四明小镇旅游开发策划总体方案

四明小镇旅游开发策划总体方案四明小镇旅游开发策划总体方案1市场分析2环境分析3案例分析4概念比选与综合定位5主题卖点与项目策划1市场分析中国式的家庭危机越来越普遍，引起了广泛关注，其表现形式主要是（1）老年人的养老危机。随着中国进入老龄化社会（以上海为例，2015年60岁以上老人达到800万），如何养老在哪里养老成为焦点；（2）儿童的培养危机。持续走低的出生率使得孩子，尤其是00后得到的关爱越来越多，但缺少玩伴和父母的陪伴；（3）年青人的情感危机。年青人迫于各种压力，呈现和家人分离式相处的情况，缺乏和家人爱人情感沟通的渠道。11养老市场分析111市场规模潜力评估60岁10按国际标准，60岁以上人口占总人口10以上，是一个国家进入老龄化社会的标志。按这个标准，我国上世纪末已经进入老龄化社会。144亿截止2005年，我国60岁以上人口达144亿，占全国人口的11。3目前，我国60岁以上老年人口仍然以每年3的速度递增。24亿16预计到2020年，我国60岁以上老年人口将达到24亿，占总人口的16。1全国养老市场规模潜力评估（2）长三角养老市场规模潜力评估长三角地区65岁及以上占总人口的10以上，其中，市镇老人占老年人口总数的5468图长三角65岁及以上老年人口的家庭户数（单位万户）从图表可知，长三角地区未来60岁老年人口众多，以上海为例，到2015年60岁以上老年人口将达到281，即将近800万老年人需要养老服务，急需周边二线城市、三线城市进行分担。同时由于长三角地区经济发达，经济能力较强的市镇老人占多数，迫切需要类型多样的养老服务，追求中高端的管家式的养老服务和休闲度假旅游。2、养老市场消费潜力分析多年的积蓄DIAGRAM2DIAGRAM3DIAGRAM2DIAGRAM3子女经济支持退休金123我国老年人经济来源项目年2000年2010年2020年2030年人数（万）3654514770619127总金额（亿元）209983832814573219月均（元）4787135733321766852资料来源人口学刊，1994（4）退休金支付情况预测表我国退休人员福利待遇目前正以每年249的速度递增，扣除物价上涨因素,每年递增速度仍达15以上。老年人人均消费支出正在逐年上升，老年人实际和潜在的购买力都是巨大的。112市场需求倾向分析1、养老方式多样化的需求由于受中国传统文化的影响，中国养老大部分是以居家养老为主。与国内不同，国外盛行机构养老，主要有三种形式异地养老安居小镇。如美国乔治亚州北部的乡村小镇，过去是条件艰苦的烟草种植区，现在则凭借清新的空气，明净的湖水，山峦叠翠的自然环境和便利的交通成为老年人养老趋之若鹜的地方，这些小镇依靠老年消费经济也得以繁荣；旅游养老。瑞典、丹麦等欧洲国家养老福利与社会保障很好，旅游养老是这些国家的老人热衷的养老方式之一，老年人随着季节的变化，选择更舒适的环境，较长时间地逗留以享受生活，老年人可以在喜欢呆的地方联系一家养老机构，一边休息一边旅游。跨国式度假养老。英国目前已有不少老人把自己的养老地点选择到西班牙、南非。这是因为西班牙和南非有着比英国本土更好的气候、自然环境及对英国人来说较易适应的语言、文化和社会环境；我国正迅速步入老龄化社会，大都市人口老化尤为突出。城市在带来社会进步的同时，负面效应也日益明显高昂的地价房价，日渐升高的生活费用也令都市居家养老成本过高，。也给整个社会带来极大负担，这些都使得“都市居，大不易”；都市狭小的居住条件，拥挤、噪音等使生活质量日益变坏，也不适于老人晚年生活。因此，从都市内置换到都市外，返璞归真、回归自然的度假型养老方式将成为时尚。乔治亚州养老安居小镇旅游养老跨国式度假养老村112市场需求倾向分析DIAGRAM22、养老产品多元化的需求DIAGRAM2当前中国有13亿多老年人，而养老院、托老所里可供他们使用的床位只占总需求的百分之零点几，而且这些养老院、托老所的设施和服务质量良莠不齐，并且这些养老服务结构提供的主要是日常照顾、护理、体检等生理健康上的服务，但是老年人除了需要日常照料护理外，他们也需要娱乐、休闲和旅游，但这些精神上的养老服务产品缺乏。显然，不同收入类别的老年人对养老产品的需求也是不同的，以养老住宿为例，本身就具有经济能力的老年人或者儿女非常成功又具有孝心的老年人追求的可能是养老别墅这样的养老产品，而一般工薪阶层退休的老年人可能接受的是养老公寓这样的养老产品，但是目前国内的养老产品比较单一，即使有养老别墅这样比较高档的养老产品，其供给数量也是十分有限的，不能满足市场需求的量。本身有经济能力的儿女有经济能力的工薪阶层退休人员图根据收入对老年人分类关于娱乐休闲方面的养老产品种类丰富化；养老产品层次需要丰富化。112市场需求倾向分析3、养老服务人性化的需求老年人晚年缺少孩子的关爱，觉得孤独。调查显示，老年人中有三成患有抑郁症，而这些患病的老人中，有一半是因为长时间缺少子女关爱发病，此外，缺少儿女陪伴精神孤独的老人也更容易患老年痴呆、帕金森等老年病，因此老年人更需要工作人员在提供医疗社区服务时家人般的关怀，除了日常的体检养生，老年人还需要心理治疗和精神宽慰。目前国内提供的养老服务偏重日常体检，对老人的精神和关爱则显不足，更鲜有观念去创造一个让老人和儿女共享天伦的环境。