教学材料《物业管理》-第四章

第四章物业早期介入与前期管理12第一节物业管理早期介入第二节前期物业管理3第三节物业管理权的承接查验4第四节入住管理与装饰装修管理第一节物业管理早期介入一、物业管理早期介入的含义

物业管理早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动。下一页返回第一节物业管理早期介入二、物业管理早期介入的作用

物业管理早期介入的作用如下：（１）有利于提高业主对物业的认可度。（２）有利于物业服务工作顺利开展。（３）有利于后期管理工作的进行。（４）有利于促进物业的销售。（５）有利于提高建设单位的开发效益。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入三、物业管理早期介入的方式

物业服务企业或专业咨询机构通常运用市场调研、图纸会审、对标管理、过程监控方式定期参加建设单位组织的项目沟通会，以发函的方式提交建议书，就早期介入的相关问题交换意见，从而使得项目早期介入的工作内容得以实施。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入四、物业管理早期介入的内容

（一）项目可行性研究阶段早期介入１.项目可行性研究阶段早期介入的形式获取收集的项目信息，对项目整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析评估，对项目物业服务进行总体策划。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入２.项目可行性研究阶段早期介入的工作内容（１）房地产开发企业在房地产开发项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评估时，物业服务企业早期介入，物业管理人员从专业及便于日后管理的角度对项目的市场定位。（２）物业管理早期介入可以了解潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润测算等方面为开发商提供参考建议，减少决策中的风险。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（３）物业管理早期介入可以了解项目的周边环境；协助建设单位评估项目所需相关配套设施；向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告；设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。（４）物业管理早期介入可以推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。（５）可行性研究是项目开发建设的前提，早期介入服务单位就项目定位、物业管理的基本思路和框架、运作模式提供专业意见，使建设单位更准确地进行市场定位，提高项目性价比。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（二）规划设计阶段早期介入１.规划设计阶段早期介入的形式在规划设计阶段，组织结构、设备专业人员参加项目规划设计沟通会，从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入２.规划设计阶段早期介入的工作内容（１）规划设计阶段早期介入，可以获取项目规划资料。（２）规划设计阶段早期介入，可以就物业的结构布局、功能方面提出建议。（３）规划设计阶段早期介入，可以就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出建议。（４）规划设计阶段早期介入，可以提供设备、设施的设置、选型及运营、维护等方面的改进意见。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（５）规划设计阶段早期介入，可以就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。（６）规划设计阶段早期介入，可以收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。（７）规划设计阶段早期介入，对所提出的意见和建议应该体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范要求。（８）规划设计阶段早期介入，可以从确定的目标客户角度考虑问题，使建设单位、业主与物业服务企业的目标利益相统一。（９）规划设计阶段早期介入，可以贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（三）施工阶段早期介入１.施工阶段早期介入的形式在施工阶段，安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。２.施工阶段早期介入的工作内容（１）物业服务企业参与施工阶段主要是确保建筑工程施工质量。（２）物业服务企业在对各种物业的长期管理过程中，应对楼宇使用过程中暴露的各种质量问题有所了解。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（３）物业服务企业有必要选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业和施工部门共同确保工程施工质量。（４）施工阶段早期介入，能够熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪。（５）参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划。（６）跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关技术资料文件。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（７）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料中及常规竣工资料中未反映的内容。（８）与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案。（９）仔细做好现场记录，将重要的场面拍照存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。（１０）物业服务企业不是建设监理单位，要注意早期介入的方式方法，既要对质量持认真态度，又不能影响正常的施工监理工作。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（四）销售阶段早期介入１.销售阶段早期介入的形式确定物业服务模式、收费标准等，对销售人员、客户提供物业服务培训、咨询活动。２.销售阶段早期介入的工作内容（１）根据物业产品类型及目标客户群的定位确定物业管理的模式。（２）根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容和服务质量标准。（３）拟定物业服务的各项费用的收费标准及收费办法，协助各种手续报批。（４）协助建设单位起草《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（５）安排项目销售现场物业服务咨询人员。（６）评估项目红线内外影响业主生活的不利因素，向建设单位提出建议。（７）接受建设单位的委托对销售中心、样板房等提供物业管理服务，并展示未来物业服务的状况。（８）物业服务费的定价除考虑物业档次、定位外，还应考虑物业服务成本的增长趋势和可持续经营。（９）对于物业服务的宣传及承诺，要实事求是，符合法律法规。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（五）竣工验收阶段早期介入１.竣工验收阶段早期介入的形式工程技术人员参与竣工验收，严把质量关。竣工验收是全面考核建设工作、检查所建工程是否符合设计要求以及评价工程质量好坏的重要环节。２.竣工验收阶段早期介入的工作内容（１）在工程项目竣工验收前，承建单位应将有关技术资料系统整理，分类立卷，在竣工验收时交开发单位归档保管，以适应生产、维修的需要。上一页下一页返回第一节物业管理早期介入（２）竣工验收时，应提交的资料主要有：竣工工程项目一览表；设备清单；设备、材料证明；土建施工记录；设备安装调试记录；图纸会审记录；设计变更通知和技术核定单；工程项目竣工图；建（构）筑物的使用注意事项；其他重要技术决定和文件等。（３）参与竣工验收，包括单项工程验收、分期竣工验收和综合竣工验收。（４）跟进验收过程，了解验收人员给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。（５）掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面的存在的遗留问题，为物业承接查验做准备。（６）跟进遗留问题的整改和竣工验收资料的收集整理。上一页返回第二节前期物业管理一、前期物业管理的含义

