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文档简介

1、关于安联蓝水晶项目的,策划演示,第一部分区域分析第二部分定位演绎第三部分项目发展理念及包装定位第四部分推广思路,目录,第一部分区域分析,一、宏观经济,关于石家庄,石家庄市地处华北平原腹地,北靠京津,东临渤海,西倚太行,资源丰富,交通便利,是河北省省会;全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心,是国务院批准实行沿海开放政策和金融对外开放的城市。现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区,总面积1.58万平方公里,其中市区面积455.8平方公里, 2005年末全市常住人口927.3万人,市区224.1万人。石家庄依托自身优势,正在全力打造“中国药都”、“全国纺织基地”、“华北重

2、要商埠”、“北方特色农业区”和区域性高新技术产业中心为主导的支柱产业。 目前石家庄已成为经济特色鲜明、主导产业突出、人民生活富裕、发展前景广阔的中国北方重要中心城市之一。,石家庄GDP增长连续多年保持在10以上,经济的高速增长为城市积累了财富,城市面貌也发生巨大变化。,2005年石家庄市居民储蓄存款余额,继续保持持续稳定增长,可以说石家庄市住宅的消费能力十分可观,2005年人均可支配收入首次突破万余。随着可支配收入的增加,表明石家庄市市民用于住房方面的支出能力增强。,二、石家庄房地产情况,石市2005年市场面积配比情况,2005年市场所供应的产品,以80120的产品为主,而且市场消化情况良好,

3、说明市场对该产品需求量较大;而项目所在区域该类产品供应量极小。,石市2005年市场价格分段情况,单位:元/平方米,八成以上产品单价在3000元/平方米以下;3500元/平方米以上产品市场接受度略呈疲惫。,2005年三级市场成交分面积段情况,80120平方米的产品放出较小,而需求量较大;80、简装、带家电的两房可以租到1500元/月。,三、区域环境,区域职能: 中山路为轴心中心商业商务区; 自强路为中心金融中心区; 省博物馆为核心文化中心区; 而本案位于这几大中心的包围中,大区域环境较好,供应量与均价,项目周边在售楼盘,城中村改造、旧城改造是该区域土地供应的主要来源 高档楼盘数量较多、市场供应较

4、为充足 各项目单价基本在30003500元/平方米间,在户型方面, 以三室的大户型为主,两室和四室为辅,一室的市场供应量最少。,产品户型,客户群,从客户群体来看,在售项目的目标客群多为私营业主、高级白领和机关单位高收入人群,客群较为单一。,结 论,面积小、总价低的产品片区市场需求量较大;,区域市场中偏小户型供应量较小;,四、项目分析,东侧地税局生活区,北侧棉七生活区,西侧建设中的君泽苑,南侧河北军区指导大队,本案,项目周边配套,项目周边道路公交体系,项目SWOT分析,优势: 交通便利: 市政配套完善; 居住氛围浓厚; 地理位置优越。,机会: 大经街延长线已规划完毕, 正待动工; 项目规划尚未报

5、建, 产品仍有发挥空间。,劣势: 地块零散; 项目规模较小; 周边环境形象较差。,威胁: 2006年市场供应量大; 可比项目较多,竞争激烈; 槐安路沿线物业价值较低, 对该片区物业冲击较大。,统一规划,协调三块地块风格,做到谐和完整,变劣势为优势;,劣势机会原则,第二部分定位建议,结合本项目自身因素、房地产现状以及相关政策,中原建议本项目:,个性鲜明(理念、形象)品质高尚(档次、硬件)户型紧凑(面积、总价),一、产品定位,户型配比,两室为主,三室为辅,配以少量一室,一室:两室:三室= 1:5:4,面积配比,户型特色建议,设置内花园(阳台),预留供暖管线, 验收后,交楼前,统一将阳台封闭, 则,

