上海雅景湾策划方案_76页_水都__广告推广_营销活动策略

上都雅景湾项目策案前言第一部分花都宏观经济分析一、花都区宏观经济分析二、花都区经济发展现状三、花都区经济发展趋势第二部分广州市房地产发展现状与趋势分析一、广州市房地产市场发展现状与趋势分析二、花都区房地产市场发展现状与趋势分析三、花都区未来城市规划发展分析第三部分项目区域市场分析一、新华镇在花都板块的地位特点二、新华镇经济发展势头一片良好三、新华镇招商引资势头迅猛四、新华镇主要楼盘个案分析第四部分竞争对手分析一、竞争对手分析二、花都市场商铺分析第五部分项目理解及机会一、本项目地理位置二、项目周边环境分析三、机会四、威胁五、小结第六部分项目定位分析一、目标客户群定位建议二、项目定位三、产品定位四、项目推广策略前言房地产项目营销策划是通过对项目环境的综合考虑和市场调研分析，以项目既有条件为基础，针对当前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地房地产市场的容量、项目所在区域同类项目的现状及目标客户群进行调研与分析，再结合项目的SWOT分析，以独特的概念设计为核心，运用各种策略手段对房地产开发项目进行创造性市场营销策划的行为。第一部分花都宏观经济分析一、花都区宏观经济分析花都区基本概况地理位置花都区位于广东省中南部,珠江三角洲的北端，东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳，是广州的北大门，南北交通要道,素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。行政管辖区花都区下辖新华、花侨、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、雅瑶十一个镇。距广州中心城区仅22公里，总人口72万，城区人口约为2238万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。交通系统花都区既是珠江三角洲交通交汇之地，也是沟通珠三角与内地的桥梁和枢纽，拥有发达的水、陆、空立体交通网络，是105、106、107三条国道和机场高速、广清高速、京珠高速、广州北二环、北三环高速五条高速公路交汇之处。京广铁路线穿境而过，广州火车北站就位于花都。未来广州还将兴建1条城市地铁线和1条轻轨连接市区与花都，将大大地缩短花都与广州市区的实际距离。广州新白云国际机场也座落在花都，已于2004年8月底正式启用，首期客运量为每年2500万人次，货运量为每年120万吨，最大规模可达每年8000万人次客运和每年300万吨货运。花都港可直航澳港，年吞吐量150万吨。由于地铁、轻轨及机场的建成，花都将建成陆、空快速交通网络，并由此升级为广州重要的交通枢纽。花都区高等级公路之密集，水、路、铁、空交通之齐备，在全国是屈指可数的。随着交通系统的不断完善，花都区将逐渐成为广州以交通为核心的新中心，很大程度上将会带动花都区房地产业的快速发展。城市的未来功能规划与分区花都区是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。二、花都区经济发展现状1、花都区经济发展迅猛近几年，花都的社会经济迅猛发展。尤其是2003年，花都区有三项重要的指标在广州地区名列前茅。一是地方财政收入增长幅度排名第一，去年税收总收入达到了41亿元，比上年增长435，其中海关税14亿元，地方财政收入首次突破10亿元大关，达到1052亿元，增长581；二是实际利用外资增长排名第一，去年实际利用外资202亿美元，比上年增长668；三是据权威机构调查显示，市民对花都区社会治安好转的认可率和在花都工作生活的安全感在全市位居第一位。2、2002年2003年经济指标的分析20022003年经济指标各项经济指标2002年增长幅度（）2003年增长幅度（）2004年预测增长幅度（）国内生产总值19744亿元131122927亿元141313人均国内生产总值32268元1233工业总产值41901亿元15835092亿元2416185农业总产值301亿元9152921亿元003财政收入665亿元46031052亿元58113月份实现财政收入243亿元，增幅达856135城市居民人均可支配收入9567元农村居6365元4226560元3063民人均纯收入职工年人均工资15089元174617836元182112社会消费品零售总额6057亿元15696814亿元125城乡居民储蓄存款10943亿元147113108亿元1978固定资产投资4778亿元645510全年旅游总收入1388亿元693外贸出口31478万美元172538738万美元142（注以上数据源自花都区年鉴与政府工作报告）小结1）工业已经成为拉动全区经济发展的强劲“引擎”。二、三产业稳步增长，城乡居民收入不断提高。2）多个重要经济指标均呈两位数快速增长，说明花都区的经济增长态势良好，具有较强的发展前景。3花都区的经济在广州市占有很重要的地位,发展速度位列广州市各区的前茅。3、2003年花都区经济发展状况1）工业2003年，花都区继续大力实施“工业兴区”发展战略，强化了工业经济对财政增长的龙头作用，推动了经济发展和社会进步。全区工业总产值突破500亿元，达到5092亿元，增长2416，工业增加值13488亿元，增长194。