[doc]-某生态公园、国际康乐园商务策划案(doc59)-服务业

某生态公园、国际康乐园商务策划案千佛塔寺大型国际康乐园策划项目组成员介绍名字简介负责内容杨宝民杨宝民策划工作室总策划师项目理念设计与总体策划罗展帆深圳城建设计院（甲级）国家一级注册建筑师旅游规划与建筑概念设计苏洪宇深圳榜样旅游项目公司总经理，南开大学旅游规划硕士。旅游规划概念设计郑东明梅州建筑设计院（甲级）主任建筑师旅游规划概念设计与现场地形分析陈南江广东省旅游规划研究中心副主任，旅游规划博士。旅游规划指导庞伟广州土人景观设计公司总经理，北京大学景观规划研究院副研究员广东中山歧江公园总设计师，施工总负责人。景观概念设计杨荣元原深圳住宅局长，深圳物业管理协会名誉会长。总体策划指导项目总策划师签字项目策划摘要根据千佛塔项目考察情况，我们结合与曾董事长谈话精神，拟订如下工作计划根据工业梅州、生态梅州、文化梅州、开放梅州的指导思想，策划千佛塔国际康乐园文化旅游度假项目，发展梅州公益事业，该项目名称千佛塔国际康乐园项目具体包括四个重点项目世界客属文化中心、千佛塔生态文化公园、国际健康养生园、老人度假公寓与别墅。项目用途1建设世界客属文化中心，主要功能为客家文化研究，客家文化展示与表演。参考深圳大学城的成功建设经验，联合知名大学，创办研究生班，为梅州培养硕士研究生为主的高级人才，同时筹建以客家文化和梅州经济建设急需的专业方向的博士后流动站，为梅州吸引高级人才建立一个基地。2以千佛塔寺为中心建设4600亩旅游度假公园,将千佛塔周边拟建的森林公园纳入统一规划。公园内设置客家亲水文化园、客家名人园、客家风情体验走廊、世界梦幻花园、健康山谷、登山休闲区、水库休闲区,在水库休闲区设置高尔夫球练习场，在森林公园内设置体育休闲区，方便群众开展各类体育活动。3开发500亩大型老年人居住、康乐社区，吸引梅州海外华侨回乡养老居住，满足海外乡亲叶落归根的愿望。4通过各界人士捐款义务赡养部分孤寡老人，建立国家级的健康养老示范基地。策划手法旅游、文化、生态农业、房地产多个行业有机嫁接，突出客家文化的特色。项目建设方式政府支持、规划企业出资建设按照市场经济模式运作吸引海外华侨筹资和善款，实行专款专用，公开监督，透明使用。兴建中档老年公寓，用于救助有困难孤寡老人，让对社会有贡献的老模范、老干部终养天年；同时弘扬客家文化，提高社会的文明水平。项目规模与投资1生态文化旅游公园设计规模为4600亩，老年康乐园设计为500亩。其中老年住宅房地产开发用地拟订为400亩。建筑面积为40万平方米，规划居民为3300户，设计容积率为10。按照此设计规划能够确保实现整体生态环境保护的目标。设计接待床位1500张，设计停车场车位500个。项目所需投资1亿元左右，其中生态文化公园投资6000万元左右，国际健康养生园4000万元左右。2003年底完成生态公园策划与设计任务，办理完征地与开工全部手续。2004年开始建设，2005年对外开放接待游客。2建设目标2005年接待游客20万人次；2006年接待游客30万人次；2007年接待游客40万人次；2008年接待游客50万人次；每年吸引游客50万人次,每月接待游客5万人次，日接待能力1600人次。2005年开始接待老年人800人，2006年接待老年人2000人，2007年接待老年人6600人。根据策划的唯一性、权威性、排他性原则，结合本项目地理位置与自然条件实际情况，理性地把握梅州旅游与住宅市场的实际需求，我们运用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色的策划方案。意义1扩大千佛塔寺旅游景点建设，逐步吸引大规模投资，建设梅州最佳生态文化旅游区，促进梅州旅游业发展，逐步形成梅州的支柱产业。2满足梅州本市及海外客家乡亲回乡养老的需求，救助部分孤寡老人，提高老年人生活水准。3目前梅州市区群众日常登山活动主要到泮坑旅游区，每天晚上数千人，道路拥挤，不堪重负，千佛塔成为生态公园以后可以满足市民健身锻炼的需要，减轻泮坑旅游区压力。需要请政府解决的实际问题如下1以千佛塔为中心方圆5100亩山林用地划为公园建设与国际康乐园项目建设用地。该用地包括梅江边工厂区的五个地块和芹黄水库。2理顺体制，目前千佛塔宗教事务由市政府管理，周边土地由梅江区政府管理，希望政府牵头统一管理。3希望将千佛塔公园开发作为梅州市重点项目正式立项，成为重点旅游项目和老年住宅公益事业项目。4在高速公路规划中，建议梅州到河源的高速公路为千佛塔旅游区到芹黄水库留有通道，确保两个区域的立体交通组织。在规划中的市区环城高速公里在通过千佛塔东部地区时候，建议远离千佛塔佛学院一段距离，确保佛教文化区域的清净，防止噪音对旅游区的干扰。