盐城房地产市场研究及策划

盐城项目报告1市场篇盐城项目报告2一、盐城市经济发展现状介绍1、盐城市概述盐城市位于苏北沿海中部，是江苏省的省辖市，下辖城区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县、盐都县计9个县（市、区），总面积15万平方公里，人口815万，具有2100多年的悠久历史，生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。盐城市位于江苏沿海中部，北纬32333447，东经1192712153。全市地势平坦，分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。境内河流众多，水网密布。主要湖泊为大纵湖，面积28平方公里。盐城处于北亚热带向南暖温带过渡区。气候湿润，四季分明，日照充足，无霜期长。全市平均气温137144，年降水日100115天，累计平均日照时数为22412390小时，无霜期209218天。盐城市土地面积15万平方公里，现有耕地980万亩，林地面积占总面积的73。盐城是全国闻名的商品粮基地和江苏农副产品主要产区之一，1998年粮、棉、油总产量分别为485万吨、192万吨、172万吨，畜禽、水产、蚕茧、蔬菜和特种经济作物总量名列全省前茅。盐城还有得天独厚的海洋、滩涂资源，全市海岸线长580KM，占全省的56，滩涂面积680万亩，占全国的1/7，而且每年以5万亩左右的成陆速度向大海延伸，是江苏省最大的后备土地资源。盐城的地矿资源主要有石油、油气、高硅土、地下水和地热等。初步形成公路、海港、内河航运和航空相结合的交通网络。204国道贯穿南北，盐靖高速公路连接沪宁高速公路和宁通一级公路。市内有等级公路3451公里，其中高等级公路1090公里。沿海大丰港2座5000吨级散装货船泊位正在建设之中。民航有盐城至北京、佛山、上海、南京、惠州等航线。北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新（沂）长（兴）铁路盐城段已开工建设。盐城项目报告32、盐城市经济发展现状分析地区GDP的增长带动人均GDP上升说明2006年盐城的GDP达到1174亿元，虽然增长幅度较2005年有所下降，但依然保持在一个较快发展的趋势。说明2006年盐城人均GDP达到14711元，同比增幅达到1622，成为历年来人均地区GDP增长11741011871731657151016071915112689502004006008001000120014002002年2003年2004年2005年2006年00050101502025地区生产总值（亿元）增长幅度人均GDP增长14711846495481265810028162226225021163128002000400060008000100001200014000160002002年2003年2004年2005年2006年051015202530人均GDP（元）增长幅度盐城项目报告4GDP最多的一年，增长幅度虽较去年有所减缓，但是还是处在一个高速增长通道。可支配收入的增加带动了消费支出的增长说明2006年盐城人均可支配收入达到10978元，增长幅度达到376，可支配收入的增加将有利于改善当地居民的生活水平，从而促进当地消费市场的发展。说明2005年盐城人均消费支出达到7293元，消费增幅为1107，尽管2006年人均消费支出增长较慢，但市区居民总体消费水平已不算太低。与可支配收入相人均可支配收入80591058010978727493623761301161748810790200040006000800010000120002002年2003年2004年2005年2006年024681012141618人均可支配收入（元）增长幅度人均消费支出55075581737865667293117110713417640340100020003000400050006000700080002002年2003年2004年2005年2006年02468101214161820人均消费支出（元）增长幅度盐城项目报告5比有一定盈余，消费潜力将随经济和可支配收入的增长，继续放大，潜力巨大。3、小结盐城国民经济发展良好盐城2002年到2006年，GDP基本保持在两位数增长，地区总产值从2002年的657亿元到2006年达到1174亿元，四年共增加517亿元，增幅达到7869，经济取得了巨大的发展。居民可支配收入稳定增长盐城居民人均可支配收入自2002年7274元到2006年的10978元，增长3704元，增幅达到5092，可支配收入的增加势必改善当地居民的生活水平，从而促进其他行业发展。