规模以上企业完成工业总产值3763亿元，占全区工业总产值的739。工业对经济增长的贡献率达7883，拉动全区经济增长1114个百分点,已经成为全区经济发展的强劲“引擎”。汽车、皮革皮具、金银首饰三大支柱产业发展迅速，成为壮大全区经济总量、增加出口、带动群众致富的龙头。2002年花都汽车城经省政府正式批准成为全省目前唯一的汽车产业基地，并被纳入全省工业发展总体布局。2）农业2003年全区实现农业总产值2921亿元，同比增长003，农村经济总收入4386亿元，同比增长788，农民人均收入6560元，同比增长306。2003年全区新上马的高新农业项目19项，总投资额4692万元。预计项目建成投产后年总产值共2亿元。按照区委区政府有关农业招商引资的规定，各镇和农业部门能够把握机遇，规划招商项目，积极主动进行农业招商，吸引了众多农业投资者前来洽谈农业投资项目。一年来，全区达成较大的农业开发项目20多项，投资总额5000多万元。招商引资给农民带来了实惠，增加了农民收入，逐步缓解了农村劳力过剩问题，并提高了农民的生产技术水平。3）商业2003年，全区社会商品零售总额6814亿元，同比增长125，商品销售总额8702亿元，增长711，其中批发额4078亿元，零售贸易总额4624亿元。商业网点兴旺，商品流通秩序良好。全区安全生产形势逐步稳定好转，全区纳入统计的安全生产事故四项指数分别比2002年同期下降216、1337、155、1347。获省级立项的技改和创新项目7个，市级立项的技改和创新项目13个，其中4个项目已获市、区两级财政贴息和补助共422万元，获进口先进设备减免关税技改项目6个，共减免关税1035万元；获省批准的资源综合利用项目4个，获准减免企业所得税和增值税每年达300万元。4）招商引资招商引资取得新突破，花都区全区新批企业897个，投资总额4713亿元，分别增长2122和2778。新批外资项目107个，增长597，合同利用外资278亿美元，增长3096；实际利用外资202亿美元，增长668，增长率为全市第一。其中，世界500强中已有7家企业落户花都。新批外商投资项目的平均合同外资规模有213万美元，新批和增资投资总额在500万美元以上的项目有13个，比去年同期增加了6个。这12个大项目的合同外资额共有201亿美元，花都区新批准增资项目有43个，增加合同外资金额120亿美元。欧美发达国家和日本在花都区的直接投资有比较明显的增加，新批合同外资中的比重达到了42左右。来源于香港的合同外资占311，比上年略有增加，但仍处于历史较低水平。2004年CEPA协议开始生效后，香港服务业投资内地的门槛将大为下降，香港在花都区的投资比例可望有所回升。制造业新批项目吸收外资占新批外资额8363。机械设备制造含汽车及零部件、金银珠宝、皮革皮具、水泥、纺织、电子等产业是制造业吸收外资的主要行业。服务业新批外商投资吸引外资占新批合同外资金额1637；实际使用外资占2734。服务业中各行业吸收外资主要还是房地产业。5）金融金融运行保持平稳健康发展的态势，去年全区金融机构各项存款余额17415亿元，同比增长2015，其中城乡居民储蓄存款首次超过一百亿元，达到10943亿元，同比增长1471。财政收增长较快，地方预算内财政收入完成665亿元，同比增长4603。6）旅游花都区是太平天国农民领袖洪秀全的故乡，旅游资源丰富，自然景观和人文景观融为一体，洪秀全故居，是全国重点保护单位。同时，被人们称为“风水宝地”的芙蓉度假村，集吃、喝、玩、乐于一体，成为远近闻名的旅游圣地。此外，花都八景中的盘古神坛、百丈晴峦景点以及梯面广州工人疗养院、狩猎场、王子山森林，北兴九龙潭水上世界等都是旅游度假的好去处。三、花都区经济发展趋势随着广州市“东扩、西联、南拓、北优”的城市整体规划，花都区充分地享受了广州北优的优惠政策。花都成为广州交通枢纽，也是广东北部连接广州的重要出入口，地理位置在大广州环境下逐渐凸显。经济也因为在广州大经济环境及花都本身的经济内循环下得到空前的释放，年经济增长达到141，居广州各区之首。可以预见，在未来几年随着经济环境的不断向好，招商引资的持续良性，花都区将成为广州有力的工业、物流支柱区，经济发展将会得到迅猛发展,居民收入水平将不断的提高，并由此带动购买力的稳步提升。第二部分广州市房地产发展现状与趋势分析一、广州市房地产市场发展现状与趋势分析1、市场总体供销态势广州经济的持续稳定发展为房地产业的发展提供了良好的外部环境，在经济发展的同时，市场对住房的需求有着进一步的拉动作用，市场需求的扩大为房地产的发展奠定了可靠的基础。广州市房地产开发资金来源总量小幅下降，2004年上半年为24474亿元，同比下降了08；资金结构也发生了较大变化，国内贷款、自筹资金比重下降，利用外资、其他资金比重上升，显示了内部资金对市场现状的谨慎及外围资金对市场发展的乐观。2004年上半年，广州市完成生产总值186554亿元，同比增长164，增幅比去年同期提高3个百分点。广州市房地产开发投资16893亿元，同比增长09；续建项目完成投资11690亿元，同比增长89。随着货币调控等国家宏观调控措施的出台，新开工项目投资、纯土地购置投资呈现下降趋势。新开工面积53500万平方米，同比下降122；新开工项目完成投资5070亿元，同比下降133；纯土地购置133亿元，同比下降187。