房地产估价理论与方法课件 （模块三 现场查勘）

03现场查勘任务1现场查勘准备了解现场查勘的重要性，熟悉现场查勘的准备工作和查勘表的内容、掌握现场查勘程序；熟悉常见的建材及装饰装修工程。知识目标能按现场查勘要求准备好各项资料；能准确判断和记录常见的建筑装饰材料，熟练填写完成住宅、商铺和工业类型房地产的查勘表；能按顺序拍摄建筑物照片。能力目标任务1现场查勘准备1.现场查勘的意义2.现场查勘的准备工作❶电话预约及时间估算❷查勘工具准备❸乘车路线查询一、现场查勘任务1现场查勘准备3.现场查勘的一般程序❶填写现场查勘表查勘表的设置原则实用、针对性强、要包含影响价格的因素房屋现场查勘表的主要构成内容#P30房屋现场查勘表范例(#P30-38)特定情况下的现场查勘表一、现场查勘任务1现场查勘准备3.现场查勘的一般程序❷拍摄估价对象室内照片❸现场沟通与咨询❹查勘记录签名确认❺拍摄楼宇外景❻确定位置，记录周边环境状况一、现场查勘任务1现场查勘准备4.现场查勘的注意事项❶安全要求❷财物要求❸礼貌要求❹交流沟通的要求一、现场查勘任务1现场查勘准备1.材料分类❶外墙装饰材料❷内墙装饰材料❸地面装饰材料❹顶棚装饰材料二、各种常见的建筑装饰材料的认识任务1现场查勘准备2.常见材料示意图3-1-2花岗岩

图3-1-3大理石二、各种常见的建筑装饰材料的认识任务1现场查勘准备图3-1-4水泥型人造装饰石材图3-1-5树脂型人造装饰石材二、各种常见的建筑装饰材料的认识任务1现场查勘准备图3-1-6水磨石图3-1-8马赛克二、各种常见的建筑装饰材料的认识任务1现场查勘准备图3-1-7釉面砖二、各种常见的建筑装饰材料的认识任务2现场查勘建筑物1.住宅房屋的现场查勘要点❶房屋的权益商品房还是政策性住房，额外的权益因素❷区位

周边的公共配套条件、交通条件、环境条件等一、不同类型房屋现场查勘要点任务2现场查勘建筑物1.住宅房屋的现场查勘要点❸物质实体状况土地实物状况和建筑物实物状况充分反映出房屋室外大门及门牌、客厅及阳台、卧室、卫生间、厨房及特殊部位（如超大露台、江景、园景等），更要注重观察房屋平面形式或布局是否合理适用、房间内部的采光通风状况、房间及阳台的朝向和景观以及是否受到噪音影响等。一、不同类型房屋现场查勘要点任务2现场查勘建筑物2.商业用房的现场查勘要点❶从影响商业用房价格的主要因素看地段繁华程度交通条件临街临路状况一、不同类型房屋现场查勘要点任务2现场查勘建筑物2.商业用房的现场查勘要点❷从不同商业用房业态类型来看建筑品质建筑内部格局商业用房的楼层分布建筑净高铺面面积装修

一、不同类型房屋现场查勘要点任务2现场查勘建筑物3.工业厂房的现场查勘要点❶工业房地产的区位状况❷工业房地产的实物状况❸工业房地产所属的行业类型❹工业厂房的类型❺需区分建筑物和设备❻注意是否存在腐蚀及程度一、不同类型房屋现场查勘要点任务2现场查勘建筑物1.房屋照片的拍摄要求❶主要原则准确、如实地反映出房屋的状况及特点。照片质量要求内容清晰，亮度适宜。二、房屋照片拍摄及编排要求任务2现场查勘建筑物1.房屋照片的拍摄要求❷具体要求住宅照片张数至少有6～7张，拍摄的部位必须涵盖物业门牌地址、客厅、卧室、卫生间、厨房、楼宇外景等内容；商业用房的照片要能突出反映影响商业用房价值的主要因素及商业用房内部的实际状况；工业厂房拍摄的照片要能反映出厂房的类型、结构形式、跨度、层高、吊车数量及吨数、屋面种类、室内供水用电方式、厂房或厂区进出道路的类型及距离远近等。二、房屋照片拍摄及编排要求任务2现场查勘建筑物2.房屋照片编排要求❶总体要求能如实准确地反映出房屋的情况和特点照片下方文字对应标注说明❷具体要求商业用房要尽可能反映出商业用房的类型、临街或临通道状况、门面宽度、铺面进深、与旁边铺位的相互关系、周边临近铺位的状况等；工业用房要尽可能反映出厂房的类型、结构形式、跨度、层高、吊车数量及吨数、屋面种类、厂房或厂区进出道路的类型等。二、房屋照片拍摄及编排要求任务2现场查勘建筑物需现场判断的房屋价值影响因素主要是一些难以准确量化、主要适合定性判断的因素。三、房屋价值影响因素的现场判断任务2现场查勘建筑物制作估价对象地理位置示意图四、估价对象位置示意图实训：现场查勘检查及制作地理位置示意图一、选择学校内部不同教学楼或办公楼的特定办公室，安排不同分组的学生分别进行建筑物现场查勘，填写现场查勘表，并安排不同分组之间交叉进行检查。二、选定不同类型的房地产（商铺、住宅、工业厂房、写字楼等），要求学生拍摄现场照片，完成现场查勘表，重点考察学生现场查勘表填写是否正确、照片拍摄是否符合要求。三、分组选定楼盘位置，制作地理位置示意图任务3现场查勘土地1.土地项目的查证核实内容座落位置、地号、土地面积、地上建筑的面积、用途等。2.实体状况查勘内容包括土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况、周边土地利用状况等及地上建筑物情况。一、土地现场查勘的内容任务3现场查勘土地1.土地开发程度的概念指土地的基础设施建设和开发的状况，一般包括道路、供水、供电、通讯、排水、通气、供暖和场地是否平整等注意点：差异七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整；三通一平：水通、电通、路通和场地平整；五通一平：通水、通电、通路、通讯、通排水、平整土地；土地平整工程：土地整理项目的核心内容；场地平整：将需进行建筑范围内的自然地面，通过人工或机械挖填平整改造成为设计所需要的平面。二、土地开发程度基本知识任务3现场查勘土地2、土地开发程度的确定❶土地开发程度需要区分宗地内和宗地外的开发程度❷宗地红线内外的开发程度存在不一致的现象红线外土地开发程度比红线内低红线外开发程度比红线内高宗地红线内外设施相互独立3、土地开发费用表2-3-2土地开发费用范围表二、土地开发程度基本知识任务3现场查勘土地❶宗地图的概念以一宗土地为单位绘制的描述宗地位置、界址点线和相邻宗地关系的图件，是处理土地权属问题时具有法律效力的图件。❷宗地图的内容（#P63）图幅号、地籍号；本宗地号、地类号、门牌号、面积及单位名称；本宗地界址点、界址点号（含与邻宗地共用的界址点）、界址线及界址边长；本宗地内建筑物、构筑物；邻宗地界址线（示意）；相邻宗地、道路、街巷及其名称；比例尺、指北方向、图廓线、制图单位、制图员、审核员及日期等。三、宗地图的基本知识任务3现场查勘土地❶

宗地四至的判断是否能判断和确定土地的四至位置？在估价报告中的恰当位置合理地说明。❷

土地开发程度的确定准确地分清楚宗地红线