千佛塔寺生态公园及大型国际康乐园策划方案目录项目摘要一、项目背景二、市场分析21、旅游业发展趋势22、中国房地产发展现状与突破口23、梅州老龄住宅市场与度假市场需求研究三、生态旅游公园与健康理念房地产项目的成功实例31生态文化旅游公园案例32梅州雁鸣湖旅游度假村33健康养生理念老年度假住宅项目的成功实例四、千佛塔寺旅游度假区总体概念规划方案五、千佛塔寺体验式生态公园项目方案51以佛教文化与客家文化结合打造梅州体验式生态文化公园511客家亲水文化园512客家名人园513从农耕文明走向海洋514世界梦幻花园515客家风情走廊516水库休闲区52生态多样性保护与教育措施53生态公园项目资金来源与运营方式六、梅州国际康乐园的策划方案61中华5000年健康养生文化62梅州国际康乐园的理念设计与人才经营规划63梅州国际康乐园的项目设置规划设想64梅州国际康乐园的服务体系65梅州国际康乐园的知识产权保护与品牌输出七、社会公益与市场运作相结合的老年住宅项目方案71老年住宅项目规划构思72老年住宅项目管理运营八、千佛塔生态公园及国际康乐园形象策划与推广九、项目投入产出分析估算十、发动海外华侨捐款与管理十一、关于建设管理千佛塔公园及国际康乐园的建议十二、项目建议结论一、项目背景梅州市概况梅州市位于广东省东北部，东北邻福建省的武平、上杭、永定、平和四县，西北接江西省寻邬县，西面连广东省河源市的龙川、紫金县，西南、南面与汕尾市的陆河县、揭阳市的榕城区、揭西县相接，东南面和潮州市潮安县、饶平县相连。全境地理座标位于东经11518至11656，北纬2323至2456之间，辖梅江区、梅县、蕉岭县、大埔县、丰顺县、五华县和平远县等6县、1区代管兴宁市。全市面积158万平方公里，人口47342万人。图1梅州地理位置图梅州地处五岭山脉以南，全市85的面积为海拨500米以下的丘陵山地，土地肥沃、含钾丰富。属亚热带季风气候区，日照、雨量充足，年平均气温207214，无霜期300天以上，平均降雨量1500毫米。在复杂地形作用下，形成多层次非地带性气候，有利于发展立体生态农业和多种商品生产基地。梅州是历史文化名城，98年城区面积2664平方公里，市区人口25万。梅州是著名的“华侨之乡”，旅居海外的华侨、华人足迹遍及五大洲的70多个国家和地区，海外华侨、华人、港澳台同胞有200多万，他们在各个历史时期都曾为祖国和家乡建设作出过重大贡献。梅州有“文化之乡”的美誉，市内有高等学校2所、中等专业学校7所，中等师范学校3所，技工学校5所，电视大学分校8所，普通中学272所。全市共有各类专业技术人员612万人，其中有中级以上专业技术职称的人员152万人。还有54所职业学校和8个培训中心，可为发展外向型经济培养一大批素质高的劳动力人才和管理人才。1998年，全市有艺术表演团体12个，文化馆8个，有电台、电视台13座。梅州市发展战略以及旅游业发展导向刘日知书记在中共梅州市第四次代表大会上提出今后五年梅州市工作的指导思想是以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻党的十六大、省委九届二次全会和胡锦涛同志考察广东时的重要讲话精神，以“5年打基础、10年翻两番、2020年全面达小康”为总目标总任务，以新型工业化、农业产业化、农村城镇化、旅游产业化为导向，以招商引资和发展民营经济为突破口，以交通建设、园区建设、优化软环境为保证，全力实施开放梅州、工业梅州、生态梅州、文化梅州四大发展战略，抓住机遇，加快发展，全面推进物质文明、政治文明、精神文明和党的建设，为实现全面脱贫奔小康而奋斗。由于交通条件差，梅州旅游业受到严重限制，近年来交通条件逐步改善，1997年京九铁路经过龙川，梅坎铁路建成后将成为广东到华东的必经之路，梅州金三角地位进一步提高。鉴于2005年梅州至河源高速公路开通，梅州旅游业将面临新的发展机遇，针对山区旅游业发展远景，刘书记提出加快创建中国优秀旅游城市的策略方针，要求从构建闽粤赣大三角旅游圈的视野，定位梅州市旅游产业的发展方向，高标准搞好规划与开发，突出生态绿色游和客家风情游，挖掘整合旅游资源，加快景区景点建设，发展特色旅游。近十年来，梅州旅游业投资累计20亿元，梅州旅游具有一定规模和基础。八五期间，梅州市接待游客达248万人次，旅游总收入4亿元，比七五期间分别增加了一倍和四倍。2001年旅游业吸引外面企业投资速度加快，广东华银集团董事长陈彩银先生投资18亿元历时五年的雁鸣湖旅游度假村建成开业。2001年，梅州市接待海内外游客775万人次，比2000年增长68，其中海外游客76万人次，比上年增长237。梅州旅游发展总体战略在梅州市原副市长何万真同志领导下，嘉应大学地理系邱国锋副教授等完成【梅州旅游发展战略规划研究课题】，梅州旅游发展总体战略如下梅州旅游规划战略指导思想资源开发上，坚持区域特色开发与拳头旅游产品开发并举，特别做好水资源的充分开发以及以围龙屋、客家山歌为主题的客家民俗文化旅游的深度挖掘与开发。突出自然旅游的“山水特色”和人文旅游的“客家风情”特色。在近几年坚持内涵发展。在加强对外宣传树立形象同时，立足现有资源，加强深度开发，做到内容与形式一致。时刻瞄准国内外市场，尤其是省内与国际旅游市场。加强旅游文化建设，实现旅游营销的市场化与社会化。做到在保护基础上开发，以开发促保护，走生态、旅游持续发展道路。这一切是以合理规划，准确定位，科学管理，有序推介，规模集约开发为前提。梅州旅游未来十五年的发展目标（一）确立“客情之旅”、“文化之旅”、“山水之旅”的整体形象。（二）大力加强以“客性”为特色的民俗旅游的开发。（三）加强基础建设，提高部分景区，特别是拳头景区的接待能力、服务水平与管理水平。（四）通过旅游商品与旅游市场开拓，使旅游经济收入达到GDP的8。从1999年该课题研究到2003年，根据四个梅州战略，建议梅州将旅游业作为第一产业来开发，力争10年努力达到梅州总收入的15，重点加大吸引资金开发旅游业的力度，培养优秀旅游人才。根据我们对梅州旅游业现状考察，站在广东旅游发展的大格局思考，我们认为梅州旅游业发展潜力巨大，旅游业有可能发展为梅州市主导产业。