家人关怀和陪伴提供能给老年人成就感和精神依托的活动心理诊疗，关注老年人的心理健康113市场消费特征分析2、补偿性消费特征补偿性消费是一种纯粹的心理性消费，大多是对过去生活某些方面感到不足和遗憾，当生活水平较高或时间充裕时，对过去遗憾和不满的补偿往往成为他们的消费追求。这部分消费者基本上是老年人，比如60后中的知青，对当年支援地有不一样的情怀，诸如回忆之旅、有关支援地的摄影展、座谈会等活动老年人参与购买的积极性较高。3、趣性消费特征老年人情趣性消费的主体实际上是习惯性的固化，或为适应老年人生理条件变化而参与的休闲消费的升华。老年人消费情趣形成一般有三一是以往原有情趣的自然延伸；二是年轻时的情趣由于紧张的工作、生活难以顾及，离休后又重新开始；三是适应老年生活需要而培养的新的乐趣。因此钓鱼俱乐部、书法俱乐部、迷你高尔夫等适合老年人的产品既可以延续老年人的兴趣，陶冶情操，又可以使老年人打发退休后的时间。1、求实性消费特征求实性消费特征一般包括三方面一是产品的适用性；二是服务的可靠性；三是价格的合理性。求实消费是多数老年人的基本心态，老年人消费一般要求方便、适用、安全舒适、有益健康。因此养生健康产品、体检中心等尤为受老年市场青睐。（1）市场开发现状据国家统计局第五次人口普查显示，我国014岁的人口为28979万人。由此可见，我国儿童旅游市场巨大。着眼于儿童旅游市场所凸显的巨大市场潜力，出现了一大批为青少年学生量身订做的产品，多为修学旅游、夏令营等形式。但是从2000年以来，因为诸多方面的原因，我国儿童旅游市场的开发一直处于举足不前的状态，产品没有得到深度开发，主要表现在以下几个方面依然没有突破传统模式，主题单一，孩子兴趣不高面向少儿的导游很少，针对性的服务更少过于注重“学”的因素，片面追求“求知”价格偏高，服务不周（2）开发的必要性从儿童旅游的需求方来说，儿童旅游需求旺盛、市场广阔从社会整体而言，儿童旅游活动开展有良好的社会和经济效益12亲子市场分析121市场概况及潜力评估1儿童旅游市场概况2亲子旅游市场概况亲子游是一种新的旅游活动形式，其区别于其他旅游活动的根本特征在于人员构成，即父母与其未成年子女是亲子游活动的主体。父母参加亲子游的主要目的有两个一是增进与孩子的感情；二是让孩子通过旅游活动增长见闻，开阔眼界，陶冶情操。（1）亲子游在国外已经是一个很受重视的细分市场。例如，澳人利亚在旅游业界的年度人奖评选活动中，甚至专门设立了“最佳亲子旅游”奖项。2007年该奖项被授予了开业刚一年的悉尼野生动物园。（2）亲子游在我国已经开始成为一种社会现象，并已经成为了一个新的旅游细分市场。在计划生育国策和生育观念的双重影响下，城市中的年轻父母们基本上都只有一个孩子，他们一般愿意为自已唯一的孩子的健康成长付出最大的努力。而随着可支配收人水平的提高，加上新教育理念的普及，他们愿意在孩子的人格养成等方面投人时间和金钱。由于我国人口基数人，有亲子游意愿和能力的家庭数量相当庞人，这使得亲子游有非常巨人的现实的和潜在的市场容量。但是对亲子游市场容量的认识不足、开发力度不足，很大程度上忽视了亲子游市场的重要性。家庭旅游儿童旅游亲子旅游3市场规模及消费潜力据2005年底人口抽样调查结果，全国共有家庭户39519万户，家庭户人口为123694万人，平均每个家庭户的人口为313人，其中城镇平均每个家庭户的人口为297人。家庭结构趋于小型化，核心化。下图明确地说明了近五年我国家庭户规模的变化趋势。我国的家庭构成中，核心家庭日益增多。图1120012005年全国家庭户平均规模资料来源中国统计年鉴（20022006）在核心家庭的旅游决策中，孩子起着比较重要的作用，家庭也尤其重视旅游对孩子的教育价值，旅游时间也受孩子假期的影响，因此这类家庭喜欢的旅游方式多为带有教育性质的亲子旅游。3市场规模及消费潜力就长三角地区而言，根据江浙沪三地统计年鉴，2000年到2009年出生的人口为125816万人。江浙沪亲子市场规模较大，对能够维护和升华父母与孩子感情以及有助于孩子成长的旅游产品的需求很大，并且消费群体对于此类旅游产品在一定价格范围内敏感性不高，需求价格弹性较低。（1）亲子市场规模潜力分析虽然我国近年来一直实行计划生育，但根据统计年鉴看，仍是一个不可小觑的群体。表1120002009年江浙沪地区出生人口数如上表所示，2000年后江浙沪地区的平均人口出生率普遍不高，上海和江苏低于10。另外，平均自然增长率呈现逐年降低的趋势，尤其是上海地区出现了负增长。每个家庭中儿童承载父母的关爱更多，是重点培养与呵护的对象，甚至出现三个家庭共同抚养一个小孩的现象，孩子享受着三代关怀，家长愿意并且能够承受的消费越来越高。（2）消费潜力分析亲子游的寓教于游价值凸显经济条件的改善为亲子游的发展提供有利基础未来成长的需求一是有利于青少年的群育；二是有利于青少年锤炼顽强的意志养成节俭的习惯；三是有利于青少年形成高尚的情操，健全的人格；四是有利于青少年技能训练，尤其是专项修学旅游。天性释放的需求少年儿童在城市里得到的教育不够多元化，缺少玩伴，缺乏同辈之间和父辈之间的沟通。目前少年儿童群体不缺乏关爱，但是缺少跟父母和其他孩子一起玩耍的机会。他们需要一个渠道从教育压力中解脱出来，尽情地玩耍，展示天性。参与互动的需求现在的少年儿童多独生子女，平日里除同学、老师、家长外，其他社会交往较少。因此，许多少年儿童有通过旅游活动与同龄人、旅游企业的服务人员等交流思想、沟通感情、加深了解、建立友谊的愿望。