房地产项目融资及银行按揭流程.ppt

1、2004 ,房地产项目融资及银行按揭流程总结,邓君,谈到融资、银行按揭，你最想知道什么？,什么是项目融资？,什么是抵押、保证担保？,如何做融资？,融资有什么流程？,银行个人按揭流程？,什么是阶段性担保、预告登记、直客式？,目录,什么是项目融资？,如何做融资？,融资有什么流程？,什么是阶段性担保、预告登记、直客式？,融资定义及类型,1,信托、银团贷款简介,2,银行融资流程,3,住房贷款流程,4,（一）融资定义及类型,让我们先看看什么是融资？,（一）融资定义及类型,融资就是银行借款吗？,NO,（一）融资定义及类型,预售房款,应付账款（承建企业垫资）,上市（IPO、买壳上市、增发）,房地产信托,房地

2、产企业债,银行贷款（银团、一般项目融资）,内部融资,外部融资,直接融资,间接融资,直接融资：从资本市场募集资金 间接融资：向金融机构募集资金,（一）融资定义及类型,（一）融资定义及类型,在众多的融资方式中，房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、银团贷款、商业银行贷款（即一般房地产项目融资）,一般项 目贷款,常用,（二）信托、银团贷款介绍信托,信托： 起源于2000年前埃及，男子立下遗嘱：在他死后，委托他人处置财产，由妻子继承，并指定妻子为儿女监护人。,相信我，信托是个有趣的东西,我国信托法第二条规定：“信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自

3、己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”,This is a story,信托有多重要？,（二）信托、银团贷款介绍信托,信托业务、银行业、证券业、保险业成为现代金融四大支柱,信托,银行,证券,保险,金 融,信托涉及三个角色,委托人：财产委托给受托人,委托人,受托人,受益人,运用财产保值、升值,受托人将财产分配给受益人,（二）信托、银团贷款介绍信托,房地产项目,信托分类：,单一信托： 受托人接受单个委托人的委托，单独管理和运用信托财产的方式,集合信托： 受托人接受两个以上（含两个）委托人的委托，集中进行资金管理、运用、处分,集合信托：由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，

4、为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动信托公司集合资金信托计划管理办法（中国银监督会令2007年第3号）,（二）信托、银团贷款介绍信托,关于信托的法律文件：,在祖国，信托可是受法律约束的，这就是著名的“一法两规” ，即信托法、信托投资公司管理办法、资金信托管理办法。,（二）信托、银团贷款介绍信托,信托公司办法,资金信托办法,信托法：,确立信托公司经营范围,明确资金信托运作方式，如：集合信托最多200份 合同，最低合同份额5万元；不得承诺信托资金最 低收益或不受损失等,2001年4月28日颁布，明确“信托”合法地位,房地产信托是什么？,房地

5、产信托是：信托公司运用信托计划筹集资金，并用于房地产项目开发、建设、运营。由房地产债权信托和房地产股权信托、收益权信托三种组成,Q&A,（二）信托、银团贷款介绍信托,房地产债权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以借贷方式发放给开发商用于房地产项目的开发建设,房地产股权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以股权方式投资于房地产开发项目，用于项目开发建设。 是最常见的信托方式,收益权信托：信托公司向投资者发行信托产品募集资金，用于购买开发商的持有物业，信托公司将购买的持有物业委托专门的管理公司经营，并将持有物业未来的租金作为投资回报的收益分配给投资者,房地产债权信托与股权信托比较？,与商业银

6、行贷款类似，由信托公司扮演银行角色，将信托资金发放给开发商，开发商到期偿还本金、利息。 必须满足项目“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质，项目资本金比例达到国家最低要求等条件 资金成本7%-12% 四证齐全后才能做房地产债权信托，资金成本高，逐渐退出,房地产债权信托（不常用）,股权+回购”模式，即信托计划和开发商（母公司）入股一个房地产项目公司，信托计划持有的股权到期后，再由开发商溢价回购股权。 信托资金充当项目资本金，可以用于支付土地出让金，资金上支持开发商取得“四证”并进行项目后续建设开发 资金成本10%-12% 因股权信托资金可用于支付土地款，被大量采用,房地产股权信托（常用）,