广州市房地产开发资金来源总量小幅下降，2004年上半年为24474亿元，同比下降了08。今年广州市计划出让25幅经营性国有土地使用权，总用地面积100公顷，总规划建筑面积251公顷。广州市场的土地储备相当充足，估计在23年内才能消化完毕，盘活存量土地将是近期解决土地供应的重要对策。2、2004年上半年广州市房地产市场情况2004年上半年，广州市老八区房屋成交登记面积65041万平方米，较2003年同期增长367。其中预售商品房成交登记面积39436万平方米，同比增长3745；二手房成交登记面积25605万平方米，同比增长356。全市房屋成交登记金额30235亿元，较2003年同期增长了426。这一现象预示着广州市房地产市场在经历了几年市场容量高速拓展以及价格理性回归后，出现了价格回暖、成交量继续有效放大的良好局面。成交登记面积的增长明显比近几年年初的增长要快，这也是近几年来少见的。2004年上半年，广州市老八区预售住宅成交单套面积主要集中在7090平方之间，占总成交套数的4474；成交单套单价主要集中在35005000元平方米之间，占总成交套数的4815；成交单套总价主要集中在每套20万50万元之间，占总成交套数的618。2004年上半年与2003年下半年广州市老八区预售住宅成交结构的单套面积比重分布、单套单价比重分布、单套总价分布结构呈现出趋同性，一方面反映了广州市老八区房地产市场结构稳定，另一方面也说明了在当前市场产品差异性小的情况之下，只有大力提高产品的附加值，才能得到市场的认可。自1996、1997年国家实行宏观经济调控以来，广州市老八区房屋价格逐年回落，实现了价格的理性回归。房屋价格水平由1997年的6562元平方米回落至2003年的4439元平方米；2004年上半年，房屋平均价格为4649元平方米，出现了小幅的回升，为历年的次低点，价格水平仍在合理区间。以上数据来源于2004年上半年市政府工作报告3、广州市房地产发展趋势分析1广州房地产市场进入大众消费时代目前，广州人的居住面积已达小康水平，广州房地产市场个人买家的比例已经超过九成，76的广州人拥有自己的住宅，可以说广州住房进入了大众消费时代。其中，二次置业悄然兴起。2二次置业成为广州人购房的主要倾向国际经验表明，当一个城市的人均GDP超过3000美元时，市中心区人口会出现向郊区转移现象。而广州人均GDP前年已经突破4000美元，加上城市快速干道、环城高速公路和地铁的建设，更使广州城市空心化、居住郊区化的发展趋势日益明显。富裕的广州人在二次置业时更看重住宅品质，其中首选污染少、安静的郊区住宅。这是广州人二次置业的主要倾向。3）寻找投资保值增值的出路由于银行利率的收益较少，证券股市风险极高，许多市民手中有积蓄，就把二次置业当成保值增值的出路。二、花都区房地产市场发展现状与趋势分析1、花都区房地产发展走势花都房地产业发展起步于1991年，1992年至1995年为高速发展期，1996年至1997年为调整消化期，1998年至今为恢复上升期。从1997年至2000年的4年中，年均递增10；2000年至2003年，房地产开发投资额更是逐年大幅上升，最高峰期上升2倍多。花都区房地产投资商过去以本地民间投资者为主，香港投资者也占有一定的比例，但近几年如雅居乐、恒大这样的品牌发展商的大规模开发项目迅速占领市场份额，并对引导居住消费升级起到重要作用。一直以来，花都区的住宅市场都是由本地客源消化。有数据统计，广州人在花都购房的市场份额约占20左右。但是随着花都大环境规划的不断完善，新国际机场的搬迁，花都已构建了一个航空港的定位；设区后，花都与广州中心形成一体化的区域路网在建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上京珠高速公路等，都使得更多人到花都购房置业成为可能。同时，在广州“南拓、东进、西联、北优”的政策指引下，花都作为广州的后花园，其工农业总产值增长迅速，各种市政配套进一步完善，并在新机场迁入的利好条件下，物流业、汽车业、皮具业、珠宝业等支柱产业得到进一步发展，为花都楼市注入了巨大的市场购买力。据了解，从2003年开始，大量机场、汽车、物流业的专业技术人士及其家属都纷纷来到花都定居，进入2004年，这种趋势更为明显，很多广州白云区的市民也开始选择到花都置业。发展数据一04年16月花都区房地产开发数据一览本年累计完成投资（万元）去年同期完成投资（万元）同比增长（）80566750211952本年签约面积（）去年同期签约面积（）同比增长（）577182380118420本年均价（元）去年均价（元）同比增长（）2627248855发展数据二广州市国土资源和房屋管理局公布的2004年上半年广州市商品房交易数据显示由于新机场和汽车城的拉动，与前两年番禺、海珠、天河三区销售总成交额占据广州市成交总额的半壁江山相比，今年上半年登记的预售商品房成交情况显示，花都区登记预售商品房成交面积，仅次于天河和海珠两区，首次跃居三甲，并和天河区一起成为高层住宅和多层住宅成交量最大的区域之一。发展数据三04年上半年广州市房地产售价租价均有明显上涨，花都区销售面积为57万平方米，同比增长22倍。由以上数据反映，花都区的房地产市场在最近一两年的时间里，其增长速度不但没有放缓，而且一直保持着突飞猛进的上升势头，上升还越来越快。