122市场需求倾向分析家庭亲情动机随着中国城市化的迅速发展，家庭结构日趋缩小，家庭夫妻忙于工作，交流机会少，陪伴孩子的机会少，通过全家出游实现亲近孩子的目的，是难得的家庭增加交流和增进了解的机会。教育动机现在的家庭大多是独生子女，带孩子出去旅游主要是为了让他们增长知识，拓宽知识面，加深对世界和自然的了解，从而热爱自然、热爱祖国。旅游给了他们最便捷的方式。休闲放松动机亲子旅游并不只是孩子的旅游，虽然孩子的年龄、喜好在选择旅游目的地中是必要的考虑因素。可是在考虑孩子的同时，也应考虑自己的喜好，在满足孩子好奇心的同时也应达到自身放松的目的。对于父母，亲子旅游不是为负担，也可以达到放松身心，体验新鲜事物从而陶冶性情的目的。122市场需求倾向分析123市场消费特征分析124市场消费行为分析1、市场规模首先，就人口规模总量而言，年青人口在总人口中占据着最大的比重。2009年，2545岁人群所占比重达到了3198，高于老年市场与小孩市场。其中4044岁人口所占比重最高，达到了964，其次为3539岁人群，所占比重为910。图2009年我国各年龄阶段人口占总人口比重13年青市场分析131市场潜力评估其次，就出游人数而言，年青市场规模很大，占据着市场份额的三分之一以上。无论是农村居民还是城镇居民，2544岁人群出游人数占总人数的比重均达到了35以上，分别为404和368。2008年我国城镇居民国内旅游人数比重2008年我国农村居民国内旅游人数比重1、市场规模2、消费能力年青人作为社会的中坚力量，既是社会财富的主要创造者，也是社会财富的主要消费者，其消费能力远高于老年人和小孩。这点当然也反映在旅游消费中，他们的人均消费水平比其他年龄段的旅游者要高。2007年我国各年龄阶段国内旅游人均花费水平当然，年青人的消费能力与文化程度及职业息息相关。调查显示，旅游者人均花费与文化程度呈高度正相关，与职业收入水平也存在着正相关的关系。因此，那些受过良好教育，拥有良好职业的年青人，他们的旅游消费能力最高。2007年不同文化水平旅游者人均花费水平2007年不同职业旅游者人均花费水平2、消费能力同时，年青人的消费能力与其家庭平均月收入存在着一定的正相关关系，家庭人均月收入水平越高，其人均花费也越高，但这其中也会存在着一定的例外，如家庭平均月收入在10001999元的家庭其人均花费超过了20002999元和30003999元的家庭，这可能是因为该收入阶段的家庭旅游需求较小，因而每次花费水平较高。2007年不同收入水平旅游者人均花费水平2、消费能力3、出游率随着中国国民经济水平的提高，近年来我国居民出游人数日益攀升，出游率逐步呈上升趋势，我国居民国内旅游已步入大众化旅游时代。据预测，到2015年，我国国内旅游人数将达33亿人次，年均增长10，人均出游率也将达到236次。届时全面化的旅游时代将到来。而这其中年青人占据着大部分比重。近年来我国居民国内旅游人次（亿人次）近年来我国居民出游率（次）1、休闲度假需求当前，年龄在3045岁之间的年青人有一个共同的称号“三明治一代”。他们的共同特点是“上有老下有小”、工作家庭都是“顶梁柱”、花费越来越多、积蓄越来越少、身体越来越差、压力越来越大。“活得累”是“三明治一代”的普遍感受。据调查显示，只有252的中年人认为自己“不累”，高达9748的人觉得自己“很累”、“有点累”、“比较累”。年青人面对的四大压力122市场需求倾向分析因此，以放松、休憩为主的休闲度假成为年青人的主流需求。尤其当我国人均GDP超过3000美元后，我国的休闲度假旅游步入了成长期，这点在我国经济最为发达的地区之一的长三角地区表现得尤为明显。通过对长三角地区游客目的调查可知，长三角地区休闲度假旅游在游客出游目的中占据主要位置，成为长三角旅游市场的主流，有些地区如上海杭州以观光度假为出游目的的游客占到了半数以上，达39。长三角地区2007年国内旅游目的构成分析1、休闲度假需求随着年青人生活节奏的加快和生活压力的加大，他们与孩子相处互动的时间越来越少，尤其是那些有着良好职业、较高收入的社会精英分子。据调查，母亲每周陪伴孩子的时间仅为212小时，而父亲用于陪伴孩子的时间更少，仅为96小时。父母与孩子之间缺乏互动交流对孩子的成长、教育都是极为不利的。因此，寻求与孩子在一起沟通交流，陪孩子一起成长成为年青人非常迫切的需求。各种提供父母与孩子互动的形式如家庭互动体验中心、家庭度假、家庭互动平台等深受年青人的喜爱。2、家庭互动需求1、追求高品位的文化旅游产品年青市场在选择旅游产品时更愿意追求高品位的文化性旅游产品，尤其是那些收入可观的精英阶层，由于他们普遍受过良好的高等教育，对文化性的旅游产品消费需求更旺盛，同时高收入则为他们的消费提供了坚实的经济基础。高品位的文化旅游产品具有鲜明的文化特色，能够满足旅游者悦耳悦目、悦心悦意、悦神悦志的审美需求，带给旅游者的更多的是一种精神性享受。文化旅游产品体系123市场消费特征分析2、倾向高质量舒适享受型旅游面对日益增加的生活压力，青年人将旅游视为一种放松身心、享受生活的重要方式。因而他们在选择旅游方式时，对价格的敏感性较低，更倾向于能够提供高质量服务的享受型旅游。享受型旅游更贴近旅游者的需求，更注重旅游服务的质量，更能产生较高的经济效益。一般而言，享受型旅游形式多样，主要有度假、购物、养生、美食等。享受型旅游具有重游率高、旅游目的以休闲为主、出游形式以家庭和散客为主等特点。