7、（二）信托、银团贷款介绍信托,房地产债权信托与股权信托的区别: 在债权型中，信托公司将项目贷款的本金及利息分配给投资者；在股权型中，信托公司通过“股权+回购“将项目的部分营运收益分配给投资者。一般在“四证”之前的信托为股权型信托，“四证”之后申请的信托为债权型。,房地产股权信托的两种模式,本页图片参照中行信托产品介绍,模式一：信托资金可用于支付土地款,（二）信托、银团贷款介绍信托,房地产股权信托的两种模式,投资者,资金委托,银行,收益分配,收益分配,担保,购买理财产品,信托公司,项目母公司,溢价回购股权,关联方,增资扩股,项目公司,土地抵押,模式二,本页图片参照中行信托产品介绍,模式二：母公司

8、已支付土地款，信托资金用于项目在取得土地证后的建设开发,（二）信托、银团贷款介绍信托,备注：两种模式均在四证前介入，模式一比模式二介入时间更早，可用于土地款支付,房地产股权信托与银行贷款比较,优势,劣势,股权信托资金可用于支付土地款，可缓解开发商资金压力 银行贷款资金不可用于土地款支付,股权信托资金成本高：10%-12% 银行贷款资金成本一般为1-3年贷款基准利率，目前是5.4%。具体视市 场情况适当浮动。,（二）信托、银团贷款介绍信托,（二）信托、银团贷款介绍银团贷款,什么是银团贷款？,（二）信托、银团贷款介绍银团贷款,银团角色分配,牵头行指定或由参加行协商确定 按贷款条件确定的金额、进度归

9、集资金提供贷款 对银团资金进行监管,接受牵头行邀请 参加银团贷款并按银团协议中确定的承贷份额向借款人提供贷款,牵头行,代理行,参加行,银团贷款的组织者和安排者 发起、分销银团贷款份额 承贷比例不低于银团贷款总额的10%,（二）信托、银团贷款介绍银团贷款,银团贷款会产生哪些费用？,中介费,代理费,承诺费,安排费,内容：牵头行牵头筹组银团收取的费用 收费标准：银团贷款总额一定比例一次性支付,内容：银团成员承诺贷款，但借款人尚未提取的贷款，对银团成员资金占用成本的补偿 收费标准：未用余额的一定比例，每年收取,内容：代理行承担整个银团的贷款管理、资金管理、账户管理等工作收取的费用 收费标准：代理行的工

10、作量每年支付,内容：向会计师事务所、律师事务所、资产评估事务所、保险机构等支付的费用 收费标准：根据实际花费另行支付,（二）信托、银团贷款介绍银团贷款,银团贷款与银行贷款比较,A. 资金成本高,B. 难以协调各银行放款条件,C. 各家银行利益分配不均,D. 贷后检查应对多家银行,优势,劣势,（三）银行融资流程,银行融资可是个技术活，集团会从三个方面考核我们的融资工作,融资额,下贷时间,贷款资金使用效率,（三）银行融资流程,下面我们接着来看看银行融资流程，也就是银行借款的流程,Step7 发放贷款,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,Contents,匡算原则,自有资金覆盖土地款,融资额

11、度=项目总投资（不含税）-土地成本-销售转投入,项目资本金/总投资30%,集团担保金额=融资额-抵押金额,目的,通过融资额度测算，确定全项目正常运营的资金需求量,本项目土地、在建工程先抵押，不足部分提供集团担保,备注：销售转投入是指项目开盘取得销售收入后，用销售回款作为资金来源用于本项目后续开发,不可预见费,开发成本,期间费用,土地价款,勘探设计,三通一平,主体建安,基础设施,环境景观,工程相关,财务费用,管理费用,销售费用,融资额度匡算的一个原则,项目总投即项目建设所需要的全部资金,配套设施,行政经营 收费,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,来，咱们看看附件，或许会对总投有更深入的

12、理解,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,融资额度匡算的一个原则,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,关于融资额度测算，再给你介绍个简单工具,喏，从投资模型上取数，将附表2、3、4灰色区域的数据填好，融资额度测算就出来了,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,融资额度匡算的二个原则,银行规定房地产项目开发贷款不能流入证券市场、也不能用于支付本项目土地款及其他项目相关支付，只能用于本项目开发建设。,为什么自有资金覆盖土地款？,由于开发贷款不能用于支付本项目土地款，在节约资金提高资金使用效率的原则下，自有资金只覆盖土地款部分。,自有资金是开发商投入到项目建设中的非债务性资金，

