广州房地产分析

广州房地产分析小组成员082班汤玲王影一、广州房地产总体情况冷热不均成交量跌七成价格仍走高楼市新政出台后，广州楼市呈现冰火两重天的情况，多个楼盘赶在“五一”黄金周前开放样板房、推出新货,却遭遇“旺丁不旺财”的困局。据阳光家缘数据显示，4月24日广州一手房网签成交164套，成交量环比缩水24。全市一手房网签成交164套，相比一周前的4月17日足足缩水52套,环比下降24。而成交均价则高达11198元/平方米，已经连续4天高居万元大关之上。业内人士认为，成交惨淡并不是价格的问题，而是银行房贷目前在操作层面还相当混乱，销售无法持续。二、广州房价历史变化及趋势（一）19932008年广州新建商品住宅均价及波动幅度年份价格（元/平方米）波动幅度1993年75681996年5132111997年561591998年514781999年481662000年489922001年4294122002年415632003年388862004年4618192005年5114112006年6315232007年8735382008年16月992514（二）2009年1房地产投资房地产投资增幅放缓2008年广州市房地产开发投资76243亿元，增幅83。2009年111月，广州完成房地产开发投资65931亿元，同比增长27，增幅较2008年回落房地产建设指标增幅明显走低2009年1至11月，广州房地产开发施工面积770788万平方米，同比下降7。其中住宅施工面积320894万平方米，同比减少112。2商品房市场供求关系分析2009年112月广州新建商品房供求比为1118，市场整体呈现供不应求局面。供应量分析2009年广州商品房供应低位运行，整体供应量为10693万平方米，主要集中在增城、花都和番禹三个区域，而市中心则集中在增城、花都和天河三个区域，碧桂园凤凰城、雅宝新城和汇景新城供应量排行前三。成交量分析2009年广州新建商品房成交面积为12664万平方米，同比上涨2467。成交量最大三个项目分别为碧桂园凤凰城、恒大山水城和汇景新城。成交均价分析2009年广州新建商品房成交均价为9779元平方米，较08年成交均价下降1721。3楼面价格同比上涨七成2009年广州市十区土地市场共成功出让5913万平方米，同比上涨438。成交金额5677亿元，折合楼面地价4374元平方米，同比上涨739。（三）过去15年广州房地产发展历程年份特征主要事件19881991年房地产起步国家修改宪法，允许土地批租；进行住房制度改革，开放房地产市场；天河中心楼价涨破万元；19921993年首轮投资热国家加快房地产业发展引进外资，开放房地产价格，大量港资涌入；住宅均价1993年达到7568元/平方米历史高位，但交易量少。19941996年调控降温国家开始紧缩银根进行宏观调控，广州住宅均价降到5132元；（1994年7月国务院颁布关于深化城镇住房制度改革的决定，住房制度改革初步启动）。1997年触底反弹福利分房即将取消的消息放出，需求突然陡增。1998年经济危机冲击国家实行适度从紧的财政政策和货币政策，并承受了经济危机冲击的楼价下跌；（当年7月，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，宣告福利分房制度终结和新的住房制度改革开始）。19992003年市场持续低迷20042006年强劲复苏进入上升期经济持续发展，收入稳步提高，住房按揭、二次置业、买楼定居、买楼投资等需求和观念深入民心。2004年开始止跌回升，即使经历了“国六条”、“国八条”，仍然延续上升势头。2007年楼价“暴涨”广州楼市进入“万元房时代”。2008年市场进入调整期深度调整，进入“牛熊分界线”。三、2010有关广州房价的报道广州楼市开始出现量价齐跌的趋势。由广州市国土资源和房屋管理局获悉的消息，6月广州市十区房地产一手住宅交易面积为5252万平方米，同比锐减524，环比减少43均价为12560元/平方米，同比上升298，环比下降30，连续三个月的房价上涨势头，在调控的压力下得到遏制。在房地产新政的影响下，广州楼市陷入观望状态。据统计，6月广州市住宅新增约4067套，7月初全市未售约56342套。7月全新上市楼盘共有7个，旧盘新推24个。从交易登记方面看，广州一手住宅成交量总体小幅下降，6月广州市十区一手住宅交易登记均价为12560元/平方米，环比下降30。老城区6月交易面积出现了两成以上的缩减。同时，二手房方面的成交量也在减少，6月广州市十区存量住宅交易登记面积为6524万平方米，同比减少306，相比今年5月成交量减少89。国家对房地产市场调控新政出台2个多月以来，从整体上看，广州楼价目前仍处于高位，购房者预期房价继续下跌的比例不断增大，观望气氛依然浓厚，不少购房者仍在等待时机入市。记者发现，随着成交量的减少，开发商在6月份缩减了新盘开售量。据统计，6月广州批准可预售商品住宅4666套，环比减少3429。经纬行研究中心做了一份2010年“十一”期间广州楼市潜在消费者调研报告，300多份调查中，半数的受访者认为新政影响不明显，楼市价格没降反升。因而，受访者中近期有购房需求的占343，比“五一”期间上升了4个百分点，而了解楼市走势的占到498，比“五一”期间上升了8个百分点。可以看出现阶段潜在客户虽仍以观望为主，但购房意向比“五一”期间有所上升。但另一方面，在居高不下的楼价面前，这些准购房者对自己的收入预期并不乐观。