项目地理位置与特点本项目位于千佛塔寺周边5100亩区域，千佛塔坐落于梅州市东郊大东岩山顶。图2千佛塔寺及旅游项目位置图千佛塔坐落于梅州市东郊大东岩山顶，由南汉王刘鋹始建于大宝八年（公元965年），距今已有一千多年历史，现为广东省重点文物保护单位。铁塔分为七层，身高42米，呈四方形，塔底边长16米，为生铁铸成，每面铸有大小佛像250个，四面合计为一千佛，故名千佛塔。原塔建于修慧寺，因寺毁，清乾隆初年嘉应州官王者辅将铁塔移于梅城东岩山顶，上面盖亭宇，周围筑栏杆，并砌石阶，以供游览者登临观赏。中间嵌以黄遵宪的及。图3千佛塔寺的镇塔之宝千年历史的铁塔，千佛塔寺入口山门1990年，在政府支持和海内外热心人士捐款赞助下，由千佛塔寺住持释明慧主持，耗资4000多万元，在大东岩山顶建造九层石塔，并经上级批准，将“南汉千佛铁塔“移置于新千佛塔底层，统称为“千佛宝塔“，由中国佛教协会主席赵朴初题署塔名，新建千佛塔九层高36米，全用花岗岩石砌筑而成，高耸云天，雄伟壮观。二至八层内墙新雕千尊玉佛，第九层内塔安放千尊金佛，并悬挂一口一吨重的大铜钟，保留唐代古塔风格，构成塔中有塔、塔上有塔、铁佛、玉佛、金佛共容一塔的“三千佛塔“特色。各层外围设有走廊、栏杆，可供游客登高眺望梅州城区景色。项目所在地旅游景观资源评价1千佛塔是具有较大观赏以及文化价值的佛教圣地，千年铁塔作为省级文物是镇寺之宝。2周围山包绿化较好，但是坟地过多，严重影响景观。千佛塔南面的山包现有垃圾场，严重污染环境。3芹黄水库是一个较好的自然水资源景观。由于人为因素，千佛塔东南面的芹黄水库水质污染严重。千佛塔东面水塘较多，水塘两侧民居较多。4千佛塔寺紧邻梅州一江两岸风景，具有明显江景优势。千佛塔南侧是工厂区，市政府已经确定为高级商住区。根据嘉应大学1999年的研究，对梅州市主要旅游景区资源进行了评价，综合评分雁南飞茶田评价最高，为6363分，阴那山综合分6056分，排名第二位。千佛塔旅游区排名第八位，综合分为5597，被评为梅州二级景区。本住宅项目符合梅州市把千佛塔寺地区建成国际水准生态文化型旅游胜地的规划目标，本项目大型生态文化公园以及老年公寓与度假别墅项目，将填补梅州旅游业、社会养老公益事业的空白，有益于打造梅州旅游新景观，具有广阔的市场前景。二、市场分析21中国旅游业的发展趋势体验式旅游互动体验式旅游成为重要发展方向，“体验旅游”是旅行社安排游客亲自参与、自身体验，使游客真正感受到旅游之中的乐趣的一种形式。这正好迎合部分追求时尚游客的消费心理。不少游客认为，旅游除观赏山水外，更重要的是在于自身的参与。就目前广东的旅游产品和方式而言，与名目繁多的旅游观光相比，体验式旅游市场存在很大的空白。但致力于推陈出新的广东旅游界，实际上早已涉足这个领域。从1997年广东中旅推出穿越罗布泊开始，就拉开了西部探险游的序幕，也使西部探险游有了浓浓的体验成分。其次是近些年不断升温的修学旅游。再次是高校旅游。旅行社把清华、北大、复旦等名校作为一个景点列入旅游路线，激励孩子考名校的决心，让孩子们提前感受高校生活。而追风逐电的“自驾车旅游”也成为都市人体验生活的另一种方式。当然，也有旅行社时不时拉出“当一回军人”“做一天农民”这样的大旗，但热闹一阵后，便偃旗息鼓。纵观广东旅游市场，与“体验”拉得上关系的旅游产品不多，而真正意义上有深度的“体验式旅游”，更是微乎其微。但记者发现，在国外非常流行的“体验式游学”，今年在广州则开了个好头。“体验式游学”今年起步“体验式游学”不同于旅行社开办的“修学旅游”，学生由出国留学机构办理出国，在国外完全进入当地的生活状态。据同文出国留学咨询服务中心的陈锐军经理介绍，今年“体验式游学”兴起的契机来自于英国大使馆首次在广东推广其教育体制。大使馆给出200余个名额，交由英国10家语言学校承办，每个学校名额限制20名，由中国批准的出国留学服务机构组织学生前往。学习时间为3周，费用为19000元含往返机票。今年报名情况非常踊跃，有些家长没赶上报名，而提前预订了明年暑期的名额。据悉，今年共有10批学生于7月份前往英国参加“暑期英语夏令营”，这批“饮得头啖汤”的广东学生与来自世界各地的学生一起，入住当地英国家庭，参加由当地语言学校安排的课程每天3小时的课程及其他文体活动。虽然这批第一次独处异乡的孩子还表现出一定的含蓄，但与鬼佬同吃同住20天的生活，让全部学生都有一个共同的感受再也不怕说英文了对于刚刚起步的“体验式游学”，陈总表示非常有信心一是国外机构看上了庞大的中国学生市场，以后这类型的合作会逐渐增多；二是相对便宜的价格和物有所值的特点，使之在市场上颇有竞争力；三是体验式旅游的空间很大，以后的消费群将由学生扩大为中青年人，而且还要把国外的学生以及旅游者引进国内，让他们在中国过过咱老百姓的日子。“体验式旅游”难调众口其实“想做一天农民”的，并不在少数，但是事实上，目前并没有旅行社在做这个项目。自己开车去吧不仅投石问路花费工夫，还有一个问题，到了农民家，谁信你呀。年轻一族只能无奈“想做农民原来这么难”一向精明的旅行社为什么独独开发“体验式旅游”的力度不大呢记者带着这个问题采访了几大旅行社的负责人。广东中旅市场部经理林伟生告诉记者，旅行社对有这部分需要的人群数量没有太大的信心，如果形不成规模，就无效益可言。所以旅行社对开发此类线路较为谨慎。就拿广东中旅来说，组织“穿越罗布泊”5年来，收客量却不超过400人，业务量仅占总业务量的千分之零点几。