商业项目整合营销策划战略.ppt

1、2020年8月，1、商业项目整合营销策略、商业项目整合SI战略方案、2020年8月、2、1、整合营销战略、创意房地产、品牌建设：经营战略、品牌路线、深圳卫星城横岗商业新坐标局部差异化竞争战略，深圳“好风靠力量”提高地区认知形象，缩短心理距离的统一规划、滚动开发、分区段的显示市场攻击，从地区阵地战开始逐渐展开全市攻击战的“低价入市”价格杠杆，不败，站在领先市场准备受欢迎的第一步市场划分、锁定目标： 1、目标锁定前提深圳横岗卫星城投资和接受居住概念重视家庭资产管理观念，重视环境、健康及居住质量文化水平中等，后期中高级家庭年收入在3万元以上。 2、市场细分原则按项目的市场辐射半径细分(即合理、可容忍

2、的交通原则： 20-40分钟的路程)，按最令人感动的市场细分项目的模拟价格和合同价格与收入的比率进行分类判断：领导型-本区私营主/外商/龙岗区政府高级公务员主导型-项目周边商业经营者/企业主/政府高级公务员/有居住和投资意向的原萩居民诱导型-职业经理/地方商务者/高级白领/高收入青年教师跟进型-高级公务员/高级白领/有居住和投资意向的原萩居民年龄层-前期整合项目定位：功能定位深圳横岗中心区首个纯正一站式大型城市购物中心等级定位中级价格高级商业和居住社区风格定位“横岗华强北”(深圳城市概念体现现代主义风格)形象定位“引领横岗商业，享受城市繁华”主题理念，推进命名： 1， 主题理念“领导深圳市横岗

3、商业方向的3K级(地王、商王、楼王)大型商住社区”的主题理念是贯穿项目的一条红线，项目在当地市场表现出不同的风貌和个性。 她在营销过程中不仅是包装炒菜的概念和说法，也是产品和服务的实质内容，因为整个项目的灵魂，所以主体概念的确立既要考虑注意力经济学效果，又要重视其内容，锁定目标客户的根本、成长性、潜在性需求，高度、深度2、主题理念意向“引领深圳市横岗商业方向的3K级(地王、商王、楼王)大型商住社区”本案以打破传统商业销售的单一功能为目标，决定人的消费需求和主观感的高级购物、休闲、娱乐、饮食、教育等现代城市生活的居住和投资意向2020年8月、4月、综合营销战略、3、主题理念建设我们的Idea主张

4、：地王、商王、楼王！ 分阶段发表产品概念。 首先是地王。本项目是老城改造项目，位于龙岗区横岗镇商业老街，周边人口聚集密度大，沿街商业经营时间长，区域类似深圳关内罗湖东门区域。 接下来是商王。 该项目在修订规划设施上，充分发掘了项目本身的商业潜力，商业面积达62988平方米，是横岗镇史无前例的商业航母。 最后是楼王。 本案住宅部分为两座联合塔630层，总高99.87米，是目前横岗正在建设或建设的最高建筑物。 地王、商王、楼王的概念在整个项目营销过程中，推进不同销售时期的侧重点也随之改变。 (具体论述) LOGO -主题的推进名，有气势，时代感强。 4、主题推广名称“志健时代广场”的项目名称是该项

5、目在市场上首次出击，必须在听觉、视觉、感觉上刺激他们，使他们感动，让他们记住。 本案工商注册名称“志健时代广场”完全符合项目营销理念的建设与推进。 观点：房地产第二定律：随着市场竞争激化，大厦销售出现两极分化，领导品牌在这里不是品牌概念，其相对指标性非常强，是代表当地房地产市场的热点，因为能够满足销售者应该选择的最高心理(相对买房很重要)，优先，销售业绩变得非常其他第二阵营的项目销售不好房地产的第二定律在深圳和横岗都明显得到了佐证1深圳：万科四季花城，深圳蔚蓝海岸，振业星海名城的工程速度赶不上销售速度佐证2龙岗：桂芳岗紫薇苑等销售比竞争对手好得多的佐证3横岗：锦冠华城、水晶之城品牌开发规律：房

