2008年天津滨海新区响螺湾第三极销售方案.ppt

1、滨海第三极销售组织方案 提报时间：2008年3月, 中国地产商域网,项 目 销 售 目 标, 中国地产商域网,项目总销金额约10.9亿元人民币 项目总销售周期约2年零5个月 08年项目总销金额约2.84亿元人民币 开盘实现销售金额约亿元人民币,销售目标, 中国地产商域网,目 标 分 解, 中国地产商域网,项目开发轴线, 中国地产商域网,2008,2009,2010,目标分解,主 要 营 销 线, 中国地产商域网,营 销 策 略 之 价 格 策 略, 中国地产商域网,滨海第三极的销售目标是实现总体利润，而实现总体利润的关键是销售速度，本着资金快速回笼，户型不积压的原则，采取稍低于滨海新区同类产品

2、均价的定位，以避免销售周期过长导致风险与成本增加。经过详细的论证建议滨海第三极全盘均价为10922元/ ，公寓市场导入价为建议9300元/ 、精装工作室市场导入价建议为8600元/ （含精装修）。,定价策略, 中国地产商域网,低价入市，阶段提价 由于本产品在刚刚入市时，市场的认知度较低，建议采用低价入市的策略将潜在客户的注意力吸引到本项目上，快速成交，促进资金良性循环，并创造楼盘品牌形象，保证后期最大利润创收。 说明：响螺湾区域未来市场供应量较大，竞争较激烈，项目做为第一批面市的项目，要抢得市场先机，实现项目快速消化如何拦截和抢得开发区和塘沽区现有项目的客户，把他们吸引过来，变成滨海第三极的客

3、户，对项目至关重要，故定价不宜太高，以保持项目的价格竞争优势，也为日后项目的提价预留升值空间。 （性价比树形象，高品质创品牌）,价格运作策略, 中国地产商域网,项目分产品年度价格执行, 中国地产商域网,公寓阶段价格执行,单位：(元/), 中国地产商域网,单位：(元/),精装工作室阶段价格执行, 中国地产商域网,单位：(元/),毛坯写字楼阶段价格执行, 中国地产商域网,单位：(元/),商业阶段价格执行, 中国地产商域网,营 销 策 略 之 推 售 策 略, 中国地产商域网,整体市场状况公寓消化状况,目前整体公寓的市场月消化速度平均在1900 左右，市场认可度高 核心地段的公寓产品的投资价值要高于

4、非核心地段的产品，天津中心以其绝对的核心位置使得其每月的消化速度保持在2300 , 中国地产商域网,整体市场状况写字楼消化状况,目前在售办公物业市场的月平均消化面积900 左右,甲级写字楼目前在售项目很少，信达广场的销售目前在1100 左右，乙级写字楼根据地段和品质的不同月均消化面积在近1000 , 中国地产商域网,房地产项目最重要的是销售速度，不应该打持久战。滨海第三极希望的效果是每一次推出的单位都快速售罄，所以根据工程节点，项目在销售周期内阶段蓄水和放量，然后通过一定的手段引爆，不仅回笼资金快，同时给市场留下旺销、供不应求的感受。,推盘策略： 阶段蓄势，集中放量, 中国地产商域网,项目整盘

5、销售计划表, 中国地产商域网, 中国地产商域网, 中国地产商域网, 中国地产商域网, 中国地产商域网,销控策略：,整层推售为主：用合理的比价方式促进单层各户型均匀销售，尽量保留整层为满足大客户需求； 高区、中区、低区均匀放量：拉开价格区间从而满足客户的不同需求； 前期略微倾向于中低区消化：消化价格低区段，为了保证后期价格的拉升和减少销售抗性； 中期为低、中、高区均衡消化：随着价格的拉升，为了不使客户流失，提高消化率、快速回流资金，为后期消化提供客户支持，减小后期的消化难度； 后期略微倾向于消化中高区：此时价格已经走高，中区的价格适中，而高区又可实现最高价值，两者互相拉动，可以顺利实现清盘； 每

