招商地产-天津市房地产市场信息月报.ppt

1、营销部,天津市房地产市场信息月报 080126-080225,本月关注 热点评述 关注楼盘 第一章：市场背景 一、重要资讯 政策法规 市政资讯 市场资讯 二、投资开发 第二章：土地市场 一、本月土地出让公告 本月土地推出情况 各宗地出让情况 重点出让地块点评 二、本月土地成交公告 本月土地成交概况 各宗地交易情况 重点成交地块点评,报告提纲,第三章：住宅市场(月度分析) 一、整体市场解析 商品住宅市场概况 商品住宅成交分析 二手房成交分析 二、营销透析 第四章：重点项目解析 重点项目成交动态跟踪 重点项目营销推广动态跟踪,本月关注-关注楼盘：纳帕尔湾、京津新城,1、项目区位 纳帕尔湾位于北京顺

2、义马坡，距离顺义新城1公里，西侧3000米为规划中的轻轨。车行直达三元桥；南北通达京承高速/京顺路/机场高速/机场北线高速/机场南线高速/顺通路/京密路/顺安路；东西通达白马路（奥运大道）/六环/五环一直到三环等；路网通达，快捷畅通 。 2、项目概况 开发商:北京乔波冰雪家园置业有限公司 占地面积： 19万平方米 总建筑面积: 13.7万平方米（包括地下室） 容积率： 04 绿化率： 40% 物业类别：总体量370栋2层独栋别墅 主力户型: 330370400平方米 价格：均价16000元/平方米，总价在510-800万/套左右 ，全精装。,关注项目：纳帕尔湾,3、关注理由 建筑规划： 中西合

3、璧，融会贯通小区每4栋别墅为一组团，融合美式独栋与老北京四合院特色，每栋别墅拥有独立小院，并共享公共活动区，在尊重业主私密的同时，使其能体验老北京四合院的所带来的邻里亲情。 人车分流、动静适宜设计师把每组团间空隙设计为行车道，巧妙利用车库与地面的高度差形成90cm高度差的下坡，达到真正的人车分流的目的。,关注项目：纳帕尔湾,3、关注理由 居住环境： 人造坡地上，1800棵高大苗木围绕370幢南加州风格精致独栋，位于1440公顷潮白河畔，毗邻3660公顷国家级森林公园。人居环境虽有人工雕凿的痕迹，但又不失大自然的唯美。 全装修设计。 菜单式装修灵活而富有人性，使装修内容更符合业主的个性化需求。

4、高档装饰材料将别墅这一富人专有产品，更加名副其实。,关注项目：纳帕尔湾,1、项目区位 京津新城项目位于天津市宝坻区，处在京津唐三角区的中心点，东以潮白河为界，西临津蓟高速公路，距津蓟高速公路周良庄出口仅200米。 2、项目概况 开发商:天津合生珠江房地产开发有限公司 占地面积： 22000亩 总建筑面积: 60万平米已开发 容积率： 0.21-0.28 绿化率： 70% 物业类别：独栋别墅,双拼别墅、岛屿别墅 建筑风格: 北欧小镇 价格：精装独栋12000元/平方米；未装联排7500元/平方米,关注项目：京津新城,3、关注理由 京津新城别墅户户通温泉 这里处于地热资源中心地带，地下3000米左

5、右就有水质优良的温泉水，京津新城所在地处于第三纪地热温泉带，储藏80亿立方米，水温高达96，水质清澈透明，富含锂、锶、锌、偏硅酸等多种保健矿物质，为业主提供健康的自然享受。 配套建设功能齐全整个项目包含了京津新城别墅、帝景温泉度假村、凯悦酒店、帝景高尔夫球会、教育基地、体育中心等，在多方面满足业主的需求。,关注项目：京津新城,第一章：市场背景 一、重要资讯 二、投资开发,一、重要资讯 政策法规 市政资讯 市场资讯,政策法规： 住房保障 行业规范,天津今年将加强房地产市场调控 强化住房保障 天津市完善住房保障 制定出台4个管理新办法 天津提高房屋拆迁补偿安置费标准 天津红桥定向安置经适房 08年

