2008年重庆花园洋房研究报告

第一部分重庆花园洋房市场综述一、花园洋房的概念低容积率、低楼层，目前花园洋房的容积率大多在115左右，楼层通常为36层；以退台设计形成私有露台，结合花园景观建立建筑与外部空间、环境的联系；建筑风格多变，且通过丰富的立面变化营造趣致的小区空间界面；由建筑围合成尺度的宜人院落空间，营造良好的空间氛围及邻里沟通平台；距离市区适度，又不完全脱离城市的繁华和便利，是住宅郊区化的产物；建筑单元以一梯两户板式为主，户型面宽较大，前后通透、面景。二、重庆花园洋房历史沿革重庆最早打出花园洋房旗号的是在水一方和水天花园。5年前作为一个新鲜事物，那时人们对花园洋房的理解，只限于6层以下且带有入室花园的房子。然后，经济的发展分化出一批相对富有的人群，少数有实力的开发商也开始尝试着涉足花园洋房，但并未形成真正意义上的市场。此主题相关图片如下金科天籁城美社JPG（金科天籁城美社）到2003年，金科推在天籁城的中华坊旁边，推出了第一代花园洋房天籁城美社，以“退、错、露、院”全新形态面市，以不一样的花园洋房形式出现在消费者眼前，从此花园洋房不再只是5、6层的多层建筑，为花园洋房产品重新定义。此主题相关图片如下金科天籁城紫园JPG（金科天籁城紫园）2004年3月，金科又推出第二代花园洋房天籁城紫园，除了继续延续“退、错、露、院”的风格外，将建筑布局进一步升华为“双流向设计”，加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了露台面积。为金科在花园洋房领域奠定了基础。此主题相关图片如下金科天湖美镇JPG（金科天湖美镇）2004年9月，金科又在金开大道推出了其第三代花园洋房天湖美镇，这次产品创新表现在户型上，做到每层户型均为错层或跃层设计，各层的户型各不相同，均带有花园或大露台。同时，与第一、二代洋房比较，天湖美镇在户型的提升表现在底层花园面积更大，“一步阳台”设计等等。而同年年底，东原地产推出其全新的异域风情产品中央美地，该项目采用英伦风情，异域景观打造是该项目的创新点，并打开了异域风情洋房时代的局面。2005年上半年，奥林匹克花园的推出，又将花园洋房推出新的高潮，摒弃了传统的现代风情，打出地中海风情的异域风情，使看惯了现代花园洋房的消费者眼前一亮，找到洋房产品新的突破口，奥园带来了花园洋房大盘的来临。2007年金科继续推出他的第四代花园洋房东方王榭，提出中式建筑风格，讲究中国传统的白墙青瓦，小桥流水般的生活意境，产品上除了保持原有的特点，更是突出中式传统建筑的院式概念。同年，云湖天都的推出，更是将音乐的元素加入到产品的概念中去，不仅产品得到创新，而且丰富了金科的产品线，户型面积适中，降低了置业门坎。此主题相关图片如下龙湖大城小院JPG（龙湖大城小院）2006年年底，第一品牌开发商龙湖地产，在冉家坝推出大城小院电梯洋房，更是颠复了传统的行列式布局，更是将花园洋房做成L型，在布局摆放上也不是传统的形式，更讲究产品的舒适性与功能性结合。2007年下半年，金科将推出第五代花园洋房十年城，风格上回到了传统的现代风格，产品也趋于类别墅产品，底楼和顶楼不仅赠送大量的露台，别墅级的“前庭后院”也越来越明显的表现，产品功能性更完善。第二部分花园洋房的产品特征一、产品创新1、风格创新在立面风格上，基本上以传统的现代风格为主，比如最早的竞地阙源居，将“退、露、错、院”放入产品中，一推出就在南岸房地产市场收到好的口碑和效果；现代风格的花园洋房一直占较大的市场份额，到后期的中央美地英伦风情，奥林匹克花园地中海风情，爱加丽都意大利风情，东方王榭中式风情等等，在风格的打造上也是在不断摸索和创新中；也有一些产品在风情打造上，产品做得不纯粹，概念模糊，特点不够鲜明等。