6、次推售各种房型均匀分部，增加客户的选择余地；, 中国地产商域网,50 左右为主力户型为577套，占公寓面积的68%； 30 左右的产品为135套，占公寓面积的16%; 100 左右的产品为81套，占公寓面积的10%; 60 左右的产品为54套，占公寓总面积的6%；,酒店式公寓可销售资源分析,公寓整盘阶段销控计划,公寓整盘阶段销控计划,蓄势期,开盘期,强销期,保温期,强销期,保温期,清盘期,放量为4、7、14、21层,放量为5、13、23、24层,放量为8、16、18、30层,放量为9、11、17、22、26、27层,放量为6、15层,放量为10、19、25、28、29层,放量为3、12、20层

7、,2008.4-2008.5,2008.6-2008.8,2008.9-2008.12,2009.1-2009.2,2009.3-2009.5,2009.6-2009.9,2009.10-2009.12,公寓2008年阶段销控计划,公寓2008年阶段销控计划,蓄势阶段,开盘阶段,销售一阶段,销售三阶段,销售二阶段,销售四阶段,放量为4、7、14、21层,放量为5、13、24层,放量为8、23层,放量为18层,放量为16层,放量为30层,2008.4.20-2008.6. 21,2008.6. 22-2008.7.11,2008.7.12-2008.9.19,2008.9.20-2008.10.

8、24,2008.10.25-2008.12.5,2008.12.6-2008.12.31,58至80 为主力户型共105套。 90至120 的产品共49套。,精装工作室可销售资源分析,精装工作室整盘阶段销控计划,精装工作室整盘阶段销控计划,保温期,强销期,保温期,开盘期,强销期,放量为5层、713-722#,放量为9层,放量为4层、701#-712#,放量为8层,放量为6层,2008.4.20-2008.6.21,2008.6.22-2008.7.11,2008.7.12-2008.9.19,2008.9.20-2008.10.24,2008.10.25-2008.12.5,蓄势期,2008.

9、12.6-2009.2.28,放量为10层,80至100 为主力户型共116套。 100 以上的产品共103套。,毛坯写字楼可销售资源分析,写字楼整盘阶段销控计划,写字楼整盘阶段销控计划,开盘期,保温期,保温期,强销期,清盘消化期,强销期,放量为11、14（1405-1414#）、19层,放量为12、14（1401-1404#）、20层,放量为13、16、18（1805-1814#）、21层,放量为15、23层,放量为17、18 （1801-1804#） 、22、25层,放量为3、24层,2009.3-2009.5,2009.6-2009.9,2009.10-2010.2,2010.3-201

10、0.4,2010.5-2010.7,2010.8-2010.10,商业可销售资源分析,商业整盘阶段销控计划,商业整盘阶段销控计划,开盘期,强销期,2010.4-2010.5,2010.6,放量为1-5#、13#、15-27#,放量为6-12#、14#,营 销 策 略 之 客 户 策 略,大客户战略引进,一、金融机构 二、商会集合体 三、各省政府驻京津办事处 四、国内有实力的房地产投资团体 五、大型集团性企业,对环渤海区域发展看好，购买实力强、购买数量大的企业和社会经济实体。,何为本案大客户？,一、金融机构：（银行、保险公司、证券公司） 1、成立行销小组，以金融机构相关客户负责人为对象，采用直接

11、拜访的形式，进行项目的相关宣传。 2、与相关部门负责人沟通，以第三极项目客户资源与金融机构客户资源共享的合作方式，获取金融机构客户资源。 3、举办金融与房地产投资座谈会等形式的活动，通过讲座方式引导投资者关注商会项目，引发参会客户对项目的购买兴趣，通过优惠政策刺激购买; 将银行投资理财人群转化为商会项目购买群体，同时起到宣传本项目,扩大项目知名度，提高商会知名度。,怎么找到他们？,二、商会集合体：（天津市山西商会、温州商会、福建商会等） 1、采用直接拜访、缘故推荐、邮寄项目精美资料形式，与各种团体组织的会长、领导层人员进行沟通，根据不同的情况，采用给予信息报酬和成为商会集团的亲密合作伙伴以及本

