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文档简介

1、成渝项目考察报告 招商江湾城、瑞安重庆天地、中海寰宇天下,青岛公司设计管理部 2011-08-20,宋亚轩,一、项目简介 二、规划形态 A.价值区分 B.产品组合 C.资源配置 三、功能性 A.户型楼型 B.其他公共部位 C.技术应用 D.景观 E.装修 四、表现力 A.项目形象风格 B.特殊主题 C.示范区策划 D.项目包装,重庆简介,重庆市,简称“渝”,是中国的四大直辖市之一和五大中心城市之一,也是国家历史文化名城,长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地,西南地区综合交通枢纽。因为重庆的地理环境,重庆多山多雾,故又有雾都、山城的别名。 重庆直辖市位于中国内陆西南部、长江上游,四川盆

2、地东部边缘。辖区东西长470公里,南北宽450公里,辖区总面积8.24万平方公里,为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍,是我国面积最大的城市,其中主城区建成面积为647.78平方公里。 流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境,流程长达665公里,横穿巫山三个背斜,形成著名的瞿塘峡、巫峡、西陵峡,即举世闻名的长江三峡。长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区。 重庆是中国著名的历史文化名城。古称江州,后又称巴郡、楚州、渝州、恭州。,重庆招商江湾城-项目区位,重庆招商江湾城-项目区位,重庆招商江湾城简介,重庆招商江湾城-学习点汇总,招商江湾城项目 1、清晰而

3、有秩序的销售流线。整个销售动线,从进入项目领地到停车,再到售楼处前广场,进而进入售楼处销售动线清晰,有不错的秩序感; 2、产品业态分布模式。将小户型刚需产品设置在最不利点,渝澳大桥与北滨路交会点并单独分区;中大户型住宅产品围绕用地四周布置,形成中央景观区;70%绿地率。 3、依山就势的规划布局。规划设计顺应地形而作,利用地形高差,通过商业网点及车库将屋顶平台抬高,行成集中的大平台。 4、形象风格化个性化的会所与建筑风格的强烈对比。 5、结构清晰,效果像龙湖的景观。 6、功能性强,像万科的样板间。,售楼处,小户型公寓,幼儿园,重庆招商江湾城-产品组合,产品业态分布模式: 将小户型刚需产品设置在最

4、不利点,渝澳大桥与北滨路交会点并单独分区;中大户型住宅产品围绕用地四周布置,形成中央景观区;70%绿地率。,重庆招商江湾城-空间形态,依山就势的规划布局 整个项目用地北高南低,规划设计顺应地形高差,将沿河一侧全部抬高,沿街部分做商业,内部做停车。减少了开挖量,增加了居住舒适度并有效的解决了消防问题。,重庆招商江湾城-销售动线,1,2,3,1进入项目领地2停车步行3售楼处前区,重庆招商江湾城-对比强烈的售楼处与住宅,形象风格化个性化的会所与建筑风格的强烈对比。,重庆招商江湾城-结构清晰的景观,结构清晰,效果像龙湖的景观。,重庆招商江湾城-功能性样板间,功能性强的样板间 1)像万科的样板间。 2)

5、交标项范围广; 3)会呼吸的鞋柜、橱柜;,重庆瑞安重庆天地-项目区位,与招商江湾城隔江相望。 从招商江湾城瑞安重庆天地,我们转了好远的路。,重庆瑞安重庆天地-项目区位,重庆瑞安重庆天地简介,重庆瑞安重庆天地-学习点汇总,瑞安重庆天地(重庆新天地) 1、设计元素、建筑材料的统一运用:灰砖、素混凝土、乡土石材、灰绿色门窗框、木作,在乡土建筑的基础上有创新,用在一起十分协调。 2、本土的与国际的:上海新天地、武汉天地、重庆天地,都既有现代化的手法,又结合当地的特色。如重庆天地的吊脚楼,极具地方特色。 3、景观元素建筑化:垃圾桶的灰砖填筑,灯具的灰砖底座,素混凝土的散水等,与建筑融为一体。 4、灰空间

6、:大量建筑与景观之间的灰空间,需建筑、景观专业的充分交圈与合作才能实现。 5、村落式的设计、多变的空间:让人在其中迷路、探索、意外发现,将内街打造得富有吸引力,有效打破了内街商业不旺的惯例。 6、实楼样板的临时看房通道:由设计进行考虑,天花、墙、地面全套设计,营造看房途中的高品质感受。而不是仅作简单营销包装。,重庆瑞安重庆天地-产品组合,A超高层酒店办公(嘉陵帆影国际经贸中心) B多层商业(重庆“新天地”) C高层住宅(雍江苑、雍江艺庭、雍江悦庭) D湿地公园,重庆瑞安重庆天地-开发时序,开发时序:先开发滨河住宅、多层商业,最后开发不临河住宅及超高层酒店办公。,重庆瑞安重庆天地-“新天地”,重

7、庆天地,续写上海新天地传奇。坐享嘉陵江岸风情,属于滨江名流的生活秀场。此处将上演国际化盛装舞步,是属于重庆的妙曼“十里洋场”。 重庆天地由国际知名设计师Benjamin Wood规划设计,汲取重庆浓郁丰富的山水文化,深厚的人文内涵以及绵长的历史肌理,将古老的山地村落、旧时的工业建筑以玻璃和钢结构的现代元素表达重庆高深、包容、开放的国际大都会气质。 重庆天地占地32,000平方米,总建筑面积约为84,000平方米。由高低村落、文化剧场、吊脚楼、商业主楼及精品酒店五个精致建筑群落组成。,重庆瑞安重庆“新天地”-空间形态,村落式布局,多变的空间 1)围合、半围合院落; 2)高低错落的层次感; 3)窄