6、计划开工100万 天津南开区1600户还迁居民03月28日搬入新居 天津市今年计划建设2万套限价房 天津环外环内建150万平方米限价房 天津规范经济适用住房制度 严格上市监管 天津房管局四条措施 确保住房保障制度顺利实施 天津完善住房保障制度 今年解决10万困难家庭住房 天津限价商品房购买条件 天津房管局四条措施 确保住房保障制度顺利实施 天津住房保障制度新办法详解,政策法规,A.住房保障,注:以上为本司对住房保障方面政策法规的摘录,天津市房地产行业协会:中介费纳入自律内容 3.15报道之经纪老总看房产诚信 天津工地每日22时起禁止施工 违规施工将受重罚 商务部酝酿新限外政策 继续规范外资投资

7、房地产 一套抵债房坑苦买卖方 提醒：买房莫贪小便宜 央行天津分行：二套房贷标准未变 放宽传言不实 天津峰尚地产咨询公司代理销售 无证商品房被罚 天津市国土房管局加大对地热违法案件查处力度,政策法规,B.行业规范,注:以上为本司对行业规范方面政策法规的摘录,市政资讯:,天津泰达建现代服务产业区 投资超百亿三年建成 京津冀都市圈规划浮出水面 8+2模式京津为核心 中新天津生态城吹响开发号角 首幅地块公开招标 天津大胡同1.45亿元易主 初步制定深度开发规划 天津南开建十大重点项目 规模182万投资102亿 津商贸流通业成投资热点 51个项目建设快马加鞭 天津滨海新区改革总体方案解读 蓝图已然清晰

8、天津河西整修14片旧楼区 近3万户居民受益 中新生态城总体规划将亮相 首个公建项目6月竣工 天津大寺双青新家园今年力争新开工350万平方米 国务院批复天津滨海新区配套改革试验方案 天津滨海新区今年完成全覆盖性规划编制 天津启动120个城建项目 计划年内竣工85项 天津西青2008年20个重大项目 九月之前全部开建 天津南开区确定十项城建重点项目总投资102亿元,市政建设、规划,市政资讯,注:以上为本司对市政建设、规划的摘录,市场资讯: 开发商 土地 金融,天津本土三大房地产:津滨发展、天房发展、海泰发展土地储备一览 招商地产天津项目正式亮相 万科金域蓝湾凝聚滨海大势,市场资讯,开发商,注:以上

9、为本司对开发商方面市场资讯的摘录,天津重拳查土地违法 拆除35宗违法用地项目 天津3月底前将完成全市集体土地所有权调查工作 地价不断升高非常危险 不能靠卖地提升城市经济 杨柳青用文化优势带动经济发展,市场资讯,土地,注:以上为本司对土地方面市场资讯的摘录,市场资讯,楼市降温 房产投资前景如何 银行面临严查二套房贷政策 央行天津分行：二套房贷标准未变 放宽传言不实 抵制通胀 买房PK炒金 多渠道理财分散风险 金融政策进一步紧缩 银行或将取消期房销售制度 中行：为抑制物价 2008上半年有可能加息1-2次 面对融资困境 资金运作能力是房企核心竞争要素,金融,注:以上为本司对金融方面市场资讯的摘录,

10、二、投资开发 2008年02月份,投资开发,天津统计局公布该处数据,第二章：土地市场 一、本月土地出让公告 二、本月土地成交公告,一、本月土地出让公告 本月土地推出概况 各宗地出让情况 重点出让地块点评,2008年2月，全市共推出土地36幅，规划总占地面积约603.48公顷，规划总建筑面积约568.51万平方米。 本月推出土地中，以工业用地的幅数最多，充分反映出各地对经济发展的重视程度；而以居住性出让用地面积最大，说明土地的开发仍以建设住宅为主。 居住性质土地面积为175.48公顷，占全部土地面积的56%；其次为工业用地61.48公顷，占全部土地面积的19%；商业用地为 40.28公顷，占全部

11、土地面积的13%；居住、商业商服、金融其他商服用地等混合性质用地共有7块，面积合计为38.31公顷。,本月土地推出概况,本月推出土地中，郊县地区的土地占绝大多数。 2月份武清区出让的土地幅数最多、面积最大，共出让10宗土地，土地推出的面积约占全市的比例为45%，而出让的土地性质也最为复杂。在京津一体化政策倾向下，武清区在连接京津两地的战略地位凸显。此次武清区为了抢搭顺风车，也适时的推出土地以招商引资，促进区域经济的快速发展。 宝坻区尽管出让的土地只有4宗，出让的土地面积却占全市的比例为22%，其中三宗土地为居住性用地。而宁河县、汉沽区、经济技术开发区、空港物流加工区依托国家对滨海新区建设强力支

