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上海 养老 介绍 0716

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Page 1 上海万科养老产品介绍上海万科养老产品介绍 1 1 2 2 养老产业背景研究养老产业背景研究 上海万科养老产品发展定位与途径 上海养老社会背景 上海养老政策背景 Page 2 背 景 背 景 80%为独生 子女家庭 80%为独生 子女家庭 0202 0202 02020101 独生子女赡养压力大 市区机构床位数紧缺 会加大政策支持力度，以居家型 社区养老为着力点，鼓励社会的各种 力量参与进来，减轻独生子女老人家 庭的赡养压力。 鼓励郊区养老机构分担床位压力，增 加其交通便利性，逐步实现门诊报销， 让老人愿意到郊区去养老。 0303 退休长者社会适应难 鼓励低龄退休长者为养老事业发 挥余热，强调以老助老的社区氛 围。 养老发展现状与困境 赡养压力大、现有机构难以满足老人需求养老发展现状与困境 赡养压力大、现有机构难以满足老人需求 Page 3 背 景 背 景 强总理参观养老机构 2013年8月16日常务会议主题 让社会资本轰轰烈烈地办好养老服务业让社会资本轰轰烈烈地办好养老服务业 保基本、兜底线” 发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角” 把“夕阳红”事业打造成“蓬勃发展的朝阳产业” 2013年8月23日常务会议主题 放宽健康服务市场准入，让社会力量成为劲旅放宽健康服务市场准入，让社会力量成为劲旅 放宽市场准入，鼓励社会资本以多种形式投资健康服务业 加强医疗卫生支撑，建立健全医疗机构和老年护理院、康复疗养 等养老机构的转诊与合作机制 国家政策 加大养老服务业发展的推进力度，鼓励社会资本投入国家政策 加大养老服务业发展的推进力度，鼓励社会资本投入 Page 4 背 景 背 景 支持民办养老机构的发展支持民办养老机构的发展 社会兴办养老机构是重要的为老服务力量，会加大支持力度， 破除阻碍市场开放的政策。 通过购买服务等途径推动社会养老机构的发展。 独生子女父母养老，会持续加大投入力度独生子女父母养老，会持续加大投入力度 要建立多样化、多层次的养老体系，以满足高低不同的需求。 进一步完善对低收入群体的保障体系，重度困难补贴增至1000元 增加市中心床位，将养老床位建设列入各区考核“硬指标”增加市中心床位，将养老床位建设列入各区考核“硬指标” 市中心养老床位的增设将作为“硬指标”分摊到各个区域。 增加交通的便捷性，让市区老人愿意到郊区养老。 目前部分养老机构实现门诊报销，逐步把报销范围扩大，解决郊区看病难问题。 完善“时间储蓄银行”完善“时间储蓄银行” 退休老年人可通过时间储蓄银行等志愿者方式，发挥较年轻老人活力 居家养老中的亲情关爱居家养老中的亲情关爱 强调亲人陪护，鼓励社区居家养老 加大政策支持力度，加强养老服务行业人才培养 上海政策 发展多层次养老服务体系，支持社会投入养老服务上海政策 发展多层次养老服务体系，支持社会投入养老服务 Page 5 上海万科养老产品介绍上海万科养老产品介绍 1 1 2 2 养老产业背景研究 上海万科养老产品发展定位和途径上海万科养老产品发展定位和途径 上海万科养老产品启动状况 及定位分析 上海万科养老产品目标人群 分析 上海万科养老产品盈利模式 1 1 Page 6 社区嵌入式养老 “邻居城花” 社区嵌入式养老 “邻居城花” 产品定位产品定位： 面向社区护理老人的中端连锁 品牌 客户定位客户定位： 城市花园小区内60岁以上的 老人 拥有城市花园房产证，是城 花老年业主或城花业主的老 年父母 启动状况启动状况： 正式开动，预计2014年10月2日 开业 综合性养老公寓 “地杰G” 综合性养老公寓 “地杰G” 产品定位：产品定位： 