随着花都撤市设区后路网的日益完善以及今年8月份新国际机场的搬迁利好，大量专业技术人士前来花都定居，花都有望成为广州楼市后起之秀；而从今年上半年的区域走势来看，花都区将成为广州未来开发的重点区域之一，成为广州人置业的新热点，大有挤进广州楼市销售三甲之势。2、花都区房地产发展的板块现象在花都区房地产市场不断加温的大背景下，区内的房地产发展也呈现不同的板块发展趋势，具体分析如下旧城板块规划的重新划定使得城市的发展空间加大在花都区旧城区开发的楼盘中，成片的小区开发较少，零星的单体开发较多。这部分的零星楼盘由于规划设计落后、缺乏居住环境营造，销售一般，部分楼盘空置严重，虽经2年多时间的消化，估计现在还有6000套左右。经过近几年的发展，目前老城区中涌现了如骏威广场（22万平方米）、金菊花小区（10万平方米）、雅景苑、金鹏花园、钻石花园、雅宝新城、新城市中心花园、金河湾等，主要都集中在花都广场半径1000米范围内，售价在1500元到2500元（平方米）之间。这些有一定规模、配套相对完善的开发小区，销售情况都较为理想，小区引入新的居住概念，更注重环境的配置，为花都的老城区带来新的发展动力。花都区的购房消费者以本地各镇的为主，约占70；外来经商务工、购房入户的也有不少。政府广场新区群雄逐鹿，成置业热点区域目前花都政府广场片区是开发热点区域。靠近政府广场的直接优势是享受市政规划及配套的便利。该板块目前在售的楼盘有雅居乐雍华廷、南航花园、福虹阳光美地、锦尚名苑等。雅居乐集团是较早选择登陆花都的大型房地产发展商，并在2003年“五一”期间推出了雍华廷一期洋房组团，该期产品以高出周边产品50的价格入市，在8个月时间内全部售罄，总销售面积约10万平方米，总体均价达到3000元/M2以上，凸现花都区中高端市场的巨大购买力。2004年5月，雅居乐雍华廷推出的都市水岸别墅组团“花样巴黎”，这批别墅凭借着发展商的品牌、成熟的配套、优美的居住环境，价格一路走高，从600011000元/M2不等，足足比周边同类型产品价格高出35倍。虽然价格高企，但销售畅旺，目前仅余20套左右。2004年10月，“花样巴黎”推出约600套洋房，目前已售出7成，成交均价3400多元/。据了解，雅居乐的洋房和别墅以本地的生意人及公务员为主要购买对象。同时由于看好新机场和风神汽车城带给花都的发展机遇，也有部分本地的炒家纷纷入市，致使该盘的销售获得了满堂红。小结目前，政府广场一带的房地产开发是最受市民关注的一个版块，也是销售最火爆的区域。该版块已经成为了花都区房地产开发的领头羊。郊区大盘航空港定位吸引穗买家于03年国庆节入市的金碧御水山庄，凭借优美的居住环境、低廉的价格震撼了整个广州楼市，受到了各路买家的强烈追捧。据统计，开盘当天前往金碧御水山庄看楼的人数高达万多人，首期推出的套山水别墅被一抢而空，成交额近亿元。此外，还有很多买家在询问二期工程别墅的类型、价格、位置、进展等等情况。可以说，金碧御水山庄的成功，使花都楼盘进入了一个新时代，一时间，花都楼盘受到了极大的关注。南航碧花园是由南方航空集团公司投入近36亿元兴建的南航基地的配套工程，位于花都王子山下，广清高速公路狮岭出口。占地面积160万平方米，建筑规模30多万平方米，建筑物共781栋。有商务别墅、独立别墅、双联别墅和公寓等。该项目全部别墅都是依山靠湖而建，景观不错，配套齐全。业主可享受航空标准的服务体系。新机场旁边的别墅项目泰湖山庄一期占地43万平方米，已开工建筑面积约为7万平方米。该项目因开发商实力方面的原因工程无力为继，2004年10月在无形象支持的情况下，强行开盘失败。西部板块风神构筑花都居住后花园作为花都区重中之重的龙头项目，风神汽车城从人口、经济、产业带动、商业发展等方面都起到不可估量的作用。据调查，花都汽车城于年月开始规划建设，首期占地平方公里，第二、第三期规划占地约平方公里，横跨新华、炭步两个镇。目前，汽车城零配件工业园一区万平方米已完成了七通一平，土地已全部转让完毕。二区多万平方米正填土施工，米宽的车城大道、米宽的东风大道通车。花都区要求，基础设施的建设真正做到路通到哪里，相关配套设施建设就完善到哪里。汽车城是一座包括制造、研发、教育、贸易、体育、新镇六大功能区的综合性汽车产业基地，其定位是凸显高科技含量和集聚汽车产业及城市发展要素，建成广东汽车乃至全国汽车的“硅谷”。风神汽车的早期入驻，使得花都汽车城第一期土地很快被四十多家拟设厂的全球各地汽车配件厂抢夺一空。研发中心的落户，更使得花都汽车城的主管官员和开发商按捺不住笑容，一批招商经理频频穿梭日韩港台，业内人士预测，花都汽车城的投资热将直线上升。今年上半年，花都区投资万元改建了风神大道，近期还着重对风神汽车公司新的生产区周边市政建设进行改造，还将规划改建风神大道往炭步方向路段。花都默默地在广州打造中国的底特律，花都汽车城的面积一扩再扩，现已规划到平方公里，和有些地方花架子不一样的是，在花都汽车城，每平整一片土地，很快将出现一片厂房；紧跟着规划后面的是一迭投资合同。汽车界的马太效应在这儿应验得十分灵验，产业的群聚效应将使得花都汽车城进入一个良性循环产业群聚将使得投资企业“综合成本低、市场机会多”，投资风险的降低将使得产业群聚的速度加快。50000个就业机会下的居住需求现时花都的产业发展方向将是电子、汽车制造、计算机、信息工程等多领域的高度结合，将会对人才的需求提出更高的要求。