12、持，也抓住机遇重点发展经济，共计推出的15宗土地，全部以工业性土地及配套商服土地为主。静海县、津南区、北辰区在供应土地的策略上，更偏重于满足居住及配套服务的需求，三各区共推出8宗土地，其中居住用地6块，配套商业用地1块和1块工业用地。,本月土地推出概况,各宗地出让情况,各宗地出让情况,各宗地出让情况,各宗地出让情况,各宗地出让情况,出让地块位置图 1、9、10、16号地（塘沽） 2、3、11、12号地（空港） 4、5、23、24号地（西青区） 6-7号地 （汉沽区） 8、22 号地 （静海区） 13-14号地 （北辰区） 17号地 （蓟县） 15号地 （河东区） 18、35号地 （河西区） 1

13、9、20、21 （武清区） 25-34、36 （津南区）,各宗地出让情况,1、9、10、16,2、3、11、12,4-5、23-24,6-7,8、22,13、14,17,15,18、35,19、20、21,25-34、36,重点地块点评,塘沽区青坨子推出一块出让面积达到2610999.2平米的地块。 该幅土地编号为“津滨生（招）2008-01”号，位于塘沽区青坨子，东至中央大道、南至规划支路、西至规划汉北路中心线、北至规划路八。 该地块出让土地总面积为261.09992公顷，分为居住用地、公共设施（其他商服）用地和一类工业用地（含科技研发、中试、服务外包、创意等产业用地），其中居住用地面积 1

14、55.21公顷，平均容积率不大于1.65；公共设施用地面积11.07公顷，平均容积率不大于2.7；一类工业用地面积41.53公顷，平均容积率不大于1.2。 该地块所划分三类用地的建筑密度、绿地率及建筑限高以批复的中新天津生态城起步区控制性详细规划为准。该地块的国有建设用地使用权出让年限为居住用地70年、公共设施用地40年及工业用地50年。 该地块是自从生态城项目落户天津滨海新区以来招牌挂出让的面积较大的综合地块之一。该地块从地块产品属性定位时就是提前考虑到地块的综合性发展。而且从工业用地的比例我们不难看出，该地块将会有工业及商服外包产业的入住，这样的产品定位不仅给住宅带来了人流人气提供客户资源

15、，同时又能带动该地块经济的发展及产业链的形成。而该地块的商业配套的完善同时也可以满足居住在此区域业主的日常的购物、生活、休闲的需要。所以该地块的总体规划可以看作为中心生态大生态区的微缩版，其合理的规划设计是现在房地产行业发展的必然趋势。不仅给业主带了了生态的居住环境，同时又能给当地政府提供相当稳定的税收保障。,二、本月土地成交公告 本月土地成交概况 各宗地交易情况 重点成交地块点评,2008年2月份全市共成交土地19幅，土地出让面积194.91公顷，规划建筑面积为206.33万平米。对比1月，成交土地的宗数减少了20幅，成交土地面积减少了239.37公顷，这与中国传统节日农历新年有关。 成交土

16、地中，连续两个月工业性质土地用所占比例最大，占全市59%。 成交土地中，工业性质土地共8幅，总用地面积为114.29公顷，总规划建筑面积为75.42公顷。 本月天津出让纯居住用地7幅，总用地面积为49.63公顷，约占全市土地出让面积的25%。 居住、商业等综合类用地3幅，共用地面积为20.74公顷，约占全市11%，此外，还成交商服用地1块，约10.25公顷。,本月土地成交概况,各宗地交易情况,各宗地交易情况,各宗地交易情况,成交地块位置图 1-3号地（汉沽） 4号地（西青） 5-9号地（宁河） 10-13号地（宝坻） 14-16号地（空港） 17号地（津南） 18号地（武清） 29号地（静海）