6、地产大盘品牌开发应呈系统、逻辑的统一规划、分期开发一期品牌的领先期，树立品牌形象、提高品牌知名度是关键的二期品牌充实品牌内涵，强化品牌荣誉度为重点的三期品牌强化期，深化品牌关系(业主)，强化品牌忠诚度为重点的四期品牌完善期，扩大品牌关系(本公司和准业主及公众) 公司的目标非常明确，一定要实现利益，一定要更快，更长时间地实现利益，实现利益的最好方法是指标性的领导品牌，所以“志健时代广场”一定会成为领导品牌，一定要把领导品牌的指标性、2020年8月、6月、领导品牌、房地产新坐标，我们领导的条件不够“志健时代广场”我们天生就有“地域、地域、地域”的名言， 本案所在地区拥有相当优秀、相对完备的商业集合

7、，我们的规模以“16万平方米横岗首个纯正一站式大型城市购物中心”为导向，我们正在修订领导修订计划。 集购物、居住、休闲于一体的大型商业社区。首次引进超大型空中庭园景观的建筑本身采用时代感强的现代简单风格，采用简洁的外观、华丽的色彩，树立了项目鲜明的房地产形象的地下二层停车场， 人车分流系统我们采用组套领导区内：潘会亲子双语幼儿园、健身俱乐部、游泳池(儿童戏池)、棋牌室等志健房地产“全程亲情式”管家服务横岗首个全程“一站式”服务：一站式购物、哇哇一站式休闲自然情感安全系统：智能总控制系统，24小时保安巡逻智能：集成网络配线系统外围设备：农行、工行、中行等银行遍布周围、横岗人民医院等。 从2020

8、年8月、7月、3月、整合市场的竞争情况来看，我们现在的竞争情况怎么样？ 观点：经过多年的速度，在第一轮修订经济市场铺设阶段，横岗市场从2000年开始，真正进入市场化，镇政府通过房地产开发优化市政基础功能，由此促进我们横岗整体的城市化进程，土地投入逐年增加， 第二轮市场竞争全面开始的横岗当地发展商已经觉醒，外部地产商已经登陆成功的横岗当前房地产专业代表：锦冠华庭、水晶之城、卓越的城市中心花园、名门世家等判定：横岗房地产已经开始觉醒， 市场发展速度开始加快的新市场竞争即将全面爆发的志健时代广场必须尽快确立自己的核心竞争力，在中心区我们的优秀敌人没有全面打开市场缝隙，占有很高的地位。、2020年8月

9、、8月，从市场竞争情况来看，我们未来的竞争情况如何成熟规律：一个市场的60%到70%的发展者经过一两个项目，市场的成熟速度变得非常快，同时房地产质量变化的性周期也越来越短，竞争总是很高实例1 :香港地产36年的发展历史年限时代质变点指标63年-83年20年地产规范时代地产品牌诞生鸿基，长江实业出现84年-90年7年地产成熟时代5大地产领导品牌出现新鸿基，长江实业，恒基兆业，九龙仓， 惠德丰91-93年3年大地产时代领导品牌94年到社区房地产时代品牌房地产长江实业嘉湖山庄，海逸半岛太古康怡花园注： 1、深圳相当于现在香港地产第三阶段大地产时代， 未来进入社区地产时代的实例2 :深圳地产发展历史8

10、8-96年第一质变万科地产从134种户型减少为3种主力户型/同一深圳地产即使是小楼盘也是同一户型优异的96-99年第二质变益田花园改变立面图，同时深圳发展者是真正的整体物业管理99年-2000年第三质量变大地产辅助设施开始出现：住户专用车、名门学校、主力商场、会所2001年第四质量变品牌物业时代万科/振业/招商/华侨/天健/建设控股这6大开发商的成熟规律意义：市场的竞争局面由成熟规律决定， 成熟规律也同样会带来市场竞争的威胁(如果我们自己没有预见)，横岗市场相当于深圳地产业96-99年的状态，伴随着顶级地产业介入，第三、2020年8月、9、4，如何确立核心竞争力？ 营销现场POP系统的强渲染展示中心：需要营造亲和力强、亲松舒适的氛围，观看是实际购买者消费决策的重要依据。 1 .体现主题理念的形象墙、LOGO的强烈视觉冲击2 .各种功能标识VI面板、向导铭牌的向导解释3 .照明系统、背景音乐系统有意建设4 .统一服装、行为举止的专业销售团队。 样板之间：必须简洁明快，时尚现代，充满现代时尚生活气息，符合购买者的心理需求，传播力强。 1 .向装修公司提供设定修订理念，制作VI面板进行说明2 .关于装修材料/费用，制作功能标志VI卡。 工地：展示志健公