消费潜力巨大随着当地居民的可支配收入的增加，盐城消费支出也在增长2002年人均消费支出只有5507元，到2006年达到7378元，消费支出增加了1871元，增幅为3397，和可支配收入的增长相比相差了1833元，增幅相差1695，可见当地居民的理财方式还是比较保守，因此能成功引导当地居民的消费意识，必将带来巨大的消费潜力。从盐城人均消费支出表中可以看出，在2004年以前，盐城居民的消费支出一般维持在5500元左右，但在2004年人均消费支出达到6566元，增幅达到1764，2004年是全国房地产市场蓬勃发展的高峰，盐城的消费增长和房地产市场的发展繁荣密不可分。盐城项目报告6二、盐城市未来规划介绍1、总体规划简介盐城未来发展的战略是贯彻集约经营和集聚发展的思路，做强中心城区（盐城市区），加快县（市）城区和重点中心城镇建设，提高城镇发展质量，促进地区协调发展，与周边城市共同实现苏北的全面繁荣。盐城“十一五”时期经济社会发展的主要目标力争城镇居民收入和农民人均纯收入年均增一成左右，实现全社会固定资产投资和规模以上工业增加值三年翻一番，财政一般预算收入四年翻一番，人均地区生产总值五年翻一番，经济发展速度赶超全省平均水平。把盐城建设成为“二城四基地”，即汽车城、红色湿地旅游城，科技含量较高的纺织轻工生产基地、生态化工基地、清洁能源基地、绿色食品基地。经济结构明显优化，形成一批拥有自主知识产权、知名品牌和国际竞争力较强的优势企业。经济增长方式实现较大转变，资源利用效率明显提高，生态和人居环境有较大改善，在苏北率先建成国家级生态示范区。普及高中阶段教育，在苏北率先基本实现教育现代化。城市化进程明显加快，城镇就业岗位持续增加，社会保障体系基本完善。城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善。民主法制建设和精神文明建设取得新进展，努力在苏北率先建成最安全地区，建设法治盐城、平安盐城、文化盐城、诚信盐城、绿色盐城。到2010年，全市总体上全面建成小康社会。到2020年左右，全市基本实现现代化，把我市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、法制健全、社会和谐的地区。盐城项目报告72、盐城市中心城区规划简析盐城市中心城区面积423平方公里，人口686万。发展方向为重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。主城区以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，划分为城中、城南、城西、城北、西南、河东六大片区，形成“一城六片”的总体布局结构。盐城项目报告8功能分区城中片区新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。以商业服务和居住功能为主。城南片区青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿“格局。城西片区西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以盐城项目报告9南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可市置物流、仓储、市场等功能用地。西南片区西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。城北片区新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。河东片区通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿“格局南组团以盐读路为界，形成“南工北宿“格局。城市的建设重点为优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观，调整工业结构，加快主城区工业向工业园的集聚。以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业，放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。以改善水环境质量为重点，保护生态环境。城市规划带来的影响在盐城的“十一五“规划中，不难看出盐城将依然保持地区经济的快速发展，以提高人民的生活水平和可支配收入。“二城四基地”的产业格局，将有效的推进盐城各区域的城市化进程，增加就业人口的数量和质量，从而促进社会财富的积累，以及吸引更多的投资。