前期物业管理是指物业竣工验收后至业主成立业主委员会选聘物业管理者之前的物业管理。其管理的期限自物业出售开始至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时终止。下一页返回第二节前期物业管理二、前期物业管理的特点

１.主体关系的复杂性２.管理工作的基础性３.管理矛盾的集中性４.管理合同的短暂性上一页下一页返回第二节前期物业管理三、前期物业管理的筹备

前期物业管理的筹备工作是指物业服务企业在新承接项目入住前进行的人、财、物及其他运营方面的准备工作，包括筹备工作计划编制、组织机构设立、人力资源筹备、物资装备筹备、物业服务方案策划、物业承接查验以及成品保护、保洁开荒、公共关系建立、客户档案建立等，是保障物业服务工作开展的前提条件。上一页下一页返回第二节前期物业管理四、前期物业管理的内容１.管理机构的设立和人员培训前期物业服务合同一经签订，物业服务企业则应立即落实该物业的管理机构以及管理人员。应根据委托管理服务的内容以及物业的用途、面积等确定机构的设置；人员的配备除考虑管理层人员选派外，还要根据实际管理定位情况考虑，如果对该物业的定位是包揽管理层与操作层为一体的管理模式，还要考虑维修养护、保安绿化等操作层人员的招聘。管理人员与操作人员一旦确定，则根据各自的职责进行培训，以便他们对所管理的物业、服务的对象、职责范围有所了解。上一页下一页返回第二节前期物业管理２.建立管理制度前期物业管理的基础性的特点，要求物业服务企业在实施管理的一开始就有一整套行之有效、切实可行的管理制度和实施细则。所以，物业服务企业要结合新接物业的特点和要求，对公司现有的规章制度资料进行修改确认、颁布施行。上一页下一页返回第二节前期物业管理３.物业的接管验收物业的接管验收是根据住房和城乡建设部（原建设部）颁布的《房