3、注重个性化、时尚化、体验化休闲成为旅游发展的主要动力，使得越来越多的年青人开始摆脱传统的、大众的旅游方式，开始追逐一种新奇的、个性鲜明的、超凡脱俗的个性化旅游，各种专项旅游、主题旅游、特色旅游应运而生。同时，青年人在旅游过程中更能顺应时尚潮流，如游轮旅游、太空旅游等。在当前体验化经济的时代下，体验化旅游也是青年市场非常重要的一大特点，体验化旅游就是强调旅游者的参与与互动，而不是单一的观光和游览。14家庭度假市场分析141市场潜在规模分析图112008年长三角旅游形式图从2008长三角旅游形式分析图可知，合家出游已经成为一种流行趋势，并且随着市场规模的不断增加，未来将成为主流休闲度假形式。对整个家庭度假市场进行分析，已婚的受访对象中有7270的人会将度假休闲类排在第一或第二位，这表明家庭对度假需求较大。根据江浙沪三地人口统计资料显示，2009年长三角地区三口之家户数有31676878户，三代同堂型家庭约10574468户。141市场潜在规模分析目标市场细分市场人均消费（元）平均滞留天数消费特点家庭市场三口之家834913天虽然孩子没有消费能力，父母才是消费的决策者，但父母在购买旅游产品时更倾向于购买那些能维护和升华父母与孩子感情的旅游产品以及有助于孩子成长的旅游产品；三代同堂563835天由于有老年游客，因此消费时会更多地考虑到给亲戚带一些有意义的旅游纪念品；而且由于健康问题，因此比较容易购买具有保健功效的产品和服务；表家庭度假市场消费特点问卷调查显示，三口之家出游平均滞留天数在13天，人均消费在8349元，三代同堂出游的平均滞留天数在35天，人均消费在5638元。对宁波市鄞州区家庭游客人均消费进行研究，发现在700元900元消费档的最多，占27其中住宿费、餐饮费以及其它费用占主体部分，总比例为49。DIAGRAM2142出游偏好分析家庭出游决策权。一般而言，拥有家庭出游决策权的家庭成员的需求是否得到满足是旅游地成功与否的标准之一。无子女家庭出游决策权主要掌握在夫妻之间，且丈夫与妻子拥有出游决策权的比例基本持平；而在有子女家庭中，5084家庭的出游决定权掌握在丈夫手中，略高过妻子。决策影响因子。家庭度假区别于其他度假的地方在于，不管是在度假目的地的选择上，还是购买的旅游产品类型上，以家庭形式出去度假的游客在进行旅游行为的时候，比一般度假游客会更看重家人的喜好，而不是仅仅根据自己的偏好来做选择。出游形式。对宁波近几年旅游市场进行分析，自助旅游越来越热，举家自驾出游的人数呈现攀升趋势，这说明随着旅游通道的日渐完善，家庭度假游客更偏好近距离的家庭自助自驾游。节庆活动。当有影响力、文化底蕴和教育意义的节庆活动开办时，节庆活动举办地吸引的家庭游客更多，如象山2008年接待的家庭游客量增幅达25。也就是说，家庭度假游客偏好有意义的节庆活动。21长三角地区度假综合体发展分析根据世界休闲组织预测，一个地区人均GDP达到3000美元，度假需求规模化产生。目前，以沪杭甬都市圈为核心的长三角地区人均GDP已达到7000美元，处于休闲度假旅游规模化启动的重要时期，为度假旅游地产开发提供了极为广阔的发展空间。行政区域度假地名称规模主要产品上海市嘉定浏河岛度假村1620亩少年儿童活动营地、芦荡垂钓、乡村农舍别墅群、高尔夫球场、疗养院、会议中心奉贤海湾旅游区14700亩房地产业、教育体系、商贸餐饮、娱乐休闲、生态度假青浦东方绿舟5600亩知识大道、国防教育、生存挑战、科学探索水上运动、体育训练、绿洲别墅、绿洲宾馆太阳岛温泉度假村2400亩北欧风情度假村、会议中心、高尔夫球场温泉保健中心、户外拓展训练基地遛马俱乐部、沙滩浴场松江佘山旅游度假区16320亩东西国家森林公园、森林宾馆、高尔夫俱乐部浦东黄金海滨度假村400亩别墅及标准客房、海滨浴场、游艇俱乐部钓鱼池、跑马场、网球场、卡丁车、杭州市仙女湖旅游度假区5451亩仙女湖、温泉SPA、假日沙滩、邮轮酒店度假酒店、风景林区、游乐公园千岛湖开元度假村300亩五星级度假酒店、独立别墅、豪华客房临湖泳池、临湖SPA、豪华游艇之江度假区14820亩宋城、未来世界、高尔夫球场九溪玫瑰园（别墅、高级公寓）宁波市东钱湖旅游度假区30000亩钱湖十景、阿育王寺天童寺、度假休闲、会议展览湾底农业观光休闲区1600亩水果采摘、垂钓烧烤、青少年素质拓展基地溪口风景区1800亩观光游览、寻根祭祖、怀古探奇、特产美食滕头农业观光示范区1800亩田园风情、动物竞技、军事训练、劳动技能训练宁海森林温泉度假区9630亩温泉养生、休闲观光松兰山滨海旅游度假区37650亩休闲养生、会议度假、海鲜美食21长三角地区度假综合体发展分析人均GDP水平高长三角地区交通一体化度假综合体蓬勃发展闲暇时间和休闲度假观念长三角地区度假综合体发展原因缺乏针对某一特定市场、主题突出、立意新颖、服务完备的专业度假地运营中存在市场细分不清和定位模糊的问题涵盖和依托的旅游资源类型趋于完善迎合“休闲经济”、“会议经济”的市场需求，得到投资者、开发商和消费者垂青发展速度快，规划和建设水平相对较高总体发展程度和特征22宁波市度假综合体发展分析从宁波旅游发展来看，“多彩五圈”构筑起的宁波旅游大发展格局中，以“人文山水”为内核的休闲度假旅游将成为未来大众旅游的发展主线。多种多样的度假综合体将成为宁波市旅游发展的重要物质载体，也是吸引长三角都市圈大规模客源的关键所在。