林伟生坦言，目前旅行社对“体验式旅游”的开发还停留在“做秀”的阶段。“从最初的观光游览到追求休闲化旅游，上升到找寻另类感觉的个性化旅游，这是旅游的三个不同层次。目前大部分的广东旅游者，还停留在到此一游的层面上”。这是国旅假期市场部经理劳毅波给广东游客下的评语。从这些市场反应中可以发现，体验式旅游要求具有良好的文化内涵，要求旅游内容设置得当。“体验式旅游”创意无限不可否认，以观光为主流的旅游产品，似乎正逐渐让位于新、奇、特的感同身受的参与性体验。旅行社嗅出其中“商机”，纷纷在常规线路上增加了“体验式”的旅游元素。如云南大理丽江线，安排游客去纳西少数民族家里看扎染，去鼎湖山减肥健身等等。2002年是体育健身年，旅行社不失时机，推出既能让球迷置身赛场一饱眼幅，又能亲身参与赛事的体育旅游线路。如国旅假期和南湖国旅不约而同推出“中国足球冲击世界杯广东球迷助威团”前往沈阳为中国队摇旗呐喊；而一年一度的上海喜力网球公开赛9月17日又燃烽火，国旅假期趁良机组双飞四天团，为著名球星阿加西捧场；最引为注目的活动是9月23日在广州体育馆举办的“中国功夫泰拳职业争霸赛”，广东中旅与国旅假期合作承办所有门票，组织一万一千名中外游客现场体验拳击带来的疯狂。越来越多的旅行社看到，“体验性旅游”正在成为旅游中最具开发潜力的一种方式，成为继度假型旅游、疗养型旅游、探险型旅游之后新的利润增长点22、中国房地产及老年住宅发展现状与突破口中国房地产从90年代末期以后，进入地产用家时代，炒家纷纷退出市场。珠江三角洲的地产发展可以用三级跳来形容，第一级从本地市场开始创立品牌，例如金业别墅主要针对港澳客户，创造了3亿销售额的佳绩。碧桂园初期主要针对老板阶层，具有巨大的品牌影响力；第二级，开发大型楼盘向广州市郊进军，例如广州奥林匹克花园、广州碧桂园。第三级，走上人才经营的康庄大道，例如广州奥林匹克花园开始向北京上海输出品牌和策划。在市场孕育发展过程中，王志纲工作室参与策划碧桂园，给你五星级的家成为地产策划佳话，广州奥林匹克花园更是王志纲工作室泛地产概念的精神产物，王志纲工作室培养了一批高级策划人才，为地产企业打造知名品牌是他们的拿手好戏。从房地产的发展来看，过剩的市场呼唤新的突破，必需跳出房地产作房地产，从新的角度新的思路，在更广的范围内整合各种资源，寻找房地产开发新的制高点。我们分析购买别墅的主要人群是成功人士，他们为了事业的成功奋力拼搏，一部分人发财后，攀比谁的洋房漂亮，谁的车高级。别墅在人们眼中，它不仅是住房，更是身份与社会地位的象征。经过20多年的改革开发，珠江三角洲的许多人士认识到，事业成功之前，透支健康换取成功，事业成功之后用金钱赎回健康，尽管有部分老板还是陶醉在山珍海味妻妾成群的封建观念中，但是大部分老板和白领阶层认识到，健康对于人生的重要意义，克服亚健康，精力充沛的健康状态是人们非常迫切的需求，人们渴望返朴归真。健康产业大有可为，特别是传统医疗体系无法解决，而人们生活中广泛面对的“亚健康”问题，是一个巨大的市场空白。在健康养生课题方面杨宝民先生进行多年的探索，运用知识集成策划理论，采用多学科知识，完成了中华国际健康养生园策划课题。该课题提炼中西健康文化与知识，能够协助房地产开发商建设健康住宅，在房地产市场通过知识附加值获取较高利润。结合项目的实际情况，在原有策划基础上，进行重要的创新，充分考虑千佛塔寺项目的具体特点，进行针对性策划。23、梅州旅游度假市场分析（1）深圳旅游市场对梅州的启示99年深圳接待海内外游客1700万人，其中，海外游客230万人；旅游收入150亿元，创汇11亿美元，占全国旅游收入的十分之一，占广东省的三分之一。2000年深圳市旅游业总收入实现30160亿元,比99年增长2122,相当于当年全市国内生产总值的18,占全国旅游总收入的6662001年春节、“五一”、“十一”三个黄金周期间，深圳市共接待外地来深游客81735万人次，比上年增长686，占全年游客接待量1776，其中海外游客17070万人次，国内游客64665万人次。2001年三个黄金周共实现旅游收入5914亿元，占全年旅游总收入1848，比上年增长1415。其中，外汇收入206亿美元，国内旅游收入4186亿元。2002年，深圳市共接待中外游客506912万人次，比上年同期增长1018，旅游总收入35396亿元，比上年同期增长1061，其中旅游外汇收入1679亿美元，同比增长1112。在过去的一年里，三个黄金周给深圳旅游业带来丰硕成果，共实现旅游收入6463亿元，在全国25个重点旅游城市中居第二位。截止2002年底，深圳旅游业在每年接待海外过夜游客人次、年旅游外汇收入等指标方面已连续10年位居全国主要旅游城市前四名。深圳市委、市政府高度重视旅游产业的发展，东部海滨休闲度假片区的规划和建设已经被列为深圳“十五”期间的重点工程,将把“滨海度假”旅游打造成继“主题公园”之后的又一张深圳旅游名片。政府的重视再加上“广深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“24小时通关”、“144小时免签”等一系列政策的推行以及盐坝高速公路的开通、沙头角口岸至香港粉岭的直通巴士开通等一些利好因素的刺激，将在很大程度上加快深圳旅游业尤其是东部旅游业的发展速度。（2）梅州旅游市场分析梅州旅游业的发展处于起步期间，各县区都在积极发展旅游业。由于投资较小，梅州旅游业发展缓慢。