6、 两室可变三室,三室可变四室,二、目标客户定位,“新中产阶级”,新财富:新财富拥有享受族; 新城市:新进入城市外来族; 新生活:新生活主张小资族; 新族群:新城市精英成长族.,项目辐射范围,本案,和平路,槐安路,体育大街,中华大街,目标客户职业划分,知识经济型人才,城市新贵(一房、两房) 年轻的公务员、企事业单位在职人员(一房(投资)、两房、三房) 私营业主(南三条个体业主)(两房、三房) 外地来石人员(两房) 收入稳定的其他行业,目标客户特征描述,1、主要年龄段: 3040岁 2、购房目的: 自住、改善居住环境(二次置业)、投资 3、特征描述: 对周边生活配套有较高要求; 在户型结构、装修布

7、置等方面能充分体现其性格特点和兴趣爱好; 在付款上,可以得到父母的资助; 他们在社会中处于积累发展期,注重品味的、时尚的、个性化的; 注重职业成就,当前居民中收入水平增长最快的群体; 追求浪漫; 主要目标已定,注重现实竞争与奋斗; 热爱都市生活、注重时间成本;,第三部分项目发展理念及包装定位,香水、时装、红酒、舞会、电影、文学 and KISS ,浪漫的、个性的、艺术的、文化的,FRANCE,法兰西印象新贵社区,荣耀感,形象定位,个性鲜明,沉淀发展商品牌,物业档次定位: 个性的高档社区,通过对法兰西 印象的演绎,沉淀发展商品牌,塑造高档 社区形象,法兰西印象演绎逻辑,一、法兰西印象的演绎,建筑

8、:鲜明欧式风情的、法兰西的,样板房:年轻的、温情的、法兰西的,园林:花的、水的、法兰西的,小品:一个个温情浪漫故事的、法兰西的,二、高档的塑造,塑造高档,1、产品,2、服务,3、推广,规划,外立面,其他,业务员,售楼处服务员,客服,物管,原规划用地开阔、舒朗; 板式结构舒适、大气; ,这些决定了我们具备做高档项目的条件,但,仅有这些还不够,会所高档形象的名片,法兰西文化会所; 园林法兰西风情园林,埃菲尔的、塞纳河的; 商业街法兰西的浪漫街区、香榭丽舍大街。,在立面的表达上,建议底商群楼部分采用石材及欧式手法,塑造厚重的异域风情; 住宅单体建筑风格建议采用新古典主义,即,在现代的建筑风格上柔和欧

9、式古典手法,营造出庄重、统一的整体立面,美观需考虑到横竖线条的比例,排水管、空调位的 预留,底商招牌、消防栓的预留 个性化与艺术化契合年轻人的审美观念; 小区入口欧式大门,气派的、典雅的; 入户大堂气派的、科技的; 外墙材料建议采用高档材料。,1、小区智能化 物业管理智能化、水电煤气三表远程抄表系统 2、安防智能化 可视对讲门禁系统、综合防盗防灾报警系统、闭路电视监控系统 3、楼宇智能化 照明控制系统、电梯监控系统 4、信息智能化 综合布线系统、宽带接入端口、公共广播与背景音乐系统、公众信息电子显示牌 5、小区监控中心 小区物业管理计算机系统、户内安防系统监控中心、小区信息发布中心,关于物业公

10、司: 引进一家品牌知名度高的物业顾问公司,这样可以提升楼盘的档次,而且还可以促进销售。,服 务,物 管,客 服,服 务 人 员,业 务 员,第四部分推广思路,5月,7月,8月底,9月后期,咨询期 前期导入,强销期/实效广告,开盘啦,:5月,咨询期- 目的:入市前期形象导入; 策略:对法兰西概念进行炒作和推广; 推广形式:报纸、户外、电台、电视等。 推广主题:演绎法兰西浪漫格调、梦幻生活近在咫尺!,认购期 形象树立,:7月,认购期- 目的:缩短销售周期、利于资金回笼; 策略:分卖点阐述,如:产品、建筑、交通、配套等 推广形式:报纸、户外、电台、电视等; 推广主题:法兰西格调生活进行时。,:8月,开盘期- 目的:达到预期销售目标,实现利润 策略:从容适宜的生活状态; 推广形式:样板间、报

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