环都市旅游圈以都市观光购物旅游、人文休闲旅游、商务旅游为主体，以环都市山水观光休闲旅游、近郊工农业旅游为补充，融休闲娱乐、旅游商品制造、旅游集散、综合接待服务功能于一体的综合旅游圈。余慈人文旅游圈以近代甬商文化和深厚浙东文化底蕴为依托，以特色资源观光和商务旅游为主导，以山水观光、休闲度假为补充，融休闲娱乐、美食等功能于一体，并成为宁波北部旅游集散服务副中心。四明人文山水旅游圈以奉化溪口、四明山水自然风光和人文遗存为依托，建设以山水观光和休闲度假复合型产品为主导，以红色旅游和生态旅游为特色的深度体验型旅游片区。南部温泉山水旅游圈充分挖掘并弘扬温泉及森林资源所蕴含的养生保健文化精髓，形成以温泉和森林养生保健为主导产品，以山水观光和古镇旅游为重要补充的高端休闲度假旅游圈。东部滨海旅游圈以上海为核心的长三角中高端市场为主要目标市场，以观光休闲为基础，以滨海休闲度假为主体产品，养生保健、会议市场、海鲜美食、节庆活动为重要补充的综合型滨海度假旅游区。22宁波市度假综合体发展分析221余慈人文旅游圈雅戈尔达蓬山旅游度假区位于慈溪市龙山镇,是雅戈尔达蓬山旅游投资开发有限公司开发的以徐福东渡为主题的历史文化遗迹与自然胜景和世界主题乐园相结合的旅游区，其主要包括“80天环游地球”世界自然人文主题乐园、中国徐福文化园、中华石窗园、佛迹寺和雅戈尔达蓬山大酒店五大区块，集旅游、休闲、度假、娱乐于一体，现为国家AAAA级旅游区。针对客源沪杭甬都市圈游客及日本、韩国文化型旅游者依托资源达蓬山、窖湖等自然旅游资源要素及徐福东渡遗址等历史文化遗产景区/酒店名称规模功能定位及主要产品八十天环游地球世界自然人文主题乐园250亩集中展示了世界各国各地区的风土人情、风光名胜和自然之谜。园内共设七个区亚洲区、大洋洲区、南美洲区、北美洲区、欧洲区、非洲区和亚洲印度区徐福文化园200亩以徐福文化和秦文化为核心，福寿文化为特色，文化胜景与自然美景相结合的高层次的文化旅游和特色生态的文化旅游区中华石窗文化园200亩宁波地区最大的郊野风格私家园林，以展示中国古代石窗艺术为主题，整个景区由雅戈尔中国石窗博物馆、南宋遗址泽山书院及山野自然生态三大部分组成。是中国唯一的石窗博物馆佛迹寺150亩佛迹寺于礼佛区的主轴上依次排列天王殿（山门）、大殿、藏经楼，东西角楼、祖师殿、伽蓝殿、药师殿、弥陀殿及廊等分列左右两翼，共同合成佛迹寺的主体礼佛空间达蓬山大酒店35000平方米背靠青山，前眺窖湖，全景观房224个，会议厅5个，另有室内泳池、网球场、健身房等健身康乐设施达蓬山庄本色的小木屋错落有致地散落在树林中，共有床位38张，会议厅1个，除提供住宿、餐饮、商务会议、等常规服务外，还可以参加烧烤、挖笋、采摘杨梅等野外活动80天假日旅馆经济型酒店，共有标间42间，床位60张。22宁波市度假综合体发展分析222南部温泉山水旅游圈宁海森林温泉旅游区位于宁海县深圳镇内，距县城25KM。1960年开始，在原浙江省委书记江同志亲自主持开发下，越三年建成省政府疗养所，1964年郭沫若先生题词“天明山南溪温泉”，1991年被林业部批准为国家级森林公园。现为国家AAAA级旅游区，已经建设成为一个集休闲、度假、理疗、娱乐、观光于一体的旅游度假胜地，被誉为“华东第一森林温泉”。内部结构宁海南苑温泉山庄占地4平方公里，定位为低密度高端温泉休闲度假区，共有41栋别墅，每栋别墅房间数为4至20间左右，是中国十大温泉度假酒店之一。宁海森林温泉度假村接待服务中心露天阶梯温泉区温泉木屋别墅（17座单体别墅）宁海温泉大酒店包括10套高级、豪华套房，145间标准客房，6间会议室，另有中西餐厅、宴会大厅、商务中心和精品商场等服务设施和舞厅、KTV包厢、影视厅、棋牌室等娱乐设施。针对客源宁波、杭州及邻近的台州、绍兴、温州等长三角南翼都市圈的高端商务休闲旅游者依托资源峡谷、森林、温泉等自然旅游资源要素22宁波市度假综合体发展分析223东部滨海旅游圈松兰山海滨旅游度假区位于象山县城东南9公里的海滨，规划面积251平方公里。区内海滨风光优美、海洋文化厚重、休闲度假设施完善。松兰山先后评为省级旅游度假区、中央电视台黄金周直报景点、国家“AAAA级旅游区”、上海市民最喜爱的浙江十佳景区等称号，已成为华东地区集休闲、娱乐、度假、会议等为一体的综合性海滨旅游度假区。针对客源沪杭甬都市圈大众旅游市场依托资源海湾、海岬、阳光、沙滩等自然旅游资源要素及塔山文化遗迹、戚家军抗倭烽火台遗址等人文景观度假休闲中心海滨会议中心海山狩猎中心海鲜美食中心海上娱乐中心主要产品海湾观景体育竞技海岛狩猎海鲜烧烤23宁波市度假综合体未来发展诉求由以上分析，目前在宁波“多彩五圈”的旅游发展格局中，在四明人文山水旅游圈，尚未形成品牌突出、知名度高的度假综合体，从宁波市整体发展的角度看，这是一块亟待填补的市场空白。东部滨海旅游圈大众休闲、滨海度假、会议旅游南部温泉山水旅游圈温泉养生、高端休闲度假余慈人文旅游圈特色文化资源观光、商务旅游标新立异填补空白市场机会家庭养老四明山人文山水旅游圈亲子24从四明山地区旅游发展的视角分析四明山，作为充满活力的长三角都市圈中的一块璞玉，其蕴涵的精致、精美、精彩，构成了令当代人向往的山水家园、精神港湾。从资源禀赋、交通区位、与杭州绍兴共同发展等多方面综合考量，向西开发建设大四明山景区将是宁波市旅游业的重点发展方向。