盐城项目报告10导入人口的增加和城市化的加快，势必增加对住宅和配套设施的需求，居民收入的稳步增长也有利于拓展城市消费的需求空间。三、盐城市区房地产市场分析1、盐城市房地产市场简介盐城历年房地产开发投资额655173231314515271810298408308900102030405060702002年2003年2004年2005年2006年亿元00050010001500200025003000房地产开发投资额占固定投资的比例盐城项目报告11说明盐城全市在20052006年房地产开发投资增加14亿元，占固定资产投资比列也从2002年2004年的85左右，增长到2006年2718。开发投资的增加，是投资者看好盐城房地产市场的积极表现。盐城历年房地产供需情况1902188512341294184414899571403122114450501001502002502002年2003年2004年2005年2006年万竣工面积销售面积说明盐城2002年2006年的竣工面积与销售面积之比为1171，供需基本平衡。盐城项目报告122006年竣工面积同比增加31万，增幅达到22。盐城房地产市场持续保持供需两旺的局面。2、盐城市区土地市场分析土地成交面积及价格15942266881133947320501001502002503002005年2006年8509009501000105011001150土地成交面积（万土地成交均价（元/）盐城项目报告13说明2006年，盐城市区共成交51宗地，成交总面积达26688万，土地成交均价为1133元/。2006年市区共成交51幅土地，成交总面积达26688万同比增加10746万，增长674；土地成交均价达到1133元/，同比上涨18568涨幅达到196。城中分区出让土地面积最多，共计9728万平方米，占市区总量的3752006年盐城各板块土地成交价格分析1372136553111553903701320574002004006008001000120014001600城中分区城南分区城北分区城西分区0001000200030004000500060007000土地成交均价元/）增值说明盐城项目报告14盐城土地成交均价最高的是城中分区均价1372元/。该区域是目前盐城市的中心区域。增值幅度为390对于该区域也是正常的稳步增值。从价格上看，城中最高。城南与城西比较接近，城北分区目前价格偏低，说明城市目前向南、向西发展城南分区的土地成交均价1365元/增值幅度为5740，该区域也是盐城2006年增值最为迅猛的区域。与其市政府办公中心的迁至，以及带来的一系列的规划有着巨大关系。未来城南地区随着各项配套设施的完善，升值潜力还将进一步加大。3、盐城市区房地产市场分析盐城市区住宅销售均价23512793232016001850225841218801560103025402700500100015002000250030002002年2003年2004年2005年2006年2007上半年5051015202530销售均价（元/）增长幅度盐城项目报告15说明2005年的全国性宏观调控以及盐城市区政策性住房供应量加大，造成房价同比回落27。盐城市区住宅市场销售均价2007上半年的最新统计显示为2793元/。由于经济增长，人民收入水平的提高，也使得盐城楼市从向一个持续增长的局面。盐城市区商业市场分析盐城市区在售商业分布解基地E6666市中心路马路西世中军建纪大道环路进东大路双元路庆年青路路宾迎路跃路盐放南路马新体育馆ABDC盐城项目报告16说明盐城市区的商业主要集中在建军中路和解放南路的市中心区域，专业型和特色商业市场基本分布在上图的区域内。个案详悉中茵海华广场A总建面16万商业12万住宅4万包租回报88开盘时间200604项目进度现房总面积万主力面积价格（万元/）销售率业态1F453070395数码家电服饰餐饮购物广场市政府盐城项目报告172F45261003F3自由分割22100培训班餐饮娱乐城主题诉求广告语住宅尊贵稀缺优质品牌尊贵质地浑然天成商业稀缺地段优异繁华中心盐城商业新高度项目简述项目是目前盐城的中心地段，商业氛围也相对最成熟。由于地理位置的优越，交通的便利，人气的旺盛，也是项目销售率高的主要因素。永基时代旺角B总建面3万/商业3万/住宅0包租回报8（23楼）开盘时间200704项目现状准现房总面积万主力面积价格（万元/）销售率业态1F1240502696休闲餐厅服饰盐城项目报告182F1083F08100200自由分割0685百货公司（统一经营）主题诉求广告语商业品牌商家进驻带租约销售大品牌成就大财富抢占城能财富的第一桶金项目简述项目分为解放路与大庆路2部分，解放路沿线的一层商铺售价为26万元/，大庆路沿线的一层售价为23万元/。