云南省瑞丽市房地产市场调查报告(PPT 51页).ppt

1、红河州盛伟房地产营销有限公司,云南省瑞丽市房地产市场调查 报 告,一、瑞丽城市发展状况 （一）瑞丽市基本情况 （二）瑞丽市人口情况 （三）瑞丽市经济发展情况 （四）小结 二、瑞丽房地产市场情况 （一）房地产市场发展情况 （二）瑞丽城市规划 （三）瑞丽土地市场情况 （四）市场在（将）售项目 （五）个案研究 （六）小结 三、瑞丽市房地产市场分析 （一）业态分析 （二）物业分析 （三）价格分析 （四）客户分析 （五）户型分析 （六）小结,目 录,一、瑞丽城市发展状况 （一）瑞丽市基本情况 瑞丽地处云南西部，德宏州西南部。是320国道终点， 昆瑞公路与中印公路（史迪威公路）的交汇处。其东连芒 市，北接

2、陇川，西北、西南、东南三面与缅甸山水相连， 村寨向望。在这里，瑞丽与缅甸木姐共同构成1坝（勐卯 坝），2国，3省邦（云南省、克钦邦、掸邦），4区（瑞 丽经济合作区、姐告边境贸易区、畹町经济开发区、畹町 合作区），5座城市（瑞丽、畹町、木姐、南坎、九谷） 的边境地理特色。瑞丽全市总面积1020平方公里。 瑞丽城区距缅甸国家级口岸木姐4.5公里，距缅甸旅游 城市南坎32公里，距缅甸水陆码头八莫138公里，距缅甸 首都仰光981公里。 中缅油气管线、泛亚铁路大瑞段、杭瑞高速龙瑞段等国 家战略工程建设如火如荼，瑞丽作为云南面向西南开放桥 头堡的最重要门户地位更加凸显。 瑞丽拥有2个国家级口岸，是中国对

3、缅贸易最重要的口岸城市和国人赴缅旅游最主要的集散地，缅玉、珠宝、红木等特色产品贸易异常繁荣。,(二)瑞丽市人口规模 2010全国第六次全国人口普查，瑞丽市常住总人口180627人，其中农业人口87003人，城镇人口93624人。户籍人口仅为12万左右，外地人口约为6万左右并绝大部分在瑞丽及姐告经商或就业。另有日均2万多的外地流动人口（包括在瑞缅甸华人华侨、缅籍经商打工人员 ）。 瑞丽为人口净增长城市，自然人口出生率较高，几乎无外出打工人员，外来人口数量逐年增长态势明显。,（三）瑞丽市经济发展情况 2011年城乡居民收入不断增长。城镇居民人均可支配收入16700元，增长11.8%； 农民人均纯收

4、入4820元，增长14.3%。,根据人均GDP与房地产发展的关系模型，瑞丽房地产市场步入了快速发展期;人均收入增长迅速，储蓄增长明显高于消费支出，民间资本充裕，藏富于民现象典型，投资需求潜力巨大。,瑞丽2011年全年实现生产总值35.2亿元，比上年增长16.6%，高于全州水平1.1个百分点。其中，第一生产总值6.9亿元，增长9.1%，第二产业增加值7.2亿元，增长16%，第三产业增加值 21.1亿元，增长19.3%。,2011年口岸贸易进出口总额17.46亿美元（约合人民币110亿元），增长33.8%。全社会固定资 产投资总额40.1亿元，增长35%。财政总收入17.02亿元；财政一般预算收入

5、5.12亿元，增长 37.3%。实现社会消费品零售总额18.41亿元，增长21%。,第三产业占 比较大，商贸业发达、个体老板多、客户结构呈哑铃形分布，高端消费力强。,发达的特色商贸业和丰富的旅游资源引来大量的外来人口，外来人口房产置业需求旺盛且呈增长态势。,小结： 瑞丽市作为国家“开发开放试验区”、云南省“建设面向西南开放的桥头堡”最重要门户、国家新能源通道关键节点和中缅贸易最大口岸，城市在 国家 战略层面的重要性日益凸显，国家、省、州必然更加重视和关注，给予瑞丽多方面政策支持。 珠宝、红木等特色商贸，民族风情、入缅观光等特色旅游，极大的促进了瑞丽第三产业的发展。 瑞丽经济的高速发展，吸引的大

6、批外来人员，不仅满足了经济发展的需要，创造了大量的财富，而且提升了 瑞 丽城市人口整体素质，带来了许多新的理念，尤其是 新 型的投资、居住理念。瑞丽城市建设和房地产业在加速发展的同时，也定然迈上新的台阶。,二、瑞丽房地产市场情况 （一）房地产市场发展情况 2007年瑞丽市最大的商品房项目“翡翠园”面市，正式迈出了当地房地产开发 具有象征性的一步。翡翠园（住宅）项目的均价只有1300元/，商业项目腾 隆 国际商业广场的价格也才是3000元/出头。 2007年，整个瑞丽楼盘项目更是寥寥无几。 但是到了2011年11月份 ， “翡翠园” （住宅）价格就 涨到了3900元/ ，房 价在四年时间内直接翻