12、项目优先选房权等条件，获取团体组织内客户的基本情况。 2、商会控股也是商会性的集团，由商会集团引见各大商会的会长、秘书长等领导。 3、由高端商务客户专人负责反复的进行拜访工作，表述滨海第三极的产品以引发高端商务客户群体对滨海第三极的高度认知。 4、在沟通成功后注重团体中影响力中心人物的详细资料，进行针对性专访工作，重点公关，以点连线、以线带面，形成连锁性的购买效应。,三、各省政府驻津办事处：（山西、福建、浙江省人民政府驻津办事处） 1、各省政府驻津办事处招商公关部主要职能是密切与天津各部门和知名大专院校、科研院所、知名大企业及各国驻华商社联系，引技、引智、引资以及对欲进驻天津的企业进行相关咨询

13、和指导。 2、由行销小组直接拜访各省驻津办事处招商公关部门负责人，介绍天津滨海商会投资控股有限公司以及滨海第三极项目情况。 3、沟通和获取办事处当地欲来津发展企业的相关信息，进一步与相关企业进行沟通，使相关企业初步了解本项目相关信息。 4、根据客户企业对本项目的反馈信息，对意向客户企业指定专人进行跟踪与持续沟通，最终使之转化为成交客户。,四、国内有实力的房地产投资团体：（山西购房团、温州购房团、唐山购房团、台州购房团等） 走出去，引进来 ；瞄准“北京” “山西” “河北” “浙江（台州、温州）” “福建”等资本活跃地区，以高层互动为引领，以购房团接洽为主体（联合响螺湾政府），组织召开“响螺湾、

14、商会控股与各地购房团合作交流恳谈会”等一批大型活动，与相关目标购房团建立了联系并重点跟踪服务。,五、大型集团型企业：（渤海石油集团、天津海运公司、中石化天津分公司等） 1、对企业各部门负责人或资深员工进行行销公关，获取该企业内部联系与外部合作企业组织网，再由行销人员对网内各关系企业及相关人员进行本项目点对点的推介。 2、利用环渤海区域大型展会，通过津洽会、融博会、环渤海人才智力交流会等大型投资洽谈活动，突出宣传展示天津经济社会发展、响螺湾CBD开发蕴藏的投资商机和发展前景，投资滨海第三极的升值前景，掀起周边大型集团性企业客户投资天津、投资响螺湾CBD，投资滨海第三极的新高潮。,大客户渠道工作排

15、期,细分客户，根据细分客户特征，制定有针对性的客户实施方案。,围绕着三个字：蓄、锁、转,滨海第三极的酒店公寓目标客群应该是谁？,一、纯投资客户：对滨海区域发展和响螺湾未来发展有良好预期的先知、先觉的不 动产投资客群 二、投资+自用客户： 自身和周边外来商务人群和产业客群 三、自用客户 ： 来滨海区域工作发展的高端商务人群,空客总装线落户天津滨海、航空航天产业基地落户滨海、许许多多企业和国家重点项目落户滨海，随着环渤海经济圈的发展与建设的需要，响螺湾区域将成为环渤海区域的中央行政商务区，今后会有着大量的高端商务群体在此工作与生活，滨海第三极的酒店式公寓将满足商务群体的居住需求，对于房地产投资客群

16、来说滨海第三极将是他们一个最好的选择。,怎么找到他们？,根据目标客户特点，多渠道的蓄客 多渠道推广（户外、网络、平媒、现场售楼处全面宣传）借势并造势，让项目成为响彻云天的响亮音符，通过一连串的不间断的市场推广活动，使项目成为滨海区域的明星楼盘 其它渠道（DM、短信、巡展、路演）等 区域市场的缘故（大客户）推广 靠我们的推广策略去吸引人群,找到他们，如何让他成为滨海第三极客户呢？,积分卡活动,商会购房卡,滨海第三极精装工作室的目标客群应该是谁？,金融服务行业：股票、基金、证券； 中国经济中最有活力的中小型私营公司如：贸易、信息咨询服务类行业； 教育、文化培训企业（语言培训中心）； 创意公司（广告