混合功能型的中高端养老 公寓 客户定位：客户定位： 健康、可自理的老人为 主，兼顾一部分须护理 老人 周边小区具有一定经济 实力的老人 启动状况：启动状况： 快速推进中 大型养老社区 “马桥海上精粹” 大型养老社区 “马桥海上精粹” 产品定位：产品定位： 上海第一个融销售、持 有于一体的混合型养老 社区 客户定位：客户定位： 具有上海户籍的60岁 以上老人 健康的、全自理老人 启动状况：启动状况： 快速推进中 Page 7 消费者人群特征:本地年轻老人，中高学历为主消费者人群特征:本地年轻老人，中高学历为主 根据本次调研，考虑养老住宅的老人本地化本地化明显，87.4%为老上海人，即使有新上海人，也几乎均为有户 口的；年龄，年轻老人为主年轻老人为主，集中在70岁以下，平均年龄66.6岁，60-65岁的特别明显（因为本次调研 有年龄配额，因此该数据并不能反映市场真实分布）； 学历中高学历中高，9成高中及以上，3成大专及以上；退休前基本在企事业单位工作企事业单位工作，其中有1/3中高层管 理人员 1/3中高层管 理人员。 性别 年龄 (Mean=66.6岁） 学历职位/职务（当前或退休前） 男48.5%60-65岁53.4% 初中 11.7% 企事业单位高管 3.9% 女51.5%66-70岁19.4% 高中 58.3% 企事业单位中层管理人员 29.1% 71-75岁24.3% 大专 24.3% 企事业单位一般职员 53.4% 75岁以上2.9% 大学本科 5.8% 公务员 5.8% 专业教师/医生/律师等） 6.8% 个体户/个体执业者/自由职业者 1.0% 87.4% 9.7% 2.9% 老上海人 新上海人，地 新上海人，户口不在本地 客群来源 N=103 客群来源 N=103 73.8% 20.4% 5.8% 上海江浙其他区域 籍贯 N=103 籍贯 N=103 Page 8 消费者人群特征（老人）：5成不需要照顾子女的老两口独居消费者人群特征（老人）：5成不需要照顾子女的老两口独居 家庭结构 子女收入 （Mean=41.4万） 我独自一人居住 1.9%25万以下4.1% 我和老伴一起住 50.5%25-40万元64.3% 我和子女一起住 23.3%41-60万元28.6% 我和孙辈一起住 1.0%61-80万元3.1% 我和子女、孙辈都一起住 23.3% 7.2% 83.5% 7.2% 1.0% 200万元以下 200-300万元 301-400万元 401-500万元 500万元以上 名下房产总价 N=97 名下房产总价 N=97 18.4% 34.0% 47.6% 经常需要 有时需要 不需要 是否需要照顾子女生活 N=103 是否需要照顾子女生活 N=103 家庭结构，一半老两口老两口，一半与子女/子女+孙辈，即和子女同住和子女同住；不和子女住的老人基本不需要照顾 子女的生活，和子女住的老人基本都需要照顾子女的生活； 6成以上老人的子女家庭年收入子女家庭年收入为25-40万元25-40万元，平均41.4万元； 103位老人中97名回答了名下房产，超过9成名下房产总价名下房产总价200万以上，主要集中在200-300万元200-300万元。 1.9% 36.7% 23.1% 46.9% 75.0% 16.3% 不和子女住和子女住 不需要 有时需要 经常需要 是否需要照顾子女生活（与是 否和子女同住交叉），N=103 是否需要照顾子女生活（与是 否和子女同住交叉），N=103 Page 9 性别 年龄 (Mean=41.7岁） 学历职位/职务 男47.1%35-40岁53.8% 高中 25.0% 企事业单位高管 3.9% 女52.9%41-50岁36.5% 大专 42.3% 企事业单位中层管理人员 39.8% 51-55岁9.6% 大学本科 31.7% 企事业单位一般职员 32.0% 国内研究生及以上 1.0% 公务员 1.0% 专业教师/医生/律师等） 6.8% 