照明、空调等）。（５）订、退契约管理指租住户与产权业主之间订、退契约的管理。２.运行管理运行管理的内容包括设备运行管理、设备维修管理、设施布局管理、清扫运行管理、环境卫生管理、安全管理、垃圾处理管理、停车场管理。３.用户出租、服务管理上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理用户出租、服务管理的内容包括公共设施使用预约、时间外空调及照明申请、ＯＡ服务和无现金服务。（１）公共设施使用预约是指会议室、库房、展厅、多功能大厅等日程预订计划管理。（２）时间外空调及照明申请是指规定时间外空调、照明的使用申请管理。（３）ＯＡ服务是指ＰＣ、传真机、文字处理机等的公用服务、利用状况管理。（４）无现金服务指自动售货机、市场、餐厅等使用智能卡的结算管理等。上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理（二）建筑智能化物业管理的目标建筑智能化物业管理应该贯彻“以人为本”的思想，创造安全、舒适、和谐的人居环境；发挥物业最大的使用价值；使物业尽可能保值、增值；把提高人们物质生活和精神生活水平、实现资源有效配置作为总目标。具体可以分解为服务目标和经济目标。服务目标是安全、舒适、效率及可靠；经济目标是提高企业知名度，提升物业价值，推动经济效益提高，提高房地产的投资效益。四、建筑智能化设备运行与维护管理智能建筑设备运行和维护管理是确保智能建筑管理系统（ＩＢＭＳ）能够长期使用的基础和保证，是扩展和提升服务功能的前提。上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理智能建筑中的现代科学技术提供的最新设备和产品、组成的系统为实现智能建筑一流的服务提供了保证，要管理好这些现代化设备，除了要具有较高的专门技术、技能的工程技术人员和技术工人外，还必须建立一套严格的管理方法和科学的检修、保养计划以及细致周全的岗位责任制和交接班制度。（一）设备运行管理设备运行管理的主要内容包括制订系统操作规程、操作员责任界面、交接班制度等。１.制订系统操作规程上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理制订操作规程的目的是保证设备和系统的正常运行，达到设备最佳的性能和体现系统设计目标，同时规范设备和系统运行时的基本操作要求，正确的操作是保证设备完好的重要基础。智能建筑设备与系统运行时的操作规程如下。（１）操作员进入系统，输入操作者编号和密码。（２）通过图形方式检索设备运行状况的操作。（３）设定设备故障报警或撤销报警。（４）设备报警信息的确认。（５）设备手动方式的控制和调节。（６）控制程序的手动方式执行。上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理（７）设备运行时间的累计。（８）设备预防性维护提示。（９）设备运行参数和统计报表的打印。（１０）操作员交班时，退出系统的操作。（１１）操作员填写和签署值班日志。２.操作员责任界面操作员责任界面主要包括设备运行和报警信息的确认与处理。设备运行和报警信息的确认与处理是指系统处于正常运行时，监控管理计算机ＣＲＴ显示系统总图，当发生设备故障报警或运行状态过限报警时，ＣＲＴ上立即弹出故障设备位置图或设备运行图，根据ＣＲＴ图操作人员应做出相应的反应。上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理３.交接班制度操作员在交接班时，交班人员应退出自己所监控管理的计算机，接班人员应以自己的编号和密码进入自己所监管的计算机，保卫部门和工程管理部门将按进入系统操作员的编号来进行系统和设备的安全管理，以便必要时进行查证。（二）设备维护管理设备维护管理的目的是使设备运行保持正常水平。设备维护管理主要分为故障性维修和预防性维护两类，如图１１-２所示。上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理１.故障性维修由设备或系统器材损坏而进行的紧急维修称为故障维修。通常故障性维修在迅速诊断出设备器材的故障部位后，用备品备件来进行更换，使设备或系统在尽可能短的时间内恢复正常运行。２.预防性维护为了有效地延长设备使用年限和运行完好率、推迟更新大修的时间、提高设备的利用率和使用价值，使设备长期保持正常运转状态、设备性能不会迅速减弱或损坏以及避免发生重大设备故障，必须进行预防性维护。预防性维护又包括预防性保养和改良性维护。上一页下一页返回第四节建筑智能化物业管理预防性保养是指对设备在使用期内进行定期保养和检测，防止设备和系统器材可能发生的故障和损坏。改良性维护是指对设备和系统的更新和改造提升，从而保证设备和系统能够不断地满足智能建筑功能的需要。五、建筑智能化节能管理（一）建筑智能化节能管理的定义能源是社会发展的重要物质基础，是实现科技现代化和提高人民生活水平的先决条件，长期以来受到世界各国的普遍重