17、公司、文化传播公司、软件开发）。,怎么找到他们？,活动说明：由滨海第三极联合（龙发装饰、元洲装饰、东易日盛）晚报滨海版、今晚报、在塘沽和天津市举办装修大赛评选活动，由专家和观众评选出最满意的方案，通过活动向潜在目标客户告知，进而找到目标客户，达成销售目的。 建议此方案:08年4-月份期间举办此活动。,由滨海第三极、装修公司、媒体三方合作发起，举办系列“我的创意空间我做主，我的创意空间我选择，你呢？”装修评选活动，对潜在目标客群进行告知，从而震撼目标客群的感官，达到引领精装工作室的销售潮流。 针对不同行业特点（金融服务行业、信息咨询行业、软件开发行业）的特点，设计不同的装修方案，最后由专家和潜在

18、客户观众评选出我最喜爱的装修设计方案。,找到他们，如何让它成为滨海第三极客户呢？,让各行业客户群体参与到“我的创意空间我做主，我的创意空间我选择，你呢？”在装修评选活动当中、为不同客户群体量身打造他们的创意工作室，并请不同行业客户成为特殊评委，通过活动的参与和互动、感受，认可为他们量身定制的工作室，从而产生直接的强烈的购买冲动。,滨海第三极的写字楼的目标客群应该是谁？,主要为周边产业客户为主： 滨海北区：短期内与滨海南区有业务关联的企业；中长期对于成本敏感的大中型企业客户，与海港产业和物流产业相关的非高新技术类企业； 滨海南区：品质升级型的石化、物流和海港产业及其相关产业为主，税收成本驱动型的

19、大中型物流产业； 泛滨海新区：看好未来滨海新区发展和政策优势的非高新技术类企业，有业务拓展的需求成长型企业。主要为冶金、物流等相关产业； 补充投资客群： 看好响螺湾区域发展前景的商务投资客户。,怎么找到他们？,根据目标客户的特点，多渠道的蓄客,针对周边产业客户 搜集周边企业名录，有目的进行DM 、短信投放； 成立专门的行销小组有针对性的对周边写字楼客户进行挖掘； 针对未来成交客户的行业特点，有针对性的对目标行业深挖、重点客户培养。,针对补充投资客群 通过正常媒介渠道（户外、网络、平媒、现场售楼处）等； 其它渠道（DM、短信、巡展）等。,找到他们，如何让他成为滨海第三极客户呢？,树立品牌优势，招

20、商先行,营 销 策 略 之 推 广 策 略,用活动将项目全盘营销推广串起来，围绕着每次的活动主题，前期蓄势，后期通过活动将前期蓄势客户强有力的进行转化，活动后发起一轮新的宣传猛攻，以活动为宣传节点掀起项目阶段宣传高潮，使项目始终处在媒介关注的焦点中，从而达到短期内打响项目及企业品牌知名度，后期形成品牌美誉度的目的。,打破常规，转换思维，出奇制胜，步步为赢,1 大众广而告知：利用推广的复合手段使滨海第三极得到大众的普遍认知。 2 精加工树立滨海第三极形象：在大众普遍认知后利用名人效应与商会效应，做强滨海第三极的项目吸引力。 3 形成滨海第三极品牌效应促销售：利用大众普遍认知与名人效应、商会效应来