梅州旅游总体规划正在启动，还没有完成。梅州是全国著名的侨乡，旅居港澳台同胞和海外侨胞遍布世界70多个国家与地区，人口约300万左右。客家人在海外艰苦拼搏，深深体会到文化知识的重要性，他们回乡参观旅游省亲时，首先想到的就是办教育，以此光大客家文化，造就客家人才，以此回报家乡父老与祖国的建设事业。梅县历史悠久，是海内外著名的“文化之乡”、“华侨之乡”、“足球之乡”，是叶剑英元帅的故乡，素有“人文秀区”之称。目前，梅县人口达6036万人。旅居海外的华侨、港澳台同胞达80多万人，归侨、侨眷40多万人。梅县文物古迹众多，旅游资源丰富，是梅县吸引越来越多海内外游客前来的重要因素。千年古刹灵光寺、客家围龙屋、叶剑英元帅故居等与新建的集“三高”农业、旅游业于一体的雁南飞茶田度假村和雁鸣湖旅游度假村相映交辉。梅州市蕉岭长潭旅游开发集团总公司开发了长潭旅游度假区，其中华侨企业家汤锡林捐款1300多万元修建了闽粤赣释迦文化中心。2001年，梅州市接待海内外游客775万人次，比2000年增长68，其中海外游客76万人次，比上年增长237。海外游客中，华侨最多。国际游客以东南亚为主体客源市场，以日本、新加坡、马来西亚、泰国、印尼、美国、澳大利亚为主，在东南亚游客中，客家人后裔占有相当大的比重。国内游客以潮汕地区为主，珠江三角洲与福建、江西客源相差不大，因此，珠江三角洲的旅游宣传工作需要加强。调查显示，来梅游客46为观光旅游或探亲旅游，度假旅游比重小，娱乐、商务、疗养、会议与参与性旅游比重小。客源市场开发的重点，国内市场主要是潮汕地区、珠江三角洲、江西福建市场，逐步开发华东与华北市场。海外市场重点是东南亚。（3）梅州教育市场分析梅州作为文化之乡，人文教育一直属于岭南之冠。本科教育有嘉应学院，大专学校有嘉应师范专科学校，高中学校有东山中心，梅县高级中学等知名学校，市级重点高级中学有曾宪梓中学等。中专教育有国家重点中专梅州卫生学校，艺术学校有、梅洲艺术学校、梅州艺苑学校。初中小学教育基础较好，普及九年教育工作也是位于广东前列。梅州空白点是研究生教育，没有研究生教育就无法大批培养高级人才，没有博士后工作站就无法吸引获得博士学位的高级人才回梅州发展。利用海外华侨的财力与智力资源，利用梅州籍贯教授多的特点，大力发展研究生教育是梅州经济腾飞的重要保障，梅州经济发展关键靠人才，人才培养的关键在于师资和政策引导。按照教育产业化的要求，与知名大学联合开展研究生教育，积极吸引华侨子女回国接受研究生教育，促进客家文化传播，培养海外华侨对祖国文化的认同感，是一件意义深远的大事。利用梅州文化优势与人才优势，利用华侨众多的特点，与中国科技大学等联合培养软件人才，发展计算机软件等产业，主要依靠人才是梅州经济发展的重要出路。24梅州房屋地产及周边老龄住宅市场需求分析研究根据2002年数据，梅州现有房地产企业131家，二级企业两家。2002年梅州市房地产总投资128亿元，比2001年增长4445，施工155万平方米，竣工80万平方米，商品房销售额1073亿元，比上年增长20。空置房2076万平方米，说明房地产开发结构不合理，实现利润3240万元（实际利润在8000万元以上），上交税费5400万元。图4鸿都花园是目前梅州开发档次较高的小区与世界相比，中国老龄化社会虽然进入得较晚，中国老年住宅问题却是一项不可忽视的工程和特征。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，到2000年我国有13亿60岁以上的老人（占总人口的107）。其中65岁以上的09亿人，约占7。到2025年，60岁以上老人为278亿人，其中65岁以上的老人191亿。至2040年，60岁以上老人374亿人，而65岁以上老人达到287亿。二是老年住宅设施差，急待完善。1998年，我国老年人口为124亿，男性老年人占4825，女性老年人占5175。银发人群在我国的出现，说明市场出现新的机遇，针对养老问题，新加坡的财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究，研究结论是满足成功人士为父母尽孝心的心理，市场潜力大，需要突破传统的疗养院与养老院模式。梅洲市老年人较多，政府兴建了福利院、海外华侨也捐款兴建了一些小型养老院，传统养老体制无法满足养老需求，动员社会力量养老，发挥侨乡优势，我们需要探索一条社会养老的新路。香港目前是老龄化人群比较密集的城市，由于香港地域的狭小，老年人缺乏空气清新、环境优美、活动地域开阔的老人社区。非典在香港的迅速传播说明香港的居住环境不佳，建筑过于密集，严重威胁居民的健康，从非典案例上可以看到，非典病毒对老人的威胁尤其严重。纵观目前比较平淡的房地产市场，面对这一新兴的房地产消费群体，发展前景是诱人的。虽然它没有巨额的回报，但其长远性和稳定性也是其他产业难以相比的，不失为一项良机。而且它是一项民心工程，值得我们充分关注和用心。根据老年客户的不同类型需求，建议采用产权销售与出租服务相结合,开发老年住宅可以争取政府的指导，争取在梅州开发本项目的优惠政策。三、同类项目成功案例31、同类旅游与公园项目的成功案例公园案例1按照现代理念设计中山岐江公园，不仅注重工业景观再生与利用，而且非常注重湿地保护与文化内涵的自然体现。北京大学景观规划设计教授俞孔坚以及庞伟副研究员主持这个项目的设计，该项目获得景观设计大奖，改写了传统的中国公园设计手法。