个体户/个体执业者/自由职业者 15.5% 家庭主妇 1.0% 消费者人群特征(子女）：3/4本地人，35-40岁，4成以上企事业单位的中高层管理人员消费者人群特征(子女）：3/4本地人，35-40岁，4成以上企事业单位的中高层管理人员 76.0% 11.5% 12.5% 老上海人 新上海人，地 新上海人，户口不在本地 客群来源 N=104 客群来源 N=104 根据本次调研，考虑养老住宅的子女，本地本地人与新上海新上海人的比例约为3：13：1；新上海人江浙：其他地 区=1：1 江浙：其他地 区=1：1；年龄，集中在50岁以下，平均年龄41.7岁平均年龄41.7岁，35-40岁35-40岁的特别明显； 学历中高学历中高，75%为大专及以上学历；主要在企事业单位工作，4成以上4成以上为中高层管理人员中高层管理人员。 15.8% 42.1% 42.1% 上海江浙其他区域 籍贯-新上海人 N=38 籍贯-新上海人 N=38 Page 10 消费者人群特征（子女）：三口之家，另2成家中有老人为上海本地人消费者人群特征（子女）：三口之家，另2成家中有老人为上海本地人 家庭结构 家庭年收入 （Mean=42.4万） 父母年龄 （Mean=70.5岁） 两口之家（夫妻二人） 3.8%25-40万元65.4%60-65岁20.2% 三口之家（夫妻+子女） 74.0%41-60万元32.7%66-70岁28.8% 夫妻+父母 2.9%61-80万元1.0%71-75岁28.8% 三代同堂 19.2%80万元以上1.0%75岁以上22.1% 家庭结构，以三口之家三口之家为主，74%，另有2成家中有老人。家中有老人的情况基本存在于上海本地人，新 上海人基本家中无老人 新 上海人基本家中无老人； 家庭年收入家庭年收入60万以下，主要集中在25-40万25-40万，平均42.4万； 父母年龄父母年龄集中在66-75岁66-75岁。 2.5% 8.0% 70.9% 84.0% 2.5% 4.0% 24.1% 4.0% 上海本地人新上海人 三代同堂 夫妻+父母 三口之家 两口之家 家庭结构（与上海人/新上海人 交叉），N=104 家庭结构（与上海人/新上海人 交叉），N=104 Page 11 动机：老人更希望比较能自理时入住，子女则更认为需要生活协助开始父母需要入住动机：老人更希望比较能自理时入住，子女则更认为需要生活协助开始父母需要入住 16.9% 26.6% 18.4% 21.3% 16.9% 0.0% 在完全自理的时候入住 在行动略有不便（需要拐杖，但能 在行动比较不便（需要轮椅，生活 在行动不便（需家人看护）时候入住 在行动不便（需24小时专业护理） 在行动不便（需24小时护士或医生 总体 N=207 总体 N=207 21.4% 35.9% 14.6% 18.4% 9.7% 0.0% 老人 N=103 子女 N=104 老人 N=103 子女 N=104 12.5% 17.3% 22.1% 24.0% 24.0% 0.0% 总体，近4成4成认为会在行动不便行动不便（无法出门，需要家人/专业护理）的情况下入住养老住宅，45%45%认为 行动略有或比较不便行动略有或比较不便（需要拐杖/轮椅）的情况下入住养老住宅，而仅有16.9%16.9%认为完全能自理完全能自理时 入住。几乎没有没有人会选择需要重度护理重度护理（24小时护士、医生护理）时入住； 老人老人本身更认为当他们比较能自理比较能自理的情况下会入住，该比例为57.3%； 子女子女则相反，仅29.8%认为自己的父母在完全能自理/比较能自理（需拐杖）时需要入住养老住宅，超 过7成7成的认为认为自己的父母在需要生活协助父母在需要生活协助、无法出门无法出门，需要家人/专业护理需要家人/专业护理的情况下入住养老院。 