石榴庄项目户型设计建议2006.2.27

城建石榴庄项目户型设计建议报告,2018年4月,思源顾问,2,区域内楼盘户型配比研究本案户型面积及配比初步建议本项目户型功能指标建议及设计要素建议下一步需要讨论的内容,纲 要,2018年4月,思源顾问,3,区域典型住宅项目户型配比及去化速度晶城秀府,晶城秀府的主力户型是平均面积为135平米左右的三居，且户型销售状况较好，基本售罄；,统计范围：京房售证字(2004)207号、 京房售证字(2004)497号 ；统计时间：2004-6-7至2005-10-30；数据来源：北京市房地产交易中心,2018年4月,思源顾问,4,晶城秀府三居中以120-140平米为主,晶城秀府的主力户型三居，以120140平米为主，占三居中的69.66，且销售率为97.58；140平米以上的三居销售也非常好，一定程度证明舒适型的三居在供应不多的南城表现良好；,2018年4月,思源顾问,5,区域典型住宅项目户型配比及去化速度珠江骏景,统计范围：京房售证字(2005)140号、70号；统计时间：2005-3-7至2006-2-23；数据来源：北京市房地产交易中心,2018年4月,思源顾问,6,珠江骏景140-160平米的三居为主，且销售情况较好,珠江骏景的主力户型三居，以140160平米为主，占三居中的67.18，且销售率为98.86；,2018年4月,思源顾问,7,区域典型住宅项目户型配比及去化速度中海城,中海城的主力户型是二居，二、三、四居户型均销售良好，项目整体销售速度平均每月达到了126套。四居销售情况最好，中海城目前推出的四居已经全部销售；,统计时间：2005-8-27至2006-1-20；数据来源：北京市房地产交易中心,2018年4月,思源顾问,8,中海城两居以80-100平米为主，但120-140平米销售最好,中海城的两居中，80-100平米的销售占有两居中的58.16比例；两居以102-140平米的舒适型两居销售情况最好，从目前推出的户型销售率100；,2018年4月,思源顾问,9,中海城三居面积全部在120-140平米之间,中海城上市的三居面积全部控制在120-140平米之间，市场反映较好，目前推出的60套三居，已经销售出56套，销售率达到93.33，；,目前中海城只推出60套三居；,2018年4月,思源顾问,10,中海城推出的四居100销售,目前中海城只推出22套四居；,中海城上市的四居面积全部控制在140-160平米之间，市场反映非常好，目前推出的22套四居，已经全部销售，销售率达到100；,2018年4月,思源顾问,11,区域典型住宅项目户型配比及去化速度星河城三期,星河城三期的主力户型是2-3居，二、三居面积适中，户型销售状况良好，销售月均销售套数为54套。,统计范围：京房售证字(2005)234号 、354号、414号；统计时间：2005-6-9至2006-1-20；数据来源：北京市房地产交易中心,2018年4月,思源顾问,12,星河城三居以120-140平米为主，且占有绝对销售比例,星河城三期的主力户型三居中，以120-140平米为主，占三居的56.63的比例，且占有绝对销售比例；,2018年4月,思源顾问,13,区域典型住宅项目户型配比及去化速度彩虹城,彩虹城的主力户型是二居和三居，由于户型面积小且价格低，平均每月达到了148套的销售业绩。,统计范围：京房售证字(2004)83、338、414、450、517、543、615号；统计时间：2004-6-9至2006-1-20；数据来源：北京市房地产交易中心,2018年4月,思源顾问,14,彩虹城80-100平米的经济型两居为主,彩虹城的主力户型主要以80-100平米的经济型两居为主，供应量占两居中的83.14；,2018年4月,思源顾问,15,区域典型住宅项目户型配比及去化速度远洋自然,统计范围：京房售证字(2006)23号 、统计时间：2006-1-21至2006-2-23、数据来源：北京市房地产交易中心,远洋自然的主力户型是两居与三居，分别占40.25与45.72的比例；销售情况较好，开盘一个月仅两居与三居就销售265套；,2018年4月,思源顾问,16,远洋自然两居面积以100-120平米为主,远洋自然的两居供应中，以100-120平米为主，占两居供应的77.69；,2018年4月,思源顾问,17,远洋自然三居以120-140平米为主,远洋自然的三居供应中，以120-140平米为主，占三居供应的58.42，且销售情况最好，开盘一个月达到40.82的销售率；,2018年4月,思源顾问,18,区域内楼盘户型配比研究,整个南城典型住宅项目主要以两居与三居为主，其中又以三居为最，超过50%的供应比例；,三居是整个南城的主力需求户型，建议本项目的主力户型也是三居；,B. 120-140平米是南城三居供应的主力户型，140平米以上的三居供应很少；但从珠江骏景的销售数据看，140平米以上的三居销售近100%，但160平米以上的三居销售不如140-160平米的三居；,为避开政策限制，又将产品差异化，建议本项目的三居户型设计在150-170平米之间；,2018年4月,思源顾问,19,区域内楼盘户型配比研究,C. 