调查显示，预期收入增长的受访者只占1932，较2009年“十一”期间及2010年“五一”期间逐次明显降低，显现受访者对未来状况担忧。“这显示准购房者的购房动因是担心房价继续上涨，以后更没能力买房。所以不惜使用大额借债、透支未来收入等方式买楼。如果这些被动买房者在市场的比例超过30，那市场就变得非常脆弱。”亚银投资首席分析师李大伟表示，如果经济周期进入低谷，这些人士很可能最先变成负资产，如果比例过大进而会对银行造成危机。四、2010年的广州亚运城“深夜1030，夜色深沉，广州没钱的人们早已歇息，有钱人却还在彻夜排队。背景音乐中，邓丽君的夜来香把人唱得昏昏欲睡，但欲买亚运城的投资客却热情高涨。”这是广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文眼中的亚运城。广州亚运城是去年年底由富力、雅居乐、碧桂园三大民营企业联合体以255亿元拍下，成为全国总价地王，目前其地王纪录仍未被打破。目前的合作股东为五大地产企业，除以上三家外，还联手世茂房地产以及中信地产。该项目占地面积273平方公里，总建筑面积438万平方米，相当于4个北京奥运村、8个北京亚运村的大小，被称为“中国第一盘”。据统计数据显示，国庆期间，广州亚运城雄踞个盘成交量排名第一，1日6日实现网签309套。据悉，亚运城售价在11万13万元/平方米，成交均价为12199元/平方米，首期推出8078套洋房现楼，占广州全年楼市供应量的10以上。五、对广州房价居高不下的分析（一）市场供需方面的因素从市场经济的角度来说，供需关系永远是商品价格的第一要素，供不应求，价格上升，反之亦然。但问题的关键在于，供需关系是否按照市场经济自然法则形成，如果人为地恶意地制造供不应求的市场氛围，那么政府的调控之手就要果断地出手，并且调控之手更不能为了追求自身利益而违背市场经济自然法则，从而制造出更加恶性市场供求氛围。目前，广州楼市就已经形成了一种恶性的供求关系氛围，具体体现在以下几个方面。1、广州人口过度集中改革开放以来，城市经济得到极大的发展，农村经济成了社会的鸡肋，大量劳动力为了生存背井离乡，涌向经济发达的城市。从每年民工潮可以看出，我国已经有60以上的农村劳动力，尤其是青壮年劳动力分散在各大城市。2另外，我国教育改革实行不过短短几年，社会人才已经实现了“三猪状态”本科生像猪毛一样多，研究生像猪脚一样多，博士生像猪头一样多。专科生以及高中生或以下学历者更是数不胜数。而广州是这些劳动力和人才的目标城市之一，在1100多万人口中外来人口就有500万（2005年广州市计生部门统计的数据），这还不算在广州打拼多年已经买房成为广州新客家的人口。这些人口到城里自然要住的，对房子的需求也就急剧增加，房价上升是必然趋势。3土地供应机制与市场脱节长久以来，我国的土地供应机制实行“转让制”或“出让制”等，由政府相关部门包办，土地成为当地政府尤其是某些直接主管政府部门最大财源之一，完全可以与摇钱树媲美。有关系的开发商往往可以囤积大量土地，更何况大部分房地产企业是国有的，在土地获取方面存在先天的优势。近几年，广州推出“土地拍卖制”，价高者得的做法虽然在一定程度上使土地价格透明化，但拍卖土地的市场前提已经失去，因为广州能拿得出来拍卖的土地已经寥寥无几。土地资源的稀缺性和土地成本太贵也就成为开发商提高房价的最好借口，也是最嚣张的借口。4楼市结构高档化与空置率毛病楼市高档化是我国各大城市的通病，也是开发商的恶意劣迹。在广州，几乎随处所见的新楼盘是高档洋房或大面积豪宅，中低档房子在整个市场不足30，但购买中低档房子的群体占总购房人数的70左右，大部分购房者是迫于无奈才东挪西借或倾其所有购买一套“心水房”的。要不是政府叫停别墅建设，估计别墅会吞掉广州2030供土面积。由于开发商建造大量超出普通市民购买力的房子，楼盘的空置率长久以来居高不下，造成楼盘浪费现象非常严重。2005年底，广州商品房空置面积高达56323万平方米。尽管如此，开发商宁愿房子空着不买，也绝不降低房价。高档楼盘多了，房价自然水涨船高，被扭曲的楼市供求关系严重影响到市民的购买力和正常生活。（二）开发商方面的因素众所周知，房价的最终决定权在开发商手里，从中国近几年的富豪榜就可以看出，房地产开发商以谋取暴利的方式成为中国阵容最强大的富豪群体。1、联合抬价，与消费者博弈早在2003年，广州房地产界就暗地发动价格联盟，一致提高房价，给消费者造成涨价的假象，使得不少消费者追涨买楼。2004年与2005年初，广州几大开发上更是明目张胆地集起来开会，统一房价口径，拉台房价。据了解，广州不少地产巨头不满足2005年房价上涨幅度，2005年低就私底下制订了2006年升价的目标，甚至细化到每个楼盘每个月必须涨多少百分点的“狂想计划”。开发商的价格联盟完全是一种投机的做法，与消费者博弈。大部分要置业的消费者面对高昂的房价，只好一拖再拖，但拖的耐心总是有限的，碰到结婚生孩子之类的关键时刻，买房子似乎不能再等了，这样就便宜了开发商。2、房价不透明，定价没有约束开发商不考虑市民消费能力乱开价的现象比比皆是。开发商总是以土地成本高、建筑材料成本上涨等因素为借口掩饰抬高房价的恶劣行为。单拿广告费用来说，仅广州日报和南方都市报两家报社的房地产广告收入就高达几十亿元。大型楼盘一年的广告投放量一般都在几千万甚至上亿元。3、贩卖优质社会资源附加值是楼盘升值的重要原因之一，而优质社会资源就是楼盘最好的附加值，比如地段、公共设施、周边环境等等，开发商对这点把