17、,2.1-2.28各宗地交易情况,19,18,4,17,14-16,10-13,5-9,1-3,重点地块点评,本月西青区仅成交一块土地，但在本月成交土地已属重量级土地了。 该宗土地编号为津西青保（挂）2007-211，位于西青区宝山西道南侧。土地出让面积为13.16公顷。规划建筑面积为18.37万平米。该宗土地中共分为A 、B、C三块土地，除去A地块中有6100平方米的土地为商业金融业用外，其他土地全部为居住用地。 该宗土地毗邻华苑产业园区和海泰国际产业基地，同时该区域与天津多所高等学府有着良好动线，地理位置十分优越。两大产业园区与多所高等学府将为其提供大量潜在客群，高素质人群将成为消化其产品

18、的主力，如果充分考虑上述情况，该项目定位将以高端产品面世。 最终该宗土地由中国中信集团公司旗下天津中信地产投资有限公司，以9.46亿元的价格拍得，楼面价为5150元/ 平米。而参照该区域已有项目的销售情况，预计未来该项目的平均售价将不低于9000元/平米。,第三章：住宅市场(月度分析) 一、整体市场解析 二、营销透析,一、整体市场解析 商品住宅市场概况 商品住宅成交分析 二手房成交分析,商品住宅市场概况 1、成交量、价格分析 2、商品房成交市场预测,2008年2月，天津市新建商品房市场交易量大幅萎缩，成为过去13个月里的新低；2月份全市成交商品房2216套，成交商品住宅仅24.35万平方米，环

19、比分别下降52.77%和51.98%，同比成交面积也出现了36.4%的下滑。 价格方面，2月份天津市商品房整体成交均价为7385元/平方米，较08年1月上涨5.97%，同比上涨幅度较大，达42.98%。,全市商品房市场整体成交均价走势,市场预测 2008年2月，天津市商品房市场交易量大幅下滑，主要受两方面原因：一、从近期看，由于中国传统节日的影响，人们购房情绪减低；二、从长期看，受到国家紧缩型调控政策的影响，市场普通存在观望情绪。 开发商对天津未来的发展还是十分看好，结果是房价继续走高，买卖双方的博弈，导致天津市场出现“量价背离”的现象。 本市将加大政策性保障住房建设的规模，预计08年将会有大

20、量此类住房产品集中上市，将直接影响08年楼市的成交量。 从易居对2月份天津楼市市场监测上看，春节过后天津市场普通出现了回暖的现象，大量高品质的产品在春节过后的放量，也吸引了众多客户选择不再观望。预计3月份天津市场将走出低迷，成交量将有所上升。,商品房成交市场预测,商品住宅成交分析,区域商品房市场成交情况,08年2月，天津市各主要成交区域成交量均出现了大幅的减少，降幅均在40%以上，其中滨海新区下滑幅度最大，环比降幅达64.28%；而作为支撑天津交易规模的市内六区和环城四区，也分别下降了42.64%和46.35%；郊县地区的降幅为58.08%。 成交价格方面，除郊县地区出现3.09%的下降外，其

21、他几大区域价格均有所上升，其中涨幅最大是市内六区和环城四区，涨幅分别为3.24%和3.56%，而滨海地区的成交价格涨幅较小，基本与上月持平。,结构方面，天津各城区的成交量锐减，而市内六区仍以9万平米的成交面积占居第一位。环城近郊区域以7.05万平方米的成交量超越滨海新区，并缩小了与市内六区的差距；滨海新区市场仍不见起色，仅有4.94万平方米成交，位居第三位；另，郊县地区仍是成交规模相对较弱的区域。,各区域商品房市场成交情况,根据上图，市内六区商品房成交量变动方向与全市成交走势基本保持一致，呈现持续下降态势，2月份成交量成为近13个月以来的新低点，交易面积仅为9万平方米，环比下降42.64%，同

22、比下降25.8%。 成交价格方面，本月市内六区价格仍然保持上升态势，上涨幅度较为平稳，平均成交价格约为9869元/平方米，环比上涨幅度3.24%。,各区域商品房市场成交情况,08年2月市内六区中仅有河东区成交量出现增长，主要受阳光星期八、米兰新干线、红城等项目的相继放量带动的影响；而其他各区本月成交量均出现不同程度下跌，降幅最大的为河北区和南开区，跌幅分别达63.35%和62.04%。而和平区降幅最小，下降了14.43%. 价格方面，2月市内六区价格走势保持稳中有升的势头，其中，河西区涨幅最为明显，环比上涨12.25%，而和平区、河东区的市场价格出现了下降，这主要受节日期间促销政策和新品上市低

