写字楼设施设备的管理

1、2020/8/7，1，1，1，办公大楼设施的管理2014年5月，2020/8/7，2，1，设施设备的概要和管理要点。 2 .特殊设备的管理要点3 .设施设备的安全管理。设施设备培训课程目录、电气系统概要和管理要点、2020/8/7,3、3、3、高压供电设备：高压柜、变压器、直喷屏幕、PT柜、直流屏幕、中央信号屏幕、防雷设备等低压配电设备：低压柜、电容柜、校准柜、电缆电缆、2020/8/7、4、配电设备、2020/8/7、5、手持式高压开关柜、干式变压器、辅助设施：1)根据需要配置灭火器材，其规格、数量、位置满足设定修正要求。 2 )室内照度满足设定修正要求，平均照度在200lx以上，且亮度均匀

2、3 )高低压配电设备及裸母线上方没有灯具4 )应急灯的供电时间在30分钟以上，照度满足设定修正要求5 )室内需要独立的机械通风设备，保持室内的良好通风。 6 )室内设置干湿球温度校正，其温度在40以下，湿度不足80；7 )室内设置符合实际情况的高低压系统模拟屏幕；8 )在配电室设置与消防控制中心的直通电话，配电室的管理要点，安全防护：1)高压检查用具齐全，检查合格证书在时效内的2 )开关操作手柄、移动警告牌、小车联锁等专用工具齐全的3 )在高低压盘等设备前铺设绝缘橡胶垫，其厚度在8mm以上4 )地下设置的配电室具有防水门坎5 )机械室内明装接地电阻值小于1欧姆的6 )电气设备的台座必须与接地干

3、线切实地焊接7 )电缆沟需要防水排水措施，沟内干燥，没有积水，没有垃圾8 )防老鼠板用铁皮包裹，拆卸方便，其高度约60厘米。 变更配电室的管理点，维持1、24小时值，定时巡视箱子的变更和设定修订无人的机械室。 2 .监测各路负荷和运行情况，做好运行记录3 .严禁做与工作无关的事，保持值班电话畅通4 .保持室内清洁，严禁吸烟，在换车前，必须把设备做好5 .不能按时换车的，值班人员扣车及时向主管报告6、修正器、工具、安全用具及图纸资料不得随意借出7、掌握突发事件的处理方法，在重大故障处理后记录8、有关人员禁止进入，由外部人员参观，经领导批准，由负责人陪同9、运行人员应当有资格出港2020年8月7日

4、， 8、8、供电系统的运行要点，1、高低压配电设备每1-2年进行一次维护2 .变压器除按规定进行检查外，还应按供电公司的行业管理要求进行年检查3 .接地网、防雷接地系统的接地电阻，每年进行一次测试4 .各种纠错器和安全用具等， 每年必须按规定定期检查5 .直流屏幕和紧急照明定期进行充放电或活化处理，维持良好状态6 .其他电气设备根据检查情况按照使用说明书的要求进行维护7 .各级应对配电设备的屏幕面和机械室的日常清洁。 改变配电设备的修订维护，电容器可以减少电感负载对电网要求的无功功率，提高功率因数，减少供电中的无功损耗。 功率三角形：功率s有效功率p无功功率q无功补偿的意义： 1、通过提高功率

5、因数，可以获得优惠电费，直接利于企业。 3、提高功率因数，减少视在功率，提高电网电压和变压器的使用容量。无功功率方式：现场补偿、低压补偿、高压补偿、电容器柜和功率因数、北京地区以0.85为标准值的功率因数调整电费表、电容器柜和功率因数、照明和电光源、常用照明术语、2020/8/7、12、1、热辐射光源白炽灯：寿命2 .气体放电光源荧光灯：发光效率高、寿命长、但对电源质量和环境温度要求高的节能灯：发光效率高、白炽灯的替代品高压水银灯：寿命长、成本低、光效低、显色指数差的金属卤化物灯：显色指数高、寿命长3 .半导体光源发光二极管：第四代光源，寿命长，功耗低，颜色鲜艳，应用广泛。 4 .放射光源紫外