附图：老人入住养老住宅的情况附图：老人入住养老住宅的情况 Page 12 关注因素分层：最注重医疗、餐饮、起居便利性、家人沟通便利性、价格、环境、安全关注因素分层：最注重医疗、餐饮、起居便利性、家人沟通便利性、价格、环境、安全 12项关注指标中，医疗配套、餐饮配套、老年人生活起居便利性、综合安全性、与家人沟通便利性、社 区环境、价格是必要性指标必要性指标，表示客户认为如果有了此功能，才会考虑购买该养老住宅。其中综合安 全性、社区环境、价格 综合安 全性、社区环境、价格这三项促进购买相比必要性大幅度下降，说明该三项指标一定要做好，也不 具备营销效果 不 具备营销效果，而其他4项（医疗配套、餐饮配套、老年人生活起居便利性、与家人沟通便 利性 医疗配套、餐饮配套、老年人生活起居便利性、与家人沟通便 利性）不仅必要，而且兼具营销兼具营销作用。 生活区位便利性、娱乐配套、运动配套为弹性指标弹性指标，即必要性不强，但会有营销功能； 而居所私密性、开发商品牌为弱势指标弱势指标，即消费者对于这个功能并不太关注，有无此功能对他们的购 买决策影响微弱； 8.2% 12.6% 19.3% 31.9% 16.4% 29.4% 28.1% 23.7% 16.9% 23.7% 21.3% 7.3% 差值 77.3% 72.5% 70.0% 65.2% 62.8% 61.8% 61.4% 55.6% 51.2% 42.5% 31.9% 12.1% 69.1% 59.9% 50.7% 33.3% 46.4% 32.4% 33.3% 31.9% 34.3% 18.8% 10.6% 4.8% 必要因素促进购买因素 附图：总体必要关注因素/促进购买关注因素 N=207 附图：总体必要关注因素/促进购买关注因素 N=207 必要性指标必要性指标弹性指标弹性指标弱势指标弱势指标 注：根据零点经验。必要性指标为必要性超过60%的指标，弹性指标为必要性在40%-60%，弱势指标的必要性小于40%，而在必要性指标中，必要性与注：根据零点经验。必要性指标为必要性超过60%的指标，弹性指标为必要性在40%-60%，弱势指标的必要性小于40%，而在必要性指标中，必要性与 购买促进性的差值在购买促进性的差值在30%及左30%及左右右，，即为促进购买相即为促进购买相比必比必要性大幅度下降要性大幅度下降 Page 13 76.7% 72.8% 67.0% 53.4% 61.2% 54.4% 62.1% 50.5% 48.5% 38.8% 31.1% 1.0% 77.9% 72.1% 73.1% 76.9% 64.4% 69.2% 60.6% 60.6% 53.8% 46.2% 32.7% 23.1% 周边医疗设施及服务 餐饮配套 老年人生活起居便利性 综合安全性 与家人朋友沟通的便利性 社区环境 价格 生活区位便利性 娱乐设施及服务 运动设施及服务 居所空间的私密性 开发商品牌 老人 子女 购买关注因素差异：子女要求高于老人，老人把安全性、环境作为弹性指标购买关注因素差异：子女要求高于老人，老人把安全性、环境作为弹性指标 附图：购买养老住宅时必要的关注因素附图：购买养老住宅时必要的关注因素 总体，子女比老人在购买养老住宅时关注因 素更丰富一些，说明子女对养老住宅的要 求高于老人 子女对养老住宅的要 求高于老人； 总体分层类似，在一些个别指标上有些差异； 综合安全性综合安全性，老人并不觉得非常必要，而 子女认为是必要性最强的指标； 社区环境社区环境，老人并不觉得非常必要，而子女 认为必要性达7成； 开发商品牌开发商品牌，老人几乎没有在关注，但有 23.1%的子女关注开发商品牌。 Page 14 77.3% 72.5% 70.0% 65.2% 62.8% 61.8% 55.6% 51.2% 42.5% 31.9% 12.