90平米内小户型设计创新思路

90平米内小户型设计创新思路供不应求是导致物价上涨的主要原因。房地产行业也概莫能外。近几年来，随着住房需求的持续加大，房价随之高涨。供需矛盾表现活跃。尽快调整住房供应结构将对稳定房价有所帮助。而90平米内的小户型无疑是住房结构调整的方向。若想在小户型内有所作为，必须注重户型设计的创新思维。一、研究背景1、市场背景2006年深圳房价疯涨，商品房住宅较去年上涨约30，均价达到9106元/平方米。2006年住宅商品房批准预售面积约69457万平方米，同比减少543，商品房住宅销售面积779万平方米，供求关系紧张。2、政策背景2006年5月29日，国务院办公厅转发了九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。意见规定自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。该政策出台的主要目的是调整住房供应结构，增加住房供应套数，稳定住房价格。众所周知，价格上涨过快主要是由供求失衡引起，所以调整住房供应结构，增加结构性供应，成为解决房价问题的关键。即使市场出现暂时性拼合户型以期求得大户型产品，但该手段不会是长久之计，在经济增长，房价上涨的背景下，小户型产品一定是房地产未来发展的趋势。参照其他国家或城市房地产情况，香港和日本都是小户型产品为主，地少人多，资源稀缺，供求紧张，房价高涨，小户型成为购房者的必然选择。所以，在激烈的市场竞争下，想要占领市场，小户型设计创新成为必然之路，一场新的户型变革即将来临。图1小户型产品是未来房地产产品发展趋势二、研究范围然而，对于小户型概念和范围的界定，没有统一标准。根据新政内容和深圳市场状况，本文确定的小户型研究范围为50平方米以下的一房，80平方米以下的两房和90平方米以下的三房。三、深圳小户型设计现状目前深圳市场部分小户型产品已推出，如可乐园、卡罗社区等；1、设计特点概述1大小户型拼合相邻两套房组合成大面积房，但市场上的产品还仅限于简单的组合，欠缺考虑组合后的空间利用合理性，浪费面积较大，且装修成本较高。2赠送面积类赠送凸窗、空中花园等，将娱乐空间外移；3房2厅1卫套型面积89平方米3）利用层高空间以LOFT形式做夹层；1房2厅1卫建筑面积5359平方米，56米高客厅双层空中花园4）合理功能分区，尽量节省交通空间1房1厅1卫1阳台套型面积38平方米户型特点该户型充分利用了面积，过道面积较小，传统设置生活阳台的地方改设了卫生间，节约了面积，卧室外还有一舒适阳台，生活娱乐方便。2、房间尺度情况在单个户型的研究过程中，除了研究房间功能外，还要研究房型的开间。在设计过程中，我们需在保证房间的使用功能的前提下，合理组织交通动线，组合相关功能空间或根据情况取舍阳台数量或面积，突出户型的综合优势。3、户型公摊面积情况在平方米紧凑面积空间里，我们不仅要研究单个户型的面积，还要结合标准层平面布局研究。不同的平面布局或楼层高度会影响到户型的公摊面积，从而影响到单个户型平面的设计。目前市场上户型公摊面积均还偏大，有压缩的空间；且组合形式还比较单一，传统，有创新的空间。四、探讨小户型设计创新思路我国目前住宅发展的现状，不仅仅在于多而繁华，而是在于在合理的经济性的前提下，实现住宅空间的合理化和宜人化。为了达到更加合理化和宜人化的目标，我们提出以下户型创新思路1、创新思路1）向高空发展LOFT形式，增加楼层高度，香港就有很多住宅建筑达到34层以上高度。2）赠送面积凸窗、空中花园等；（图略）3）拼合设计产品设计考虑可拼合性相邻两套房组合成大面积房；4）细分室内空间功能，重新组合空间结构；A储物间增加玄关或阳台储物功能，设置顶柜储物；利用墙内空间储物；B卫生间精细分工，创造一个半的卫生间形式学习日本集合住宅设计，把卫生间这三大件精细隔开，面盆、马桶、花洒分开设置，马桶可与手盆单独设计为半个卫生间，另外一卫则只需设置面盆和花洒，既提高了使用效率，又避免了不同的人先后使用卫生间的尴尬。C餐厨结合操作台与炒菜间独立设置，把操作台和餐厅拼接，做成小中西厨的形式，这样一来可以大大节省厨房的面积，可节省约34平方米；D餐厅与起居室合一减少过道面积；E弹性空间设置一个弹性空间房，可以做书房、儿童房、娱乐室等，不需要的家庭打通连接主卧，增加主卧舒适度；5）室外减少公摊面积，可组合一梯多户型的标准层设计通常，多层住宅户公摊面积约6575平方米，中高层住宅户公摊面积比多层住宅户增加46平方米，高层住宅户公摊面积比多层住宅户增加68平方米，在设计时需考虑选择合适的公摊面积。2、香港14平方米小单位案例面积分配一二人小单位的厨厕占单位面积缩小至33，约46平方米，设计时考虑充分利用空间摆放家具；为了加强通风采光，面街的一面墙全作为玻璃；另外在厨房侧面设置一个有盖的凉衣平台，方便实用。以上介绍了小户型设计技巧，虽然户型可以做到紧凑小面积，但是也会引发一些其他问题；如采光通风问题、原有生活习惯问题、社区公建配套增多、规划设计密度，容积率提高等，这些都需要进一步考虑，尽量在小与舒适之间求得平衡，同时，积极借鉴国外经验，引进和开发新设备和新材料。