相应地，随着外贸、旅游、环境保护、生态平衡、现代化的电子商务、物流管理的飞速发展，随着中国加入WTO后所面对的新的经济环境的变化、对通晓国际法律、贸易规则、贸易保护等专业人才的迫切需求，对人才需求也将会提出更高的要求。再用发展的眼光来看，整个花都地区的生态环境、产业结构的变化导致经济结构的变化、管理人才结构的变化、也更引起高层次人才需求关系的变化。花都汽车城的建成还将为花都乃至广州带来50000个就业机会，据调查一个汽车行业的就业岗位将带来8个其他行业的就业机会，花都市的社会人员的层次结构也会因此而得到改善。2010年花都汽车城的景象汽车贸易客商云集、汽车博览人头攒动、汽车专卖店品牌林立、每年50万台轿车从这里驶向世界各地、每年近5000名汽车专业人才从这里进出、新一代的概念车从这里发布、风景秀丽的汽车高尔夫公园在这里诞生，以汽车生活为主题的娱乐、赛车、休闲、购物等为市民带来全新体验。汽车城给我们带来的远远不只这些，因为它必定带来花都的繁荣，并影响着市民的现实生活。小结伴随国际机场的开通，风神汽车的大规模投产，大大小小的配套企业随之而来，每年产值将高达数十上百亿元；同时外资企业的涌入，将会拉动花都区经济超常规的发展。这些巨额资金的注入将会给花都地区社会与经济的发展带来量的迅猛积累，乃至引起质的飞跃。3、花都区商品房价格变化分析1997年2003年花都的房价变化情况区域年份新区旧区1997年1500元平方米1700元平方米1998年1600元平方米1700元平方米1999年2100元平方米1500元平方米2000年2500元平方米1600元平方米2001年2750元/平方米1700元/平方米2002年2838元/平方米1820元/平方米2003年2880元平方米1860元/平方米2004年上半年2900元/平方米1865元/平方米小结1）从1997年2004年的房价分析得出，新区和旧区的房价相比呈交换式变化，新区房价越来越高，旧区越来越低。2）以上情况表明花都区房地产业正朝着稳步发展的目标前进，市场的趋势呈上升态势。3）新区正日益受欢迎，随着经济的发展与人们居住观念的改变，同时，新移进来的人口与原有的人口分流到新区，将会促进新区的房地产的快速发展。4）通过市场调查的数据分析得出，从1997年到目前，花都区的房价基本上没有很大的变化幅度，说明花都区的房地产市场还有待挖掘，市场的发展空间还是较大的。5）通过上表可知，花都区房地产市场价格呈良好的态势发展，随着经济的发展，汽车城产业的带动，及广州大环境下的经济拉动，根据花都区近几年的楼价变动参数，按照目前花都区楼价的发展趋向，可预测在未来2年，花都区楼盘价格将突破3500元大关，逐渐上升。花都区近年楼价变动图4、花都区房地产发展的动力支持点花都区近年楼价变动图050010001500200025003000350019971998199920002001200220032004上半年元/平方米0200400600800100012001400160018002000新区旧区A、城市化进程推动房地产的全面发展根据珠江三角洲经济区城市群规划预测，随着城市化进程的发展，到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，城镇居民人均居住面积达到30平方米以上。由于城区和人口的膨胀，将会带来大规模的城市建设；同时，由于耕地的减少，促进更多的农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。B、政策促进商品房的需求量的上升由于取消福利分房，原来机关国企职工的住房问题必须通过购买商品房解决，这一群体人数众多、收入稳定，是消费市场的一大主力。而这一群体中的相当一部分，将进入置业年龄或二次置业阶段，商品房需求量较大。C、发展与旅游结合的房地产业随着广州市民购房置业对环境重视的程度越来越高，花都的环境优势将日渐突现。花都区的绿化面积69平方公里，绿化覆盖率高达435，人均占有绿地面积85平方米，一直有“广州后花园”的美誉。在这个有山有水的地方，十分适合兴建大型的生态小区。发展与旅游资源结合的房地产业是花都今后房地产业的发展方向之一。D、与广州构筑一体化的交通网络，拉近城市之间的时间距离花都交通的发展条件并不弱，新国际机场的搬迁，已为花都构建航空港的定位；同时，在建的衔接地铁二号线、直达国际新机场的城市轻轨铁路加上京珠高速公路等，与广州中心形成一体化的区域路网，使更多人到花都购房置业成为可能。E、低成本吸引更多目标客户的关注由于花都房地产开发费用较低，对外地房地产开发商来说，这是一个投资开发的良好契机；同时，当地政府为了改善投资环境，提升城市的核心竞争力，推出了一系列的投资优惠政策，如税费的减免、投资相关手续的简化等，吸引更多的资金注入花都，推动花都第三产业的发展。目前，花都房地产市场以本地消费为主，广州人购买的市场份额约占左右。现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档的住宅小区销售原价都在1500元到2500元之间，以100平方米的户型来算，售价大约在15万到25万元间。根据联合国人居中心数据统计，全世界城市平均住房消费中房价与收入的比例是7倍，而2003年，花都区职工平均工资为17800多元，以三口之家为例，则每户可承受的房价多达37万多元。