高知名度大规模客群生态容量很大资源聚合性强交通便利可达性好杭州湾南侧第一山集观光、休闲、体验、度假、文化、教育等于一体的多元复合旅游目的地，长三角的“清凉世界”，宁波西部旅游发展的核心引擎，沪杭甬都市圈的生态休闲度假知名品牌。撬动四明山地区旅游发展的支点专业型家庭休闲度假旅居目的地25从鄞州区旅游发展的视角分析作为宁波市的中心城区，鄞州区横跨四明山人文山水旅游圈、环都市旅游圈和东部滨海旅游圈，是体现宁波城市旅游品牌的重要窗口，是具备学习、健康、休闲特质的活力之城，城市中心区位和优良生态环境使其极具条件建设成为长三角都市圈可达性最好、专业性最强、舒适性最高的家庭休闲度假目的地。一个专业型的家庭休闲度假综合体，有助于聚集客源、提高人气，成为周边旅游资源联动和旅游线路对接的关键节点，实现从单一的观光旅游向旅居、养生、体验、度假等综合旅游形式的转变，加强游客活动与旅游资源的互动融合，有助于构建旅居养生、佛教养心、山水养身、文化养情的旅游氛围，打响鄞州旅游品牌。26项目地块的自身条件和发展机会FAMILY本地块位于鄞州区横街镇、集仕港镇二镇交界处，距宁波绕城高速公路仅75公里，距市中心区约30分钟车程，交通便利、可达性强，出则繁华在握，入则宁静相拥。本地块以东为古广德湖沉积平原，群山连绵，山谷内两大水库隔山相呼应，仿如镶在翡翠般的群山中的两颗明珠，生态环境优良，周边宁静优美。本地块拥有西岙、庄岙两大水库，开发面积近5000亩，规模较大，适宜开发产权公寓、别墅等房产项目及亲子互动中心、养老保健会所、素质拓展营地等多种类型、适宜不同年龄层次家庭成员的休闲旅游项目，能同时满足三代人的旅居、休闲、度假、养老、保健、教育等需求。东部华侨城东部华侨城坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，由华侨城集团斥资35亿元精心打造，是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区。宗旨让都市人回归自然定位多主题于一体的综合性都市型山地主题休闲度假区区位珠三角九大核心城市（惠州、东莞、中山、广州、佛山、江门、汕头、珠海、肇庆）及港澳三小时交通辐射范围内东部华侨城整体规划及产品体系东部华侨城规划原则一、尽量少扰动或者不扰动山、水、植被；二、项目建成后，加强对山、水、植被的保护；三、充分利用无污染、可循环的能源进行产品设置和开发。大侠谷生态乐园、茶溪谷度假乐园、云海谷体育乐园三大谷三大度假小镇茵特拉根温泉小镇瑞士茵特拉根小镇风情海菲德小镇葡萄酒文化为主题的美洲风情小镇茶翁古镇茶文化的鉴赏区和中心服务区大华兴寺佛教文化区天麓地产天麓一、二、六、七、八、九区目前在售，总建筑面积约20万平方米的纯独栋别墅六大板块大侠谷生态公园茶溪谷休闲公园云海谷体育公园华兴寺主题酒店群落天麓大宅大侠谷生态乐园生态动感旅游大侠谷生态乐园俯瞰深圳东部黄金海岸线，集山地郊野公园和都市主题公园于一体，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合。水公园两万平方米恒温世界，1900平米开启扇连接起室内、室外两个亲水戏水世界。峡湾森林在原始丛林中穿行飞跃海菲德小镇演绎19世纪美国加州纳帕山谷的红酒小镇风情生态峡谷以生态探险为主题，通过全方位的视听觉仿真体验营造各种地球自然环境与生态的虚拟实境云海高地海拔480米，是总览东部华侨城的至佳观景台主题区域游乐设施与项目水公园滑板冲浪大碗和U型滑道风压造浪和漂流河室外滑道音乐喷泉峡湾森林峡湾花园峡湾栈道峡湾漂流大侠谷瀑布海菲德小镇天幕海布伦宫红酒体验馆自酿啤酒屋湖畔美食廊小镇客栈生态峡谷童趣园水上人家4D影院丛林穿梭山崩地裂地心4千哩飓风营救咆哮山洪深海探奇火鸟山谷云海高地云中走廊云霄飞轮登峰造极自然之眼观光塔大侠谷生态乐园精彩演出云海高地玛雅礼赞、生态峡谷咆哮山洪、海布伦宫激情海菲德、多媒体奇幻水秀天机、森林广场露天舞台表演、主题花车巡游表演假日上演、水公园音乐喷泉秀、散点表演茶溪谷度假乐园茶、禅、花、竹体现中西文化交融的休闲度假旅游文化，包括茵特拉根、茶翁古镇、湿地花园和三洲茶园四个游览区，融合了西方山地小镇的风情、湿地花海的浪漫、茶禅文化的融合和岭南茶田的幽雅。茵特拉根瑞士风情、优雅浪漫湿地花园花香漫步、湿地聆听茶翁古镇走向古朴、闲雅品茗三洲茶园陶然穿行、天然氧吧茵特拉根茶翁古镇湿地花园三洲茶园廊桥、湖畔、酒店、温泉火车站、街景公寓半坡街、百茶屏、铁观音、古镇广场、醍醐灌顶四季植物馆、花桥广场、湿地长廊、湿地浮桥、茵特拉根兰花园、四季花田、向日葵园、花钟教堂竹乐谷、茶溪栈桥、热带雨林、栖霞回廊、竹溪索桥、丹枫拱桥、枫溪藤桥、无忧廊桥、茶田迷宫、奇趣坡、问茶亭云海谷体育乐园户外运动旅游占地25平方公里，以休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运军体运动为主线，包括两个18洞的山地球场和高尔夫练习场。华兴寺佛教文化旅游座落在东部华侨城的观音座莲山，包括菩提广场、观音座莲宝像、七宝池、华兴寺檀越酒店、妙相禅境、天音梵乐、大雄宝殿、众香界、香积斋、归一阁、云水堂等。茵特拉根酒店大侠谷瀑布酒店主题酒店群落最初由四大主题酒店组成，拥有600余间客房，是国内首个主题酒店群落。包括瑞士文化主题的茵特拉根酒店、水文化主题的大侠谷瀑布酒店、现代艺术主题的云海谷房车酒店、佛禅文化主题的华兴寺菩提宾舍。