目前的也是处于一个销售收尾阶段。项目通过引进有品牌的商家，来提升自身的人气，无形中也形成了一个小的生活商业圈。盐城项目报告19中天时尚米兰广场（C）总建面6万商业238万住宅362万包租回报9开盘日期200704项目现状准现房总面积万主力面积价格（万元/）销售率业态1姓精品购物2F068自由分割091148SOHO办公咖啡茶楼餐饮主题诉求广告语商业低投入高回报老百姓买得起的商铺项目简述项目位于盐城体育馆，主要未来的服务对象是生活在周边的居民。所以项目对于周边的居住区也是有一定辐射作用。盐城项目报告20缤纷亚洲（D）总建面68万商业68万住宅0万包租回报7开盘日期200604项目现状现房总面积万主力面积价格（万元/）销售率业态1F280778书成文化礼品2F206653F2自由分割0430KTV旅店主题商业主题诉求广告语商业品牌的商业运作团队稳定的收益/项目简述项目位于城南是距离市中心较远的纯商业项目。项目主要是靠市政府的辐射，尽力打造城南的商业中心盐城项目报告21国飞尚城E总建面30万商业116万住宅18万包租回报/开盘日期20076（产权式酒店）项目现状地基总面积万主力面积价格（万元/）销售率业态1F/4/2F/3F/自由分割产权式酒店购物广场办公楼餐饮产权式酒店收益计算1主力户型402销售价格404800元/192000元/间3贷款金额192000元601152万元贷款11万4自筹金额82万元5贷款年应付利息11万元5925065175万元6年回报金额192000元81536万元7年免费住店收益12天238元/天02856万元8投资回报率（153602856065175）万元/82000万元143主题诉求广告语住宅配套完善地段优越盐城时尚生活的蓝本商铺商业王朝城市中心连李先生都会赞赏的地段产权式酒店唯一三星酒店投资回报稳定中心位置全城瞩目写字楼地段便利品质优越/项目简述目前推出的是A区临街旺铺。A沿街旺铺座落城市中心黄金十字街口，青年路与迎宾南路交汇处，拥有星级商务酒店，对面就是国飞尚城（B区）甲级写字楼，沿迎宾路直通行政中心，南邻盐渎公园（原黄海公园），整盐城项目报告22个区块将形成未来城市高端商务人群的汇聚地，是未来盐城最具魅力的休闲商务街区。住宅均价3600元/（目前已售154套，剩62套）商铺40000元/（暂定未开，规划中主要是自由分割面积）产权式酒店4800元/（总计148套，主力面积40）写字楼规划建设中，受市长重视并参与建筑提议。江苏科俐文国际大酒店建军东路毓龙路文港路大庆东路科俐文项目概述项目是目前建军东路，地理上属于盐城东门的唯一的一个准四星产权式酒店。国宾科俐文国际大酒店由江苏科俐文生物工程有限公司投资，由北京国宾友谊国际酒店管理公司全程专业运营。项目离新火车站大约10分钟车程。距离老汽车站也约10分钟。同时紧临市中心。地理环境优越，为今后的酒店运营带来极大的便利。同时产品自身的品质也是提升该项目一个重要筹码。盐城项目报告23产权式酒店收益计算1标准客房402投资总额405000元/200000元3首付金额200000元50100000元即买即返两年租金，实际支付100000元32000元68000元4贷款金额200000元50100000元5贷款利息100000元6395年31950元6五年租金200000元85年80000元7原价的120增值收益200000元120200000元40000元8十天免费住店收益10天200元/天5年10000元9五年投资回报率8万4万1万3195万98050元年投资回报率98050元/5年/68000元（首付金额）29开盘日期20070428项目现状现房销售率70广告诉求主题诉求广告语江苏科俐文国际大酒店唯一准四星酒店投资回报稳定投资门槛低即买即返两年租金三年原价120回购保障地段便利品质优越投资盛宴隆重登场盐城首创产权式酒店您自己的酒店盐城项目报告24悦达都市花园项目概述距盐城主商业街建军路最近点960米,距盐城次商业中心汽车总站最近点900米,距四星级宾馆悦达国际大酒店为100米距盐城基础教育的三个一流园、校盐城机关幼儿园100米；盐城迎宾路小学600米；盐城中学600米。距盐城中医院200米。距盐城城区老年活动中心60米。项目内依托水系，绿化环绕，精装住宅，配套完善，生活出行便捷，品质较高。产品构成住宅、商铺开盘日期200706项目现状现房价格构成住宅4000元/（精装修500元/）别墅5800元/商铺目前剩最后一套10600元/（一层）3860元/（二层）盐城项目报告25销售率75盐城市区商业业态分析购物广场餐饮文化娱乐家居家具数码电器皮具服饰主题商业装饰材料汽件汽配百货其他中茵海华广场永基时代旺角商务休闲中天时尚米兰广场产权商铺国飞尚城酒店式公寓缤纷亚洲/新高力国际装饰城/富安百货假日酒店百易居/易初莲花/高力汽配城/仁和都市广场住宅、写字楼科俐文国际酒店产权式酒店说明盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，小到零售的地摊，大的一站式购物广场也都具备，值得一提的是盐城传统的“露天街市”依然非常繁荣。