21、细分客户群体制定针对性的推广，从而实现客户直接购买力的涌现。,打破常规，转换思维，出奇制胜，步步为赢,2008年传播目标： 清晰塑造项目“真正优质的不动产投资产品”形象， 并使之在理性投资客群中广泛传播 “津浙联袂 商会启幕滨海CBD元年”成京津关注热点， 滨海第三极成为不动产投资客群心目首选。,2008年传播主题： 京津共识， 错过滨海第三极， 就是错过了滨海CBD时代去而不返的财富机遇。,商会启幕 滨海CBD元年 投资滨海CBD 分享世纪财富 商会财富新篇,阶段广告诉求,2008整合营销执行细案,在整体销售进度过程，各个阶段环节要紧密衔接，以项目总领的品牌形象推广为导航，步步为赢，节节攀升

22、，稳健有序地提升销售价格，整个销控过程必须严格地把握市场的行情动态，按照既定的销售进度计划与节奏，根据市场动向及时调整营销方案，化解销售瓶颈，最终顺利确保项目全程市场化的成功运作，确保项目收益最大化的实现。,整合营销整体说明,开盘前阶段工作划分,营销工作,客户线,08年销售阶段划分及工作主要思路,价格线,推售线,推广线,需蓄客目标2500组 发放积分卡, 积分处于加速阶段。 大面积撒网,强势亮相，迅速 确立本案知名度,选择楼层及户型 进行市场初探,反复试探价格，为开盘 定价提供有效支撑,需蓄客目标1100组 积分逐日递减阶段 持续大面积撒网 客户强有力的转化,低价入市快速抢占市场， 形成开盘热

23、销之势， 消化上阶段积累客户 公寓:9361元/m2 工作室:8600元/m2,强势推出主力户型,整合各项推广手段， 持续掀起项目推广热潮， 将项目全面推向市场,需蓄客目标1100组 逐步缩小渠道拓展面， 开始由面向线， 纵向深挖,完成销售进度的基础上 稳步提升销售均价 公寓:10017元/m2 工作室:8941元/m2,消化前期剩余单位， 楼层陆续推出,优化渠道，考虑奥运会 不做大规模的宣传推广工作 加大渠道推广力度,需蓄客目标1100组 逐步缩小渠道拓展面， 继续由面向线纵向深挖,持续稳健提升销售价格 公寓:10300元/m2 工作室:9350元/m2,各楼层、户型陆续放开,集中投放 发挥

24、情景营销 客户营销的作用,需蓄客目标680组 由线及点进行集中 的客户挖掘,价格持续小幅上升 公寓:10575元/m2 工作室:9450元/m2,各楼层、户型陆续放开,利用示范区作用 掀起新一轮宣传热潮 挖掘老客户,需蓄客目标680组 集中客户类型挖掘,年终小幅提价 公寓:11158元/m2 工作室:9619元/m2,推出少量高楼层， 带升价值提升， 为来年营销打基础,针对老客户设计 宣传推广活动 实现年终销售任务,蓄势阶段（2008年4月20日6月21日）,阶段销售目标：需蓄客2500组，支撑开盘消化11000的面积；,客户线,大面积撒网：在市区、滨海新区、投资比较活跃的外埠区域广泛撒网，通

25、过广告手段（户外、网络、平媒）及渠道手段（短信、DM、巡展、行销）组合运用，向目标客群广泛告知本项目信息，同时经过一段时间的广泛宣传后，进行第一轮的客户筛选。,积分卡活动方案：此阶段主要为发放积分卡阶段，且积分卡在此阶段处于加速阶段。,4月20号，积分活动开始 自4月20日进场蓄势开始，凡意向客户可在外卖场、巡展场或售楼处登记客户购房意向资料 和个人相关信息后，领取意向客户积分卡； 客户自领取之日起开始享受滨海第三极购买积分累计优惠； 自客户领取之日起每日计入购买优惠1分值；凡在5月24日认购客户享受5倍积分加速在此期间客户积分卡根据时间累计积分； 在认购期间每一分值折合优惠购房款88元人民币