F、广州市民组成的购买团体将会成为花都区房地产市场的重要支持花都区作为广州市政府发展规划的“北优”区域，房地产开发将会获得很多利好政策支持。随着花都区知名度的提高和广州居住分流的需要，由广州市民组成的购买团体将会成为本区房地产市场的重要支持。由于交通网络的完善和生活水平的提高，广州市民的居住范围正不断扩大（一方面由于市区楼价高，另一个重要因素是居民对生活环境的要求不断提高）。据资料统计，广州市民私人小汽车的家庭拥有量已达55，而且呈不断上升趋势，随着轿车价格降低和市民收入的提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进一步导致居住的郊区化，促进周边地区房地产市场的发展。G、国际机场营运、汽车基地发展以及物流区建设，人财物的大量投入，也将为北部房地产的发展带来机遇。新国际机场营运、汽车城发展以及物流区建设将不断提升本地高层次人才比例，长驻花都的专业技术人员和往来商家对花都房地产市场需求的拉动作用将日益显现。H、撤市改区，有发展更有竞争撤市改区，既为花都房地产业注入新的活力，也引来更多更大的竞争对手。随着市场合理化、理性化程度提高，市场竞争也进入楼盘综合质素比高低的“质素竞争”时代、“品牌竞争时代”，这必然会促使发展商以更加专业的精神营造精品楼盘。J、撤市设区为花都房地产业带来新契机花都撤市设区后城市规划的变化，引起城市建设、发展商开发概念、置业者观念的大变化，代为花都房地产业与时俱进的宝贵发展机遇。三、花都区未来城市规划发展分析花都打造广州“新北翼”花都区为北部组团，发展战略为构建广州中心城区的生态屏障，重点保护水源和森林，结合新国际机场和广州北站的建设，发展航空运输、物流业、仓储业、特色旅游业、都市型农业，保护和发展林业和粮食、水果种植业，适度发展房地产业。广州市将在今后五年内兴建二十九项重点基础设施项目，包括北部区域的地铁三号线，新国际机场，新机场高速北延线公路，新机场轻轨等。小结1）2004年，是花都区加快发展的机遇之年，广州新国际机场启用，将对花都经济社会发展产生广泛而深远的影响；2）东风汽车公司等一批龙头企业正成为带动地区经济快速发展的火车头；3）园区经济与城市建设相结合将成为今后花都区加快发展的新途径；4）今年以至今后几年花都区政府将把基础设施建设的重点放在汽车城，争取用几年的时间把汽车城建设成为具有鲜明产业特色的新兴城区，同时启动广州新国际机场产业园区的建设；地方财政收入和人民群众生活水平将有较大幅度的提高。第三部分项目区域市场分析项目所在区域状况项目所在区域位于广州市北部门户地区，处于广州楼盘格局的最北面。该区域虽无法与广州其它楼市板块抗衡，但其凭借便利的交通和特殊的地理位置、新机场的立体经济，与广州市白云区其它几个楼盘板块相比还是占有一定的优势。随着花都板块楼市的不断发展，该区域内出现了雅居乐、金碧御水山庄、南航碧花园、雅宝新城等花都区内罕有的大型楼盘。这些大盘的推出，使该区域板块的楼盘提升了档次。一、新华镇在花都板块的地位特点1）新华镇是广州市花都区政治、经济、文化、科技和对外交流的中心，区委、区政府所在地。2）京广铁路和106、107国道纵贯全镇南北，新广花一级公路及机场快线与该镇连接。镇内有花都港、广州火车北站临近新广州白云国际机场，形成水、陆、空四通八达的交通网络。3）新华工业区位于新华镇红棉大道两侧，东靠107国道、广清高速公路、京广州铁路、西北环绕花都区外环路。该工业区距广州20公里、花都港3公里、广州火车北站2公里、新广州国际机场8公里、香港、澳门160公里。全区总体规划占地面积8000亩，已利用面积4500亩，适合国内外客商发展各种无污染工业。二、新华镇经济发展势头一片良好2003年新华镇的各项经济指标经济指标实现值同比增长（）国内生产总值3408亿元13农业总产值206亿元工农业总产值9197亿元979财政收入97982万元4206税收收入411亿元4838外贸出口总值104635万美元215农民人均收入8488元3小结1）新华镇通过招商引资引进各项大型企业，争做广东的工业重区。2）由以上的各项目经济指标可以得出，新华镇的经济发展势头较好多个重要经济指标均呈两位数增长，而且，增长幅度较大。3）新华镇引进项目、财税和外贸出口的总量及增量继续保持全区各镇之首。三、新华镇招商引资势头迅猛新华镇2003年共引进项目163个，总投资额30亿元。目前已与超过40个企业签订了投资合同，总投资额超过12亿人民币。工业区成立以来，镇政府投入资金3000万元，实现了四通（通电、通水、通路、通邮）一平，现有首饰加工、精细化工、电子、皮革制品、不锈钢制品等项目。并由此带来花都区上万个就业机会。四、新华镇主要楼盘个案分析项目与雅居乐花园、云峰花园同是大型小区盘，形成直接的区域竞争，故对这二个楼盘进行单个案例分析雅居乐花园（现推单位）户型面积（平方米）套数比例二房二厅954063三房二厅106155540857四房二厅170以上508注以上部分为雅居乐2004年10月1日开始发售部分该项目位于新华镇新都大道以南迎宾大道以西。楼盘主力户型为3房2厅。目前的销售均价为3400元/，毛坯房。该项目先前推出的别墅单位仅余20套左右未售，现主推花样巴黎洋房组团，销售率在70左右。该项目属于大型生活小区，占地400亩，容积率11，花样巴黎洋房区为18栋1梯2户的12层电梯洋房，约630户。