6、线灯：消毒饮用水、容器和特定空间，对眼睛造成损伤。 红外线灯：防周边、视频监控、火灾警报等。2020/8/7、13、照明和电光源、常见电光源的技术标准、2020/8/7、14、高压钠灯、金属卤化物灯、连续运转的电动机：1)轴承的温度是否在厂家规定的范围内；2 )振动噪音转速是否有急剧变化；3 检查皮带轮的连接是否可靠4 )检查马达的接地连接是否可靠的非连续运转的电动机的管理：除了连续运转的电动机管理内容以外，1 )定期进行试运转，间隔时间在3个月以下2 )启动前检查电源和控制盘(箱)是否正常3 )在潮湿的场所启动、电动机的管理要点、配电系统的接地形式按照国际电工标准，低压配电接地形式有TN、T

7、T、IT三种，其中TN系统根据中性线与保护线是否合并，分为TN-S、TN-C、TN-C-S三种文字的含义： t电源端稍直接接地c工作零线和保护线是一体化的s工作零线和保护线是严格分离的。 2020/8/7、17、2020/8/7、18、TN-C-S系统、TN-S系统、TN-C系统、TN-S系统的管理要求：1 2 .保护地线(PE )必须重复接地。 3 .一些设备不允许接上保护地线，一些设备接上中性线，4 .定期检查保护地线和中性线，有没有生锈、断裂、发热等问题，发生问题即可解决。 5 .仔细检查三相电流是否平衡，使三相平衡最大化的6.3次高次谐波对中性线电流的影响即时消除7 .带电安装时，请在

8、切断相线之后切断n线和PE线，反过来进行接线。 防止中性线的点漂移，提高一部分电路电压，烧毁设备。 2020/8/7、19、空调系统的概要和管理要点、2020/8/7、20、中央空调系统、空调系统的主要设备是中央空调主体冷却水泵制冷泵集水泵、分水器、冷却塔气体处理机风扇线圈、中央空调系统2 .输入电力空设备在额定箱下进行制冷3、能效比空调设备制冷时，制冷量与输入功率之比简称COP，能效比越大，制冷设备节省的功率越大。 4 .噪音空凋设备运行时产生的噪音。、中央空调系统的主要指标，工况：制冷量1200KW的标准工况，各类空调制冷机组的功耗和能效：1.多联机集团(一牵引多):功耗： 467KW/h

9、； 能效：2.57 2 2 .活塞式冷水机组能效比：5.21 6 4 .离心式冷水机组：耗电量： 204KW/h，能效比：5.88 7 5 .直燃型溴化锂机组：煤气消耗量： 71NM3/h，能效小的一头一般为2200W，大的一头一般为2800W。 2020/8/7，25，中央空调系统关注的重点是： 1、注意单元防冻，特别是靠近侧壁的新风单元，冬天气温降到4- 5以下时立即关闭，防冻拆开风扇线圈。 供冷季结束时，为了防止冬季配管和阀门冻结，排放冷却塔配管的积水2 .检查、调整水平衡和风平衡问题，保证室内空调效果的平衡，提高冷冻效率3 .重视空调水的处理问题，减少水垢的发生， 必须防止管道堵塞采用

10、药物处理还是软化处理是根据水质状况决定的4 .重视楼宇自动化系统的应用，发挥系统效率，在保证空调质量的基础上，消除能源浪费。2020/8/7、给排水系统概要和管理要点、高层建筑采用常规分区给水方式，即低区部分由城市给水管网直接给水，高区部分由水泵加压给水。 办公楼常见供水方式： 1、高位水箱供水方式2、变频泵供水方式3、气压水箱供水方式、2020/8/7、28、供排水系统、生活水箱之间的管理要点： 1、水箱间由供排水专家负责，其他人不允许，禁止进入。 2 .水箱每年清洗2次，由具有相关资格的机构负责，严禁自己清洗。 3 .定期检查水箱水位是否正常、溢流管有无溢流等情况。 4 .生活水箱关闭严密

11、，检查口上锁，具备二次供水卫生合格证5 .生活水箱溢流管及通气管应安装防虫网及防尘网，仔细检查6 .对生活水箱检查员持卫生工作人员健康检查合格证后再作业7 .如发现水质有异物、异色或异臭，立即报告，采取紧急措施，停止使用受污染的生活用水。 8 .水箱外壁及供水管线保持清洁，无灰尘，无锈9、水箱间门随时处于锁定状态。29、给排水系统的管理要点、污水井及化粪池的作业要点： 1、化粪池的清洗应由专业公司负责，定期进行清洗2 .清洗化粪池预定在非工作时间白天进行3、清洗前打开通风，等池内甲烷充分发散后再进行现场通风效果差时，应采取机械通风。 4、清洁车间严禁烟火，防止爆炸5、化粪池打开盖子后，应由专家