盐城市区经营的品种上还有一些缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场所几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。盐城项目报告26盐城商业地产小结产品盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，经营的品种上有一定缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场所几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。价格目前从城中也就是市中心的商铺主要价格为2226万元/，租金以150计算一年为30万元。老汽车站附近出售价格10000元/，租金以20沿街商铺计算3万元左右。本案基地附近五星小区沿街商铺售价为1214万元/。市场总体的盐城楼市还是受到经济的增长的带动影响呈现出巨大的活力，并且由于经济已经进入到了一个通货膨胀时期，那投资楼市是最为有效的规避通胀的一个手段，所以盐城房地产业还将会继续增长。随着市政府的南迁，城南地区也成为了盐城市场最活跃的区域。火车战与新汽车站的规划落实在很大的程度上会推动地区内的楼市价格增长。盐城项目报告27基地篇盐城项目报告28一、项目立地条件分析1、项目基地位置范公路放基地路建军市中心火车站汽车站市政府文港路大庆路开大道世纪大道青年路解放路盐城项目报告292、项目基地四至项目概况位于盐城新火车站和汽车站正对面，范公路以西。地块为80米205米，沿范公路80米面宽。用地性质为商业、办公。土地使用年限为40年。目前基地内为农田，尚留有一栋民居。基地西面有一商场沿街有一些零星商铺。后面为动迁安置房。（未来将被拆除）。划行公火车站汽车站基地大庆路文港路规步街青年路范路盐城项目报告30二、项目SWOT分析优势分析STRENGTH城市经济环境活跃盐城最近几年的城市经济发展迅猛，年GDP增长均在10以上。城市居民消费水平持续上升，伴随着城市经济的发展，房地产业也呈现一片欣欣向荣的气象。地段升值潜力巨大基地东临新火车站，南有新汽车站。具备此类条件的基地，对于该项目的未来升值空间以及商业价值都是极为有利。交通便捷四通八达基地四周具有范公路、青年路、文港路、大庆路。距离市中心大约10分钟车程；距离市政府大约15分钟车程。紧临火车站步行街基地的南部紧邻规划中的火车站步行街，此项规划对于项目自身规划的商业项目具有极大的带动作用，有利吸引客流。盐城项目报告31劣势分析WEAKNESS道路过宽客流分散基地东面的范公路设计为快速交通干道，这会影响到火车站客流的到达本项目。对于人气的聚集是一大劣势。商业环境现状较差环境现状较差,从对周边环境现状的勘察来看，周围存在相当数量的农田和民房，商业形态主要是以低档零散的沿街店铺为主，目前缺少商业气氛。机会分析OPPORTUNITY未来客流量的增加目前火车站的班次为11，未来将增加到50多次；汽车站的建成投入使用都将对于客流会产生巨大的推动作用，对于地区内的经济是巨大的利好。城市未来规划发展“二城四基地”的产业格局，将有效的推进盐城各区域的城市化进程，增加就业人口的数量和质量，人口的增加首当其冲的就是火车站、汽车站的客流加大，聚集的人气为本项目带来良好的投资前景。盐城项目报告32威胁分析THREAT南部规划的视线影响在基地的正南方向将规划一座建筑，该建筑将遮蔽本基地一半的位置，这样一来对于人气的聚集，造成一定的抑制，对于商业效益会产生打击。同城商业的激烈竞争盐城的商业项目琳琅满目。国飞尚城，江苏科俐文国际大酒店，都是一些带有自身特色的项目。政府项目的实施进程规划拆除的建筑并建造步行街的实施情况，将很大程度影响到项目的发展。盐城项目报告33产品篇盐城项目报告34一、项目定位1、区域发展背景本项目与盐城市火车站一路之隔，南部又有当地最大的长途汽车站（五星汽车站）在建，是盐城未来的重点建设区域。目前此地的本地居民与外来租户的比例约23，虽然本地居民的购买力在当地消费力中属于中下阶层，但租户大多为韩国人，消费能力较强。该区域目前除去火车站步行街规划和本项目外，没有其他大型商业项目规划。