7、了三倍 。 截止2012年9月份，瑞丽共有房地产开发企业82家，累计开工项目46个，开 工面积超过200万平米。 就瑞丽市目前的人口规模和难见松动的楼市政策，可以预见明后两年瑞丽楼 市竞争将空前惨烈！,（二）瑞丽城市规划,（规划图示）,老城商业区目前已经形成整个瑞丽的行政、金融核心区，从某种程度上来讲也就是瑞丽的 CBD。目前中心区已经启动“旧城”改造项目，主要有“乔瑞”、“星河蓝湾”、“锦福园”等项目，从 整个瑞丽市中心区的规划来看，片区下一步的发展是将现有行政、金融体系升级，以及改善片 区的市容市貌。 西城新区政府以中央商务区定位，将以弄莫湖湿地恢复改造项目的开发建设为契机，营造 以水系和

8、绿地网络为特色的大尺度绿色公共开敞空间，配合高品质的民族文化旅游接待与高级 酒店服务设施建设，并通过大量商业服务设施的聚集，形成以民族文化为特色，以生态游乐体 验为突破，以休闲度假和高尚人居为主体，集游乐体验、旅游休闲度假、高尚人居、会议会展 、运动养生等功能于一体的旅居新区。通过弄莫湖湖面湿地的恢复改造、东南亚风情文化、高 级别住宅区、五星级酒店、民族湖滨商业文化设施及康休闲设施等项目的建设，配套完善片区 公共服务设施体系，使项目建设对周边城市用地发展起到带动作用。 南部商圈目前已经形成瑞丽的“商贸集中区”，“南亚六城”“金星石木文化城”“东南亚商住城” 项目的建设为该区域的发展奠定了扎实的

9、基础，以及后续发展的平台。目前南亚六城已经竣工 ，其中金星商贸城与泛亚国际分别以红木家具与小商品经营业态为主，已经开始营业。南亚机 电城与南亚汽配城也逐渐有商家入驻。随着政府引导与支持，商贸集中区繁荣的景象将会很快 展现在我们眼前。 北部新城总规划用地约为14.35平方公里。北部新城开发项目定位于生态养生、休闲度假、 商务会展、高尚居住、可研教育为一体的新型生态休闲城；片区市政基础设施项目并未动工。,“湖畔尚湾”地块价值分析： 位于城市发展重点弄莫湖片区，未来周边配套完善，瑞丽一中初中部建设完毕， 规划在建项目有：潮都国际、恒泰锦园、鑫盛时代佳园、国门春城、国际合作医院等， 筹备中的行政中心

10、、体育中心、教育中心等也即将兴建。 弄莫湖片区大手笔规划，大项目众多，业态之间相辅相成，它不是一个项目，而 是再 造一个新城，升级一个新瑞丽； “湖畔尚湾” 为500余亩综合大盘，在 弄 莫湖北、西两侧铺成，用地平整，景观资 源良好，并与瑞丽老城区无缝相连； 瑞丽特区商贸、旅游业兴盛后的休闲养生中心区域； 项目一号地块即“鸿湖瑞城”占据整个片区观湖效果的最佳位置，基于城市湖泊岸 线资源的稀缺性， “湖畔尚湾”特别是“鸿 湖 瑞 城”具有唯一、不可复制性，地块升 值空间巨大！,（三）瑞丽土地产市场情况 1、土地交易量,总房地产交易：3768宗 总面积约：746707.03； 交易金额约：1498

11、59.85万元； 交易金额由2009年至2011年呈翻倍递增趋势,2、项目占地比例及分析 10-50亩的项目 10-50亩项目占总比咧20%。 国门1号 ：为高层住宅、酒店； 世纪旺角：为写字楼及商场； 瑞丽印象：包含商墅、酒店式公寓、商业； 潮都国际：为公寓、写字楼。,50100亩的项目 50-100亩项目占总比咧30% 竹林雅苑、锦福园是多层，沿街住宅下附带底商； 星河蓝湾分为住宅与商业，住宅含有公寓及别墅； 恒泰锦园、奥星世纪为商住项目； 国门公馆分为住宅与商业。,100亩以上项目 100亩以上项目占总比例50% 商住项目：南亚机电城一期、泛亚国际一期、金星商城一期、东南亚商住城； 普通