俞孔坚教授在哈佛大学攻读景观设计博士学位时开始思考中国景观设计的创新，结合中国园林文化与美国先进的景观设计理念，土人景观完成震动世界景观界的一些经典作品。图5中山岐江公园总体规划方案足下的文化与野草之美解读中山岐江公园设计广州建设报2002/11/28俞孔坚文化，一个非常抽象的概念，当建筑师或景观设计师将其具体化的时候，习惯于把眼光投向城市与场地的久远历史百年、千年、甚至万年。那历史的文化当然是值得珍惜、留恋和尊重的。所以需要挖地三尺，需要翻阅那积着尘土的线装本，需要从博物馆中寻求灵感与参照，找到延续文脉的逻辑。因此，有了中国众多古老城市中的仿古建筑和景观。或曰，这是个新的城市，没有文化，于是，我们把眼光投向异域，投向古希腊、古罗马，投向欧洲的巴洛克、美国的新古典主义。因此，才有了习见于大江南北城市中的欧陆之风。美，一个同样抽象的概念，当景观设计师、园艺师将其具体化的时候，习惯于追求园艺之美、几何之美，亦或古典式的小桥流水之诗情画，因此有了牡丹花的争奇斗妍、月季花的五彩斑斓；因此，也有了源之于凡尔赛的七彩花坛和源之于江南文人山水园林的曲径通幽。这些文化与美，作为设计师的追求都无可厚非。而中山岐江公园设计所要体现的是脚下的文化日常的文化，作为生活和作为城市记忆，哪怕是昨天的记忆的历史文化；本设计所要表现的美是野草之美，平常之美，那些被遗忘、被鄙视、被践踏的人、事和自然之物的美。这不是一种背叛，而是设计师的一种理解，一种对人自我的理解，对人生价值和人性的认识；一种对文化的理解，对这一人类社会群体所创造的物质和精神世界的认识；一种对自然的理解，对作为人及其整体的存在基础和背景的认识。作为这种理解的表达，中山岐江公园是一个现代景观设计的实验，既然是实验，必然不是完美的，当然，也许会有可参考之处。一、设计特点1、场地特点岐江公园位于广东省中山市区，园址原为粤中造船厂旧址，总面积11公顷，其中水田36公顷，水面与岐江河相联通。场内遗留了不少造船厂房及机器设备，包括龙门吊、铁轨、变压器等等。始于上世纪50年代直至改革开放的90年代后期。作为工厂，它不足称道。但几十年间，粤中船厂历经新中国工业化进程艰辛而富有意义的历史沧桑，特定年代和那代人艰苦的创业历程，也沉淀为真实并且弥足珍贵的城市记忆，而在当今轰轰烈烈的城市建设高潮中，这种记忆是稍纵即逝的，由于其中所参杂的极端现象，甚至就连亲身经历过的人们也会怀疑其真实性，更不用说他们的后代了。2、设计方法与形式从方法上，本设计面临三个设计思路上的诱惑第一诱惑借用地方古典园林风格，即岭南园林的设计方法，这是方案之初许多专家推介和祟尚的，优越的临江及含湖环境、丰富的岭南植物及中山市已有的园艺和工艺技术，加上资金上的保证，为创造具有地方特色的古典园林创造了条件。第二诱惑设计一个西方古典几何式园林，理由也相当充分。首先中山作为一个华侨城市，近百年来受到南洋建筑风格的影响，其次近年来的城市景观建设也特别注重园艺和工艺之美；再者，欧陆风格广泛获得接纳，在此设计一个强调工艺与园艺及观赏性景观，也不失为一条颇受欢迎的途径。第三诱惑需用现代西方环境主义、生态恢复及城市更新的路子。其典型代表是RICHARDHAGG的美国西雅图炼油厂公园和PETERLATZ的德国RUHR钢铁城景观公园，这两者都强调了废弃工业设施的生态恢复和再利用，而成为具有引领现代景观设计思潮的作品，坦诚地讲，这一诱惑是最大的，而且整个设计也贯穿了生态恢复和废旧再利用的思想，其中的许多方法也借鉴到本设计中来了。岐江公园的个性正是在与以上三种设计思路的不同和相同中体现出来的。与岭南园林相比，岐江公园彻底抛弃了园无直路、小桥流水和注重园艺及传统的亭台楼阁的传统手法，代之以直线形的便捷步道，遵从两点最近距离，充分提炼和应用工业化的线条和肌理。与西方巴洛克及新古典的西式景观相比，岐江公园不追求形式的图案之美，而是体现了一种经济与高效原则下形成的“乱“。蜘蛛网状结构的直线步道所谓“乱“的铺装，以及空间、路网、绿化之间的自由均为基于经济规则的穿插。与环境主义及生态恢复相比，岐江公园借鉴了其对工业设施及自然的态度保留、更新和再利用，与之不同的是，岐江公园的设计强调了新的设计，并通过了新的设计来强化场地及景观作为特定文化载体的意义，揭示人性和自然之美。3、含义岐江公园的景观设计通过视觉与空间的体验传达三个方面的含义。1、足下的文化，即在一个普通造船厂所注释的那片土地上、那个时代、那群人的文化。除了保留诸如烟囱、龙门吊、厂棚等这些文化的载体外，还通过新的设计把设计师对这种文化的感觉通过新的形式传达给造访者，如被称为“静思空间“的红盒子了，以及剪破盒子的直线道路、生锈的铸铁铺装等等。2、野草之美。野草不自美，因人、因设计而美。在不同的环境条件下，用水生、漫生、旱生乡土植物那些被农人们践踏、鄙视的野草来传达新时代的价值观和审美现，并以此唤起人们对自然的尊重，培育环境伦理。3、人性之真。小时穿越铁轨时的快感，在这里变为一种没有危险的游戏，使冒险、抗战和寻求平衡感的天性得以袒露；人对水的向往、对空间的探幽天性等都通过亲水栈桥和平地涌泉、树篱方格网的设计而得以充分体现。二、讨论岐江公园，珍惜足下的文化、平常的文化、因为平常而将逝去的文化；追求时间的美、工业之美、野草之美，以及人性之真。这些含义都试图通过一种新的形式来表达。这些形式与中国传统园林或西方古典景观设计很不同，而更多地吸取了现代西方景观设计，特别是城市更新和生态恢复的手法，但岐江公园有其自己的个性，而且是一种尝试过程中的个性，因而许多并不成熟。