四居室是南城供应最少的户型，而近期项目“中海城”推出的四居室已经全部销售，一定程度上说明四居室在南城占有一定需求市场；,本项目建议有一定比例的四居供应，为了与“中海城”能够在产品上形成差异化竞争，又能在社区档次上进行匹配，建议本项目的四居室为次主力户型，面积在180-200平米左右；,D. 两居室是南城供应主力户型之一，也是竞争最为激烈的户型之一，档次较低的楼盘例如“彩虹城”集中在80-100平米，档次较高的楼盘例如“晶城秀府”则集中在110平米左右相对舒适的两居，且销售情况很好；,为避开产品同质化竞争，又供应一定的市场需求，建议本项目设计少量的较为舒适的两居，户型面积在100-120平米之间；,2018年4月,思源顾问,20,区域内楼盘户型配比研究本案户型面积及配比初步建议本项目户型功能指标建议及设计要素建议下一步需要讨论的内容,纲 要,2018年4月,思源顾问,21,本案户型配比原则,追求高单价，保证良好的消化速度；在销售初期形成南城项目的亮点；确保项目整体形成高档住宅社区形象；不盲目追求大户型、高总价；充分考虑到目标客群的居住习惯；结合目前市场供销情况，合理规避产品同质化竞争；,2018年4月,思源顾问,22,本案户型面积及配比初步建议户型总体配比,整个社区由两居、三居、四居组成；主力产品：三居；其次是四居，再其次是两居；,2018年4月,思源顾问,23,区域内楼盘户型配比研究本案户型面积及配比初步建议本项目户型功能指标建议及设计要素建议下一步需要讨论的内容,纲 要,2018年4月,思源顾问,24,本案目标客群描述,南城本区域人为主，地缘性强，但又希望能升级居住产品及其居住品味的人；外地到京的客户，对区域“抗性”不大；东部工作人员，特别是东南区域工作的人；少量西南区域的客群；,区域描述,行为及其客户特征描述,希望在外部能够提高产品品质，但又注重价值比，属于理性消费者；年龄在35-45岁之间居多，具有一定的经济基础；注重邻里关系，注重社区的人文性；自住为主；,2018年4月,思源顾问,25,户型设计流程图,目标客户群,需求层次,需求变化,市场需求,规划条件,平面布局,户型构成,2018年4月,思源顾问,26,本项目户型主要功能区指标建议本案户型设计要素建议,2018年4月,思源顾问,27,本项目户型主要功能区指标最低要求建议,注：以面宽设定为主要设定指标，面积设定仅作参考。,2018年4月,思源顾问,28,指标参考数据：100-120平米区间(两居）,2018年4月,思源顾问,29,指标参考数据：150-170平米区间（三居）,2018年4月,思源顾问,30,指标参考数据：180200平米区间（四居）,2018年4月,思源顾问,31,本项目户型主要功能区指标建议本案户型设计要素建议,2018年4月,思源顾问,32,户型设计要素,功能分区,公共活动区,私密休息区,辅助功能区,客厅,餐厅,门厅,卧室,书房,厨房,卫生间,更衣间,储藏室,2018年4月,思源顾问,33,层高尽量满足3.0米以上，净高保持在2.80米以上,在满足限高的条件下，尽量满足3.0米的层高，净高保持在2.80米以上，提升居住舒适度，避免内部空间的压抑感；,2018年4月,思源顾问,34,客厅面宽4.5米以上，或者挑空设计,追求升级版的生活感觉,高档大户型建议以客厅提升主人档次成功人士更需要身份的认同和生活的舒适，因此客厅的高档设计将提升入住人士身份的认同感；高档大户型的入住人士生活富足，电视机、家具等追求大气，体积较大。,2018年4月,思源顾问,35,客厅借鉴,客厅面宽较大且位置独立；,润丰德尚宫寓户型,2018年4月,思源顾问,36,对北京市住房消费者的调研显示：认为餐厅最好能够采光单独设立的人数较多；实在无法单独设立，建议和起居室合设，但应保证直接采光。,餐厅可采光，尽量独立,润丰德尚宫寓C1户型,2018年4月,思源顾问,37,餐厅必须有明窗,餐厅和客厅分开后，如果餐厅的光线、通风以及视野等条件均不能得到改善，或餐厅分离后反而更像扩大的通道，则不如不分开。因此，餐厅的明窗设计非常重要。,润丰德尚宫寓样板间,2018年4月,思源顾问,38,门厅与起居室尽量独立,门厅与起居室独立设计，有效实现空间分隔，体现居住品味的提升；,2018年4月,思源顾问,39,户型设计要素,功能分区,公共活动区,私密休息区,辅助功能区,客厅,餐厅,门厅,卧室,书房,厨房,卫生间,更衣间,储藏室,2018年4月,思源顾问,40,主卧与客厅的分割充分体现功能区的动静分离,家庭成员追求私密空间,传统认识不设走廊，将面积节省在客厅中，可以更大限度利用空间。