12、住宅项目：国际花园、勐卯古镇；贝叶湾；景成新城； 别墅项目：国门春城、勐卯古镇；隆云.荣里香莎；东南亚商住城；景成新城。,（四）市场可研究在（将）售项目,上述针对目前瑞丽市在（将）售可研究项目总计19个，总建筑面积1603015，总套数10468套。 其中在售项目13个；未开盘项目分别为国门春城、国门公馆、潮都国际、贝叶湾、鑫盛时代佳园、 瑞丽印象；据调查了解未开盘项目产品预计将在2012年底或2013年上半年 推出产品。 在下节个案研究中，将对景成新城、荣里香莎等项目进行全面分析。,（五）个案研究 1、祥瑞家园,项目点评：,项目优势：市政配套优越，社区周围就有瑞丽一中，勐卯小学，九州医院、菜

13、场、邮局、电信等， 交通便利。 项目劣势：体量较小；靠近市区，比较吵闹，居住品质较差。但销售价格定位不能准确把握，导致 大批客户流失和观望。户型单一、卖点不足、溢价功能小。 主要客户群：（住宅）附近学校的教师，为了子女上学便利的家庭，以及附近珠宝街商户。 营销解析：企业内部就定价未能统一，导致大批客户流失和观望。,2、隆云荣里香莎,项目点评： 项目因地制宜，运用“透景式”开发理念，轻松将滨河景观和高尔夫练习场揽入怀中，一定程度上 避免了地块狭长和面积较小无空间打造景观的局限性。 样板间、7.2米挑高大堂、独立私家花园及景观泳池树立起了产品独特的市场差异化。但销售现 场的包装、客户接待、秩序管理

14、不够专业及定价偏高导致高端客户流失和观望。 主要客户来源：外地来瑞经商的富商、华侨、姐告做外贸业务的公司高层人士。,3、竹林雅苑,项目点评： 项目优势： 市政靠近瑞丽三中、菜场、交通便利(地处瑞丽至姐告、瑞丽至弄岛的咽喉之地， 是瑞丽西部扩张的必经之地）；社区配套完善 篮球场、网球场、健身场、双语幼 儿园、社区公园； 项目劣势：楼盘品质较差（外形、户型），不能吸引高端客户；用同期开发，不利于资金的快速 回收；由于项目自身无法形成商圈，再加上离市区较远也会流失部分客户； 主要客户群：附近学校的教师、村民、本市一般公务员，农村移民到城市生活人员，外地入住瑞丽 工作的人员。,4、泛亚国际,项目点评：

15、 项目优势：地处瑞丽南部商圈之内，有较好的商业氛围，前景看好；和专业的商业管理公司合作， 利于吸引当地有余钱的投资客；总价不高，利于产品销售、加快资金回笼。 项目劣势：楼盘品质一般（外形、户型），绿化、居住品质较差；市政配套欠缺、人气不足； 社区配套基本没有； 主要客户群：公务员、事业单位员工、附近村寨靠卖地发财的农民、外地来瑞经商的商户、华侨。,5、景成新城,项目点评： 项目优势：本地知名实力开发商；良好的关系网和客户资源；公司多元化发展，客户可享受到多 方面优惠。 项目劣势：距离市区较远，生活不便；交房时间较长（4年）；别墅面积普遍偏大，购买力受限。 主要客户群：政府高层人员、外地来瑞经商

16、的商户、华侨。,6、星河蓝湾,项目点评： 项目优势：位于市区内，交通便利，周边配套相对齐全； 项目劣势：楼间距较小，部分户型采光差，位于老城区内，待火车站建成后，这一片会更繁荣，生活方便的同时喧嚣吵闹、治安等的问题也会随之而来； 主要客户群：当地公务员居多。,7、翡翠园,项目点评： 项目优势：户型合理；交通极为便利，与中学、小学、医院、电影院、农贸市场等教育、医疗、生活服务网点相距很近，是理想的住宅区位； 项目劣势：工程质量较差、口碑差； 主要客户群：当地公务员居多。,8、东南亚商住城,项目点评： 项目优势：楼盘居住品质较高，户型布局规划合理，交通便利，靠近瑞丽江广场，分期 开发，有利于资金的

17、快速回收；社区配套完善 项目劣势：户型单一；人气不足；景观、规划不足；商铺面积较大的铺面比较少，层 高略低，显得不够大气,特案研究： 北部新城（五缘玉城） 认购时间：2012年6月至2012年8月份 套数：1900套 交房时间：2015年 面积区间及价格：,该项目前期基本无任何宣传，采用快速销售策略，以超低价格针对瑞丽本地公务员进行专门认购，在业界和市场引起高度反响，仅仅两个月全部房源售馨。,小结： 商住楼曾经是瑞丽市已开发房地产项目的主要物业； 90-130平米中小户型住宅销售速度较快，300-500平米独栋别墅颇受追捧； 现有楼盘还处于普通建筑产品的开发阶段； 目前住宅项目整体均价大约：独