之后又新增了以德国黑森林咕咕钟为主题的黑森林酒店、火车营地及咖酷旅馆。云海谷房车酒店华兴寺菩提宾舍瑞士文化水文化现代艺术主题佛禅文化包括308间豪华客房、池畔别墅、连排别墅、商业街公寓以及总统堡22间禅意客房159间写意客房及4辆豪华房车94间客房、啤酒工厂、主题餐厅、宴会演绎厅茵特拉根酒店大侠谷瀑布酒店云海谷房车酒店华兴寺菩提宾舍黑森林酒店黑森林的童话之梦占地20000平方米，充满轻松、梦幻的氛围，打造了一个现代版的“爱丽丝绿野仙踪”火车营地开往春天的地铁客房以包厢形式预定，别具一格的列车包厢为客人提供了集体郊游、家庭度假等多种浪漫轻松的休闲方式咖酷旅馆不需一砖一瓦的酒店以集装箱建筑组合而成的新型环保旅馆，外观以不同色彩的拼图碎片为主题天麓大宅2008年荣膺联合国全球人居环境最佳社区。天麓大宅依托主题生态公园，是有别于传统物业的低密度山海大宅，价值连城，以“平方公里”为价值单位，建构于东部华侨城9平方公里之上。分区占地面积建筑面积容积率建筑覆盖率栋数户型面积停车位备注一区8289918826997011520栋24173044个二区901451690001894944栋25068088个建筑层数23层三区莱茵堡海拔480米，独特的城堡式建筑、9平方公里会所、负离子浓度高达每立方厘米10000个的天然氧吧六区123939025126套188305七区13979074176000131556户188110080个绿地率80八区1514501290个居住户数90绿化覆盖率715九区2365061136223个居住总人数32每户面积约262天麓大宅分区简况中国最大的温泉度假庄园茵特拉根温泉占地2万平方米的茵特拉根温泉包括山林温泉、活力温泉、若石足道、亚洲风尚疗程、欧洲风尚疗程、温泉厨艺、经典影吧、天籁视听、棋牌室、阿拉伯水烟吧等区域。若石足道和亚洲风尚提供净耳、扦脚等足疗项目及专业的中式、泰式、韩式、日式理疗三林温泉拥有温泉泥浴、天体浴、红酒浴、亲子浴、牛奶浴及果蔬浴等二十多个风格迥异的露天温泉汤池四台主题演艺天禅融合了多种艺术手段，以禅茶文化为主题的大型多媒体交响音画晚会，其多维表演空间组合成令人震撼的视听效果和精美绝伦的艺术画面。晚会长达60分钟，每天在东部华侨城大剧院上演天机以生命起源、人与自然相互依存为故事主线的海陆空跨界多媒体奇幻水秀。该晚会唤起大家生态环保、珍爱生命的意识天音使用精仿战国时代出土文物曾侯乙编钟作为主演奏乐器，以观音赞作为主音乐线索，在26分钟的时间里为广大游客演绎了一场规模宏大、气势恢弘的佛教历史文化视听盛宴。天籁描绘出一幅神秘而灵秀的原生态风景画卷，原生态歌手质朴的歌声，满山遍野茶叶带来的盎然绿意，明丽动人的采茶女，以交相辉映的形式勾勒出勃勃生机的大自然。“东部华侨城”自2007年7月28日开业一周年时，共接待游客量约200万人次。自2007年以来“十一”黄金周游客量不断攀升。东部华侨城0709年“十一”黄金周游客量及营业收入2010年月日至日，东部华侨城主题公园、主题酒店群、高尔夫球场、温泉等各项主题产品累计接待游客近万人次。茵特拉根酒店月日入住率高达，大华兴寺菩提宾舍平均入住率达以上2007年“十一”黄金周，东部华侨城接待游客共计10万；08年“十一”游客量约为15万；09年“十一”游客量达20万人次。旅游人数东部华侨城运营情况娱乐配套占地面积超过80，通过娱乐配套来吸引人气总占地9平方公里100住宅区占地面积15平方公里167配套区占地面积75平方公里833住宅总建筑面积约15万平方米，占地总面积15平方公里，容积率为01大侠谷占地面积约5万平方公里，提供生态动感旅游项目茶溪谷占地面积约15平方公里，提供休闲度假旅游场所云海谷占地面积约25平方公里，提供户外运动旅游设施东部华侨城快乐营销别墅一区二区六区七区八区九区开盘均价12万/8万/13万/8万/12万/10万/开盘时间20071220200862820098820085282010110200982别墅分区项目数据天麓别墅开盘及走势取地开工景区开业住宅开卖目前景区打造累计投入约35亿元景区累计收入入约40亿元数据来源佛山政府环保网数据来源佛山政府环保网截至2009年11月，住宅销售总收入约120亿元数据来源根据2009年11月8万/平米15万方估算华侨城的景区对于项目利润贡献非常有限，其绝大部分利润来源于住宅销售。景区所起到的作用是集聚人气，让地块快速增值。东部华侨城开发历程与资金投资回报200311112004年2007728200712202011年东部华侨城体验式营销旨在建立东部华侨城大户型高端文化定位，以高端客群对家庭的温馨感受为路线，同时借助本次活动的传播效应，以形成目标客群对于高尚生活理念的意识影响力和吸引力。最终完成对深圳华侨城大户型产品的宣传与推广。东部华侨城天麓世界顶级老爷车巡展东部华侨城世界小姐总决赛2009年9月19日，世姐总决赛之泳装秀决赛在茶溪谷水上音乐厅激情上演。2010东部华侨城风云际会尊耀纷呈荣享之旅策划篇|案例分析CASEANALYSIS案例小结宁波凤凰山海港乐园宁波凤凰山位于东方大港宁波北仑中心区，占地26万平方米，距宁波市中心30公里，距普陀山40公里。乐园一期投资近亿美元，由美国顶尖游乐设计公司JRA设计，采用世界上最新的设计理念，规划出“世界广场”、“魔幻村庄”、“凤凰城堡”和“探险旅程”四个主题园区，营造出“欢乐、时尚、惊喜、刺激”的游乐氛围。