13、也就是在向银行贷款前，开发商需自行筹措一部分资金先投入项目建设 我们可以从报表“所有者权益”科目算出自有资金的金额 自有资金=所有者权益=实收资本+资本公积+盈余公积+未分配利润,融资额度匡算的三个原则,项目注册资本金 总投入30%,项目资本金是项目的投资者认缴的出资额，不能以任何方式抽回。 项目资本金与自有资金区别与联系：项目资本金和自有资金有联系，但不是一回事！项目资本金来源于自有资金，项目资本金不能抽回，自有资金大于项目资本金的部分可以在项目有销售收入后通过营运收回。 自有资金项目资本金,2009年5月25日国务院下发关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知。通知指出：保障性住房和普通商

14、品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,融资额度匡算的第四个原则,本项目土地做抵押，不足部分集团提供保证担保,什么是抵押？,什么是保证？,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,法人担保方式，由贷款方（银行）与保证方（母公司）签订协议，当借款方（项目公司）违约或无力偿还债务时，由保证方承担一般保证责任或者连带责。集团担保属于保证担保范畴。,融资额度匡算的第四个原则,先来解决概念问题什么是担保以及担保的分类,质押担保,抵押担保,保证担保,借款方（项目公司）作为抵押人，将自身拥有的财产作为贷款的担保，此财产（如

15、土地）在贷款期间不转移财产占有权。当借款人不履行合同时，抵押权人（银行）有权从该财产折价或拍卖、 变卖的价款中优先得到补偿。土地抵押、在建工程抵押均属于抵押担保范畴。,借款人（项目公司）将其拥有的动产或者权利转交给贷款方（银行）作为清偿债务的担保。当借款人不履行债务时，贷款方有权价出售、拍卖、变卖该动产或者权利收回资金。,向银行贷款再找个第三方做担保,抵押物你可以自行保管,抵押物银行帮你保管，直到还清债务,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,融资额度匡算的四个原则,集团担保,融资额度,土地抵押值,土地抵押值=土地评估值*抵押率,提高土地评估值，降低集团担保,提高土地抵押率，降低集团担保

16、,备注： 1.建在工程即建设过程中的项目 2.土地评估值、在建工程评估值均由评估公司确定 3. 在建工程是否抵押各地区银行要求不同，具体可在融资方案沟通时确定 4.一旦办理建设工程抵押，项目在房管局拿预售证前，必须由银行出具函件撤销抵押。因为抵押给银行的房子是不能卖给客户的，一房不能二主,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,在建工程抵押值,在建工程测算与土地抵押相同,集团对融资额度考核：,融资额：,1.测算得分,0分,50分,75分,100分,2.测算得分,0分,50分,75分,100分,1.土地款占总投资50% 融资额/总投得分：A=融资额度/总投,2.土地款占总投资50% 融资额/

17、总投得分：B=融资额度/（总投-土地款）,（三）银行融资流程step1 融资额度匡算,（三）银行融资流程step2 融资方式确定,按以下因素选择融资方式,融资额度 四证取得时间 下贷时间 资金使用效率 融资成本,就目前的融资方式看银行项目融资的资金成本低，是最常用的融资方式,（三）银行融资流程step2 融资方式确定,选定银行借款这种融资方式，我们会和银行就关键性条款进行初次沟通,关键性条款例如： 贷款额度 是否办理在建工程抵押 土地抵押率 贷款期限 还款方式：是否期限还款？或是销售进度还款 贷款利率（综合利率基准） 等等,（三）银行融资流程step2 融资方式确定,在银行实行从紧的货币政策，

18、房地产信贷规模全面收紧时，商业银行会提出额外收取中间业务费或财务顾问费来提高银行房地产贷款的综合收益，在谈判中可强调战略合作技巧性规避。,2.财务顾问费： 银行提供的顾问服务包括行业市场信息咨询顾问、企业上市顾问、融资顾问、经营管理顾问、企业并购顾问、资金托管费等,1.中间业务：,（三）银行融资流程step3 落实授信额度,授信额度是商业银行对单一法人客户或企业集团确定的可以向银行提出 贷款申请的最高控制额度。 目前龙湖集团在工行、农行、建行三家公司有授信额度。,什么是授信额度？,（三）银行融资流程step4 step8,从银行受理到贷后监管，就是以下附件所述的步骤,备注：本流程为苏南公司滟澜