唯其个性，必然会有争议，唯其不成熟需要批评。32梅州雁鸣湖旅游度假村梅州雁鸣湖旅游度假村位于梅县雁洋南福，占地1万多亩，是中国南药旅游养生第一村，该项目由广东华银集团投资18亿元，经过五年的连续开发，建成后的雁鸣湖旅游度假村集【旅游观光、休闲度假、康体娱乐于一体、养心修性。商务会议接待】于一体的旅游度假胜地。图6雁鸣湖旅游度假村旅游规划图雁鸣湖旅游度假村的设计构思，均参照道家“天、地、人和合”的养生理论，以其独有的野趣绿色生态环境，按春、夏、秋、冬四季轮回的概念，兴建“春晖园、夏晓园、秋实园、冬融园和森林公园”等多个景点和生态园区。雁鸣湖旅游度假村是值得解剖的一个项目，它的经验与教训值得借鉴，笔者本着实地虚心学习解剖麻雀的精神，认真研究了该项目。表1雁鸣湖旅游度假村景点与设施评价雁鸣湖景观开发茶艺馆饮食文化展示评价雁鸣湖景观开发非常注重生态保护，体现亲近自然的精神，例如湖畔全部采用生态护岸措施。美食街沿着湖畔曲线布局，显得很有情趣，如果采用客家建筑外观可能效果更佳。碧野茶艺馆中间墙壁刻录镏金诗词，颇有气势。正厅的根雕茶具与坐椅，艺术气息浓厚，采用本地天然茶叶，整个茶艺馆充满茶香味，深受游客欢迎。茶艺馆还设置多媒体系统让客人查询景点布局，服务内容丰富而便捷。中餐厅规模较大，满足大型会议与团队游客接待需要。美食街沿湖而设立，客家风味小吃丰富多彩。坐在美食街道，清风不断从湖面吹来，游客怡然自得体味客家人精湛的饮食文化。南药基地滑草场与空中飞人银湖宾馆重点种植罗汉果等南方中药滑草场是非常受年轻人欢迎的项目，使用率较高，而网球场之类项目使用率较低。空中飞人是比较刺激的项目，主要适合年轻人。银湖宾馆位于山谷之中环境比较幽静，整体造型较好，只是窗户设计时档次较低，设计时候定位较低。山顶别墅精彩之笔花果天地凤凰阁眺望五指峰山顶别墅位于整个风景区最佳观景位置，建筑比较精致，内部设有养生服务项目，例如南药养生药浴，是独特之处，很受游客欢迎。种植大面积龙眼、桃树、金色柚五指峰是梅州最高锋，云雾飘渺，历来是粤东胜景，雁鸣湖旅游度假村采用借景方法，在花果天地山上修建凤凰阁。假山不宜过大，作为小品点缀较为合适山顶游泳池木走廊别有情趣33、健康养生理念老年度假住宅项目的成功实例1东方太阳城项目的出世背景与理念设计表2东方太阳城简介开发商简介北京东方太阳城房地产开发有限责任公司作为中国希格玛有限公司的控股子公司，北京东方太阳城房地产开发有限责任公司通过三年规划设计，精心打造中国首个大规模成熟退休社区东方太阳城。已建成项目有位于顺义潮白河畔的北京乡村高尔夫别墅；位于海淀区知春路的希格玛中心（包括希格玛大厦及希格玛公寓），决策人投资方希格玛公司总裁王晓岩项目负责人项目总经理余刚先生、公关部经理高玲女士、销售部经理SIMON先生项目借鉴美国太阳城太阳城中心是美国最大的老年社区之一。它位于佛罗里达州坦帕市郊，从1961年开始建设，占地10平方公里，太阳城中心历经40年的开发建设，不断繁荣，目前现有来自全美及世界各地的住户约17000名，而且一直处于持续增长的态势。这里的居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。这里空气新鲜、绿草如茵、6个大型开发式社区围绕着126个洞的高尔夫球场和无数个碧绿湖水，一座座独立的别墅或两层的公寓就是老人们的家。这里的房价比正常的市面上的价格便宜70，老年人都把这里比作自已的天堂。老年人都喜欢这里每天最美好的事是清晨的高尔夫球、中午的鸡尾酒会，晚上的舞会。这里的几个大会所里，每天安排了丰富多彩的活动，读书、上课、手工制作、绘画、音乐、聊天、表演、种植、健身等各种文体项目都能引人入胜。老年人在这里，精神上得到了安慰、自我价值得到了实现。太阳城中心，是高尔夫球爱好者的天堂，伴随清晨的鸟鸣，人们踏进拥有126个洞的高尔夫球场，挥杆远望，舒展身心。这里大约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。无论您是初学者还是高手，都可以享受高尔夫球。在交纳入会费后，每年每人费用大约为1500。太阳城中心是世界闻名的BENSUTTON高尔夫学校的本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。不少老年人有过这样的经历，从广阔天地回到家庭的小圈子，感到六神无主，英雄无用武之地，因此，心情烦躁甚至加快了生命的衰老，而一旦住进了太阳城中心，就象返老还童，寿命比外界平均延长了近10岁，生活充实而又富有光彩，从心理的失衡到新的平衡，其中的原因就在于在这里得到了精神的安慰，真正享受到了生活。东方太阳城项目理念设计北京东方太阳城是“全新退休生活的领跑者“，是一个以美国太阳城中心为蓝本设计建设的符合中国特色的大型退休生活社区。旨在创建和实现一种全新的家庭生活结构观念和全新的退休生活理念，简单的概括可以总结为全新退休生活的四个现代化表3东方太阳城的生活理念环境生活自然化美国SASAKI名匠心血，倾力巨作7000亩林地毗邻2000亩潮白河水面。近3500亩规划面积，023容积率社区内近200000平方米水面与潮白河相通，微波泛舟，恍似江南。起居生活便捷化所有建筑不高于4层，公寓必备电梯，光纤入楼，连通世界。点式、板式、联廊、联体别墅和别墅，69250平方米的多种建筑形式，尽数傍水而立，提供最大选择可能。