张家港阳光水岸房地产项目价格建议报告

阳光水岸价格建议项目概况“阳光水岸”位于位于张家港市区东环路,紧邻东环路和暨阳路交汇处的11城中城,这里各式政府设施，银行、酒店林立，交通方便，人流量大。总用地面积145384平方米，规划建设面积3367029平方米。项目由两栋小高层组成，总共172套住宅，其中回迁安置16套住宅。户型面积为7612463。项目规划定位为小规模高品质住宅小区。港城市场状况目前张家港整体经济处于高速发展状态，人口增长速度10万/年，为港城房产发展，作为良好的经济基础。截止2008年，房产销售纵向的可售与已售的情况来看，270万平方米的待售按120万平方米的年成交量来看，需要两年才能消化。纵看2007年与2008年第一季度的土地成交情况050000010000001500000200000025000003000000可销售面积已销售面积可预售面积已预售面积系列1000003432067156091127963441082701148055305000010000015000020000025000030000035000040000012345678910系列1系列2过2006年后，房产体现出回暖现象，从07年到08年第一季度土地出让，累计1035258平方米。由2008年第一季度的土地成交状况来看在一定程度上可以看出目前地产市场观望态度，港城七一厂土地的二次流拍，足以说我市房地产开发投资在政策、市场等多重因素的作用下，投资增长速度缓慢。同时我们关注下2008年上半年，张家港市二手房市场也与新房市场一样经历了一段时间的购房者持币观望，作为市场真实购买力刚性需求的反映，市区二手房的交易量去年同期相当，月交易量基本接近；从价格上看，经过大半时间的时间，张家港市区二手房已经随着新房一样水涨船高地涨了500元/平方。张家港二手房量价同比分析1557900341239160500100015002000250030003500400045002008年18月2008年15月二手房成交量（套）二手房成交价（元/平米）以上二手房交易数据只是单纯显示过户协议中的一些数据，前5个月市区二手房均价为3916元平方米，如果算上交易税费，市区二手房的均价约2元平方米。另外，市区一些地段好、配套好二手房的报价已经超过4500元平方米，甚至一些装修和室内配套较好的房源已经报到了近5000元平方米。价格定位以市场为导向的定价，我们采取以权重系数指数来衡量价格定位可比物业A可比物业B可比物业C可比物业D可比物业E评估物业住宅名称住宅价格影响因素权数景江花园帝景豪园蓝湖湾蓝波金典公园八号阳光水岸地理位置1501020203010公共配套1201010203020交通因素901010102020项目外部因素景观环境1002030402010（一般）项目规模5010702020250（体量小）房产商品牌303010201010（良）容积率6015010101030园林设计1102020301010（良）内部配套1203030102020（良）物业管理301010101010项目内部因素户型设计140301010000（良）修正指数90108610219729665100销售均价62007000850056007800修正价格55807602867855443275387可比权重见附件0302020102558003760202867850254432017538702698216元/平方米针对本案我司除了对各个楼盘的调研之外另采用了以下几种方式1我司对市区人群做了电话随机的访问调查，对本案的价格最高接受度在7000元/平方米以内。2通过对友邦、方程置业、金城、我爱我家以及毗邻项目所在地梁丰路上数家二手中介公司以买家身份咨询了解11城中城买入价格区间在6000多元/平方米。东环路以东10年以上房价5000元/平方米左右，5年房价6000元/平方米左右。多数中介公司对阳光水岸的将来售价预估为接近7000元/平方米。3以买家的名义通过网络搜寻到业主直接放盘价格15层/9层1496平方米，中档装出让报价为119万（其中含装修成本近20万，声称保留有装修期间所有原始发票），以此推算该套房毛胚转让价格为661765元/平方附件景江花园与本案比较接近，属同一版块，周遍的地段一定程度上比较接近，而且楼盘体量上差距不是很大，故此权重系数设置为30。蓝湖湾区域城市步行街为中心的立体商业调查圈中，与帝景豪园同属第二层范围，同时分别取于城南和城北具有代表性楼盘。权重系数为20。蓝波经典，位于步行街为中心的立体商业调查圈的，第三层；而且在城南有一定的代表性，在价格都在7000以上的其他楼盘中，独立一面，故此考虑权重系数为10。公园八号，为城西很具有代表性的楼盘，标榜新城新的商业圈中心，有城西各楼盘的一定号召力。与此我们将他纳入我案的立体商业调查范围中，并且处于本次调查的第三商业圈。设置权重系数为20。第一、要做到短频快，就必须价格定位准确，以蓝湖湾与公园八号为列，销售均小于等于50，销售周期长，无法做到短频快第二、阳光水岸在体量上和城市版块的关注度无法与他们持横，无疑销售周期的加长，广告等投入必定是增加，销售的成本加大。结合我们以上定价参考的楼盘来看，我们是否单兵作战还是集体价格拉伸我公司认为由集体作战到单兵作战，从市场大的环境中，我们远超过景江花园，追寻我市一等楼盘，价格的拉升；但我们有版块的特殊性和体量小等原因，也就决定了我案要做到短快；第三、市场投资行为的增长缓慢，土地成交量的增加幅度较小，一度持平；加上政策和市场本身自有的产品累计，现有土地开发率的提高，短期的市场产品饱和；再次城区二手市场的暂缓交易，持币观望，也一定程度上说明了投资回报率，与价格的上扬不成比例。鉴于以上三点，我公司建议以短期热卖，用理性销售撞击非理性购买。力求短频快的销售模式建议价格7150元/平方米以下是我公司简单对该项目的投资回报预算序号项目名称取费标准数量（元/平方米）总计（一）开发成本估算1255169住宅总占地面积200827（建筑面积）1地价5250525659029621411土地使用权出让金12契税1145986751344162前期工程费42005271709821勘察，设计费16002008270422可行性研究费10020082723三通一平费250050206753建安工程费820001646781431土建部分700001405789032设备1200024099244基础设施费9018074435室外配套费1000020082706公共设施建设费800016066167开发期间市政费408033088不可预见费33966820084合计1077477279（二）开发费用估算序号项目名称取费标准数量（元/平方米）总计1管理费用163