26、； 根据积分卡优惠点的累计折合优惠额度直接冲抵购房款； 6月22日开盘后积分开始递减 在6月22日开盘后一周内，如未成交，则积分卡每天递减22分，即以人民币1936元/天的速度 递减，一周后全部积分作废，以此来促进客户快速成交。 注：满分为174分，累积金额为15312元。,蓄客手段：大面积撒网,蓄客手段：大面积撒网,此阶段重点渠道： 我们对于重点客户的挖掘，主要采取行销的方式，建议在2008年3月15日以后成立行销小组，负责以下行销渠道。 1、金融渠道：在开发区以及滨海各大企业、公司密集区域的银行设立行销点、放置楼书等宣传品，由行销小组人员进行现场讲解宣传，来吸引各大企业、公司的客户，并且可

27、以吸引银行体系内部人员的客户群体。 2、大型集团性企业：由行销小组人员与部门负责人、资深员工进行沟通，达到积累客户的目的。 3、各大高级俱乐部、会馆汽车4S店：由行销小组人员发放宣传资料、讲解宣传项目，收集会员信息。 4、各大商会、购房团团体的直接拜访：由行销小组人员采用直接拜访、缘故推荐、邮寄项目精美资料形式各种团体组织的会长、领导层人员。,价格线,反复试探价格，在符合市场规律的基础上，通过宣传项目品牌、树立项目形象等手段来提升客户心理价位，为开盘定价提供有效支撑;,反复试探价格:此阶段推广已全面铺开，但销售价格暂不对外公布, 主要是通过来电、来访客户 反馈，反复试探客户愿意接受的心理价位，

28、同时通过销售人员的介绍、讲解项目卖点和优势，增 加客户的认同感，起到提升客户可接受的心理底价的目的。 本项目还需时刻关注五矿大厦的对外报价,依此 做为项目开盘定价的参考依据。 付款方式：一次性付款享受97折、按揭贷款享受99折优惠； 促销政策：凡在认购期内交纳1万元意向认购金，可享受5倍积分加速,推售线,选择销控楼层及户型进行市场初探；,推广线,利用项目亮相及内部认购活动，完成滨海第三极的强势亮相工作，迅速确立本案知名度，累积先期宝贵的购房人气为强销期内形成美誉度与良好口碑奠定基础，树立本案独特的形象，加深目标客户印象。,主题活动设计： 一、项目亮相活动（春季房交会） 三、项目认购活动（商会年

29、会） 三、“我的创意空间我做主，我的创意空间我选择，你呢？大型装修评选活动。,参展目的：处于项目强势亮相阶段，通过房交会的平台，引发本项目的市场导入，对广大客户进行有效的信息传递，吸引更多客户的关注，为后期销售打下良好的基础。 参展时间：4月底至5月初 参展地点：国展中心/体育中心,活动主题设计一：春季房交会,活动环节控制 设置沙盘（包括区域沙盘和项目沙盘各一个）； 接待台（销售人员工作区）； 谈判桌（便于销售人员与客户进一步详谈，或现场签约）； 发放楼书、海报、DM单、折页（现场宣传；每天准备2000份）； 发放精美礼品（吸引客户增加现场人气；每天准备100份发放给有意向并且留有联系方式的客

30、户）； 易拉宝广告（立体直观的宣传品，上面印有集团LOGO和项目外立面效果图；每天设置两个）； 安排三名置业顾问现场讲解宣传，积累意向客户（销售人员必须穿统一工服，佩戴个人物料夹以及做好现场的到访客户记录工作）； 展会现场配备饮水机和纸杯（饮水机配备2个、纸杯配1000个）； 配备看房直通车（配备大巴车一辆）按时间段发车，两小时为一班提前给每位客户发放印有第三极LOGO胸牌一枚（制作500枚）； 客户到场后由现场的销售人员做好接待工作和到访客户记录工作（现场准备咖啡、茶和各种软饮料）。,主办方：由滨海第三极联合（龙发装饰、元洲装饰、东易日盛）晚报滨海版、今晚报、在塘沽和天津市举办装修大赛评选活