23、价策略有关；南开区成交价格居市内六区第三位，也迈进了万元关口，成交均价为10204元/平方米。,各区域商品房市场成交情况,滨海新区各区县的商品房成交量在上月出现大幅下滑后，本月仍保持着走低趋势。而重点区域塘沽区、开发区下降的幅度分别为72.24%、32.26%，市场需求热度有待调节。而汉沽区在持续无供应的情况下，本月成交接近与零，市场需求量下降幅度已到底线；大港区本月下降的幅度则为55.17%。 价格方面，继上月各区域出现不同幅度的上扬后，其他区域均有不同的程度上涨，而只有塘沽区在本月出现了下降，降幅为8.32%。,各区域商品房市场成交情况,塘沽区商品房市场交易量在07年8月出现了分水岭，在经

24、历了8月份上涨之后，持续下跌，08年2月交易面积环比下降72.2%。 交易价格方面， 塘沽区商品房成交价格也出现了明显拐点，2月平均成交价格环比下降了8.31%，不过仍维持在6000元/平米左右。,环城四区中市场成交量呈现大幅下滑态势。西青区成交量萎缩最为明显，本月出现了70.14%的大幅下降；东丽区为本月近郊区域下降幅度最小的区域，为13.06%，主要受万科东丽湖项目成交量的主要支撑，但产品供应有限造成的成交规模易产生波动；而津南区和北辰区下降幅度分别为14.91% 63.7%。 价格方面，环城四同样保持着小幅平稳上扬的趋势。西青区本月成交规模虽大幅下滑，但本月成交单价已突破8000元/平米

25、大关，涨幅为18.44%，主要因为社会山、华韵欧风等别墅类产品成交量比重增加，导致西青区出现结构性上涨。东丽区价格趋势与成交量走势基本相同，出现2.24%的小幅下滑；其他两区域的上涨的幅度均保持在7%以上。,各区域商品房市场成交情况,2月份远郊成交量也出现了大幅下降，成交面积为3.37万平方米 ，环比下降58.08%。 在价格方面，远郊整体呈上涨趋势，受到蓟县旅游地产价格带动影响，平均价格环比上升3.07%。,各区域商品房市场成交情况,二手房成交分析,全市二手房市场整体成交走势,08年2月天津市二手房市场累计成交12.32万平方米，环比下降56.02%，同比下降41.33%，成为连续13个月交

26、易规模的新低，这与商品房市场表现基本一致，主要因为受到国家调控政策和假日气氛的双重作用。 价格方面，在上月首次突破5000元大关之后，本月成交均价达到了5235元/平方米，环比小幅上升3.93%，同比上升30.52%。,08年2月，市内重点区域成交量均出现大幅下滑的趋势。其中，传统成交较大的区域河西区、南开区成为本月波动最大的区域，分别为56.83%，48.86%，而和平区仍为波动相对较小的区域。近郊区域同样出现了大幅下降。而作为滨海新区重点区域的塘沽区、开发区本月成交规模再次发生萎缩现象，塘沽区降幅达59.81%。 价格方面，除红桥区、河东区外，各地区价格依旧保持上升态势，但涨势相对平缓，其

27、中，涨幅最大的为西青区，为19.7%。,重点区域二手房成交情况,各区域二手住宅成交概况,2月份，天津市各大区域二手房市场交易的呈下降趋势，成交量均有不同程度的下降。降幅均超过了50%。其中降幅最大为滨海新区下降了57.93%，而市区下降了56.62%紧随其后。 价格方面，天津各主要城市区域的二手房成交价格保持上升的态势，涨幅在2.6%-9.1%之间，其中，涨幅最明显的是环城四区，上涨了9.1%。,结构方面，2月份尽管市内六区二手房交易量下降明显但仍以占全市46%比例排在第一位；滨海新区交易量以23%的市场份额位居第二，环城四区成交量为2.06，占全市17%，即是滨海与环城四区的合计仍没有超过市内六区成交量。另，郊县以14%比例排在最后，但其稳定客群及供应使得郊区成量价都保持平稳。,二手住宅月度市