2、布局创新目前花园洋房的排列，基本上以行列式为主，56排形成一个组团，如金科十年城、东方王榭等均以行列式排列，并通过水系将其它分隔成各自组团。如龙湖江与城，V字型排列，是今年花园洋房布局上的一大创新布局，这种排列适用于进深长面宽短的地块，这样从经济上考虑可多放几幢，满足容积率的同时，打造更多的绿化率和经济收益。又如龙湖06年推出的大城小院，虽然是电梯洋房，但板式产品且呈L字型，并不规则排列摆放，又将“院”的概念提出来了，可见花园洋房在产品创新中是往类别墅的产品品质来打造的。3、户型创新L底楼创新叠出不穷1、底跃的创新，花园洋房从以前的赠送大面积露台，而今已发展到底跃状态，如龙湖江与城就推出这种产品，底跃上层与下层，承担各自的功能分区，上层更宜居住属静态分区，下层更宜会客属动态分区。2、送地下层的创新，如同天绿岸、蓝溪谷地1、2楼均送地下室，面积在2030平方米不等，这样做可以解决中间楼层滞销的问题。3、底楼与其它楼层分开入户，金科十年城在打造品质花园洋房的同时，将客户的尊崇感考虑得很充分，入户上进一步创新，采用花园式入户，面积达到2030平方米不等，通过底楼前赠送的花园单独入户。另外，底层与2楼不同入户口，摒弃了传统花园洋房的死板，又令产品的品质有新的提高；3、4楼从楼栋后入户，也是不同的入户口，不与12层的客户产生价值感重叠，又起到了美化立面的效果。4、私家会所的创新，底楼设置私家会所一般在类别墅或别墅产品上才能得以表现，但在金科十年城底楼就拥有私家会所的设置，面积也做到了2508平方米，在品质上与高档物业产品相题并论。5、下沉花园的创新，底楼不仅带大露台，还带15平方米左右的下沉花园，这种设计很好地解决了底层采光的问题。L顶跃的创新顶跃面积空间从传统的约200平方米的大面积演变到160平方米左右，且带2530平方米的超大面积私家花园，并如主卧相连，如金科十年城就将别墅级产品的元素运用到洋房上，更突现主人生活的精致与大气。L多露台的创新花园洋房的中间楼层滞销问题严重，所以在产品打造上也无过多的创新可言，只有通过多露台赠送，及面积的控制来弥补这一缺陷。这也是目前市面上常用的一种办法，首创十方界、金科十年城对中间楼层赠送也在3个以上。L产品面积的转变产品面积上从传统花园洋房的大面积转变到中型面积，如200平方米到160平方米左右，金科十年城就是打造的中小户型产品，户型区间在110160平方米，在功能设置齐备的基础上，尽量设置更多的赠送面积，降低消费者的置业成本。从总价上来看，更好地控制了总价，扩大消费者受众群。L“前庭后院”的设置别墅级“前庭后院”的设置，“前庭后院”不再是类别墅或别墅产品的专用词，在花园洋房中也能体现，前庭有2030平方米的入户花园，并带30平方米左右的露台，后院通过对绿化的打造，营造“前庭后院”的产品特色，突显产品的高品质感。L卧室、客厅别样设计在客厅、主卧室的设计中，增大了客厅的可用空间，如首创十方界客厅面宽就做到4877米，超大面宽赠加了室内活动空间，体现产品的大气。主卧设计中，部分产品主卧与私家花园相联，增大了主人房的私密空间。L从产品的功性型上来看功能创新越来越多，不仅有卧室、书房、客房、餐厅等常规功能房的设计，私家会所、底跃下沉花园、顶跃私家花园的设计更丰富了消费者的业余休闲需求。L楼层设置来看摒充了51、61的做法，取而代之的是31、41的产品，一是可提升产品的品质感，二是解决中间楼层滞销的问题，三是体现了开发商以人为本的创新精神。L在绿化景观上不仅是传统的树木绿化，中庭景观设计，将水系充分利用起来，通过水系将贯穿整个项目，如金科东方王榭、十年城等。