8、巷; 4),重庆瑞安重庆“新天地”-设计元素,设计元素、建筑材料的运用 堡坎、灰砖、素混凝土、青瓦、石板、灰绿色门窗框、木作、流水、树荫,高低平台,错落的庭院,重塑山城传统院落空间。,重庆瑞安重庆“新天地”-设计元素,本土的与国际的 上海新天地、武汉天地、重庆天地,都既有现代化的手法,又结合当地的特色。如重庆天地的吊脚楼,极具地方特色。,重庆瑞安重庆“新天地”-灰空间,灰空间 大量建筑与景观之间的灰空间,需建筑、景观专业的充分交圈与合作才能实现。,重庆瑞安重庆“新天地”-设计元素,建筑元素景观化&景观元素建筑化 垃圾桶的灰砖填筑,灯具的灰砖底座,素混凝土的散水等,与建筑融为一体。,重庆瑞安重庆

9、“新天地”-实楼样板间销售通道,实楼样板间的临时看房通道 1)销售通道比较长;停电; 2)由设计进行考虑,天花、墙、地面全套设计,营造看房途中的高品质感受。而不是仅作简单营销包装。,重庆中海寰宇天下简介,产品卖点 A:核心中的核心地段(重庆江北嘴) B:一流的品牌(九龙仓+中海) C:完善的配套(1个重庆大剧院+3个主题公园+4座五星、1座超五星酒店+4座大桥、4大立交、轨道6、9号线+4万方科技馆+300米国金中心,重庆中海寰宇天下-产品卖点,40 万平米一线江景豪宅地标,CBD中心仅此唯一,中海寰宇天下 1、强打击力的售楼处。低调的奢华,VIP独享无预约不得入内。景观、建筑、室内品质感极高

10、。 2、打动人心的营销说辞。从中国到重庆、从重庆到两江新城、从两江新城到江北嘴金融CBD核心,从江北嘴金融CBD核心到中海九龙仓寰宇天下。 3、无样板间的销售方法。在没有样板间的情况下,三个月销售14个亿,靠的是区位炒作、部品展示、洗脑方式。 3、成本分布及成立形式。做这个产品赚钱吗?(城市核心地段,47层超高层,6000块的精装修,1万6的单价),重庆中海寰宇天下-项目借鉴点汇总,重庆中海寰宇天下-规划特点,项目处长江西岸,共包含七宗居住用地,基地现状为山地地形,呈三角形,地块标高自西向东逐渐升高降低,地块内部包含三纵一横四条城市道路。为充分利用地形,营造层次丰富的建筑空间效果,并增加住宅产

11、品的多样性,同时尽量减小对后排高层的遮挡,使江景住宅户数最大化。项目在规划设计中,加强城市空间的开敞性,满足“显山露水”的基本规划原则。自西向东按梯级分别布置超高层住宅、高层住宅、小高层住宅和低层住宅。,A:超高层 B:高层 D:别墅,重庆中海寰宇天下-产品组合,强打击力的售楼处 1、低调的奢华,VIP独享无预约不能入内; 2、景观、建筑、室内品质感极高。,重庆中海寰宇天下-强打击力的示范区,1、世界向东,中国向西(世界的发展看中国,中国的发展看西部,西部的发展看重庆) 2、三十年华东,三十年华西(错过了浦东新区,又错过了滨海新区,这次不能再错过两江新区) 3、上有陆家嘴,下有江北嘴( 两江新

12、区内“长江上游金融中心”) 4、江北嘴(百年不遇的时代机遇) 5、中海寰宇天下(江北嘴核心区唯一一块住宅用地 ),重庆中海寰宇天下-环环相扣的营销说辞,无样板间的销售方法 在没有样板间的情况下,三个月销售14个亿,靠的是区位炒作、部品展示、洗脑方式。,重庆中海寰宇天下-无样板间的销售方式,成本分布及盈利分析 1、做这个产品赚钱吗? 2、城市核心地段,47层超高层,6000块的精装修,1万6的单价; 售价=成本+利润; 成本=土地获得价款+开发前期准备费+主体建筑工程费+主体安装工程费+社区管网工程费+园林环境费+配套设施费+开发间接费; 成本=(5000)+150+(4000+6000)+300+150+500+500+400; 成本=(17000)16000; 结论:1期开盘的超高层不赚钱&微利。 疑问:那为什么这个项目还要做呢? 难道是看好2期、3期的市场吗?,重庆中海寰宇天下-成本构成及项目盈利分析,2010-11-3,2T3户型配置 V-A户型 建筑面积251 四室两厅四卫(有书房) 1个主卧套:卫生间+衣帽间+书房 2个次卧套:卫生间 1个次卧室,4-1/2#标准层户型平面,V-A,重庆中海寰宇天下-户型详解(3.15米层高),重庆中海寰宇天下-户型详解,2010-11-3,2T3户型配置 V-B户型 建筑面积249 四室两厅四卫(有书房

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