随着盐城市城市化进程的加快，火车站各地班次的出现和增加，长途汽车站的运营，此地人气将快速上升，对商业设施需求将日益迫切。火车站周围的建设用地，在盐城市的未来计划中将陆续放出，未来的火车站地区将是盐城自城中区，南部新城后又一个大型高品质居住社区，随之而来的巨大消费需求将带动“火车站商圈”的形成。盐城项目报告352、项目定位基础通常，房地产项目的定位一般来源于两个基础条件，一是项目自身的各类资源条件，二是项目所在区域的房地产市场结构态势。从项目自身中保留先天可被利用资源，将优势发挥及至，利用资源整合化优势，结合区域市场产品空白点，挖掘出适合项目所在区域的产品特质，为创造出一种全新的生活理念，降低项目的开发风险系数，奠定充分的客观市场依据。项目定位总精神项目自身资源整合区域市场竞争分析卖点资源整合寻求市场机会点竞争市场分析项目定位依据盐城项目报告363、项目定位依据在盐城项目的产品定位执行过程中，我们一直在思考这样一个问题，就是这个项目是为什么样的人打造的他们需要什么样的产品我们的产品定位必须符合他们的需要，才能够吸引他们。通过对多数商业项目定位的分析和总结，我们认为，上述六个方面目标市场、功能、特色、经营方式、经营业态、经营规模和形象是商业项目定位的关键所在。商业定位目标市场定位功能定位形象定位特色定位经营方式定位经营业态定位经营规模定位盐城项目报告374、目标市场定位鉴于项目区域良好的规划发展前景及该地区在大多数盐城人心中的商业印象较为模糊的特点，本项目的目标市场定位采用“远交近攻”的策略，即围绕项目从近到远划出不同的市场区域，目标市场区域细分如下第一区域城中区、五星村、亭湖开发区、各级政府部门第二区域城南区、盐城经济开发区、国有企业、私营企业第三区域盐城市区其他区域近交区域主要目标客源商人、白领、公务员、当地富裕村民第一区域东台、大丰、建湖、阜宁、射阳、海滨、响水第二区域海安、姜堰和其他地区远攻区域主要目标客源商人投投投2030投投投7080第一类趁改革开放大潮，先富起来的人第二类有一定经济实力的富裕村民第三类经济基础扎实，收入丰厚的专业人士投资者（7080）第四类经济基础一般，但有稳定收入和一定积蓄的人士自营者（2030）盐城项目报告385、项目经营定位商业中心虽具有购物、休闲、娱乐等共同特征，但仍然要做出项目的个性，即差异性定位。项目经营定位的差异性影响建设规模上的差异性。按照商业中心的建设规模差异与定位有如下关系建筑规模覆盖商圈定位5万以上面向整个城市、服务人口20万人以上市级商业中心35万覆盖城市局部、服务人口520万人地区商业中心13万覆盖一个居住社区、服务人口15万人居住区商业中心1万以下服务人口1万人以下邻里型商业中心单从本项目的建设规模来看，应该属于覆盖城市局部（火车站地区）的地区商业中心，和以娱乐休闲为主的“缤纷亚洲”项目、百货购物为住的“海华广场”项目等，可以在消费人群，经营主题上制造一定的差异性，来形成自己的竞争优势。如何塑造项目的经营差异性，一般从项目功能定位、经营特色定位、经营方式定位、经营业态定位四个方面来构建差异性经营功能定位经营业态定位经营特色定位经营方式定位盐城项目报告39功能定位项目功能组合购物功能体现在商品的品种和档次上服务功能物业管理和客户经营主题服务两方面主要功能餐饮功能快餐、咖啡店、酒吧、中餐、西餐、点心、特色店等商务功能商务服务中心休闲功能商业的休闲配套设施辅助功能娱乐功能各类游戏活动的设置批发功能批零兼营附加功能修理功能各种维修服务说明本项目的经济环境和消费力现状决定了，本项目只能做以满足区域居民日常需要和旅客需要为主的商业功能，因此设定购物、服务、餐饮为本项目的主要功能基本满足了上述需要。辅助功能包括商务、休闲和娱乐主要针对有一定消费能力的周边客户，以他们为消费主体进行安排，比如开发区的韩国人等。特色定位商业项目的经营主题特色定位主要把握两点主题突出、结构合理本项目的主题特色在盐城火车站地区，时尚购物步行街说明由于火车站地区还没有实际意义上的商业中心，所以以日用品、餐饮和生活配套（邮局、银行等）为主的商业业态可以很好的满足当地人对生活必须品的需求，不用舍近求远的去市中心消费。设立时尚为主题之一，一方面盐城没有以时尚生活为主题的商业，另一方盐城项目报告40面可以吸引一定的年轻人来关注本项目。经营业态定位物业类型位置面积需求业态1层40500点心、快餐、银行、珠宝、专卖店等商场23层2000以上大卖场、主力店、百货等1层40200服饰、鞋类、专卖店、皮具、箱包、首饰等2层150300咖啡店、茶艺馆、书店、网吧等商铺3层300以上正餐餐厅、娱乐设施等说明在业态定位上，我们主要考虑“购买功能”与“餐饮功能”，比如在商场内设置大型卖场，百货商店等。在业态分布上，我们主要将商场作为主力店的位置，其他商铺作为零售业的区域，这样做可以方便以