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文档简介

1、Unique Partner Customer Skills,城市宏观市场环境研究,城市概况和城市化水平研究城市经济运行特征城市修订发展研究,扬州位于苏中,具有承南启北的特殊区位,三个城市圈交叉的区位优势为城市发展奠定了基础,扬州市位于苏中腹地, 拥有承南启北,建设扬州列车客运站,润扬大桥开通,随着328国道(扬州段宁通道)的使用,扬州的对外开放度不断提高。 因为落在长江北侧,是比较深的腹地,扬州市随着对外经贸联系历史上曾经薄弱的江苏省内南京都市圈、苏南苏锡常都市圈及上海都市圈的发展和成型,扬州都市区位强调了三大都市圈的交汇,但从经济联系来说主要属于南京都市圈。作为国家级历史文化名城,扬州市历

2、史文化基础深厚,荣誉众多,扬州是国务院1982年公布的前24座国家级历史文化名城近年来,扬州市以美化城市形象、拓宽城市空间、提高城市品味、增强城市功能为目标,在省内首次成为全国最大历史悠久的文化名城国家园林城国家双拥示范城江苏省人居环境奖国家卫生城国家环境保护示范城全国文明城市建设工作先进城市2006年度“联合国人居奖”,扬州市即将进入城市化发展的第三阶段,工业成为绝对的经济支柱,经济进入高速发展阶段,2003-2007年, 扬州市人口保持低速增长,5年来2007年底,户籍总人口为459.25万人,比上年末增加23287人,增加0.51 %。 自然增长率为1.37。 全市登记出生人口31638

3、人,出生率6.92死亡人口25367人,死亡率5.55。 的双曲馀弦值。 预计2005年扬州城市化率将增加到48.3,2005年增加到49.2,2005年扬州城市化率将达到50%。 城市宏观市场环境研究、城市概况和城市化水平研究城市经济运行特点城市规划发展研究、经济总量高速增长、经济高速化处于酿造期,城市房地产处于快速发展阶段,GDP和人均GDP自“十五”以来保持两位数的增长率,城市经济主要依赖第二产业, 其他第三产业也比较发达的经济发展多依赖工业发展,工业所占的比例每年上涨幅度大,扬州是以工业为发展重点的城市,是包括房地产在内的第三产业,发展比较慢,但从06年开始这一局面发生了变化。 随着经

4、济的快速发展,城镇居民人均可支配收入和消费者支出增加迅速,全市消费品零售总额06年大幅增加,近年扬州居民人均可支配收入和消费性支出稳步增加,居民巨大商品受力不断增强。 固定资产投资额不断增大,全市经济牵引作用明显,近年扬州市固定资产投资额增长明显,特别是2007年增长率达到34.6%,GDP增长率超过近15个百分点,全市经济牵引作用明显。 城市宏观市场环境研究、城市概况和城市化水平研究城市经济运行特点城市规划发展研究、南延:扩大经济开发区,飞跃开发港口区和瓜洲区,发展第二产业的主要载体西进东拓:城市主要居住人口集中在西部地区,充分提高基础设施和公共服务设施利用率的东部地区扬州市的发展方向是“主

5、导南、东西扩张”,城市主要居住人口集中在西部地区,小结、扬州市特殊地理区、资源及高城市化率注定其城市经济进入高速发展期。 高速发展的经济给当地房地产市场的发展带来了保障,在资本市场的强烈支持下,高速稳定发展的工业(特别是高资本、技术密集型产业),快速发展的现代服务业、商业流通业将推进经济的高速稳定发展,不断提高居民的消费能源水平, 商品房购买者大幅扩大的城市“主导向南、拓展”发展方向为这些地区的发展带来了活力,在城市发展和增容过程中,城市建设和房地产开发迎来了更多的市场机遇和挑战。 城市房地产市场研究、土地市场商社市场运行特点受城市房地产板块分布、管制的影响,扬州房地产开发土地成交面积在07年

6、大幅下降,2007年1-12月,房地产开发用地成交为166.47万平方米,比上年下降53.67%,平均价格为1304元/, 与前期相比下降的其中面料成交为78.24万,比前期增加470.97%,平均价格为527元/,比前期减少45.89%,熟地成交为88.23万,比前期减少74.47%,平均价格为1992元/,比前期增加42.69%。 城市房地产市场研究、土地市场商社市场运行特征城市房地产板块分布、市区房地产开发投资持续稳定增长,2007年增长率大,其中住房投资占绝对主力,房地产开发投资持续增长,其增长率07年又上升。 住房开发仍然是房地产开发投资的主体,但办公室开发投资近年来有所提高,市区商