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 周 边 医 疗 设 施 及 服 务 餐 饮 配 套 老 年 人 生 活 起 居 便 利 性 综 合 安 全 性 与 家 人 朋 友 沟 通 的 便 利 性 社 区 环 境 生 活 区 位 便 利 性 娱 乐 设 施 及 服 务 运 动 设 施 及 服 务 居 所 空 间 的 私 密 性 开 发 商 品 牌 总计总计上海本地人上海本地人新上海人新上海人 附图：本地人与新上海人关注因素附图：本地人与新上海人关注因素 购买关注因素：新上海人更关注生活起居、区位便利性，及娱乐配套购买关注因素：新上海人更关注生活起居、区位便利性，及娱乐配套 新上海人新上海人因为长期和老人分居两地，购买养老住宅希望老年人能生活便利、玩的好，因而在生活起居 便利性、生活区位便利性及娱乐配套上相比本地人更加关注 生活起居 便利性、生活区位便利性及娱乐配套上相比本地人更加关注； Page 15 77.3% 72.5% 70.0% 65.2% 62.8% 61.8% 55.6% 51.2% 42.5% 31.9% 12.1% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 周 边 医 疗 设 施 及 服 务 餐 饮 配 套 老 年 人 生 活 起 居 便 利 性 综 合 安 全 性 与 家 人 朋 友 沟 通 的 便 利 性 社 区 环 境 生 活 区 位 便 利 性 娱 乐 设 施 及 服 务 运 动 设 施 及 服 务 居 所 空 间 的 私 密 性 开 发 商 品 牌 总计总计不和子女同住不和子女同住和子女同住和子女同住 附图：不和子女同住与和子女同住的老人关注因素附图：不和子女同住与和子女同住的老人关注因素 购买关注因素：单独居住的老人更加关注生活区位便利性、娱乐配套购买关注因素：单独居住的老人更加关注生活区位便利性、娱乐配套 单独居住的老人单独居住的老人对各项因素的关注度高于和子女同住的老人，特别是生活区位便利性、娱乐配套生活区位便利性、娱乐配套； Page 16 区位：客户选择本区位的概率为91.8%区位：客户选择本区位的概率为91.8% 总体，潜在客户选择自身所在地的概率为91.8%91.8%，所在地以外的区域，最可能选择的是松江和嘉定，郊 区选择的可能性高于市区，市区中选择可能性相对高一些的是徐汇区、黄浦区； 老择闵行的概率为88.3%，子女为95.2%。 13.5% 3.9% 1.0% 8.7% 3.4% 1.4% 3.4% 2.4% 91.8% 12.6% 5.3% 26.1% 23.2% 17.9% 5.8% 6.3% 0.5% 徐汇区 长宁区 静安区 黄浦区 普陀区 闸北区 虹口区 杨浦区 闵行区 浦东区 宝山区 松江区 嘉定区 青浦区 奉贤区 金山区 其他城市 总体 N=207 总体 N=207 12.6% 3.9% 1.0% 12.6% 2.9% 1.0% 3.9% 2.9% 88.3% 17.5% 5.8% 16.5% 15.5% 15.5% 4.9% 4.9% 0.0% 老人 N=103 子女 N=104 老人 N=103 子女 N=104 14.4% 3.8% 1.0% 4.8% 3.8% 1.9% 2.9% 1.9% 95.2% 7.7% 4.8% 35.6% 30.8% 20.2% 6.7% 7.7% 1.0% 附图：区位选择附图：区位选择 Page 17 总价预算：50-110万，老人偏50-70万，子女偏70-90万总价预算：50-110万，老人偏50-70万，子女偏70-90万 总体总价预算集中在50-110万50-110万，50-70万、70-90万、90-110万均为27.5%； 老人总价低于子女老人总价低于子女，虽然老人总价预算同样集中在50-110万，但更多在于51-70万51-70万（33%）； 子女子女，更多在于70-90万70-90万（34.6%）。 