二、未来花园洋房走势1、竞争力分析随着重庆市场同类产品的大量入市，产品规划、设计理念不断进步，标志着市场细分时代的真正到来，花园洋房项目应具有稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具竞争优势。普通住宅对花园洋房是一大冲突，因为这部分产品往往建在城中心相对来说，出入比较方便且产品功能齐全，在价格方面又比花园洋房低，对于无私家车，在经济上又弱于中产阶级的那部分消费群，更愿意购买普通住宅。滨江楼盘对花园洋房的影响，在于滨江楼盘有先天的江景优势，在价格走势上就略显一筹，就滨江楼盘目前的户型趋势来看，也是以中小户型为主，紧贴国家宏观政策的指向，对于喜爱居住在山水旁的消费者，更愿意购买滨江产品，如龙湖观山水，虽然不是一线江景但其良好的开发口碑及品质感，开盘就受到“龙民”的追捧。类别墅或别墅对花园洋房的影响，从容积率上来看，低于花园洋房产品，是更低密度、低容积率、高绿地率的产品，相比洋房产品户型功能更完善，如双车位设计、地下会所、大型储藏室、私家游泳池等；另一方面从配套设置来看，不仅是高绿化景观的打造，对主题的或造也十分重视，如保利高尔夫花园，就有近151万平方米的高尔夫球场，生活品质不言而喻，这也是高端产品与中端产品的区别。2、重庆花园洋房未来走势（1）花园洋房的对视问题，由于花园洋房整体布局大多为行列式，这种布局容易产生对视问题，现在有部分品质楼盘通过V字型，L字型来改变这一对视情况，但这些都是行列式的变体，只能解决部分对视问题，不能解决根本。（2）花园洋房的建筑密度会越来越小，低密度产品将是未来花园洋房的主流，现在的洋房产品品质越做越高，尊崇感越做越完善，低密度花园洋房产品将媲美于高端别墅产品。（3）目前，花园洋房形成两极分化，一是高端产品，这部分产品表现为品质高，低密度建筑，高绿化率，提倡人文设计，一些别墅产品的元素运用在其中，如私家会所，“前庭后院”等设计，可取代类别墅产品，扩大了目标客户群。二是中端产品，通过于赠送空间的设计，降低置业成本，以达到控制总价，扩大置业受众群的目的。（4）在楼层设计方面，由原来的51、61发展在目前的41、31，未来低层洋房将会成为主流，通过对底楼和顶楼的设计，中间只有一层中间产品，提高产品价值感。第三部分典型个案分析1、首创十方界地理位置十方界地处北部新区新溉路板块和龙头寺新区交界处，交通路网四通八达，经210高速可直达江北国际机场，南侧新溉路为城市主干路，距北城天街5分钟车程，解放碑10分钟车程。项目东侧临近新建的江北客运站，数十条公交线路可直达主城各区。目前，已有601、168、126、704、709等等多路公交车通过。项目地块南侧为规划中的轻轨3号线唐家院子车站，预计08年3号线一期将投入使用，即时出行将更加方便快捷。从位置上来看，地处新溉路，该区域花园洋房产品比较少，市场出现产品稀缺性，之前东和院的花园洋房推出就收到好的效果，其余均是高层产品，相对市场竞争小，花园洋房在此推出有产品优势。又由于位于市公安局旁，有强大的消费目标群体。项目规划由于项目地块比较平整，且呈矩形，楼栋规划布局为行列式并形成组团，项目一期推出为22栋41的花园洋房，中间围合水景观设置，绿化规划在楼栋之间，分布在各楼栋的前后，楼间距为20米。小区主入口，人车分流设置，集中式地下车库，但没有设置楼栋出口，为业主带来居家上的不便。建筑分析建筑形式上设计为“退、露、错、院”，与其它其他多层、电梯洋房这类产品。项目的外立面，采用灰、白相间搭配，虽然体现出了现代建筑风格。外立面采用，大量面砖和大面积落地玻璃，采用大面积落地玻璃，可增强室内采光效果，丰富立面的可观赏性，同时也可增大对室内面积的视觉感。由于是41的花园洋房产品，设置有底跃和顶跃，底层1楼设计为单独入户，并有多露台设计，十方界的露台设计在3个以上，赠送的面积也比较大，从536平方米不等，消费者实际得到的优惠比较多。