31、动。 目的：针对特定行业特点（金融服务行业、信息咨询行业、软件开发行业），设计不同的装修方案，由专家和不同行业客户做为特殊观众评委，评选出客户最满意的方案，通过活动与向潜在目标客户告知，进而找到目标客户，达成销售目的。,主题：“我的创意空间我做主，我的创意空间我选择，你呢？”大型装修评选活动。,主题活动设计方案二：,参赛人员：社会各行、各界人士。 比赛时间：报名时间为4月6日至4月20日；设计时间为4月21日至6月5日；6月6日至6月15日评选奖项；6月18日左右公布获奖名单，颁发奖项。 奖项设置： 一等奖一名，奖现金10000元，如获奖者购买本项目，则此奖金折合为20000元房款。 二等奖一

32、名：奖现金5000元，如获奖者购买本项目，则此奖金折合为10000元房款。 三等奖一名：奖现金3000元，如获奖者购买本项目，则此奖金折合为6000元房款。,开盘阶段（2008年6月22日7月11日）,阶段销售目标：需蓄客1100组；,客户线,认购客户强有力的转化，准业主向业主的身份转换工作； 持续大面积撒网阶段，重点锁定在本埠区域市场。,6月22日开盘后积分开始递减 在6月22日开盘后一周内，如未成交，则积分卡每天递减22分，即以人民币1936元/天的速度 递减，一周后全部积分作废，以此来促进客户快速成交。 注：满分为174分，累积金额为15312元。,此阶段为积分逐日递减阶段，目的是通过积

33、分卡对认购客户强有力的转化，准业主向业主的身份转换工作,蓄客手段：持续大面积撒网阶段，重点锁定在本埠区域市场。,蓄客手段：持续大面积撒网阶段，重点锁定在本埠区域市场。,此阶段重点渠道： 在滨海及周边区县选择区域，采用路演、巡展等方式，进行项目宣传，深挖潜在客户。 开发区第二大街版块：开发区主要购物场所聚集区域，开发区所有工作、生活人群集中购物 区域； 大港金街版块：大港主要购物场所所在地，交通车站集中地，大港区所有工作、生活人群集中购物版块，往来人群集散地； 静海商业街区域：静海主要购物场所聚集区域，静海所有工作、生活人群集中购物区域； 巡展安排：6.16-7.15大港迎宾超市、静海百货商场,

34、价格线,低价入市，快速回流资金，迅速聚集购房人气，为下阶段的涨价提供基础支撑。,基本定价：公寓均价为9300元/ ，精装工作室均价8600元/ 。 付款方式： 一次性付款97折 银行按揭99折 本阶段综合折扣率为：95折；,1+ 1创业组合套餐 购买1+1的产品形式（一间酒店式公寓+一间精装工作室）为创业组合套餐。凡一次购买一套酒店式公寓+一套精装工作室的客户，则两套产品均在原有优惠基础上再享受99折优惠。如在第一组“1+1“创业套餐的基础上，再购买一组创业套餐，则在第二组创业套餐的原有优惠基础上再享受98折优惠。98折封顶。 注：再购买第三组、第四组套餐依旧按照98折优惠政策执行，且必须为购

35、买创业组合套餐（一间酒店式公寓+一间精装工作室）才可享受此优惠政策。 阶段价格说明： 分析成交客户的价格敏感度，对原有价格进行调整； 价格涨幅不大，易于随时调控，不至于造成“有价无市”之态；,促销手段配合,推售线,强势推出主力户型；,推广线,整合各项推广手段，持续掀起项目推广热潮，将项目全面推向市场；,活动主题设计一：海河、外滩、响螺湾一日游,活动目的：将前期接洽意向客户转化为成交客户，加强客户对商会的品牌忠诚度； 活动时间：2008年7月初的周六或周日 活动主题：畅游响螺湾，感受滨海潮 活动人物：滨海第三极项目的潜在客户及有意向购买人群,活动流程设置： 销售人员提前3天通知前期接洽的意向客户，告知具体折扣方式、活动时间及活动细则; 早上9:30海河码头准时出发,沿途欣赏海河风光，在游船