附图：总价预算附图：总价预算 3.9% 5.8% 1.9% 27.5% 33.0% 22.1% 27.5% 20.4% 34.6% 27.5% 25.2% 29.8% 7.2% 6.8% 7.7% 3.4% 4.9% 1.9% 2.9% 3.9% 1.9% .0%.0%.0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 总体老人子女 300万以上 201-300万 151-200万 111-150万 91-110万 71-90万 51-70万 40-50万 目标人群分析 Page 18 购买方式：更倾向总价低的使用权制购买方式：更倾向总价低的使用权制 总体，更倾向倾向总价低的使用权制（64.7%）使用权制（64.7%）； 老人老人相比子女该趋势更明显，老人70.9%，子女58.7%70.9%，子女58.7%，这可能跟老人总价预算低一些有关，而子女 认为当前投资行情一般，不想投入过多的钱到养老住宅上有关。 附图：产权制与会员制（价格大约是产权制的70%，有使用权可转 售、转租、交易没有契税）的选择 附图：产权制与会员制（价格大约是产权制的70%，有使用权可转 售、转租、交易没有契税）的选择 35.3% 29.1% 41.3% 64.7% 70.9% 58.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 总体老人子女 会员制 产权制 Page 19 开发商品牌：具有一定的品牌效应开发商品牌：具有一定的品牌效应 绝大多数消费者认为开发商品牌（全市排名前5、知名品牌开发商）会促进他们对养老住宅的购买，其 中促进程度为比较促进为主，非常促进的占比较少比较促进为主，非常促进的占比较少。 附图：开发商品牌（全市排名前5、知名品牌开发商）对购买促进 的影响程度，N=207 附图：开发商品牌（全市排名前5、知名品牌开发商）对购买促进 的影响程度，N=207 0.0%0.0%0.0%1.0%1.0%1.0% 24.2%23.3%25.0% 63.8% 61.2% 66.3% 11.1% 14.6% 7.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 总体老人子女 非常促进 比较促进 一般 不太促进 完全不会促进 Page 20 医疗配套：最关注身体检查、24小时医生值班、医保卡使用医疗配套：最关注身体检查、24小时医生值班、医保卡使用 总体，关注度排名前三的是：定期身体检查（血压血糖等）、24小时医生值班、能否能用医保定期身体检查（血压血糖等）、24小时医生值班、能否能用医保； 不太被关注的前三名为：医疗服务中包括急诊或重症监护病房、设备和服务支持，有医疗康复器械和社 区外配套医院。 除了以上三个方面，老人还比较关注提供配药服务，但是对于社区内设有医院的关注却不高。 对于子女客群，除以上三个关注方面外，子女客群对于社区内设有医院的关注度较高，远远高于老人对 这个因素的关注度。 附图：医疗配套选择附图：医疗配套选择 62.3% 33.8% 7.2% 45.9% 12.6% 11.6% 12.6% 53.1% 27.1% 9.7% 3.9% 18.4% 0.0% 定期身体检查（血 提供配药服务 有医疗康复器械 24小时医生值班 24小时护士值班 提供专人健康指导 优质的医护服务人员 是否能用医保 社区内设有医院 社区外配套医院 医疗服务中包括设 社区能提供3甲医院 我无所谓有什么医 总体 N=207 总体 N=207 62.1% 38.8% 8.7% 52.4% 14.6% 14.6% 13.6% 51.5% 13.6% 9.7% 3.9% 14.6% 0.0% 老人 N=103 子女 N=104 老人 N=103 子女 N=104 62.5% 28.8% 5.8% 39.4% 10.6% 8.7% 11.5% 54.8% 40.4% 9.6% 3.8% 22.1% 0.0% Page 21 运动设施配套：最关注是否配备温水游泳池、专业健身器材和乒乓房运动设施配套：最关注是否配备温水游泳池、专业健身器材和乒乓房 总体来看，老年人和子女消费者有相似的运动设施需求。