24层就没有单独入户楼梯，是统一的楼道入口。景观分析在景观打造上，主要是以中庭水景观为主，水系旁边的几栋，是正对水景的，这部分产品在价格比没有水景观的要略高一筹，其它均为绿化景观设置，无特别有特色的景观打造。项目原山台地的独特地貌，无遮挡的视线让业主轻松俯瞰周边城市景观，满足消费者采景的效果。户型分析面积17290平方米，顶跃，户型为四室两厅双卫，顶跃大露台设计是该户型的特点之一，露台面积设置在36平方米左右，除室内、外能紧密的联系起来外，也增加了室内活动空间。将主人房设计在顶层，并带有书房和衣帽间设置，使主人尊崇感，得到好的表现。底层带2个露台，功能分区明显，动线、静线设计合理，底跃露台面积约为16平方米，大开间的设计是这一户型的特点，面宽设计在67平方米，这样使客厅大气，是将别墅级的户型元素放入进来，提高产品的品质感。套内面积为17452平方米，底跃，户型五室三厅双卫，该户型最大的特点就是底跃带入户花园，并有单独入户门廊，并带约24平方米的大露台，户型功能分区明显，流线设计合理。主人房位于底层，并带有3露台，使生活空间更宽余，舒适性打造是该产品设计的特色。所以，主人房置于底层，与生活空间分开，充分享受舒适与宁静。价格与销售分析该项目于11月3日开盘，开盘均价为6800元平方米，价格区间在67007000元/平方米，一期推荐22栋，136套，开盘销售了46，受众人群主要是北部新区辐射范围内的中产阶级，由于项目地处新溉路板块和龙头寺新区交界处，该地段目前无花园洋房这种低密度物业，产品出现市场稀缺，一推出就收到消费者的青睐。又由于离龙头寺火车站近，地段升值潜力不言而喻，适合部分用于投资的客户。2、金科十年城地理位置金科10年城位于北部新区石子山，东靠北部新区成熟的居住商圈新牌坊，南临江北大石坝、南桥寺区域；北依高新园星系列科技孵化园；西隔嘉陵江，与沙坪坝区、北碚区由在建的双碑大桥和大竹林大桥相连。十年城所处的区域，不仅是重点产业孵化基地，也是建设具有“竹林文化、竹林艺术”的都市风貌展示长廊，是重庆市未来的形象窗口。在交通配套上，就略显一筹，是北部新区重点打造的城市交通网络。交通情况1）在公路交通方面目前项目所在区域已基本形成了一个完整的交通网络体系。319国道、渝合212高速、黄山大道纵横项目东西南北。项目北面沿城市快速干道，向东可直接进入黄山大道，往金开大道、机场方向轻松到达；向南可经星光大道直至冉家坝、新牌坊、过红旗河沟到达观音桥。向西为大竹林片区，通过2007年建成通车的双碑大桥可直抵沙坪坝区。从北部新区高新园道路建设规划看，项目周边路网将更加趋于完善，命名为七“金”系列的“开、山、通、海、兴、渝、州”的七条骨干路网，是全市等级最高的城市道路，将形成网络式交通，并配合完善的基础设施构成北部新区公路、铁路、水运、航空综合立体交通网络。其中金通大道由礼嘉村起始，江北农场截止，直接纵穿项目南北，成为金科10年城重要的交通要道之一。另外，随着“3331”重点工程，即三横、三纵、三立交、一射线工程的确立及实施，本项目与全城各个重要商圈的距离将大大缩短，出行极其方便。2）在公共交通方面目前经过本项目的公交车有868内环、868B和230三条公交车线路。868路从大竹林起发，经加州、黄花园大桥、北汽城、海关、新牌坊、财富中心，回到大竹林环线行驶，车型为空调大巴及短大巴；230则是从沙坪坝驶向大竹林的普通巴士。此外，由大竹林分别开往人和、龙头寺以及鸳鸯的北岸小巴也路经本项目，交通快捷便利。3）在轨道交通方面随轨道交通的大力修建，区域的发展空间将更加广阔，特别是由鸳鸯，经人和、冉家坝开往二郎、江津方向的轻轨5号线；以及由茶园，经渝中区、江北城、五里店，过冉家坝，到大竹林，开往渝北南山支路方向的轻轨6号线，均临近本项目，使项目周边区域的交通网络在未来的城市发展中更加发达，畅通无阻。