,本案建议对于舒适型大户型而言：带走廊的户型可将主卧与客厅隔开，私密性保护的较好；另外可以把动静区分开来，客厅和卧室不会相互干扰。,2018年4月,思源顾问,41,主卧室连通书房，另配有衣帽间和卫生间。且走廊深入使主卧室私密性较好，是本案首选借鉴方向。,重点建议设置完整的主人套系（主要对四居）,走 廊,2018年4月,思源顾问,42,可考虑双主卧设计主要对三居、四居,子女相对独立、平等的个人空间,传统设计主卧朝南，次卧和客卧朝向不好。,本案建议本案客群多为高收入人员或管理人员，关注点较多、素质较高，对儿女、老人较为重视；双主卧朝南的设计进一步反映老人、儿女在家庭成员中的被重视程度。,2018年4月,思源顾问,43,双主卧借鉴,走廊,大主卧面宽3.9米小主卧面宽3.6米方显舒适高档,润丰德尚宫寓D1户型,2018年4月,思源顾问,44,双主卧借鉴,阳光上东 建筑面积(m2)_ 274.85m2,润丰德尚宫寓C1户型,子女卧室面南，阳光充足。,2018年4月,思源顾问,45,户型设计要素,功能分区,公共活动区,私密休息区,辅助功能区,客厅,餐厅,门厅,卧室,书房,厨房,卫生间,更衣间,储藏室,2018年4月,思源顾问,46,四居室要求书房与主卧连通,家庭中独立的工作学习空间,高档大户型建议本案客群需要不断学习和不定时的工作环境，因此书房与主卧的连通照顾到客群的这方面要求；主人既可在客厅喧哗的场所中远离尘嚣，自由安排读书时间；亦可在万籁俱静的深夜工作学习。,2018年4月,思源顾问,47,户型设计要素,功能分区,公共活动区,私密休息区,辅助功能区,客厅,餐厅,门厅,卧室,书房,厨房,卫生间,更衣间,储藏室,2018年4月,思源顾问,48,步入式更衣间将主卧与主卫相连通，主卫入口设计应较为隐蔽,阳光上东 建筑面积(m2)_ 274.85m2,2018年4月,思源顾问,49,润丰德尚宫寓样板间,润丰德尚宫寓样板间,2018年4月,思源顾问,50,储物间、保姆间与厨房相连,四居产品应充分考虑保姆间,2018年4月,思源顾问,51,使用率达80-85%；要设计书房，书房和主卧可不要求相邻相通；有独立餐厅，餐厅与厨房要相邻；必须有储物间；有工人房；主卧有步入式更衣间.,户型设计要点150-170平米三居,2018年4月,思源顾问,52,三居户型设计借鉴,主卧、儿童房、客厅朝南设计；次卧凸窗设计；书房北向设计；餐厅北向采光设计；超短进深设计；,建筑面积:155.03平方米,2018年4月,思源顾问,53,三居户型设计借鉴, “双主卧/起居厅”南向设计；“双通透”设计（主卧主卫；起居室餐厅，均为南北通透型设计）充足采光与通风； 4.5米面宽的全景式观景落地窗； 主卧设独立更衣室，与主卫相连，利于主人日常生活。 明厨/明主卫，呈正北朝向，保障采光与通风性。 次卧飘窗设计，增强室内空间变化性。,建筑面积:152.95平方米,2018年4月,思源顾问,54,三居户型设计借鉴, 三间居室纯南向； 入户门处设计衣帽间； 双主卧设计，且卧室独立分区，保障主人生活的私密性。 4.2米面宽，12.3米的进深；用餐区与起居室从空间上既独立又相连；明厨房，可中西厨并用；,建筑面积:155.03平方米,2018年4月,思源顾问,55,三叠拼户型设计要点三居,163平米跃层,大面积露台设计，大面积落地窗设计，增加赠送面积，提升产品附加价值;南北通透的跃层，客厅挑空设计;,2018年4月,思源顾问,56,户型设计要点四居,使用率达80-85%设计书房，书房和主卧要相邻相通，以避免客厅开门过多而成为交通区域；有工人房、储物间；有独立餐厅，并与厨房相连，餐厅应设计有窗；主卧有步入式更衣间；针对端单元，设计一种双主卧户型（占四居户型总套数的1/3），双主卧与客厅均朝南；与主卧相连的书房放到户型中间部位，朝东或朝西。主要考虑的位置是端单元或者景观较好的位置；,2018年4月,思源顾问,57,四居推荐,润丰德尚宫寓D1户型,双卧室朝南,客厅餐厅分割,餐厅、厨房相连,2018年4月,思源顾问,58,四居推荐,端单元，三面采光，明厨明卫（两明卫）；客厅面宽4.7米，主卧面宽4米；单独储藏间设计，可根据主人生活需求，将其改为独立工人房；户型分布于端头楼座，转角窗设计； 双主卧设计，南向布局，通透采光视野俱佳。其中明主卫，转角式飘窗设计。,建筑面积：182.5平米,2018年4月,思源顾问,59,四居推荐,双主卧书房主卧临近餐厅与客厅分割工人房与厨房临近,餐厅与客厅错层设计,建筑面积：190.61平米,2018年4月,思源顾问,60,四居推荐,205平米三跃,2018年4