瑞虹新城铭庭 (NXPowerLite).ppt

1、瑞虹新城铭庭个案分析,瑞虹新城铭庭,上海内环内最大的国际生活社区,标杆身份领衔虹口版图,项目概况:,瑞虹新城铭庭,项目效果图,瑞虹新城铭庭位于外滩、北外滩、陆家嘴“黄金三角生活圈”内，项目总体规划建筑面积约为170万平方米，由曾经成功打造过上海新天地、翠湖天地的瑞安房地产公司倾力打造。总体建成后，将形成上海内环内最大的国际生活社区。多年来，瑞虹新城一直以标杆身份领衔虹口版图。,瑞虹新城铭庭,基本参数及地段解读:,南面北外滩国际航运中心，北靠和平公园，西南为四川北路商业中心区，跨接陆家嘴金融贸易中心，毗邻外滩时尚生活中心，是市政战略规划中的“黄金三角”，也是上海最具潜质的高端国际住宅区。连接新建

2、路、大连路隧道轨道：4号线、8号线、10号线.,市政战略规划中的“黄金三角”,瑞虹新城铭庭,项目规划:,11/4/17推出1.2号楼 80-145平米精装观景公寓,10/12/22推出5.6号楼 推出80-140平米的升级版精装修定制公寓,第一批,第二批,项目分四期开发，整个瑞虹新城规划由1号-10号共十个地块组成。基地面积为121.53万平方米，大多数以住宅开发为主体 其中一期5号地块、二期、三期11号和8号地块地块已建成。三期六号地块是继上述项目之后，定位更为高端的项目 项目已开发至四期，四期共四栋，5,6号楼已基本售罄，本月17号开出1,2号楼,瑞虹新城项目总规划图,四期铭庭规划图,分期

3、开发,周期长.规模大,瑞虹新城铭庭,建筑及景观特色:,新一期的铭庭采用了更为先进的规划理念，外立面采用意大利收腰结构，凸显建筑的美观流畅.,瑞虹新城在社区景观设计中，采用地面景观与屋顶花园相结合，使得整体层次感更丰富，这就是近年来国际上流行的垂直绿化理念。铭庭地面一层绿化是以观赏性为主，加以水景和坡地相呼应则更显自然和美观。,全真石漆外立面,ART-DECO建筑风格,行列式和围合式结合屋顶花园垂直绿化景观排布,瑞虹新城铭庭,共建及配套:,配套：健身主题会所，大体量商业 大堂及电梯间：双层挑高、石材装饰、国际知名设计师李玮珉先生室内设计,大体量成熟配套，高标准公建,瑞虹新城铭庭,装修:,瑞虹新城

4、铭庭装修（4000-5000元/标准）,国际一线品牌装修，品质感较好,瑞虹新城铭庭,瑞虹新城铭庭,瑞虹新城铭庭,瑞虹新城铭庭,瑞虹新城铭庭智能亮点,装修亮点:,瑞虹新城铭庭,户型分析: 部分户型卧室朝北，通透及采光较差，全部为两房及大三房常规户型,2室2厅2卫 90,2室2厅1卫 89,2室2厅1卫 89,3室2厅2卫 143平方米,优势:动静分区，厨房与餐厅相连 劣势：没有南向功能间，南北不通透,优势：动静分区，南北通透 劣势：房型不正，卧室均朝北,优势：南北通透 房型很正 劣势：动静不分区，主卧次卧分得太开,优势：南北通透 劣势：两个次卧在北边,瑞虹新城铭庭,瑞虹新城铭庭面积段供应表铭庭表

5、,户型配比: 铭庭全部为二、三房房型，其中二房占绝对主力,瑞虹新城四期铭庭2次共推出636套房源。全部为二、三房房型，其中二房为520套，占总推出套数的82%,三房116套，占18%，去化迅速，二房成交416套，占推出套数的80%,三房由于数量较少，去化更快成交91套，占推出套数的83.6%,瑞虹新城铭庭,2010/12-2011/4瑞虹新城铭庭量价走势,瑞虹新城四期铭庭于10年12月22日首次开盘，推出第五、六两栋，310套82-145平米的升级版精装修定制公寓，推盘当月去化86.3%，第二个月就基本售罄；11年4月17日第一、二两栋共326套最后一批82-145平米精装观景公寓发售.尽管政