12、护理设置警告牌6、作业人员必须戴上防护服，戴上防毒面具后，下井作业。 7 .清洗结束后，盖上井盖，把周围的垃圾打扫干净。 确认一切正常的后方离开。30、给排水系统管理要点、消防系统概要和管理要点、2020/8/7、31、消防系统概要、1、火灾自动报警系统：由火灾探测器(触发器)、手动火灾报警按钮、火灾报警装置及其他辅助装置组成的火灾报警系统2 .火灾自动消防系统：现场常见的有洒水灭火系统、气体灭火系统、泡沫灭火系统、干粉灭火系统。 3 .火灾自动联动系统：具有联动控制各种自动警报、防火设施、灭火设施功能、防火、灭火能力的联动指挥系统。4 .常见灭火器具：灭火器(二氧化碳灭火器、粉灭火器)、灭火

13、机械器具(软管、水枪、消火栓、水泵接头)。 1 .自动喷泉灭火系统2 .泡沫灭火系统：常用于存储水溶性可燃液体火灾，其中，泡沫灭火系统：包括湿式灭火系统、干式灭火系统、预作用式灭火系统等。 3 .干粉灭火系统：用于保存可燃性、可燃性液体和可溶化固体、带电设备等。 4、气体灭火系统：常见的有二氧化碳、七氟醚、IG541混合气体等系统5、消防炮灭火系统：由固定消防炮和相应配置构成的固定消防系统。 根据控制，有远程控制、就地手动控制。 火灾自动灭火系统、火灾自动灭火系统、火灾自动灭火系统、火灾自动灭火系统。 (1)、(2)、(3)、(4)、(5)、(6)、(7)、(8)、(9)、(10 )、(11

14、)、(11 )、(12 )、(12 )、(13 )、(14 )、(15 )、(16 )、(17 )、(17 )、(18 )、(18 )、(19 )、(19 )、(18 )、(19 )、(19 )、(19 )、(18 )、(19 )、(19 )、(19 )、(19 )、(19 )、(19 )、(19 )、(可以自动控制、手动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制、自动控制。 2 .控制火灾警报装置和紧急广播装置3 .控制对话通信电话设备4 .关闭非消防电源，接通警报装置、紧急照明灯和避难指示灯5 .控制电梯都停

15、在一楼，接收其反馈信号6 .控制避难通道和防火区的快门，按规定关闭6 .火灾警报， 显示故障警报部位7 .显示重点部位、避难通道以及消防设备的位置或者模拟图等8 .显示系统电源的工作状态。联动控制功能的概要、火灾声光警报装置和紧急广播的范围：在二楼以上的大楼发生火灾的情况下，首先要打开起火楼层及其相邻的上下楼层，在第一层发生火灾的情况下，首先要打开本楼层、二楼层及地下的各楼层，在地下室发生火灾的情况下， 首先地下各层和第一层必须连接包含多个防火区的单层建筑，首先要打开着火的防火区及其相邻的防火区。联动控制功能的概要、防火卷帘的控制要求：1 )在避难通道的卷帘两侧设置火灾探测器、手动按钮以及警报装置的下降程序：烟探测器工作，卷帘从地面下降到1.8m，感温探测器工作后，卷帘下降到最后2 ) 防火区隔开的闸门，在火灾探测器启动后，闸门一次下降到最后3 )烟探测感温火灾探测器的警报信号及防火卷帘的关闭信号请发送到消防控制室。联动控制功能概述、灭火系统管理要点，1 )上级不检查、领导不重视、业者不抱怨、灭火系统管理上的特点和缺点2 )管道保温问题，重点放在地下车库湿式淋浴系统的管道保温，尤其是西北出入口，冬季容易冻结。 方法：改为干式系统或备用系统，增加电热，拆除部分管线。 3 )系统补压泵(稳压泵)为自动投入状态，请不要放在手动位置4 )平时