7、品房竣工面积基本上比较平稳,这预示市区商品房供应市场比较健康有序,市区商品房呈现出不求供应的良好局面, 其中07年普通商品住宅、别墅等产品表现尤为突出,2007年供比,07年市区供应住宅产品主要为多层,从供应情况来看,小高层、高层产品已被市场接受的市区商品住宅市场供应套数主要集中在100-144,城市房地产市场研究、 土地市场的商社市场运行特征城市房地产板块分布,市区房地产主要分为五块板块,西区是比较成熟的区域,老城区:范围小,现扬州对老城区的开发有许多保护和限制,因此新产品小西区:西区长期占住宅市场供应和销售的主体, 扬州现在的中高端住宅产品基本集中在该地区,随着发展,该地区的套餐、交通、人

8、气等大幅增强,居民的生活、工作等非常便利。 东区:与西区相比,东区发展比较缓慢,由于历史原因,该区域长期比较肮脏,陈旧,近年环境有所改善,但整体居住环境和居民素质等不及西区的北区:北区发展缓慢,接近高速,因此形成了许多大型专业市场,另外北区利用瘦西湖南区:南区开发缓慢,目前没有项目。 西区占市区商品住宅的半数以上的市场份额,其次是北区,1-12月西区新增供给92.41万,占市区整体的58.5%,东区的普通商品住宅新增供给20.58万,占市区整体的13%。 北区通过石油山庄的加入,新供给40.44万,占市区町村全体的25.6%; 老城区的新供给达到4.62万,占市区町村全体的2.9%。、从成交来

9、看,西区产量大,各地区07年平均呈不求供应局面,其中东区、西区市场形势最好,从合同成交价格情况来看,西区和老城区价格高,总结,07年扬州土地市场大幅下跌现象表明扬州政府对土地市场的管理能力市区房地产市场发展健康秩序,从良好的供托结构使当前市场价格节上涨的地区看,西区长期占市场主要份额,是当前市区主要投资热点,北区如下: 作为典型的内需型园林城市扬州地产发展比较健康,产品不断更新,价格也不断上涨,城市商品住宅市场包含了很大的发展空间,其中西区最典型。 西区房地产市场研究,西区发展规划西区土地市场研究西区板块分布和典型项目分析,西区现在势头强劲,主导地位显着,新城西区全部从“新”开始,新规划,新城

10、设施基础设施,新道路交通组,西区作为扬州市的新人口居住板块,新楼多、区域规划结构:“三轴五区一环”、“三轴”分别是通往文昌西路城市的东西发展轴南北西环结合绿地交通干线道南北贯穿西区中心朝向赵家支沟和沿河绿地景观轴的“五区”是车站区、西区中心北侧科教文化娱乐区、南侧商贸旅游区、西环线两侧居住区1、 新城西区作为城市副中心具备必要的公共建筑功能,城市广场和城市公园,起到展示城市形象的作用。 西区城市定位高,发展快,区域潜力大,西区城市定位:扬州市重要的生活居住和教育文化基地,是重要的对外交通枢纽,配备完善的生活服务设施,创造美好居住环境其核心区包括行政事务、商业金融、图书馆、文化娱乐、休闲游憩等多

11、功能复合型功能区西区发展历史: 20002003年,新城西区形成,以来以鹤台为中心,大润发进驻。 2002年5月开始建设新城。 2004年4月车站开通了。 2004年宁启铁路建成,贯通扬州城,贯通西连京沪线、东接新长线、全国。 2005年润扬大桥开通,从扬州到镇江只用了10分钟。 2005年10月双博馆开馆,市体育公园同时开馆。 2006年5月,苏中机场国内首个横跨地区的“联合机场”开始预备。 2007年城市副中心成型,配套全面提高。 西区房地产市场研究,西区发展规划西区土地市场研究西区板块分布和典型项目分析,07年目前西区住宅用地成交名录,07年目前西区住宅用地主要分布在城西板块,整个西区土