其中二房二厅95平方米，26万元起；三房102156平方米，31万元起；四房136175平方米，43万元起。配套设施有地中海式泛会所、茗茶馆茶餐厅、花样巴黎豪华私人会所、货仓超市、中国工商银行、雅居乐幼儿园等；周边生活配套服务港式街市、花都区中医院、云海阁酒楼、新世纪酒店等。雅居乐二期洋房自10月1日发售至今出售率约七成，销售均价为3400元/平方米。独立别墅和联排别墅已大部分售馨，售价为7500元11000元/平方米。而170平方米以上的四房单位出售率约85，价格为5000元/平方米，目前只剩下2楼和3楼的共8个套间未售（此为有电梯的小高层）。而103至155平方米的三房二厅套间，景观较好的已售馨，剩余部分都是近马路边及单位设计布局不合理的单位，出售单价在26003800元之间，95平方米设计的二房二厅单位共40套，现剩余10套未售，出售率75。商铺部分，首期推出的5000平方米商铺已在二天内全部售馨，销售均价约为8000元/平方米，二期有5000平方米的30间的商铺现正登记中，内部估计价格约为10000元/平方米左右。据内部了解，现雅居乐住宅的购买人群为花都当的工商业私营业主及中高层的管理人员居多，而客户分布以花都当地人为主附以广州白云区的客户，花都（含白云区）和广州市区的客户比例约为8020（他们习惯把白云区的客与花都的客户归为同一类型）云峰花园现推部分户型面积（平方米）套数比例二房二厅86168929420457三房二厅974312313200217四房二厅1509416231200217顶层复式150240100109花都区迎宾大道和镜湖大道交汇处，该楼盘占地21万平方米、建筑面积50万平方米、包括住宅、酒店和写字楼，以住宅为主。其中写字楼面积为25000平方米，酒店为29000平方米，均为2005年年底交付使用。现该楼盘出售A区部分，共20栋合900多套间，全部是12层高的小高层，有一梯四户和二梯八户，销售均价约为2200元/平方米，毛坯交楼。该项目的主题开发是“东南亚风情”以新加坡风情为主旋律，楼盘附设的四星级酒店及专业一体化的写字楼是在花都区少有的，这可能是该楼盘突出重围的关键所在。该楼盘自开售以来由于样板房还未最后完成，小区的园林还没有正式动工，但销售尚算理想，总体出售率逾三分之二，该盘的定位客户群为花都及广州的中高收入人士。因此以其自身固有品质，将会是我们的一大威胁。第四部分竞争对手分析一、竞争对手分析1、雅居乐项目名称花都雅居乐地理位置花都区新华镇新都大道以南迎宾大道以西开发商广州花都雅居乐房地产开发有限公司占地面积400亩总体规划占地面积2700万平方米建筑面积3000万平方米,容积率11，建筑类型小高层洋房,多层洋房带电梯,独栋别墅,联体别墅主力户型三房二厅价格花样巴黎共18栋1梯2户的12层电梯洋房，约630户，销售均价3400多元/。其中二房二厅95平方米，26万元起；三房102156平方米，31万元起；四房136175平方米，43万元起。商铺一期商铺售价8000元/平方米（均价）已全部售馨，二期商铺现正登记中，估计售价在10000元/平方米左右。楼盘主题花样巴黎别墅级花园洋房销售情况现正发售二期配套设施小区配套服务项目雍华庭地中海式泛会所、茗茶馆茶餐厅、花样巴黎豪华私人会所、万客隆货仓超市、中国工商银行、雅居乐幼儿园等；周边生活配套服务五华货仓、香港城、港式街市、花都区中医院、云海阁酒楼、新世纪酒店等点评此次洋房设计的最大亮点就是首创空中入户花园，面积最大超过20平方米，跃式设计，双阳台设计，欧式建筑风格2、云峰花园项目名称云峰花园地理位置花都区迎宾大道和镜湖大道交汇处开发商广州市宏峰房地产开发有限公司占地面积21万平方米、建筑面积50万平方米、包括住宅、酒店和写字楼，以住宅为主。其中写字楼面积为25000平方米，酒店为29000平方米，均为2005年年底交付使用。容积率238楼盘类型普通住宅、商住楼、附四星酒店总体规划住宅部分的A区，共二十栋，共900多套，都是12层的小高层，一梯四户和两梯八户。主力户型有两房至四房单位，面积从86162平方米。户型比例二房二厅共440套（面积由86168929不等,共三种户型）所占比例464；三房二厅共500套（面积由974312313不等,共三种户型）所占比例53；四房二厅共6套（面积1509416231不等,只一种户型）所占比例06价格2200元/平方米（均价）毛坯交楼楼盘主题给您一个绿色的家东南亚风情画卷开盘时间2004年10月销售情况销售率约三分之二开发现状A区工程进行中，房屋还没有封顶，园林还没开始动工。楼盘特点以新加坡风情作为楼盘主题，建造花都区少有四星级酒店及专业写字楼缺点楼盘在一个地段相对较差的位置，周围常住人口极少，现成的配套完全没有，所有的配套都要后天补救。