屋接管验收标准》对

已建成的物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，是物业服务企业在接管物业前不可缺少的重要环节。物业的接管验收包括主体建筑、附属设备、配套设施，道路、场地和环境绿化等诸多内容，对综合功能的验收应特别重视。上一页下一页返回第二节前期物业管理４.进户管理所谓“进户”，是指业主或使用人收到书面通知后，在规定期限内办理完相应手续并实际入住。进户管理工作方案的内容主要有以下几个方面：（１）按物业区域管理、操作上的要求拟定管理层、操作层人员的合理配备，岗位的设定，工作的要求，到岗到位的具体时间安排等。（２）根据物业区域的实际情况以及委托管理服务的内容、标准等拟定具体实施细则，并确定落实执行时间表。上一页下一页返回第二节前期物业管理（３）安排物业管理办公、接待、值班门岗等必要工作场所。（４）根据前期物业管理启动工作所必需配备的物品、工具、设备等物资，拟定分步购置计划。（５）建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。（６）准备业主入住文件，主要包括：物业介绍；物业使用说明书；物业质量保证书；管理规约；物业管理说明书；室内装修责任书；室内装修管理办法；入住通知书；入住手续书等。（７）制定入住流程。业主入住流程主要包括《入住通知书》及《入住手续书》的发放；审核业主办理入住所必须携带的证件资料；业主验收房屋、领取钥匙的签发手续；向业主提供业主手册等；说明物业装修管理规定及申报审批手续的办理等。上一页下一页返回第二节前期物业管理５.装修搬迁管理装修是物业管理中必不可少的程序，业主或使用人有权对其房屋进行装修，由于装修是受业主或使用人个人意志支配的，往往给物业和其他业主带来很多不良影响。因此，业主在装修前应提前５天向物业服务企业提出申请，遵守相关规定，并向物业服务企业交付一定的装修保证金。装修施工队在办理临时出入证明时，应向物业服务企业交付一定的押金。装修施工结束后，物业服务企业派专人进行检查，如无违反规定并未对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，物业服务企业需如数将押金和保证金退回。上一页下一页返回第二节前期物业管理６.档案资料管理档案资料包括物业资料和业主或使用人资料两种。物业资料是指接管验收所获得的各种技术资料和产权资料。业主或使用人资料包括他们的姓名、工作单位、联系方式、家庭成员或进户人员、各项费用收缴情况等。五、前期物业管理与早期介入的区别前期物业管理与早期介入的区别见表４-１。上一页返回第三节物业管理权的承接查验一、物业管理权承接查验的含义

物业的承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。它分为新建物业的承接查验和物业管理机构更迭时的承接查验的两种类型。下一页返回第三节物业管理权的承接查验二、物业管理权承接查验的依据和原则１.物业管理权承接查验的依据实施物业承接查验，主要依据下列文件：（１）《物业管理条例》；（２）《物业承接查验办法》；（３）物业买卖合同；（４）临时管理规约；（５）前期物业设计方案；（６）物业规划设计方案；（７）建设单位移交的图纸资料；（８）建设工程质量法规、政策、标准和规范。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验２.物业管理权承接查验的原则（１）原则性与灵活性相结合的原则。（２）细致入微与整体把握相结合的原则。三、物业管理权承接查验的内容

１.承接查验的准备与实施（１）确定物业承接查验方案的程序。１）关于工程质量合格证和规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件的备案文件。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验２）供水、供电、供气、供热等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件。３）教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件。４）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共用设施设备取得使用合格证书。５）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。６）物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必需的文件。７）物业竣工图纸及竣工资料。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验（２）物业承接查验方案的内容。１）组建物业承接查验小组。２）列出各专业工程实施查验的技术依据。３）确定物业现场查验内容。４）拟定物业共用部位、共用设施设备现场查案方案。５）物业承接查验物资准备。６）现场查验风险及预防措施。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验（３）物业资料的查验与移交。１）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。２）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料。３）供水、供电、供气、供热、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件。４）物业质量保修文件和物业使用说明文件。５）房屋、公共设施设备清单。６）承接查验所必需的其他资料：物业产权资料、客户资料、保修资料等。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验（４）物业共用部位、共用设施设备的现场查验。１）现场查验的方法：核对；观察；使用；检测；试验。２）查验记录。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验（５）物业现场查验发现问题的解决。１）书面通知建设单位及时解决，并进行复验。２）建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议。２.物业共用部位、共用设施设备的交接建设单位应当在物业承接查验协议签订后１０日内办理物业交接手续，向物业服务企业提交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。双方签署《物