12、地库存不大,总量86.68万平方米,1.5容积率,未来销售量130万平方米。 西区房地产市场研究,西区发展规划西区土地市场研究西区板块分布和典型项目分析,区域大厦板块图,区域共分三个板块,其中城西板块项目比较集中,板块范围:江阳路以南, 古运河西方区域板块掠影:该板块主要以开发区部分区域、开封河镇、运西镇区域为主的板块北接已发挥部分功能的“商城商圈”,该商圈目前以家具建材物流为主,有新世纪饭店等,休闲娱乐配套齐全。 但是百货商店柜台不足,这个板块的商业生活套装不完备,欧尚超市的引进已经确定了。尚城项目随着自身商业街区的建设,未来西南板块腹地商业生活补助水平将大幅提高。 现在楼市:在这个板块名兴

13、花园、星都芳庭、淮左郡、金湖湾奠定基础之后,富川瑞园、尚城、林溪山庄、日光地带等项目相继开设,形成了支撑大学城、靠产业园的新型住宅区域。 西南板块、城西板块、板块范围:江阳路以北、西望亭路以南的板块掠夺:城西板块是市区房地产市场产量最活跃的板块,西区中成交份额最大的是城西板块。 这块板块是城市发展过程中“西进”战略的主要载体。 城西板块修订起点高,城市功能配套现代化完善,教育配套完善,扬州市多所名校及其分校位于此,举办西区房地产市场的“教育房地产”。 现在的大楼市:城西板块是大盘集中的区域,产量很大。 奥都花城、京华城中城的成交数据惊人。 这两个楼盘的产量稳定在排行榜的前两位。 特别是随着京华

14、城中LIVING MALL全生活广场的营业,这块板块的生活套装和购物休闲快速升级,加上望月路步行路的成熟,这块板块仍然是购房的优先地。 西北板块,板块范围:四望亭路以北,蜀岗以南板块阴影:对城西板块成交势头的“霸气”,西南板块基于前景发展的“无限性”,西北板块各板块的开发进度不同,因此该板块内的旧板块和新板块由于西部板块东邻瘦西湖板块,北依蜀冈是西区自然条件较为优越的区域,低密度房地产项目在该板块内占有一定比例,如以清园、山河园等别墅产品为主的楼盘,其成交表现一直平稳。 目前楼市:目前该地区尾盘项目较多,中信泰富锦苑的发售给该地区带来了新的活力和发展机会。 西南板块:销售大厦一览,代表项目:富

15、川瑞园“扬州南,我南”,开发者:扬州富川置业有限公司项目概况:提倡扬州第一座“低能源”节能先锋住宅示范小区,城市最低建筑观望率为20.9%,并开始扬州“水在”。 项目从订划开始聘请国际执事香港戴德梁行担纲物业管理顾问,并最终引进国家一级资质物管大公司深圳鸿基全委服务,实现楼盘与物管品牌的强联合。 建设小区成为扬州南区高级住宅的典范。 开盘和销售项目自2006年10月1日开始继续受欢迎,现供应产品基本销售完成,城西板块:销售楼盘一览表,代表项目:京华城城,开发人员:扬州京华城城生活置业有限公司项目概况:总建筑面积130万平方米其中京华城三期“君临天下”建设39.9项目的开盘和销售:项目自05年开

16、盘以来销售情况良好,继续占销售榜首,价格上涨。 代表项目:万豪西花苑,开发商:江苏万豪房地产开发有限公司项目概况:东依中心西分岔路、西寄西外环路、南临京华城路、北座沿山河景观带。 项目总建筑面积约26.4万,规划容积率1.5,绿化率约38.4%; 社区文雅完备,拥有高尚会馆、风情街区、大型绿化景观带及格调公园等休闲设施的周边设施完备,扬州中学西校区、邗江中学、着名九年制学校等。 开盘和销售: 2007年9月1日开盘,现在的销售率不高。西北板块:销售大厦一览,代表项目:中信泰富锦苑,开发者:中信泰富(扬州)置业有限公司项目概况:中信泰富锦苑位于蜀岗板块,邗江北路与翠岗路交汇处,占地493亩,总建筑面积43.7万平方米, 作为香港萩名上市公司中信的项目寄售: 2007年9月28日寄售,目前销售情况良好,比较分析:城西板块是传统的热门区域,而且西南板块也逐渐得到市场认可,比较分析:城西板块后续竞争最激烈, 城西板块住宅项目多规模大,后续供应量达155.1万平方米的西北板块随着扬州天下和中信泰富锦苑项目的上市,后续供应量大的西南地区目前新项目很多,但总体规模不及城西和西北板块。 总而言之,作为市区主要的住宅产品供应地,西区的未来

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