19、山项目一期贷款流程,（三）银行融资流程step4 银行受理,银行受理即银行有意向做该项目融资,这个阶段银行主要进行主体资格审查，同时要求企业提供申请贷款的相关资料,主体资格审查内容： 1.确定借款人是经工商行政管理机关核准登记的企业法人 2.有经工商行政部门核准登记并办理的法人营业执照 3.财务制度健全，财务状况良好 4.具有还本付息能力 5.已办理贷款卡，并开立基本户或一般户 6.拟贷款项目的文件合法、完整、真实、有效 7.拟贷款项目运营具有可行性，并出具有效的可行性报告 8.借款人自有资金投入不低于银行规定比例，并在银行贷款投放以前到位,（三）银行融资流程step5 调查评级,调查评级阶段

20、银行主要做什么？,对企业进行信用评级 公司准入 项目准入也就是项目核准,资产负债率 流动比例 速冻比例 现金流,资本金利润率 成本费用率 销售利润率 总资产利润率,一、信用评级：,1、信用评级考察六方面：,Title,企业素质,经营能力,履约能力,发展前景,员工素质 员工专业能力 管理能力 企业发展潜力,贷款到期偿还率 贷款利息偿还率,偿债能力,获利能力,销售收入增长率 流动资产周转次数 应收账款周转率 存货周转率,宏观经济形势 行业（产业）政策 行业特征 市场需求影响,（三）银行融资流程step5 调查评级,一、信用评级：,2、评定标准分为“三等九级”,AAA级：偿还能力具有最大保障；经营处

21、于良性循环状态，不确定因素影响最小。 AA级：偿还能力很强；经营处于良性循环状态，不确定因素很小。 A级：偿还能力较强；经营处于良性循环状态，未来经营易受不确定因素影响，盈利能力和偿债能力会产生波动。 BBB级：偿还能力一般，目前对本息的保障尚属适当；经营处于良性循环，未来经营与发展受不确定因素影响，盈利能力和偿债能力有较大波动，约定条件可能不足以保障本息的安全。 BB级：偿还能力较弱；企业经营与发展状况不佳，支付能力不稳定，有一定风险。 B级：偿还能力较差；经营较困难，支付能力有较大不确定性，风险较大。 CCC级：偿还能力很差；受不确定因素影响，企业经营困难，支付能力很困难，风险很大。 CC

22、级：偿还能力严重不足；经营状况差，经营走向良性循环状态的因素很少，风险极大。 C级：偿还能力极差；经营处于恶性循环状态，企业濒临破产。,（三）银行融资流程step5 调查评级,二、公司准入条件：,1.公司治理完整，依法经营，管理规范， 报表真实，并提供公司年度审计报告 2.信用等级AA以上（各银行要求不同），无不良信用记录 3.资产负债率低于75%，经营性现金流充足 4.上年末所有者权益8000万元以上（各银行要求不同） 5.具备三级及以上房地产开发资质，连续经营商品房开发3年以上，且开发业绩良好，其中：以住宅开发为主的，累计开发面积15万平米以上，以商业及营业用房的，累计开发面积2万方以上

23、6.有一定的项目储备，持续开发能力较强,（三）银行融资流程step5 调查评级,用低密度住宅替换“别墅”敏感词汇 取得国有土地使用证 取得建设用地规划许可证 项目资本金比率不低于总投40%,三、项目核准条件：,1.普通住宅,2.别墅项目,3.商业及营业性用房,取得国有土地使用证 取得建设用地规划许可证 项目资本金比率不低于总投30%,取得国有土地使用证 取得建设用地规划许可证 项目资本金比率不低于总投40%,（三）银行融资流程step5 调查评级,（三）银行融资流程step6 银行审批,取得国有土地使用证、取得建设用地规划许可证在市行上贷审会,取得国有土地使用证、取得建设用地规划许可证、建设工

24、程规划许可证在省行上贷审会,一、银行审批原则,（三）银行融资流程step6 银行审批,二、银行审核内容,项目建设条件评价 项目可行性 规划方案 设计单位资质评定 施工单位资质评定 环保评定,贷款风险评价 项目可行性结论 核定担保方式,投资估算 总投构成 项目投资计划评定 财务效益预测 项目现金流分析 偿债能力评定 敏感性分析,市场评估 市场供需分析 产品差异化 市场定位 购买力分析,项目,市场,收益,风险,银行审批 contents,（三）银行融资流程step7 发放贷款,贷款发放前置条件：,备注：四证是指国有土地证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 四证如此重要，以