业移交表》，移交后由物业企业进行使用和管理。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验３.物业承接查验疑问的解决与物业保修责任（１）物业承接查验存在的问题由建设单位负责解决，否则应承担相应的法律责任。（２）物业交付物业服务企业管理后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理义务，否则亦要承担相应的责任。（３）建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修责任，否则应承担相应法律责任。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验４.物业承接查验中其他法律责任（１）当事人双方均应承担不履行协议的违约责任。（２）建设单位应承担的物业承接查验的违约责任。（３）物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任。（４）业主在物业承接查验中具有知情权、监督权。（５）房地产行政主管部门的监管责任。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验５.争议的解决物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。６.新建物业承接查验注意的问题（１）人员选配要精干。（２）验收立场要明确。（３）遗留问题要备案。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验（４）保修事宜要落实。（５）特殊信息要收集。（６）管理配备要关注。（７）产权界定要证明。（８）管理权限要清楚。（９）查验手续要齐全。（１０）拒接未经查验的物业。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验四、物业管理权承接查验的程序（１）确定物业承接查验方案。（２）移交有关图纸资料。（３）查验共用部位、共用设施设备。（４）解决查验发现的问题。（５）确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。（６）办理物业交接手续。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验五、物理管理机构更迭时的承接查验

１.物理管理机构更迭时的承接查验的含义物业机构更迭时的承接查验和移交是在前期物业服务合同终止或物业服务合同到期时，业主大会选聘了新的物业服务企业，并与之签订物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查验活动。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验２.承接查验的法律主体（１）原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的双方法律主体。１）交验方：原有的物业服务企业。２）接管方：业主或业主委员会。（２）业主或业主委员会向新的物业服务企业移交时的双方法律主体。１）交验方：业主或业主委员会。２）接管方：新选聘的物业服务企业。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验３.承接查验的条件业主或者业主委员会、物业产权人与原物业解除了物业服务合同，业主或者业主委员会、物业产权人与新选聘的物业企业签订的物业服务合同生效。４.承接查验的文件（１）前期物业服务合同、物业服务合同。（２）临时管理规约、管理规约。（３）《物业管理条例》。（４）《物业承接查验办法》。（５）移交的物业图纸资料、清单。（６）物业管理相关的法律法规、政策、标准和规范。（７）物业管理相关的合同、协议等。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验５.承接查验的准备（１）成立物业承接查验小组。（２）准备资料和工具。（３）提前与有关单位协调关系。（４）对物业项目进行调查评估。６.承接查验及移交的程序（１）成立承接查验组织，确定查验和移交方案。（２）查验和移交的物业管理资料。（３）物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验（４）承接查验后办理移交手续的注意事项。１）对物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出真实客观的评价；２）各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式；３）确认原有物业服务企业退出或留下人员名单；４）提出疑问的处理方案；５）一定要签订物业承接查验协议。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验（５）承接查验的注意事项。１）明确交接主体和次序；２）各项资产和费用的移交和管理运作衔接是物业管理工作移交的重点和难点；３）如承接的物业项目部分还在保质期内，承接单位应与建设单位、移交单共同签订物业承接查验协议；４）在物业管理移交工作中，对物业共同部位、共同设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议时应当注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。上一页下一页返回第三节物业管理权的承接查验六、物业承接查验与竣工验收的区别