18、栋8000元/平米，多层3500元/平米，高层3600元/平米； 房租较高，居住品质偏低； 瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前并未上升到对品质追求的高度； 多数项目置业顾问对项目理解不够，专业水平欠缺，服务质量有待提高； 景观特色不明显，园林设计较为简单； 推广较为普通，主题思路不明确，无突出优势； 建筑风格雷同，同质化现象较为严重； 户型设计较为一般，虽然户型多样，但外观粗糙、结构简单，面积大总价较高，性价比低；,（一）业态分析 据统计2007年至今瑞丽市主要项目中，纯商业项目仅一个，为云南煤化集团的“翡翠大道” （建筑面积28718）。 商业比重占总项目较大比例的项目有祥瑞家

19、园4960.02，华盛商业广场8832.04。将商业 部分纳入商住项目，按建筑面积统计，其比例如下：,三、瑞丽房地产市场分析,（二）物业分析 据统计目前市场上已售在售项目中，各物业类型所占个数比例如下：,从各建筑类型的区域分布来看，高层住宅项目集中于城区中央，而多层住宅项目与商住 项目则位于城区外围地带。,（三）价格分析,随着2010年瑞丽特区地位的确立，瑞丽房价一路飙升，多层价格由07年的1300元/ 飙升至现在的3500元/左右，独栋别墅由当初的滞销到如今8000元/的均价。,（四）客户分析 1、客户来源 从目前市场上已售罄项目的客户成交情况来看，客户主要有以下3类： 外来经商人士 从多个

20、项目的客户来源方面来看，外来经商人士均占有一定的比例。09年之前经商人士普遍青睐商住楼，主要是因为 商住楼的可经营与自住功能，更看重经济型。而从目前来看，经商人士收入逐步提高，开始注重生活品质，住房消费已经 倾向于普通住宅。而且经商人士的商业嗅觉极其敏锐，多数经商人士已经形成投资房地产的习惯。目前多数外来经商人士 并无舒适性居所，多数仍居住于自有的商住楼。我们在与当地浙江商会人士的访谈过程中发现，该部分有很大的购买力， 且住房习惯也发生了变化。 瑞丽当地消费者 目前当地消费者主要年龄段在27-45岁，以公务员、事业单位员工、个体工商户和农村富裕人群为主，多数是因为自 身住房需求，投资性购房占比

21、约30%且有上升趋势。 缅甸华侨 据统计数据显示缅甸拥有华侨200万（2008年），且多数华侨最终的选择都会回到国内。其原因为很难进入缅甸主流 社会、政治动乱无安全感、禁止中缅通婚等。其中有许多生意人士选择留在瑞丽，但从购房方面来看，比例日益增长，且 多数采用由国内的亲戚代购，代购的原因是因为户籍关系。,2、客户比例 从近期销售的楼盘客户比例来看，外来经商人士与当地人仍就是住房消费的主力军。以下 为瑞丽江花园与竹林雅苑先期的客户比例。 从投资-消费比例：,3、消费心理 区位不敏感 瑞丽市房地产市场从近3年来才有了明显的发展，而城区面积较小，当地人普遍 使用摩托车、电动车、小汽车等交通工具，从而

22、使得对区位偏远感受较低。 对品质关注度低 瑞丽市房地产市场正处于住宅产品初级消化阶段，目前并未上升到对品质追求的 高度。 预期看涨 社会经济不断发展、城市化进程全面加速、开发开放试验区的确立，使得整个瑞丽住房消费群体的消费热情和投资积极性全面提升。,4、消费习惯 消费偏好及特点 华 侨 ：注重安全、偏好住在瑞丽江内围（瑞丽市内），一次性付款居多。 瑞 丽 当 地人 ：对电梯房接受度较低，偏好多层尤其1- 4层，价格敏感度高，按揭 居多，已经有住房投资意识。 外来经商人士：注重户型、价格敏感度低、投资意识强，一次性付款与按揭均有。 总价承受能力,5、消费发展趋势 外来经商人士在改善自身居住环境的基础上，亦热衷于投资房产； 瑞丽拥有约6万外来常住人口，且多数以经商为住，其住所目前分为两类，一类是居住 于自购或租用的商住楼，一类是租用普通单元房；该部分人群有很强的消费能力，若一半 有置业意向，并以4口之家计算，约需要7500套住房。 当地消费者上升到第二主力购房群体，投资潜力巨大； 瑞丽城乡富裕人群较多，农村多种经营收益丰厚，城市人口从事第三产业者众多，随着 瑞丽经济的蓬勃发展，当地富裕人群开始热衷进城置业和敢于进行房产投资。 房价的逐渐走高，市场开始呈现两极分化。,6、潜在客户（问卷调查）情况 潜在客户问卷调查，在产品要求上带有一定的“理想