25、至于每年预算都会根据四证齐全时间排下贷计划,集团对贷款发放的考核,（三）银行融资流程step7 发放贷款,融资额,下贷时间,贷款资金 使用效率,1.下贷时间,贷款发放到位指标,贷款使用效率,四证取得 2.5个月内未发放,四证取得 2.5个月内发放,四证取得 2个月内发放,四证取得 1个月内发放,65%以下,65%=A75%,75%=A90%,90%以上,0分,50分,75分,100分,2.贷款资金使用效率,0分,50分,75分,100分,什么是贷后监管,（三）银行融资流程step8 贷后监管,银行在下贷后，对贷款资金支用、作为还款来源的销售资金支用的监管,不要以为下贷就万事大吉了，你的债主一直

26、睁大眼睛注视着你，直到偿清债务,销售资金支用监管,贷款资金支付监管,工程款支付： 需提供总包合同 工程进度证明 支付凭证 材料款支付： 需提供购货合同 购货发票及合同明确付款前需具备的附件 管理费用支付： 提用款计划,销售资金被监管，资金使用效率降低 尽量与银行协商不监管,（四）住房贷款流程,关于住房贷款流程，我们想介绍以下内容,（四）住房贷款流程按揭银行的选择,一般而言，项目开发贷款银行，会成为该项目的个人按揭业务主办行，优先办理该项目按揭业务。签订项目开发贷款时，在固定资产借款合同“其他约定”中会明确：由贷款人优先办理按揭业务，所以开发贷银行是按揭银行的主办行。 除了选择开发贷银行作为主办

27、行以外，我们也会选择一些小的股份制银行作为补充银行，主要原因如下： 1.客户征信记录不良，不能在主办银行贷款 有些客户在人民银行的征信系统中，显示信贷逾期数次，不能在主办按揭的银行做按揭业务。但该客户在其他银行是VIP客户，可调整个人信用评级，能在他行办理按揭业务。 2.银行政策差异 “4.15”新政后国家收紧房贷政策，特别是对二套房的认定，明确规定以家庭（含夫妻、成年子女）为单位，只要征信系统中显示有一套按揭记录，再购房做按揭即为第二套房。但是无锡浦发银行目前政策是：征信系统中显示有按揭记录，但是按揭结清并转让，再购房均作为首套房认定。政策上的差异也会成为按揭银行的选择因素。,3.银行额度

28、银监会对商业银行实行全年按季度、“季四月三”方式监管信贷额度。从紧的信贷额度政策下，只在一家银行做按揭贷款，会导致额度紧张，按揭放款无额度下贷，影响回款。 4.资金使用的效率 在开发贷银行做按揭，个人按揭贷款资金回到开发贷银行资金监管户，资金使用受到监管。选择他行按揭，按揭贷款资金可自有使用规避监管。,（四）住房贷款流程按揭楼盘准入,商业银行同意与某个楼盘做长期按揭业务的审批流程,什么是按揭楼盘准入？,（四）住房贷款流程客户办理住房贷款流程,Step 1,Step 2,Step 5,Step 4,Step 3,Step 7,Step 6,客户征信查询,客户与开发商签订购房合同,客户付清首付,客

29、户向银行申请贷款,银行贷前调查,银行审批,客户与银行签订借款合同,Step 9,Step 8,Step 10,银行与客户办理预告登记,银行将客户贷款发放至开发商账户,客户办理保险、公正、担保等手续,备注：在商业银行将客户贷款发放至开发商账户之日起，到客户办理出他项权证交由银行保管期间（也就是step10-step13），由开发商或担保公司提供阶段性担保,客户将他项权证交与银行,11,12,13,（四）住房贷款流程客户办理住房贷款流程,这里有两个重要熟悉而费解的概念：,预告登记,阶段性担保,（四）住房贷款流程客户办理住房贷款流程,1.什么是预告登记？ 预告登记：房管局办理的一项业务，在商品房预售

30、中，购房者可以就期房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押 。个人贷款银行可以通过预告登记，防止已办按揭的购房者将期房另行处置。 预告登记的法律意义指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。 预告登记证只是一种临时产权登记制度，起到是产权公示的作用，其最终会被不动产产权证（分割到户的房产权证和土地使用权证）所取代。 2.那些情况需要申请预告登记？ 预购商品房；（开发商办理，证明房屋归购房者所有） 以预购商品房设定抵押；（购房者办理，证明房屋已抵押给银行） 以房屋在建工程设定抵押；（一般适用于开发贷的在建工程抵押）,一、预告登记,（四）住房贷款流程客户办理住房贷款流程,3.预