6、策面不利因素对房地产市市场影响极大，但铭庭的第二批推盘仍创下了量价起飞，推盘几天即去化70%以上的好成绩。价格走势小幅波动，总体成上升态势。,万平方米,元/平方米,去化分析: 去化迅速、量价起飞,瑞虹新城铭庭,瑞虹新城客户描述：,其余北市区客户约10%左右,核心市区客户约15-20%,虹口、杨浦、闸北为主，约50-60%,浦东区域客户约占10-15%,该项目是开发周期较长的老牌项目。在之前长期的销售过程中，主要是以虹口、杨浦、闸北等北区客户为主加上投资客户，但是在4期铭庭受政策影响以自住客为住,且在产品力塑造以及推广上进行了较大的提升，从传统的北区、西区客户辐射面拓展至更大的范围，尤其是在陆家

7、嘴、世纪大道、大连路隧道辐射沿线为代表。 该项目客户多为企业骨干，中高管，金领，部分高级白领，其中有部分海归背景的外籍客户。,对产品品质、环境、形象、生活配套等方面均有较高要求，是非常有代表性的城市中产类型客户，这部分客户正处于非常良好的事业发展期，在这个过程中需求的正是品质、形象、功能俱佳的项目。 客户年龄25-45，主要是以两口、带青少年的三口之家为主要结构。 家庭收入20-50万。,瑞虹新城铭庭,瑞虹新城铭庭小结,产品亮点：外立面仿真石漆，ART-DECO风格，品质感较好 大规模住区、完善配套 屋顶花园、垂直绿化系统 国际一线品牌装修，品质感较好 挑高大堂、品牌电梯、大堂及电梯间石材装饰

8、 人车分流 产品不足：本期仅有四栋楼、体量小，社区感较弱 绿化面积小 部分户型卧室朝北，通透及采光较差,瑞虹新城铭庭是内环内高档住宅，本期单价在3.7-4.5万/ 整体大盘，但铭庭体量小，通过提高公共空间品质，创新精致绿化等体现高端住宅品质.在一系列政策不利因素影响下依然去化良好,量价齐飞,于其绝对的地理位置优势及配套项目自身品质都是分不开的,瑞虹新城铭庭,绿城玉兰花园（绿城御园）绿城集团上海首个精装平层官邸,开 发 商：上海绿城集团 物业公司：上海爱迪特设施管理有限公司 投资商:上海绿城集团 景观设计:LIFESCAPES INTERNATIONAL（LSI） 室内设计：景龙装饰设计有限公司

9、 建筑设计单位:东方建筑设计院 所在区域:浦东唐镇 交房标准:精装修 容积率:1.5% 占地面积:58000平方米 建筑面积:87000平方米 装修:精装修 工程进度:在建(2011-04-21) 产权年限:70年 户 数:总户数390户 当期户数390户 楼层：绿城上海玉兰花园由4-5层的平层官邸 和12-13层的小高层组成 建材：外立面风格 欧洲皇室风格 外墙 ：石材 停车位:655个,绿城玉兰花园,绿城玉兰花园,绿城玉兰花园,推盘量,88套， 300-400平米大平层 一梯一户,户型分析,一字厅,居住区域,绿城玉兰花园,一字型超大厅,餐厅客厅与居住空间完全划分,均为套房,绿城玉兰花园,仪式感与尺度感,绿城玉兰花园,仪式感与尺度感,道旗：龙东大道延绵16公里左右的路边道旗 户外看板：在龙阳路交通枢纽及外环龙东大 道架设高炮辅助看板 现场表现：400万打造小区门口景观道及小区内部中轴界限景观,绿城玉兰花园,龙东大道道旗,媒体表现：,户外表现,龙东大道与外环交接口的高炮,唐陆路指引牌,绿城玉兰花园,现场表现,400万打造的小区街道,中轴界限景观，多重绿化,绿城玉兰花园,营销策略,客户零风险首付 付完定金，分期付款，涨价了客户付尾款，不涨开发商愿意承 担