多数消费者需要的运动设施配套排在前三的是： 温水游泳池、专业健身器材和乒乓房温水游泳池、专业健身器材和乒乓房，前三名消费者不太在意的设施是：门球、高尔夫球场和室 内网球场； 有9.7%的消费者是不在乎运动设施配套的。 和子女消费者相比，老年人消费者更不在乎运动设施的配套。 61.4% 64.3% 5.8% 4.3% 25.1% 35.7% 44.0% 1.9% 9.7% 专业健身器材 温水游泳池 室内网球场 高尔夫球场 瑜伽舞蹈房 室内羽毛球场 乒乓房 门球 我无所谓有什么运 总体 N=207 总体 N=207 62.1% 60.2% 2.9% 4.9% 24.3% 26.2% 37.9% 1.0% 15.5% 老人 N=103 子女 N=104 老人 N=103 子女 N=104 60.6% 68.3% 8.7% 3.8% 26.0% 45.2% 50.0% 2.9% 3.8% 附图：运动设施配套选择附图：运动设施配套选择 电话回访： 被访者理解 的专业健身 器材指的是 一般社区健 身、活动器 材 Page 22 娱乐设施配套：最关注是否配备图书阅览、麻将棋牌、电影/活动中心娱乐设施配套：最关注是否配备图书阅览、麻将棋牌、电影/活动中心 总体来看，多数消费者偏爱的娱乐设施有：图书馆/报刊阅览室、麻将棋牌室图书馆/报刊阅览室、麻将棋牌室、电影放映厅和多 功能厅或老年活动中心 电影放映厅和多 功能厅或老年活动中心，桌球室、长期有志愿者陪伴老人和KTV是相对不需要的娱乐设施。 另外， 老人消费者和子女消费者对于娱乐设施的偏好有所不同。除图书馆/报刊阅览室外，老人偏好麻 将棋牌室和房，而子女却偏好多功能厅和老年活动中心，和电影播放厅。 21.7% 34.3% 45.9% 42.0% 1.9% 57.0% 42.0% 25.6% 12.1% 0.0% KTV 房 麻将棋牌室 电影播放厅 桌球室 图书馆/报刊阅览室 多功能厅或老年活 社区长期举办丰富 长期有志愿者陪伴 我无所谓有什么娱 总体 N=203 总体 N=203 17.5% 43.7% 58.3% 40.8% 0.0% 58.3% 30.1% 21.4% 12.6% 0.0% 老人 N=103 子女 N=104 老人 N=103 子女 N=104 26.0% 25.0% 33.7% 43.3% 3.8% 55.8% 53.8% 29.8% 11.5% 0.0% 附图：娱乐设施配套选择附图：娱乐设施配套选择 Page 23 养老事业部各阶段商业模式养老事业部各阶段商业模式 居住型产品 销售收入 定期会员费 会员收入 项目盘活 估价售出 品牌输出 资本运作 参加“海上荟”的老年 人以会员的形式进行收 费，并根据参加的需求 分类型收费 个人年费 家庭会员费 VIP居住会员 参观体验（免费） 针对旗下社区及公寓类 住宅产品进行产权、服 务权等销售，并在每月 的运营中产生收益 相关服务、商品、设备 可与供应商进行战略合 作，减少成本投入 根据美国发展经验及国 内现阶段发展状况，未 来市场上会有大量烂尾 项目出现。 团队此时已有整套的成 熟经验，可以极低价收 购项目，并在短期运营 后高价售出。 待“海上荟”发展得到 市场肯定后，便可进行 轻资产运作，形成真正 的品牌价值 接管机构 收购民营项目 管理团队输出 品牌资本运作 发展初期 以实体产品销售培养 团队服务能力 借由实体项目使会员 切实感受服务品质 运 作 模 式 阶段 目的 发展中期发展后期发展目标 用品质化的服务发展大 量非居住型会员 服务逐渐摆脱硬体项目 的束缚，掌握市场资源 培养团队对于项目的 评估能力，可适时介 入项目收购，运作后 便可以高价售出。快 速获利 此时团队已有优良的 运作业绩。可做各类 机构的接管工作 同时，可与投资资金 洽谈，做资本运作

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