世界广场游乐设施大西洲洋食餐厅、恐怖城、地震屋、救护中心、顾客服务中心等。魔幻村庄游乐设施魔幻村庄补给站、圆点屋中式快餐厅、巫婆屋西式快餐厅、水迷宫、蜡艺馆、四维影院、水世界、水手剧场、疯狂卡丁车、巫师城堡等凤凰城堡游乐设施凤凰城堡一号补给站、凤凰二号城堡补给站、夏宫西式快餐、蝴蝶中式快餐、照相馆、飞天凤凰等。探险旅程游乐设施探险旅程补给站、吃喝玩乐休闲吧、花香中餐厅、泥塑馆、森林吉普车、海洋剧场、跑球战场、儿童攀爬、醉酒桶、出口商店等。建设初衷北仑区游客人流偏少，为吸引游客来，促进北仑经济发展，所以政府投资建了该乐园凤凰山乐园客源构成及运营分析客源构成宁波凤凰山海港乐园客源6070为宁波本地年轻人。2008年起，乐园每况愈下，2009年已难以为继。承租房远望华夏开始拖欠应缴租金整体租赁从政府来看，由于政企要分开，考虑到远望集团在北仑有多种投资项目，拥有丰富的管理经营，政府决定委托远望负责管理；从远望来看，虽然市场调研显示可能不赚钱，但乐园会促进该地区的人流量，间接带动周边的经济发展，有益于该公司在北仑的投资。其次，由于担心别的人管理不好这个乐园，反而对企业在该地投资收益得到损害，远望最终决定接手。案例小结成都花水湾度假小镇关键词避暑踏青温泉乡村小镇园林庄园案例简介花水湾度假小镇地处成都大邑县，距离成都89公里，是国家级旅游度假区、成都市重点旅游项目和示范项目，是由中国中铁二局集团按照PUD模式整体打造、整体运营的西部首个纯度假性质的小镇，是以“国际水平，国内领先”的设计原则和度假产业布局进行的区域性综合开发项目。目前已经列入成都龙门山脉旅游度假代重点示范工程，也是建设国家级旅游度假区的重点项目。小镇总规划范围约10平方公里，外围保护区600平方公里，总投资规模预计超过22亿元，总建设周期6到8年。成都花水湾度假小镇将全面升级温泉主题，打造国际水平的温泉洗浴文化。除温泉主题之外，还将形成森林健康、文化体验、山体运动、商务会务、高端物业等多个主题，最终成为“花的海洋、水的世界、人的乐园”，充分挖掘山泉、森林、坡地、植被等优秀资源，按照欧洲典型度假区域的产业布局，提供度假完全需求，打造高品质度假城镇。亲近真山水，四季品尊容西南地区首个整体打造的纯度假胜地特色项目（一）儿童欢乐谷位于王山自然生态风景区，紧邻百花谷，是一个全生态式的开放乐园。纯木儿童乐园、森林迷宫、溪嬉苑、小泥坊、连环画馆在这里，纵情放肆儿童年代的纯真和情趣趣味高尔夫球场在花水湾度假小镇温泉水疗区的交通节点上，紧邻五星级酒店后勤区，府揽花水河，占地面积9亩，有18个球洞。球场由多个造型各异的欧式趣味高尔夫小球场组成，每个场地大约平方米。国际会议中心位于花水湾国际酒店，有大小各异的7个会议室，其中有3个可容纳50人左右的董事会议室，1个可容纳约80人的中型会议室，1个带声控的可容纳150人左右的国际会议室，1个可容纳约250人的大型会议室，1个可容纳约500人的多功能宴会厅。山体运动根据不同年龄群体和不同运动需求量设有散步登山道、一级登山道、二级登山道、三级登山道、普通攀岩、挑战攀岩、极限攀岩、普通山地自行车道、越野自行车道、森林运动平台、野外露营地、有氧运动场等，分别设立了停车场，配置有单人山地自行车、双人自行车、三人自行车、多人脚踏车、户外用具、野营用品等。特色项目（二）百花谷中国花水湾度假小镇的“花的海洋”，位于王山山谷，总长1000米，总占地面积约80亩，“四季花不败，日日争艳红”水岸花街水岸花街，花水漫漫。占地60余亩，来到水岸花街，给自己放两天假，享受品质的人生、浪漫的慵懒和惬意的自然。中国花水湾温泉水会集五星级酒店客房、会务、餐饮、温泉保健、康体、养生、游乐、运动休闲、度假休闲和消热避暑等多功能于一体的生态型情景式山水森林主题休闲度假温泉，由生态温泉区、综合接待中心、SPA岛、户外休闲区四大部分组成，可以同时承接4000人。花水湾国际酒店酒店着重突出温泉主题和山水园林景观，户型设计以人为本，讲求个性化服务，分别设有总统套房、宽景客房、情侣房、异型客房、标准套房等，可以满足不同需求。乘车线路可从成都石羊车站、金沙车站乘车到大邑后，转班车前往大邑到花水湾的班车，每五分钟一班。另外，都江堰至大邑的高等级公路已经修通，可从都江堰方向快速到达花水湾。自驾线路自驾车游客可从成都出发，沿成温邛公路（国道318线）经成温立交桥、温江区、崇州市到大邑县，从大邑县转上西岭雪山花水湾旅游快速通道，穿过西岭隧道，达到中国花水湾度假小镇。旅游交通（游玩攻略）启示总结1、花水湾度假小镇具有多种多样的主题，除了温泉洗浴以外，还将形成森林健康、山体运动、文化运动等主题，迎合了当前人们追求健康的主题；、小孩子的市场需求是一块非常大的蛋糕，打造像儿童欢乐谷、趣味高尔夫球场等这类项目能使旅游度假小镇分到更大的市场蛋糕；、充分利用和挖掘自然的山、水等景观资源可以让旅游小镇更有吸引力。九龙山庄园关键词高端奢华融山水湖于一体四季性综合旅游度假区案例简介利用山、海、岛为一体的优美自然环境，集庄园别墅、威斯汀酒店、游艇俱乐部、马球会、主题公园于一体的四季性、综合型旅游度假区地理交通位置环境特色分区拟建或已建旅游项目位于杭州湾国家一级口岸乍浦港，座落在杭州湾跨海大桥北址，距离上海，苏州，杭州，宁波均一小时路程。山、湖、岛一体，风光秀丽