3、金河湾项目名称金河湾地理位置位于商业大道和田美河交汇开发商广州市花都粤华房地产开发有限公司占地面积总建筑面积10万M2左右总体规划总户数900多户,规划2期18栋楼,本期在售9栋8层1梯2户或4户无电梯房,共400套结构已封顶主力户型二房二厅三房二厅户型比例三房比例占50,二房二厅占35,四房二厅占15价格1800元/平方米，商铺部分只租不售楼盘主题水色生活健康世家销售情况50开发进度外立面装修优点小区的外墙用料较精,价格偏低,精品小区4、豪利花园项目名称豪利花园地理位置广州市花都区镜湖大道18号开发商广州市豪利房地产开发有限公司占地面积246亩容积率20总体规划一期开发90多亩约1400户,建筑层数13层主力户型三房二厅户型比例首期共220套，其中二房二厅共24套，占11三房二厅共156套，占71四房二厅共20套占9五房复式共20套，占9价格2300元/平方米（均价）楼盘主题新机场版块新加坡生活城邦销售情况首期推5栋12层高电梯楼开发现状首期5栋开发中缺点楼盘的地理位置较偏，楼盘内部活动空间很少，楼距较密，小区的园林特色不明显5、锦尚名苑项目名称锦尚名苑地理位置花都区新华镇凤凰路城东新区,新都大道和凤凰路交界处东北角开发商广州高宜投资置业有限公司占地面积占地面积131亩，建筑面积20多万平方米类型普通住宅总体规划规划有24栋楼。东区12栋6层多层洋房，1梯2户，顶层是复式单位。西区有12栋6层，顶层是复式单位。一梯两户无电梯，户型为三房、四房和复式。东、西两区共700多户容积率102主力户型面积由98213平方米不等户型比例三房二厅共226套（面积由98131平方米）所占比例30四房二厅共522套（面积由137159平方米）所占比例69复式单位共八套（面积215平方米）所占比例1价格3100元/平方米均价、3700元/平方米（最高价）楼盘主题让洋房别墅化销售情况超五成，三房面积和四房面积的销售比例各占一半开发现状全现楼，2004年10月开始交楼优点水景贯穿整个楼盘，既有中央广场大型水景，也有复式、跃式、平层多种户型间隔，多重变奏空间，270度外飘阳台，视野开阔，缺点小区配套设施较少，生活极之不便，户型较少6、雅宝新城项目名称雅宝新城地理位置位于广州花都西城区占地面积100万平方米总建面积90多万平方米综合容积率09绿化率55物业性质别墅和公寓居住社区开发状况正在开发第二期20栋别墅和35栋公寓价格公寓为19802500元/联排别墅5878万元/套独立别墅98238万元/套配套1）中山大学附属雅宝学校2）9洞高尔夫球场3）超级市场、肉菜市场、医务所、银行、山顶公园客户别墅早期以港澳人士为主，目前转为广州市民，公寓以花都区原居民及广州市民为主优点1）二期及时调整客户群体，将主力消费从花都本地转向广州市区；2）对原用地环境的保护较好；3）预先建设大型生活配套设施。缺点总体规划一般，建筑风格比较落后，产品竞争力稍差。公寓户型分析第一二期公寓户型配比（推出第一二期A、B区单位7层无电梯住宅）户型面积（）总推出套数（套）三房二厅102118336二房二厅974624复式206782184712销售状况分析分期类别推出总量销售率售出数量独立别墅15203联排别墅30206一期公寓80108独立别墅4052联排别墅802016二期公寓1001010分析1）别墅早期以港澳人士为主，目前转为广州市民，公寓以花都区原居民及广州市民为主。2）由以上的销售数据可以得到，独立别墅的市场欢迎度并不是很强，联排别墅的销售较好，公寓的市场反应也不错。说明低总价的产品市场的市场欢迎度较。3）主要的目标客户群已转为广州市区的当地人。4）雅宝新城原先是以开发洋房为主，主要面向的客户群体是以广州市场为主，但销售很不理想，后来从洋房开发改为别墅开发，销售情况一般。因此，在配套设施不完善，离城市中心较远，交通不方便的情况下的郊区楼盘，别墅对于当地市场的吸引并不是很大，也难以吸引外地客户的进住。7、南航碧花园项目名称南航碧花园地理位置位于花都狮岭山前旅游大道物业性质别墅和公寓居住社区占地面积2400亩（含湖面900亩）容积率023绿化率55开发现状已建成200多栋高级别墅，20多栋公寓销售价格独立别墅4000元/，联排别墅3500元/，公寓2300元/。销售情况首期以内部销售为主，面对南航职工，聚集人气；二期面向市场，目前共售出公寓14套，别墅4套，销售率不足10。主力户型分析型号首层建筑面积二层建筑面积总建筑面积推出数量套A型15727101462587313B型2134512383337319独立别墅D型416522203636824A户108418521193628B户100767532176088联排别墅C户146319932245636公寓50180858、金碧御水山庄项目名称金碧御水山庄地理位置位于花都狮岭山前旅游大道占地面积协议预征10000亩，目前红线规划3000亩物业性质别墅和公寓居住社区容积率023绿化率55开发状况共1380栋高级别墅，首期出街616套独立别墅面积平方米三层双联排别墅面积平方米户型面积二层双联排别墅面积平方米独立别墅销售价格万元/套三层双联排别墅销售价格万元/套价格二层双联排别墅销售价格万元/套配套1）一个具有国际顶尖标准的十八洞高尔夫球场2）新鲜无公害净菜种植及配送中心和水产家禽养殖中心3）大型综合体育运动及游乐中心及小学、中学、医疗康复中心、汽车销售中心、银行等各项利民设施优点1）大规模进行开发，迅速提高项目的知名度。2）将是本项目最大的竞争者，而其进度及政府资源利用已先行一步。9、泰湖山庄项目名称泰湖山庄位置位于花都区花侨镇花都大道旁物业性质别墅和公寓居住社区占地面积一期430亩容积率023绿化率75开发状况多栋高低错落的别墅已经建成主体户型别墅面积由250550，四房三厅一功能厅六房三厅，二功能厅；公寓面积由85175，二房二厅四房二厅园林特色欧陆、北美、东南亚三大异域风情山水园林价格配套设施62万平方米泰湖、四星级酒店、18洞高尔夫球场、大型超市、山顶体育公园、水上游乐园