目前，项目经黄山大道、星光大道到达冉家坝广场以及新牌坊转盘车程均需8分钟左右，全长约6公里；到达观音桥需12分钟，全长8公里；到达解放碑转盘需20分钟，全长15公里；到达沙坪坝需18分钟，全长12公里。随着金通大道的完善、“3331”重点工程的实施，轻轨5、6号线的建成，本项目通往上述区域的路程将大大缩短，出行将更加便捷。项目规划项目总体规划分四期开发，一期、二期为花园洋房，三期、四期为高层。一、二期花园洋房规划布局为行列式布局，通过中央水系围绕形成各自的组团，高层则是采用的点式排列，通过中间隔路与景观将高层分为三个组团。金科十年城总用地面积约24万平方米，总建筑面积约70万平方米，是一个超大的建筑综合体与大型生活社区，地块东西长约600米，南北宽约650米，呈近似正方形。项目地块总体为丘陵地形。整个项目东高西低，东区地势相对较为平整，西北、西南区地势较高，且高差较大。规划中的城市道路将用地分割成三个地块约14万平方米的东区；约3万平方米的西北区；以及约7万平方米的西南区。商业建筑呈条状布置，联系东组团北侧入口和西侧入口，并在东组团西侧入口处与西北组团、西南组团的商业建筑围合形成整个小区的中心商业网点。东侧利用地形高差设置小型商业店面作为服务性商业，既美观、大方、有档次，又方便住区内业主生活配套。建筑分析花园洋房通过退台，相互交错的阳台，镂空的采光井，形成“退、错、露、院”的建筑特色。一层、二层结合地形设置下沉式底层庭院，作为私家会所；三层、四层，每户都设有露台、阳台，五层、六层利用屋顶做私家花园，增加其使用价值。花园洋房通过退台，相互交错的阳台，镂空的采光井，形成“退、错、露、院”的建筑特色。一层、二层结合地形设置下沉式底层庭院，作为私家会所；三层、四层，每户都设有露台、阳台，五层、六层利用屋顶做私家花园，增加其使用价值。建筑形象设计，以材料不同质感的搭配，配合建筑构件的细部设计，努力营造一个尺度亲切宜人，具有良好生活与人文气息的居住社区。在满足建筑间距的情况下尽量采用两个单元拼接，增加其外部景观资源。规划布局中利用建筑的相互错位，形成多层次的庭院围合空间，增加居家感。高层住宅集中布置在西南，西北地块以及东地块南侧，设计中精心推敲户型尺度，在满足功能使用要求的前提下，尽力减少不必要的面积。同时，在单体设计中充分考虑了外部景观条件，所有户型均有良好的朝向，各功能房间均方正实用，便于家俱布置，户型设计合理紧凑，明厨明卫，功能分区明确。项目采用白色、灰色与深褐色三颜色搭配，是典型的现代风格。金科10年城的主要建筑单体是花园洋房和高层住宅。所有户型除注重景观外，还注重户型内的空间环境。商业街平面设计灵活，具有实用性和灵活性，同时在尺度上也更宜人，更丰富。其设计延续高层建筑简略、明快、流畅的设计风格，并结合广场绿化形成活泼丰富的商业空间。项目东区设北、西、南三个出入口，其中西北区将中心区入口作为人行主入口，车行出入口设于南侧支道上，由车库内部管理。结合地形特征，将人行、车行分开管理。景观分析项目以各个地块区域的主出入口为园林景观绿化隔离带的主轴起始点，东区以北侧出入口为起点，贯穿南北，直至东区南侧，形成多变的优美景观长廊，同时，与东区西侧出入口为起点的东西走向的景观绿化隔离带形成纵横交错的景观长廊，从而造就多层次的绿色廊道空间。保证了项目东区绝佳的视野和通风效果，更体现了项目极其良好的自然生态景观和整体通透的自然优势。该项目西面毗邻近1000亩的生态公园以及东南面近500亩的体育公园，将生态环境引进项目打造中，并水系围绕整个小区，将产品串联起来，打造自然与人文的