房屋设计着眼于一生的方便使用，无障碍设计，电子安防与呼救，凸现持续人性关怀。中日友好医院与东方太阳城连袂出手，为业主建立健康跟踪档案。处于主中心和分中心会所内的家政服务部、餐饮购物中心，提供良多生活服务。社区生活丰富化社区组织和自发性质的俱乐部和协会，层出不穷。老年大学、图书馆，园艺区，自娱农场专门提供的电瓶车，为你去社区内任何地方提供方便提供健身房、室内游泳池、室内网球场、桌球室，更有高尔夫球场等体育场所。家庭生活层次化丰富的活动区域，提供与母亲郊游垂钓，与父亲竞技挥杆的可能。社区内的酒店为观光旅游的人们提供完善的服务。规范化社区幼儿园，添一份祖孙情深，减一份日常繁琐。时间储蓄，自我管理。项目地理位置图4东方太阳城位置图62东方太阳城项目的建筑规划东方太阳城规划设计美国著名景观设计公司SASAKI公司担纲整体规划设计、建筑设计国内知名设计公司维拓时代建筑设计院图7方太阳城规划平面图北京东方太阳城占地3500亩234万平方米，总建筑面积70万平方米，公建面积为40000平方米,023容积率，SASAKI在东方太阳城项目上的规划设计理念源于中国的桃花源记，它注重整体的景观效果，强调自然、建筑、人文景观的和谐统一，并提出了一系列崭新的设计思路，如“组团围合设计”，“视觉走廊设计”，即确保进入社区的人，站在社区的任何一个地点，都会有通透的视觉景观感受；又比如一个18洞的标准高尔夫球场环绕整个社区，使东方太阳城成为名副其实的“绿色高尔夫社区“；20万平米的社区水面更让东方太阳城充满灵气。人行、车行交通系统的划分充分确保社区内交通的有序化和人性化。图8东方太阳城一期规划平面图东方太阳城一期位于整个社区的西南角，占地186万平米，建筑面积约9万平米，绿化率为508，容积率为069。一期建筑围绕着3万平米的水面呈辐射状排列，以二到四层的低层建筑物业为主。建筑形式包括联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，面积从69到250平米不等，四层公寓带电梯，层高29米。户型多样，可满足客户不同需求。图9东方太阳城一期效果图规划设计单位外方设计国际著名的美国SASAKI设计公司担纲“东方太阳城“的景观规划及建筑设计。SASAKI公司在城市与园林设计，度假休闲开发、都市环境、道路和交通项目设计方面享有盛誉马萨诸塞州波士顿的滨水花园、意大利撒丁岛COSTASMERALDA、伊利诺斯大学等世界知名设计即出自SASAKI的手笔。在国内，美国SASAKI设计公司承接了上海黄浦江两岸地区的总体规划、广州珠江口地区的城市设计及宜昌市城区和滨江概念规划，皆身手不凡。在社区规划、景观建筑方面，SASAKI阅历丰富，从中山市山区渡假村、雅居乐园到广州汇景新城、从宜昌市唐基山森林公园到北京万柳世纪广场，SASAKI挥毫之处，即会呈现壮观美景。案例提炼我从王志纲工作室任高级策划师时，就开始关注健康产业与房地产业的有效嫁接，全面考察了北京东方太阳城等项目，在健康养生与高级别墅策划方面处于前沿地位。中方设计北京市维拓时代建筑设计院在北京市住宅规划与设计领域具有较高声誉，并且具有丰富的与国际著名建筑师事务所合作设计的经验。它曾经与美国HOK、澳大利亚DCM及考克思COX、德国GM等合作完成许多知名小区，包括阳光100国际公寓、锦秋知春住宅小区、鑫兆佳园、远洋天地（一期）等。田兵作为北京东方太阳城中方项目建筑师、国家一级注册建筑师，现任北京市维拓时代建筑设计院建筑专业总工程师，主持设计的万泉新新家园（二期）及回龙观住宅区A08，均获得北京市及建设部优秀设计奖，具有丰富的住宅设计经验。建筑设计户型设计建筑形式多样，一期房屋面积从69平方米至250平方米的公寓和联体别墅大开间设计63米的豪华面宽，落地大窗明厨明卫，采光通透。4层带电梯设计，品质一流。设计布局合理洁污、干湿、动静分区，充分利用有效面积，联体别墅中庭花园设计建筑设计地面平坦，无高差，通道不设门槛。户内外门的宽度均为1米，方便轮椅通过。开关、门铃和门窗把手等位置适当降低，便于老人使用。地面做防滑处理。老人视觉功能下降，提高房间、走廊照明度，部分区域设置长明灯。老人听力降低，提高报警声响。各种提示标志字体加大，以利老人辨识。房内设置报警系统，使老人可以随时求助。系统设计公寓对讲门禁系统安防呼叫系统压缩天然气泄漏报警社区电子巡更系统社区入口IC卡闸门网络光纤入社区、电话线入户社区集中供暖（30元/平方米/一个采暖季）市政电网供电（国家标准收费）社区自建天然气站（市政管线连接后使用市政燃气，收费标准不高于国家收费标准）社区深层地下水供水系统3东方太阳城的运作模式分析表4东方太阳城运作模式运作模式总体规划精雕细琢，先开发景观、会所样板房，提前通过客户营销方式销售，目的是加速资金回收，后开发实际建筑项目。大门入口客户第一，漂亮的接待中心首先做好，售楼工作是要注重形象。样板间给客户留下局部印象；湖面给客户留下景观印象。四、千佛塔寺国际康乐园总体策划与规划客家文化近代客家文化意识主要特征的四重、四轻，实际上也是客家文化意识中价值观念的具体表现。其价值观念的内涵是重名节，薄功利客家人视个人名节比钱财更为重要。把对个人的不仁不义，对祖先和父母的不孝，对夫妻之间的不忠不节，对国家民族的背叛，以及男盗女娼、懒惰、赌博等行为都被认为是不道德的、有辱祖先、有损人格和气节的。客家人有这