五、细分客户，细分需求小户型是市场发展的结果，未来的小户型已不仅仅是低收入者或者年轻置业者的选择，70的供应量已包含了大部分中产阶层或中高收入者，客户的置业年龄也不只年轻者，未来小户型客户典型特征置业范围扩大化、家庭结构复杂化、置业年龄多级化。根据这些特征，在有限的面积下，项目不能像以前以一种户型应变千种情况，应细分客户对于户型的需求，尽量让户型空间使用率达到最大化。对于单身人群，户型通常可做单间配套，一房一厅户型，部分满足一二人的居住空间，一房两厅户型；两房客户中，部分客户只需两房一厅一卫，部分客户需两房两厅一卫；三房客户中，部分客户需求三房两厅两卫，部分客户需求三房两厅一卫或三房一厅一卫；由此可见，客户对各功能空间面积分布要求不一，有的注重卧室，有的注重厅卫，所以我们在设计或定位时可再次细分客户层次和需求情况，灵活运用以上所述户型设计技巧，使其真正满足客户需求。在此，我们强调适宜尺度空间，引导合理消费。六、结论小户型设计仍存在诸多难题，这就要求设计人员在设计中充分利用空间，考虑家具的摆放，创造弹性空间，叠合空间等，同时，政府、开发商还应引导消费，让消费者转变消费观念，并真正体会到小户型，大空间，高效能的生活。房地产业内人士公认的好户型标准米奇宁人们在购置房屋住宅的时候，除了地段和价格，最关心就是户型设计的问题。下面将我近期收集的房地产业内人士普遍认为的好户型标准总结如下朝向。毋庸置疑，在中国所处的北半球，阳光都是从南面照射过来，因此住宅的朝向是朝南的最好。除了朝南，还需要注意的问题有，有几间房屋是朝南的，采光面有多宽，采光面是否被阻挡，型的拐角凹处虽然朝南，但一般只有半天能受光，另半天是在阴影里。在日照时间方面，国家规定的住宅日照时间标准是，在冬至日当天，每套住宅的日照时间不得少于小时。但是并不是指其他方向的住宅就不好，根据不同人的习惯不同，有的人爱睡懒觉，喜欢西向或者北向的房屋，有的人喜欢早起，就选择东向的房屋。南向房屋的缺点是夏日日照强度大，比较晒，用空调比较耗电。但一般而言，南向是大多数人的首要选择。进深与面宽。简要而言，进深是指整体房屋的南北向长度，面宽又称开间，是指房屋东西向的宽度。一般认为，进深小，开间大为好，因为这样南北通透，光照更彻底。如果进深太大，南北两面的光线都不足以照射到房间的中间区域，形成暗区。理想的住宅是东西长，南北略短的户型设计。近来有所谓“宽厅”的说法，即客厅的面宽很大，甚至达到米到多米，而一般客厅面宽米到米就已经很好了。以平米的住宅举例，进深一般为米左右，面宽米左右适宜。通风。自从“非典”过后，住宅的通风问题引起人们最大的关注，而板楼在这方面具有天生的优势，南北通透可以保证气流的畅通，空气的轮换更加频繁。通风好可以减少传染病的发生，潮湿季节可以防止家中物品生霉，因此通风问题是选择住宅的一个重要因素。楼层。一般认为，楼层越高越好，但根据实际情况而言并不绝对。以塔楼为例，首先要考虑的是是否有底商或者临街，如果是，则层到层都不适宜居住，因为噪音和灰尘都影响居住品质，至少临街的这一面窗户不能开。另外是顶层一般都不好卖，有两方面原因，一是一般认为顶层有漏水的嫌疑，其次是关于节能的考虑，顶层虽然也有保温层，但还是冬冷夏热。关于越高越好的说法，根据主要是越高，则空气越好，悬浮物灰尘越少，夏季蚊虫也少，景观更好，人远眺时心情越好，基本无噪音等等。至于网上流传层左右为悬浮层的说法是无稽之谈。灰尘悬浮一般在米以下，很少达到米以上。因此，在卖房时，楼层越高单价越贵，但顶层和底层总是最便宜。而房地产业内人士普遍认为在整个楼的高度为处为最好。户门，中小户型户门要相对集中，节约空间，豪宅大户型则户门分开相错比较好。玄关，是人从外部空间进入到家庭的过渡空间，给人心灵上的适应过程，是居住品质的体现。阳台，阳台数量的多少对生活的便利和舒适有很大作用。层高，一般住宅为米，以米到米为宜，部分豪宅能做到米。层高包括了一个楼板的厚度，因此层高减去一个楼板的厚度才是房屋内的净高。室内空间越高则人越感到舒适。得房率。得房率是房屋套内建筑面积与建筑面积的比值，套内建筑面积包括使用面积，墙体面积和阳台建筑面积，而建筑面积则还要加上公摊面积。因此，得房率越高表明房屋的使用率越高，公摊面积越少。得房率一般为左右，板楼的得房率要比塔楼高。但得房率并不是越高越好，因为得房率过高，表明小区公用设施用少，大堂和电梯间小等。公共管井与套内管井的比例，套内管井越少越好。窗户。用的什么材料，是普通窗，落地窗还是飘窗，窗户面积越大则光照越充足，人也越感到心情开阔。散热器。是暖气片还是中央空调，可否调节，是否分户计量，是否节能。三明。即明厨明卫明厅，“明”即是指是否有窗户，是否光照射入，是否通风。一般很少有三明的住宅产品，大部分为明厅，明厨明卫比较少。功能阳台。即储物间，洗衣间等，将对日后生活产生极大便利。动静分区，人流物流顺畅。动静分区是指客厅，餐厅一类属动态，应靠近采光充足处，而像卧室，书房属静态，需要安静的环境，应离