１.目的不同２.参与主体不同３.对象不同上一页返回第四节入住管理与装饰装修管理一、入住管理

１.入住的含义物业入住是指建设单位将已经具备使用条件的物业交付给业主并办理相关手续，同时物业服务企业为业主办理物业管理事务手续的过程。对业主而言，主要包括两个方面的内容：一是物业验收及其相关手续办理；二是物业管理有关业务办理。下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理２.入住各方的责任依据规定，入住的实质是建设单位向业主交付物业的行为，由建设单位主导并承担相关法律责任和义务。３.入住准备工作（１）熟悉物业，了解情况。（２）入住服务方案策划。入住服务方案一般包括入住时间、地点，物业类型、位置、幢号、入住户数，入住工作物业管理实务流程，入住工作小组人员各自的职责分工，需使用的文件资料和相关表格，入住仪式策划及场地布置，其他情况等内容。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理（３）入住资料。１）《竣工验收备案表》《面积实测技术报告书》《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。２）《入住通知书》是建设单位向业主发出的办理入住手续的书面通知。３）《物业验收须知》是建设单位告知业主在物业验收时应掌握的基本知识和应注意事项的提示性文件。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理４）《业主入住房屋验收表》是记录业主对房屋验收情况的文本，通常以记录表格的形式出现。使用《业主入住房屋验收表》可以清晰地记录业主用户的验收情况。５）《业主（用户）手册》是由物业服务企业编撰，向业主、物业使用人介绍物业基本情况和物业管理服务相关项目内容的服务指南性质的文件。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理（４）继续协调各方关系。物业服务企业要联系建设单位，统一办理地点，集中服务。另外，还应同建设单位一起做好以下协调工作：１）协调供水、供电、供气等公用事业部门，确保水、电、气的正常供应。２）联系通信运营商安装电话事宜，争取现场放号、方便业主。３）联系学校、派出所及社区居民委员会，方便业主办理孩子入学、转学及迁移户口的相关手续。（５）管理人员到位、培训、动员。（６）设备设施试运行。（７）做好清洁卫生、保安等工作。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理４.入住流程（１）身份验证。业主凭入住通知书、购房发票及身份证登记确认。（２）房屋验收。１）设立客户等候区；２）陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表起始数、房屋验收情况，购房合同双方在《业主入住房屋验收表》上签字确认；３）验收不合格的部分，物业服务企业应协助业主督促建设单位进行工程不合格整改、质量返修等工作。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理（３）签署物业管理有关服务约定等文件。１）指导业主填写《业主基础信息登记表》；２）签署物业管理的相关文件或代办业务文件，如《车位使用协议》《装饰装修服务协议》《消防责任书》等。（４）缴纳当期物业服务相关费用。（５）领取相关文件资料及钥匙。（６）物业企业将相关资料归档。（７）入住管理注意事项。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理１）入住准备注意事项：人力资源要充足；资料准备要充足；分批办理入住手续；紧急情况要有预案。２）入住期间注意事项。①业主入住实行一站式柜台服务，方便业主办理有关入住手续；②因故未能按时办理入住手续的，可按照《入住通知书》中规定的办法另行办理；③应合理安排业主入住服务办理时间，适当延长办理时间；④办理入住手续的现场应张贴入住公告及业主入住流程图；⑤指定专人负责业主办理入住手续时的各类咨询和引导；⑥注意安全保卫以及车辆引导。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理５.入住管理的有关手续（１）办理业主入住手续应具备的条件是：物业服务企业的接管验收已经完成；已同开发商（建设单位）签订了《物业服务合同》；物业已达到入住条件。物业已达到的入住条件包括物业管理区域具备通路、通水、通电、通气、通邮、排水、排污、通信联络等基本使用功能；可以满足日常生活及工作需要；消防设施验收合格；配套设施已基本齐备、建成并投入使用；物业服务企业有固定的办公场地并开始办公。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理（２）入住手续文件是指业主在办理入住手续时，要知晓并签订的相关文件，主要包括《入住通知书》《入住手续书》《收楼须知》《楼宇验收书》《楼宇交接书》等。１）《入住通知书》。《入住通知书》是关于业主在规定时间办理入住事宜的通知。制定时需注意以下两个问题：①若入住的业主较多，需在通知书上注明各幢、各层分期分批办理的时间，以方便业主按规定时间前来办理。②如有业主因故不能按时前来办理，应在通知书上注明补办的办法。

上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理二、装饰装修管理

１.装饰装修管理的含义物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理２.装饰装修管理的必要性（１）装修的普遍性。（２）装修的影响。３.装饰装修管理的要求（１）装饰装修管理的准备工作。１）准备装饰装修管理资料，包括《装饰装修服务协议》和《装

修须知》，以及装修登记表格（如《装修登记表》《装修巡检表》《装修验收表》）。２）公示装修登记流程、装修须知、所需资料和装修有关收费标准及依据。３）与建设单位确定建筑垃圾堆放点。４）对管理处装修管理人员进行培训，加强装修管理。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理（２）室内装修管理的要求。１）不得改动或损坏房屋的梁、柱、板、承重墙、剪力墙，屋面的防水层、隔热层，上下水管道、烟气道、供电电路，天然气管道、暖气管道及位置，防盗及对讲系统等。２）地面装修不要凿除原水泥层，只允许凿毛。３）厨房、卫生间改动必须做好防水，包括墙面、地面、原下水管道周围。阳台不得封包，不得堆放超过负载的物品。上一页下一页返回第四节入住管理与装饰装修管理４）不得改变厨房、卫生间、阳台的使用功能，不得将生活污水排入雨水管道。５）主下水管不要用建筑材料封包，安装抽油烟机，其排气管须接入烟道。６）不得擅自封